होमबॉयरों के विचार के लिए दो बुनियादी प्रकार के बंधक ऋण तय-दर और चर-दर बंधक हैं। एक निश्चित दर बंधक सरल और सरल है: ब्याज दर, और इसलिए मासिक भुगतान, ऋण की अवधि के दौरान ऋण की संपूर्ण अवधि के लिए तय की जाती है। परिवर्तनीय दर बंधक (एआरएम) के रूप में जाने वाले व्हेरिएबल-दर बंधक अलग-अलग हैं, जो कि उधारकर्ता के लिए ब्याज दर पर आधारित होता है, और मासिक भुगतान की राशि, ऋण की अवधि के दौरान बदल जाती है।

एक चर-दर बंधक ऋण की शुरुआत में एक निश्चित अवधि के लिए निर्धारित निर्धारित दर से शुरू होता है, आम तौर पर तीन, पाँच या सात साल। उदाहरण के लिए, 7/1 चर-दर बंधक पर प्रारंभिक दर ऋण अवधि के पहले सात वर्षों के लिए वैध है, इसके बाद दर प्रति वर्ष एक बार समायोजित किया जाता है। आवधिक ब्याज दर समायोजन की गणना बेंचमार्क दर जैसे लन्दन इंटरबैंक ऑफ़र रेट (LIBOR) के साथ की जाती है, साथ ही ऋणदाता के सामान्य प्रीमियम पर आधारित प्रीमियम और उधारकर्ता की साखदारी। कुछ परिवर्तनीय दर बंधक प्रतिवर्ष समायोजित करते हैं, कुछ प्रत्येक छह महीने समायोजित करते हैं, और कुछ भी मासिक रूप में अक्सर समायोजित करते हैं ब्याज दर में परिवर्तन मासिक भुगतान राशि में परिवर्तनों के लिए अनुवाद किया जाता है।

यह लाभ जो कई उधारकर्ताओं को एक चर-दर बंधक में आकर्षित करता है, यह प्रारंभिक ब्याज दर, जो ऋण के पहले भाग पर लगाया जाता है, आमतौर पर एक तुलनीय स्थिर दर बंधक पर उपलब्ध सर्वोत्तम दर से कम होता है। शुरुआती दर के साथ जो एक प्रतिशत अंक या उससे भी कम है, उधारकर्ता एक चर-दर बंधक के प्रारंभिक भाग में पर्याप्त धनराशि बचा सकते हैं और मूलधन की अधिक मात्रा में भुगतान कर सकते हैं। हालांकि, एक परिवर्तनीय-दर बंधक के लिए महत्वपूर्ण संभावित नुकसान हैं जो उधारकर्ताओं को विचार करना चाहिए।

अचानक भुगतान बढ़ता है

चर-दर बंधक के साथ मुख्य जोखिम यह है कि ब्याज दरों में तेजी से वृद्धि से उधारकर्ता को मासिक भुगतान में वृद्धि को देखते हुए अचानक अनुवाद किया जा सकता है ताकि वह आसानी से वहन नहीं कर सकें भुगतान। 2008 के वित्तीय संकट की उपेक्षा के लिए एक प्रमुख कारक, भारी-भरकम दर बंधक उधारकर्ताओं को मासिक भुगतान के साथ मारा जा रहा था, जो उनके लिए बहुत अधिक खड़ा था, बंधक ऋण पर व्यापक चूक थे।

यह विचार प्रदान करने के लिए कि जब एक चर-दर बंधक समायोजित किया जाता है, तो मासिक रूप से मासिक भुगतान राशि कितनी बढ़ सकती है, 3. 3% ब्याज पर $ 160, 000 बंधक ऋण पर मासिक भुगतान लगभग 700 डॉलर प्रति माह है। यदि ब्याज दर 8. 8% तक बढ़ जाती है, मासिक भुगतान लगभग युगल हो जाता है, जो $ 1 से अधिक, 200 एक महीने में बढ़ रहा है।

एक चर-दर बंधक पर प्रारंभिक दर समायोजन जो आमतौर पर सबसे बड़ा होता है, क्योंकि यह ब्याज दर के परिवर्तनों के लिए समायोजित करता है जो कई सालों से हुई है।भविष्य के समायोजन एक बहुत अधिक आधार पर बनाये जाते हैं, जब दरें काफी हद तक बदलने की संभावना नहीं होती हैं।

संभावित ब्याज दर जोखिम को कम करने का एक तरीका अनुकूल कैप के साथ एक चर-दर ऋण प्राप्त करना है, जो किसी भी एक समायोजन पर ब्याज दर या मासिक भुगतान कितना बढ़ा सकते हैं, पर अधिकतम सीमाएं हैं। कुछ परिवर्तनीय दर बंधक के पास कुल रकम की सीमा भी है, जिसके द्वारा ब्याज दर ऋण की संपूर्ण अवधि में बढ़ सकती है। हालांकि, उधारकर्ताओं को ठीक प्रिंट पढ़ने की जरूरत होती है, क्योंकि कभी-कभी कैप प्रारंभिक दर समायोजन पर लागू नहीं होते हैं, जो सबसे अधिक ब्याज दर जोखिम लेता है।

मुश्किल-से-समझने वाली ऋण शर्तों

चूंकि चर-दर बंधक तय दर ऋणों की तुलना में अधिक जटिल हैं, उधारकर्ताओं को ऋण की सही शर्तों को समझना मुश्किल हो सकता है। बंधक उधारदाताओं के पास ऋण तत्वों जैसे कि कैप्स, समायोजन और प्रीमियम मार्जिन के लिए इस्तेमाल किए गए मानक के संबंध में लचीलेपन का एक बड़ा सौदा है। यह अपेक्षाकृत आसान है कि उधारकर्ताओं को अपने ऋणों की जटिल और अंतरबद्ध शर्तों को समझने में असफल रहना पड़ता है, जिससे अप्रत्याशित और समस्याग्रस्त मासिक भुगतान परिवर्तन हो सकते हैं। एक उदाहरण, जैसा कि ऊपर संदर्भ दिया गया है, एक उदाहरण है, जहां एक उधारकर्ता का मानना ​​है कि वह प्रति समायोजन बढ़ने पर कैप द्वारा बड़े मासिक भुगतान में वृद्धि से संरक्षित है, लेकिन वह यह नोटिस करने में विफल रहता है कि टोपी प्रारंभिक ब्याज दर समायोजन पर लागू नहीं होती है।

नकारात्मक अभिकरण ऋण

कुछ चर-दर बंधक के साथ एक जोखिम एक नकारात्मक परिशोधन ऋण है, जो एक ऐसी स्थिति है जहां ऋणदाता वास्तव में कई वर्षों के लिए ऋण पर भुगतान करने के बाद अंत में खत्म हो सकता है ऋण का इसके लिए इसका सामान्य कारण यह है कि एक ऋण की राशि उस राशि पर कैप है जो मासिक भुगतान बढ़ा सकती है, लेकिन वह टोपी उस ब्याज दर के अनुरूप नहीं है जो ब्याज दर को बढ़ाने की इजाजत है। इससे एक ऐसी परिस्थिति होती है जहां मासिक भुगतान राशि में ऋण पर सभी ब्याज शामिल नहीं होते हैं। शेष राशि तब उधारकर्ता के कुल ऋण, मुख्य शेष राशि पर जोड़ दी जाती है, जिसके परिणामस्वरूप उधारकर्ता को ब्याज पर ब्याज का भुगतान करना पड़ता है।