बंधक शब्दावली आपको मिल गई? झल्लाहट मत करना: सभी जटिल वाक्यांशों और शब्दावली को "परिशोधन" और "ऋण मूल्य" जैसी समझना किसी भी उधारकर्ता को डरा देने के लिए पर्याप्त है। और, अगर आप अपने बंधक को पुनर्वित्त करने की सोच रहे हैं, तो कुछ नई शर्तों को सीखने के लिए तैयार रहें: "नकद आउट ऋण" और "रेट / टर्म पुनर्वित्त"। आइए हम आपको पेश करते हैं

मूल बातें

सबसे पहले, एक दूसरे के साथ मौजूदा बंधक के प्रतिस्थापन के रूप में पुनर्वित्त का विचार करें, या एकल ऋण में बंधक की एक जोड़ी को मजबूत करना। (बाद में, अधिक देखें, क्या मुझे दो बंधक को एक में जोड़ना चाहिए? ) पुराने (बंधक) के साथ और नए के साथ, जैसा कि वे कहते हैं। एक बार जब आप पुनर्वित्त करते हैं, तो आपके पुराने ऋण का भुगतान किया जाता है, और एक नई जगह अपने स्थान पर रखी जाती है।

पुनर्वित्त पर विचार करने के लिए बहुत सारे कारण हैं पैसे बचाने के लिए स्पष्ट एक है अगस्त 2008 में, औसत 30-वर्षीय निर्धारित बंधक में 6 52% की ब्याज दर थी। वित्तीय संकट के बाद, उसी प्रकार की बंधक के लिए दरें व्यावहारिक रूप से आधा में घटा दी गई थी एक संभावित बचत के साथ, कहते हैं, $ 500 प्रति माह $ 250, 000 घर पर, पुनर्वित्त कई लोगों के लिए समझ में आता है इसके परिणामस्वरूप पुनर्वित्त की एक लहर हुई जो अब भी जारी है, कई सालों बाद। यहां तक ​​कि आपकी दर में एक-एक बिंदु का अंतर आपके भुगतान में $ 150 की कमी का प्रतिनिधित्व कर सकता है। (इस विषय पर अधिक जानकारी के लिए, देखें: क्या आप अपने बंधक को पुनर्वित्त करते हैं जब ब्याज दरें गिराई जाती हैं?)

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पुनर्वित्त आपके समायोज्य दर बंधक को एक निश्चित दर में परिवर्तित करने का मौका भी प्रदान कर सकता है, जो कि कम ब्याज भुगतान में लॉक करता है, खासकर अगर दरों को उच्च स्थानांतरित करने के लिए तैयार हो।

दो प्रकार के ऋण

दो बुनियादी पुनर्वित्त ऋण हैं सबसे आसान और सबसे सरल दर / अवधि पुनर्वित्त (रिफाई) है इस मामले में कोई वास्तविक धन हाथ में परिवर्तन नहीं करता है, ऋण से जुड़ी फीस के बाहर। बंधक का आकार एक ही रहता है; आप केवल नए (संभावित रूप से बेहतर) शर्तों के लिए अपने वर्तमान बंधक शर्तों का व्यापार करते हैं इसके विपरीत, एक नकद आउट ऋण में, उर्फ ​​नकद आउट पुनर्वित्त, नया बंधक पुराने से एक बड़ा है नए ऋण की शर्तों के साथ-साथ, आप अपने घर से इक्विटी उन्नत कर रहे हैं, नकदी के रूप में या अन्य ऋण चुकाने के लिए

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आप एक उच्च ऋण-से-मान अनुपात के साथ दर / टर्म रिफाई के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं। (दूसरे शब्दों में, ऋण प्राप्त करना आसान है, भले ही आप एक कमजोर क्रेडिट जोखिम वाले हों।) नकद-आउट ऋण कठिन शब्दों के साथ आते हैं यदि आप अपने घर में कुछ इक्विटी को नकदी के रूप में वापस बनाते हैं, तो संभवत: आपको खर्च करना होगा - आप अपने घर में कितना इक्विटी बना चुके हैं और आपके क्रेडिट स्कोर पर कितना निर्भर करता है

उदाहरण के लिए, यदि एक उधारकर्ता का FICO स्कोर 700 है, तो ऋण-से-वैल्यू अनुपात 76% है, और ऋण को नकद आउट माना जाता है, ऋणदाता 0 जोड़ सकता हैऋण की अप-फ्रंट लागत के लिए 750 अंक (प्रत्येक ऋणदाता अलग है।) यदि ऋण की राशि $ 200,000 थी, उदाहरण के लिए, ऋणदाता लागत को $ 1, 500 जोड़ देगा। वैकल्पिक रूप से, उधारकर्ता एक उच्च ब्याज दर का भुगतान कर सकता है - 0. 125% से 250% अधिक, बाजार की स्थितियों पर निर्भर करता है।

क्यों मुश्किल नियम? केसी फ्लेमिंग, बंधक सलाहकार, सी 2 फाइनेंशियल कॉरपोरेशन और "द लॉज गाइड: कैसे सर्वश्रेष्ठ सर्वश्रेष्ठ बंधक प्राप्त करें" के लेखक के अनुसार नकद आउट ऋण ऋणदाता को अधिक जोखिम लेते हैं। "" यदि किसी संकट में पड़ जाता है तो सांख्यिकीय रूप से एक उधारकर्ता एक घर से चले जाने की अधिक संभावना है, अगर वह पहले से इक्विटी निकाला है, " यह विशेष रूप से सच है अगर उसने पहले से नीचे भुगतान में निवेश की तुलना में अधिक निकाला है नतीजतन, किसी भी ऋण को नकद आउट माना जाता है, उस जोखिम को प्रतिबिंबित करने के लिए उच्च मूल्य की जाती है, जब तक कि इतनी ज्यादा इक्विटी न हो कि उधारकर्ता आगे चलने की संभावना न हो। "

लेकिन एक उच्च क्रेडिट स्कोर और कम ऋण-टू-वैल्यू अनुपात आपके पक्ष में काफी हद तक बदलाव कर सकता है। उदाहरण के लिए, 750 के क्रेडिट स्कोर वाले ऋणदाता और 60% से कम ऋण-से-वैल्यू अनुपात कैश-आउट ऋण के लिए कोई अतिरिक्त शुल्क नहीं चुकाता क्योंकि वह ऋण की तुलना में ऋण की तुलना में अधिक होने की संभावना नहीं है अगर वह दर / टर्म रिफाई कर रहा था

यदि आप नकद वापस नहीं प्राप्त करते हैं तो भी आपका ऋण नकद-आउट ऋण हो सकता है। यदि आप क्रेडिट कार्ड, ऑटो ऋण या कुछ अन्य चीजें जो आपके मूल बंधक का मूल रूप से हिस्सा नहीं हैं, का भुगतान कर रहे हैं, तो ऋणदाता शायद इसे नकद आउट ऋण समझता है। यदि आप दो बंधक को एक में समेकित कर रहे हैं, और मूल रूप से एक नकद आउट ऋण था, तो नए समेकित ऋण भी नकद आउट होंगे।

अधिक अमेरिकी नकद-आउट पुनर्वित्त का चयन करना

हालांकि कई निजी वित्त विशेषज्ञ नकद-आउट पुनर्वित्त में अपनी इक्विटी के अपने घर को छीनने के बारे में सलाह देंगे, फ़्रीडी मैक के हाल के आंकड़ों से पता चलता है कि अमेरिकी इस ऋण प्रकार को दरों पर नहीं चुन रहे हैं वित्तीय संकट के बाद से देखा

उधारकर्ताओं के करीब आधे लोग 2017 की पहली तिमाही में नकद आउट विकल्प चुनते हैं - 90% से भी कम स्तर वित्तीय संकट से पहले ही पहुंच गया, लेकिन 2012 की तुलना में तेजी से 12% तक का स्तर गिर गया। क्यों वृद्धि? बढ़ती ब्याज दर के माहौल के बावजूद बंधक दरें केवल कम रहती हैं, देश के कई हिस्सों में घर की कीमतों में बढ़ोतरी हुई है, जहां से घर के मालिकों के खर्च का नकद आउट पुनर्वित्त बनाने के लिए पर्याप्त इक्विटी है। उन उच्च ऋण-से-मूल्य अनुपात, और अमेरिकियों 'व्यक्तिगत बैलेंस शीट्स में सुधार करते हैं, यह योग्यता प्राप्त करने में आसान बनाता है

एक दिलचस्प रुख़

अपने बंधक दलाल की मदद से, आप इसे अपने नकदी-आउट ऋण (और इसके साथ आने वाली अतिरिक्त फीस का उत्पादन) के बिना अपने पुनर्वित्त से थोड़ा सा नकद पैदा कर सकते हैं। असल में, यह एक ऋण के अंत में और दूसरे की शुरुआत में धन के ओवरलैप का लाभ उठाकर काम करता है। फ़्लेमिंग इसका वर्णन कैसे करता है:

"आपको दर / टर्म रिफाई में समापन लागत का वित्तपोषण करने की अनुमति है अधिकांश ऋणदाता उन समापन लागतों को प्री-पेड व्यय, जैसे कि प्री-पेड ब्याज, आपके मौजूदा बंधक पर बकाया जमा ब्याज, आपके एस्क्रौ खाते को पूर्व-निधि के लिए जरूरी पैसा और यहां तक ​​कि संपत्ति करों और बीमा को शामिल करने की अनुमति देते हैं यदि आप इसे सही समय देते हैं ।

"जब आप पुनर्वित्त करते हैं, तो आप अपने मौजूदा बंधक पर अर्जित ब्याज का भुगतान उस दिन तक करते हैं जब वह भुगतान किया जाता है। आप अगले महीने की पहली तारीख तक अपने नए ऋण पर ब्याज का भुगतान करते हैं, और तो आप अगले महीने एक भुगतान नहीं करते हैं। इसलिए, आपने नए ऋण के भीतर अपने बंधक पर एक महीने का ब्याज का वित्त पोषण किया है।

"यदि आपके पास अपने वर्तमान के साथ बीमा और करों का भुगतान करने के लिए एक जब्त (या एस्क्रो) खाता है बंधक, तो आपके मौजूदा ऋणदाता आपके कुछ पैसे रखता है - कम से कम कुछ महीने के करों और बीमा प्रत्येक जब आप पुनर्वित्त करते हैं, तो आपके नए ऋणदाता को हाथ पर कुछ पैसे की आवश्यकता होगी, जब आपका कर और बीमा बिल आएंगे ताकि वे कुछ पैसे अप मोर्चे के लिए पूछेंगे। आप आमतौर पर यह वित्त कर सकते हैं

"फिर, आपके ऋण के बाद आपके पुराने ऋणदाता बंद हो जाता है - जो आपके कुछ पैसे रखता है - आपको अपने एस्क्रौ खाते के शेष के बराबर चेक भेजता है, जब आप उस ऋण का भुगतान करते हैं नकद!

" इसके अलावा कुछ फीस को वित्तपोषण तक थोड़ी देर में बदल दिया जाता है, अधिकांश उधारदाताओं तकिया की थोड़ी सी छूट होती है - ऋण के बिना कैश-आउट के रूप में $ 2,000 तक नकद वापस एस्क्रो में।

"यह सब क्या मतलब यह है कि आप 'लागत' को वित्त कर सकते हैं जो कि वास्तव में ऋण की शुरुआत नहीं कर रहे हैं बल्कि ऋण की लागत का प्रतिनिधित्व करते हैं। $ 200, 000 दर / अवधि के ऋण पर, यह नकद आहरण जुर्माना के बिना - $ 4, 000 नकद के बारे में $ 4,000 उत्पन्न करने के लिए बहुत ही व्यवहार्य होगा - सही परिस्थितियों, अगर यह सावधानी से संरचित किया गया था -

नीचे की रेखा

उधारकर्ता के रूप में आपकी नौकरी के पास पर्याप्त जानकारी है अपने ऋणदाता के साथ विकल्पों पर चर्चा करने के लिए। ज्यादातर लोगों के लिए, नकद आउट ऋण की अतिरिक्त लागत से बचने का सबसे अच्छा वित्तीय कदम है। यदि आपके पास अपने घर से नकद निकालने का एक विशिष्ट कारण है तो नकद आउट ऋण महत्वपूर्ण हो सकता है, लेकिन याद रखें कि ऋण की ज़िंदगी में ब्याज की अतिरिक्त राशि का भुगतान करने से आपको यह बुरा विचार हो सकता है।