अगर हम कुछ भी 2008 के उपमहाद्वीपीय मंदी से और 1987 का दुर्घटना से सीखा है, तो यह है कि हम सभी को सावधानी के साथ आगे बढ़ना चाहिए, जब एक घर खरीदने या पुनर्वित्त करने के लिए पैसे उधार लेना चाहिए। आपके द्वारा चुनी गई बंधक के प्रकार का मतलब एक दिन के भीतर अंतर हो सकता है, जो आपके घर को सीधे मुहैया कर सकता है या खुद को फौजदारी या दिवालिएपन के बीच में मिल सकता है इस अनुच्छेद में, हम उन बंधकों के प्रकार पर चर्चा करेंगे जिनसे लोगों को सबसे अधिक परेशानी होती है और वे समझते हैं कि गलत उधारकर्ता के साथ मिलान होने पर वे एक बुरा विचार क्यों कर रहे हैं।

ट्यूटोरियल: रियल एस्टेट निवेश

क्या एक बंधक जोखिम बनाता है? आवास संकट के कारण, हम में से बहुत से विश्वास है कि कुछ प्रकार के बंधक अंतर्निहित जोखिम भरा हैं। हालांकि, बंधक विशेषज्ञ आपको बताएंगे कि एक जोखिम भरा बंधक वास्तव में एक ऋण उत्पाद है जो उधारकर्ता की चुकौती क्षमता से मेल नहीं खाता है। (कारकों पर एक नज़र डालें, जिससे इस बाजार में भड़क उठने और बाहर जला दिया गया, ईंधन उस फेड सब्प्रिम मेल्टडाउन ।)

एचएएसएच एसोसिएट्स के उपाध्यक्ष कीथ टी। गंबिंजर, यह मानते हैं, "विश्वास करें या नहीं, उपलब्ध उत्पादों [200 के आसपास] विशेष रूप से खतरनाक नहीं थे, सही दर्शकों के लिए।" समस्या यह थी कि कुछ बंधक प्रकार गलत उधारकर्ताओं से मेल खाते थे, और उधारकर्ता उधारकर्ताओं को कह रहे थे, "आप हमेशा पुनर्वित्त कर सकते हैं।" यह सच लग सकता है जब घर की कीमतें साल के लिए बढ़ रही थीं, लेकिन यह सच नहीं है जब घर मूल्य घट रहा है।

2008-2009 के संकट के तुरंत बाद घर के बाजार के आंकड़े इन दावों का समर्थन करते हैं बंधक बैंकर्स एसोसिएशन के राष्ट्रीय अपराध सर्वेक्षण के मुताबिक, 2010 की दूसरी तिमाही में, फौजदारी के शुरूआती दौर के उच्चतम प्रतिशत के साथ ऋण के प्रकार सबप्रइम समायोज्य दर बंधक (एआरएम) थे, जो 3. 3 9% की फोरक्लोस शुरू की दर थी। एआरएम, उनके बदलते हुए ब्याज दरों के साथ, कम से कम आदर्श वित्तीय स्थितियों वाले उधारकर्ताओं के लिए एक विशेष रूप से जोखिम भरा बंधक उत्पाद हैं

तुलना की तुलना में, सर्वेक्षण में बताया गया है कि वीए ऋण में 0. 70% की फौजदारी दर, प्रधान नियत ऋण 0. 71%, एफएचए ऋण 1. 02%, प्रमुख एआरएम 1. 96% और उपप्रूफ तय ऋण 2। 3%। यह आंकड़ा बताता है कि किसी भी प्रकार के बंधक सबप्रोइम उधारकर्ता के लिए एक बुरा विचार हो सकता है, और अगर एआरएम समझ में नहीं आता तो भी प्रमुख उधारकर्ता परेशान हो सकते हैं।

वास्तव में, उधारकर्ताओं के लिए भी निश्चित दर बंधक हानिकारक हो सकते हैं आइए हमारी पहली जोखिम वाले बंधक प्रकार को देखें

1। 40-वर्ष तय दर बंधक फिक्स्ड-रेट बंधक वाले उधारकर्ताओं को फौजदारी की दर कम हो सकती है, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि तय-दर बंधक हमेशा एक अच्छा विचार है। 40 साल की फिक्स्ड रेट मॉर्टगेज एक ऐसा उत्पाद है क्योंकि अब जितना पैसा आप के लिए उधार लेते हैं उतना अधिक ब्याज का भुगतान करें।

मान लें कि आप 10% नीचे भुगतान के साथ $ 200, 000 घर खरीदना चाहते हैं। आपके लिए उधार लेने वाली राशि $ 180,000 ($ 200,000 से घटाकर $ 20, 000) है।

5% की ब्याज दर पर, मासिक भुगतान और कुल राशि है जो आप विभिन्न शर्तों के तहत घर के लिए भुगतान करेंगे अगर आप अपने जीवन के लिए ऋण रखेंगे:

अवधि	ब्याज दर <99 9 > मासिक भुगतान	लाइफटाइम कॉस्ट (डाउन पेमेंट सहित)	प्रिंसिपल (डाउन पेमेंट सहित)	कुल ब्याज का भुगतान	15 साल
5 0%	$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200, 000	$ 76, 217. 14	20 साल
5 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 साल
5 0%	$ 966। 28	$ 367, 860. 41	$ 200, 000	$ 167, 860. 41	40 साल
5 0%	$ 867। 95	$ 436, 617. 86	$ 200, 000	$ 236, 617. 86	चित्रा 1: विभिन्न शर्तों (वर्षों) पर एक बंधक पर ब्याज और प्रिंसिपल का भुगतान।
ऊपर दिए गए चार्ट एक सरल तुलना है वास्तव में, ब्याज दर 15 वर्ष के ऋण के लिए सबसे कम होगी और 40 साल के ऋण के लिए सबसे अधिक होगा।

टर्म

इंटरेस्ट रेट	मासिक भुगतान	लाइफटाइम कॉस्ट (डाउन पेमेंट सहित)	प्रिंसिपल	(डाउन पेमेंट सहित) कुल ब्याज का भुगतान किया <99 9 > 15 साल	4 5%
$ 1, 376. 99	$ 267, 858. 83	$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 साल	5 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 साल	5 2%
$ 988। 40	$ 375, 823. 85	$ 200, 000	$ 175, 823. 85	40 साल	5 8%
$ 965। 41	$ 483, 394. 67	$ 200, 000	$ 283, 394. 67	चित्रा 2: विभिन्न शर्तों (वर्षों) और ब्याज दरों पर एक बंधक पर ब्याज और प्रिंसिपल का भुगतान।	जैसा कि आप उपरोक्त चित्रा 2 में देख सकते हैं, 40 साल की बंधक 0. 0% ब्याज में अधिक है, और यह $ 988 से $ 965 के बीच सिर्फ $ 23 तक आपके मासिक बिल को घटा देगा। हालांकि, आपको एक अतिरिक्त $ 107, 570 खर्च होंगे। 82 ऋण के जीवन पर। ज्यादातर लोग इस तरह के पैसे को फेंकने का जोखिम नहीं उठा सकते हैं। 40-वर्षीय बंधक लेना आपके सेवानिवृत्ति के लिए पर्याप्त नहीं होने का जोखिम बढ़ाता है, अपने बच्चों की कॉलेज की शिक्षा के लिए भुगतान करने में सक्षम नहीं है, या अन्य किसी भी परिदृश्य में सबसे अच्छा, आप $ 107, 570 से आगे बढ़ रहे हैं। 82 कि आप छुट्टियों, इलेक्ट्रॉनिक्स, अच्छे रात्रिभोज और अन्य मजेदार व्यय पर खर्च कर सकते थे। कौन ऐसा करना चाहता है?
2। समायोज्य दर बंधक

समायोज्य दर बंधक (एआरएम) की एक छोटी प्रारंभिक अवधि के लिए निश्चित ब्याज दर है जो छह महीने से लेकर 10 वर्षों तक हो सकती है। यह प्रारंभिक ब्याज दर, जिसे टीज़र दर कहा जाता है, अक्सर 15- या 30-वर्षीय फिक्स्ड लोन पर ब्याज दर से कम होता है। शुरुआती अवधि के बाद, दर समय-समय पर समायोजित होती है - जो हर वर्ष एक बार हो सकता है, हर छह महीने या महीने में एक बार भी।

कैलिफ़ोर्निया के रीयल एस्टेट दलाल ग्रेगरी कुक ने फर्स्ट टाइम होम क्रेता नेटवर्क का कहना है, "किसी भी ऋण के पास ऋण की अवधि के मुकाबले कम अवधि के लिए एक निश्चित ब्याज दर है जो कि ब्याज दर के जोखिम को लेकर है।" ब्याज दर जोखिम यह जोखिम है कि अगर ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो एक एआरएम के तहत मासिक भुगतान अधिक महंगा हो जाएगा, और कुछ मामलों में यह एक ऐसा खर्च होता है जो घर मालिक को वहन नहीं कर सकता है।

एआरएम के साथ आने वाली अनिश्चितता का तत्व कई लोगों के लिए एक समस्या है, खासकर यदि वे एक निश्चित आय पर हैं या उनकी आय में वृद्धि की उम्मीद नहीं करते हैं

यदि आपके पास एक जंबो बंधक है तो एआरएम भी खतरनाक हो सकता है, बस आपके प्रिंसिपल जितना अधिक होगा, ब्याज दर में जितना ज्यादा बदलाव आपके मासिक भुगतान को प्रभावित करेगा।

यह कहा जा रहा है, मैरी टूटिकियन, एक अनुभवी बंधक प्रोसेसर और अंडरराइटर और "स्टंमेंड इन अमेरिका" पुस्तक के लेखक बताते हैं कि "ऐतिहासिक रूप से, लोग अपने घरों या उनके बंधक में पांच से सात से अधिक नहीं रहते इसलिए, क्यों एक उच्च दर के लिए एक उच्च दर [एक] 30 साल के फिक्स्ड लोन का भुगतान कब करते हैं? "

यह भी ध्यान रखना ज़रूरी है कि समायोज्य ब्याज दर नीचे की तरफ समायोजित कर सकती है, मासिक भुगतान कम कर सकती है इसका मतलब यह है कि एआरएम एक अच्छा विकल्प हो सकता है यदि आप भविष्य में ब्याज दरों में कमी की उम्मीद करते हैं। बेशक, आप भविष्य की भविष्यवाणी नहीं कर सकते (दोनों तरह के बंधक के पास आपकी वित्तीय जरूरतों और संभावनाओं के आधार पर लाभ और नुकसान हैं। अधिक जानकारी के लिए,

बंधक: फिक्स्ड-रेट वर्स समायोज्य-दर

पढ़ें।) 3 ब्याज-केवल बंधक ब्याज-केवल (आईओ) बंधक के साथ, उधारकर्ता केवल पांच से 10 वर्षों के लिए पहले बंधक पर ब्याज देता है, इस समय के दौरान कम मासिक बंधक भुगतान की अनुमति देता है। यह केवल अचल संपत्ति के निवेशकों के लिए ब्याज-केवल बंधक बना देता है, जो कि केवल थोड़े समय के लिए एक घर के मालिक होंगे और अपने ले जाने की लागत को कम करना चाहते हैं।

आईओ बंधक उन लोगों के लिए भी अच्छा हो सकते हैं, जो अनियमित आय अर्जित करते हैं और जिन लोगों के पास भविष्य में आय के लिए महत्वपूर्ण क्षमता होती है, लेकिन अगर वे पर्याप्त भुगतान करने के लिए पर्याप्त अनुशासित होते हैं तो वे ऐसा कर सकते हैं। नकारात्मक पक्ष यह है कि आईओ बंधक पर ब्याज दर एक दर से अधिक हो सकती है, जो कि आप पारंपरिक फिक्स्ड रेट बंधक पर भुगतान करते हैं क्योंकि लोगों को ब्याज-केवल ऋणों पर अक्सर अधिक भुगतान होता है (ये ऋण फायदेमंद हो सकते हैं, लेकिन कई उधारकर्ताओं के लिए, वे एक वित्तीय जाल प्रस्तुत करते हैं।

केवल ब्याज-रहित बंधक: घर नि: शुल्क या बेघर? )

इसके अतिरिक्त, यदि आप एक आर्थिक रूप से परिष्कृत नहीं हैं उधारकर्ता, ब्याज-केवल बंधक किसी भी एक या अधिक कारणों के लिए बहुत जोखिम भरा हो सकता है: ब्याज केवल अवधि समाप्त होने पर आप काफी अधिक मासिक भुगतान नहीं कर सकते। इस बिंदु पर, आप अभी भी ब्याज का भुगतान करेंगे, लेकिन आप एक निश्चित अवधि के ऋण के साथ की तुलना में छोटी अवधि में प्रिंसिपल का भुगतान भी करेंगे। आप पुनर्वित्त नहीं कर सकते क्योंकि आपके पास कोई घर इक्विटी नहीं है

आप बेच नहीं सकते क्योंकि आपके पास कोई घर इक्विटी नहीं है और घर की कीमतों में गिरावट आई है, आपको पानी के नीचे डाल दिया गया है।

• उधारकर्ता जो ऋण के जीवन के लिए ब्याज-केवल ऋण रखते हैं वे एक पारंपरिक बंधक के साथ की तुलना में काफी अधिक ब्याज का भुगतान करेंगे।
• ऋण कैसे संरचित किया जाता है इस पर निर्भर करते हुए, आप ऋण अवधि के अंत में प्रिंसिपल का बड़ा गुब्बारा भुगतान कर सकते हैं।
• यदि आप एक उधारकर्ता हैं जो आईओ ऋण के लिए एक अच्छा उम्मीदवार नहीं है, तो इनमें से कोई भी समस्या आपको खराब स्थिति में घर खोने का कारण हो सकती है। थोड़े-बुरे परिदृश्य में, आईओ ऋण आपको बस एक घरदार होने के लिए भुगतान करने की अपेक्षा अधिक लागत कर सकता है।
• 4। ब्याज-केवल एआरएम
• ब्याज केवल एआरएम नामक कुछ ब्याज वाले ऋणों के साथ, ब्याज दर तय नहीं हुई है, लेकिन बाजार की ब्याज दर के आधार पर ऊपर या नीचे जा सकता है। मूल रूप से, ब्याज केवल एआरएम में दो संभावित जोखिम भरा बंधक प्रकार होते हैं और उन्हें एक ही उत्पाद में जोड़ती है।

यह इस उदाहरण का उदाहरण है कि यह उत्पाद कैसे काम कर सकता है पहले पांच वर्षों के लिए उधारकर्ता एक निश्चित दर से ब्याज का भुगतान करता है। फिर, अगले पांच सालों में, उधारकर्ता केवल ब्याज का भुगतान जारी रखता है, लेकिन ब्याज दर सालाना ब्याज बाजार की ब्याज दरों पर आधारित है, जिसका अर्थ है कि उधारकर्ता की ब्याज दर या तो ऊपर या नीचे जा सकती है फिर, शेष ऋण अवधि के लिए, कहते हैं, 20 साल, उधारकर्ता एक महीने की ब्याज दर पर प्रति माह एक निश्चित राशि का पुनर्भुगतान करता है, जो प्रति वर्ष ब्याज देता है।

बहुत से लोगों के पास ब्याज केवल एआरएम के साथ आने वाली अनिश्चितता का सामना करने के लिए वित्तीय या भावनात्मक नहीं है (अधिक चेक के लिए भुगतान विकल्प एआरएम: एक टिकिंग बम बॉम्बे?

)

5 कम डाउन पेमेंट लोन यह केवल 3% नीचे डालने के लिए कम जोखिम लगता है क्योंकि आप नकदी के साथ भाग नहीं ले रहे हैं। और वास्तव में, VA ऋण और फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) ऋण, जो क्रमशः 0% और 3. 5% की भुगतान आवश्यकताओं की अपेक्षा करते हैं, इनमें से कुछ कम फौजदारी प्रारंभ दर हैं। कम भुगतान करने की समस्या यह है कि अगर घर की कीमतें कम होती हैं, तो आप उस स्थिति में फंस सकते हैं जहां आप बेच नहीं सकते या पुनर्वित्त नहीं कर सकते। यदि आपके पास बैंक में पर्याप्त पैसा है, तो आप खुद को अपने बंधक से बाहर खरीद सकते हैं, लेकिन ज्यादातर लोग जो अपने घरों में कम भुगतान करते हैं, उनके पास महत्वपूर्ण नकदी भंडार नहीं है।

निचला रेखा हालांकि अधिकांश बंधक उधारदाताओं को वास्तव में उच्च जोखिम होने पर विचार किया जा सकता है, ब्याज केवल एआरएम जैसे, अब बाजार पर नहीं हैं, फिर भी बहुत सारे तरीकों को खत्म करने के लिए एक बुरा बंधक के साथ यदि आप उस उत्पाद के लिए साइन अप करते हैं जो वास्तव में आपके लिए सही नहीं है (यह भी देखें कि

स्वयं नियोजित? एक बंधक स्कोरिंग के लिए 5 कदम।

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