बहुत से लोग जो अपने पहले घर को खरीदने पर विचार कर रहे हैं, उपलब्ध वित्तपोषण विकल्पों की असंख्य उपलब्धियों से अभिभूत हो सकते हैं। सौभाग्य से, संपत्ति वित्तपोषण की मूल बातें शोध करने के लिए समय निकालने से, घर के मालिक एक महत्वपूर्ण राशि और समय बचा सकते हैं विशिष्ट बाजार का कुछ ज्ञान रखने के लिए जहां संपत्ति स्थित है और क्या यह उधारदाताओं को प्रोत्साहन प्रदान करता है इसका मतलब हो सकता है कि खरीदारों के लिए वित्तीय लाभ जोड़ा गया है। खरीदार को अपने स्वयं के वित्तपोषण पर भी ध्यान देना चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि उन्हें बंधक मिल रहे हैं जो उनकी जरूरतों के अनुरूप है। यह जानने के लिए पढ़ें कि कौन सा वित्तपोषण विकल्प आपके लिए सही हो सकता है

ऋण प्रकार
कई बंधक ऋण प्रकार हैं; इन्हें ऋण संरचना और उन एजेंसियों द्वारा विभेदित किया जाता है जो उन्हें सुरक्षित करते हैं।

1. पारंपरिक ऋण
   पारंपरिक ऋण तय दर बंधक हैं जो संघीय सरकार द्वारा बीमित या गारंटी नहीं हैं यद्यपि मानदंड के लिए अपनी आवश्यकताओं के कारण वे सबसे अधिक कठिन हैं, जैसे कि डाउन पेमेंट, क्रेडिट स्कोर और आय, कुछ लागत, जैसे निजी बंधक बीमा, अन्य गारंटीकृत बंधक के मुकाबले कम हो सकते हैं

   पारंपरिक ऋण को परिभाषित किया जाता है या तो ऋण की पूर्ति या गैर-अनुरूप ऋण। ऋण अनुपालन फनी मे या फ़्रेडी मैक द्वारा निर्धारित दिशानिर्देशों के अनुरूप करते हैं। ये शेयरधारक-स्वामित्व वाली कंपनियों के लिए ऋण सीमा - 1 417,000 डॉलर एकल-परिवार के घरों के लिए दिशानिर्देश तैयार करते हैं, उदाहरण के लिए - क्योंकि वे इन ऋणों को पैकेज करते हैं और द्वितीयक बाजार में उन पर प्रतिभूतियों को बेचते हैं। (यह जानने के लिए कि द्वितीयक बाजार में आपके बंधक का क्या होता है, अपने बंधक के पर्दे के पीछे पढ़ें।)

   इस राशि से ऊपर दिया गया ऋण एक जंबो ऋण के रूप में जाना जाता है और आमतौर पर इसमें थोड़ी अधिक ब्याज दर होती है क्योंकि इन ऋणों के साथ ऋण पूल की कम मांग के कारण गैर-अनुरूप ऋण, आमतौर पर पोर्टफोलियो उधारदाताओं द्वारा प्रदान किए जाते हैं, दिशानिर्देश हैं जो कि विशेष ऋण देने वाले संस्था द्वारा निर्धारित किए गए ऋण को हामीदारी करते हैं।

2. एफएचए ऋण
   फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए), यू.एस. विभाग के आवास और शहरी विकास विभाग, विभिन्न बंधक ऋण कार्यक्रम प्रदान करता है। एक एफएचए ऋण में भुगतान की अपेक्षा कम होती है और एक पारंपरिक ऋण की तुलना में योग्य है। एफएचए ऋण पहली बार घर खरीदारों के लिए उत्कृष्ट हैं, क्योंकि अग्रिम ऋण लागत और ढीला क्रेडिट आवश्यकताओं को कम करने के अलावा, वे 3% के कम भुगतान के नीचे की अनुमति देते हैं। एफएचए ऋण वैधानिक सीमा से अधिक नहीं हो सकते। (इस प्रकार के ऋण के बारे में अधिक जानकारी के लिए, देखें: संघीय आवास प्राधिकरण के बंधक बीमा ।)
3. वीए ऋण
   यूएएस विभाग के दिग्गजों मामलों (वीए) वीए ऋण की गारंटी देता है वीए ऋण खुद ही नहीं करता है, लेकिन योग्य उधारदाताओं द्वारा किए गए बंधक की गारंटी देता है। इन गारंटियों में दिग्गजों और सेवा लोगों को घरों के अनुकूल नियमों के साथ, आमतौर पर डाउन पेमेंट के बिना प्राप्त करने की अनुमति मिलती है, और ज्यादातर मामलों में, पारंपरिक ऋणों की तुलना में वे अर्हता प्राप्त करना आसान होते हैं।उधारकर्ता आमतौर पर अधिकतम वीए ऋण (2016 में $ 417, 000, हवाई, अलास्का, गुआम और यू.एस. वर्जिन आइलैंड्स में $ 625, 500) को सीमित करते हैं। ऋण के लिए आवेदन करने से पहले, वीए से पात्रता का अनुरोध करें। अगर आपको स्वीकार किया जाता है, तो वीए एक वीए ऋण के लिए आवेदन करने में पात्रता का प्रमाण पत्र जारी करेगी।

   इन आम ऋण प्रकारों और कार्यक्रमों के अलावा, राज्य और स्थानीय सरकारों और एजेंसियों द्वारा प्रायोजित कार्यक्रम हैं, अक्सर कुछ क्षेत्रों में निवेश बढ़ाने या घर के स्वामित्व के लक्ष्य के साथ। (आगे पढ़ने के लिए, देखें एक बंधक के लिए खरीदारी ।)

इक्विटी और आय की आवश्यकताएँ
होम बंधक ऋण की कीमत दो तरह से ऋणदाता द्वारा निर्धारित की जाती है, जिनमें से प्रत्येक के साख को निर्धारित करता है ऋण लेने वाले। तीन प्रमुख क्रेडिट ब्यूरो से उधारकर्ता के एफआईसीओ स्कोर की जांच के अलावा, उधारदाताओं को दो मानक आंकड़े निर्धारित करने की आवश्यकता होगी, जो कि ऋण पर लगाए गए दर को निर्धारित करने के लिए उपयोग किया जाता है। ये दो आंकड़े मूल्य अनुपात (एलटीवी) और ऋण सेवा कवरेज रेशियो (डीएससीआर) के लिए ऋण हैं …

एलटीवी वास्तविक या निहित इक्विटी की राशि से निर्धारित होता है जो कि संपार्श्विक में उपलब्ध है। घर की खरीद के लिए, एलटीवी घर की खरीद मूल्य से उधार ली गई राशि को विभाजित करके निर्धारित किया जाता है। जितना अधिक एलटीवी, उतना अधिक महंगा होगा क्योंकि ऋणदाता का मानना ​​है कि यह डिफ़ॉल्ट के उच्च जोखिम है। यह विचार यह है कि उधारकर्ता जितना अधिक पैसा जोखिम में डाल रहा है (नीचे भुगतान के रूप में), कम होने की संभावना वह कम है या वह ऋण पर चूक जाएगी।

एलटीवी भी ऋण लेने वालों को निजी बंधक बीमा (पीएमआई) खरीदने के लिए उधारकर्ता को जरूरी है या नहीं यह निर्धारित करने में योगदान दे सकता है। पीएमआई एक बंधक बीमाकर्ता को ऋण जोखिम के एक हिस्से को स्थानांतरित करके ऋणदाता को डिफ़ॉल्ट रूप से उदहारित करता है अधिकांश उधारदाताओं को 80% से अधिक एलटीवी के साथ किसी भी ऋण के लिए पीएमआई की आवश्यकता होगी, जिसका अर्थ है किसी भी ऋण में जहां उधारकर्ता के घर में 20% से कम इक्विटी होगी। बंधक बीमा की लागत और जिस तरह से इसे एकत्र किया जाता है, वह आमतौर पर बीमा राशि से निर्धारित होता है और ऋण प्राप्त करने के लिए बंधक कार्यक्रम का उपयोग किया जाता है। (पीएमआई के बारे में अधिक जानकारी के लिए, निजी बंधक बीमा से बचने के लिए छह कारणों और निजी बंधक बीमा आउटसार्ट करें ।)

अधिकांश भाग के लिए, बंधक बीमा प्रीमियम को कर और संपत्ति बीमा एस्क्रो के साथ मासिक रूप से एकत्र किया जाता है, और उन ऋणों के भुगतान के बाद स्वचालित रूप से समाप्त होने की अपेक्षा की जाती है जहां एलटीवी बराबर है या 78% से कम मालिक ने 20% इक्विटी देने के लिए और दो साल के लिए एक निर्धारित अवधि पार कर जाने के बाद घर में पर्याप्त मूल्य की सराहना की, एक बार पीएमआई को रद्द करना संभव हो सकता है। कुछ उधारदाताओं, जैसे कि एफएचए, एकमुश्त राशि के रूप में बंधक बीमा का मूल्यांकन करेंगे और उसे ऋण की राशि में कैपिटल करेंगे।

पीएमआई के लिए भुगतान करने से बचने के कई तरीके हैं एक घर खरीदने पर संपत्ति के 80% से अधिक का उधार लेना नहीं है; दूसरे घर इक्विटी वित्तपोषण या 80% एलटीवी से ऊपर की जरूरत के लिए धन प्राप्त करने के लिए दूसरा बंधक का उपयोग करना हैऐसे कई कार्यक्रम हैं जो इसके लिए अनुमति देते हैं, लेकिन सबसे आम को 80-10-10 बंधक कहा जाता है। 80 पहले बंधक के एलटीवी के लिए खड़ा है, दूसरे बंधक के एलटीवी के लिए पहला 10 खड़ा है, और तीसरा 10 घर में उधारकर्ता की इक्विटी का प्रतिनिधित्व करता है हालांकि दूसरे बंधक पर दर पहले की दर से अधिक होगी, मिश्रित आधार पर, यह 90% एलटीवी ऋण की दर से अधिक नहीं होना चाहिए और ज्यादातर लोगों के लिए यह पीएमआई के लिए भुगतान करने से सस्ता होगा।

यह उधारकर्ताओं के लिए एक असाधारण विकल्प है जो अपने घरों को जल्दी से भुगतान करना चाहते हैं क्योंकि वे दूसरे बंधक के भुगतान को तेज कर सकते हैं और ऋण के उस हिस्से को जल्दी से समाप्त कर सकते हैं अंगूठे के नियम के रूप में, अगर पीएमआई को सभी संभवतः टाल जाना चाहिए क्योंकि यह एक लागत है जिसका उधारकर्ता को कोई फायदा नहीं है।

ऋण सेवा कवर अनुपात (डीएससीआर) एक उधारकर्ता की बंधक की लागत का भुगतान करने की क्षमता निर्धारित करता है बंधक की लागतों से बंधक लागत का भुगतान करने के लिए एक उधारकर्ता की मासिक शुद्ध आय को विभाजित करके, उधारकर्ता संभावना का आकलन कर सकते हैं कि एक उधारकर्ता बंधक नोट पर डिफ़ॉल्ट होगा। अधिकांश उधारदाताओं को एक से अधिक के डीएससीआर की आवश्यकता होगी अनुपात जितना अधिक होगा, उतनी अधिक संभावना है कि एक उधारकर्ता उधार लेने की लागतों को कवर करने में सक्षम हो जाएगा और उस ऋणादाता को कम जोखिम मिल जाएगा। जितना अधिक DSCR, उतना ही अधिक होने की संभावना है कि एक ऋणदाता ऋण की दर से बातचीत करेगा क्योंकि कम दर पर भी, ऋणदाता को बेहतर जोखिम-समायोजित रिटर्न मिल जाता है। इस कारण से, उधारकर्ताओं को किसी भी प्रकार की योग्यता प्राप्त करने की कोशिश करनी चाहिए, जब वे एक बंधक ऋणदाता के साथ बातचीत कर सकते हैं। कभी-कभी एक अतिरिक्त अंशकालिक नौकरी या अन्य आय-पैदा करने वाला व्यवसाय ऋण के लिए योग्यता प्राप्त करने योग्य नहीं या सर्वोत्तम संभव दर प्राप्त करने में अंतर कर सकता है।

फिक्स्ड बनाम अस्थायी दर बंधक
एक बंधक के लिए खरीदारी करते समय एक और बात पर विचार करना है कि क्या तय दर या फ्लोटिंग दर बंधक प्राप्त करना है। एक निश्चित दर बंधक वह है जहां दर ऋण की पूरी अवधि के लिए कोई बदलाव नहीं करता है। एक निश्चित दर ऋण प्राप्त करने का स्पष्ट लाभ यह है कि उधारकर्ता जानता है कि पूरे ऋण की अवधि के लिए मासिक ऋण की लागत क्या होगी। हालांकि, एक फ्लोटिंग रेट बंधक, जैसे ब्याज-केवल बंधक या समायोज्य-दर बंधक (एआरएम), पहली बार घर खरीदारों या उन लोगों की सहायता के लिए डिज़ाइन किया गया है जो ऋण की अवधि के दौरान काफी अधिक वृद्धि करने की उम्मीद करते हैं। (और जानने के लिए, बंधक: स्थिर दर बनाम समायोज्य-दर देखें।) शोध करते समय ब्याज दरों की तुलना करने के लिए किस प्रकार के बंधक के साथ जाना चाहिए दरों की तुलना करने के लिए एक महान संसाधन एक बंधक कैलकुलेटर है

फ्लोटिंग-दर ऋण आमतौर पर उधारकर्ताओं को ऋण के शुरुआती कुछ सालों के दौरान कम परिचयात्मक दर प्राप्त करने की अनुमति देता है, जिससे वे एक बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकें, अगर वे अधिक महंगी निश्चित दर ऋण प्राप्त करने की कोशिश कर रहे थे। यद्यपि लाभ बहुत अच्छा हो सकता है, इन ऋणों के लिए उन उधारकर्ताओं के लिए एक बड़ा जोखिम होता है जिनकी आय ब्याज दर में बदलाव के साथ बढ़ने में नहीं होती हैअन्य नकारात्मक पक्ष यह है कि अधिकांश मामलों में, दर परिवर्तन ऋण के शुरूआती समय में नहीं जाना जाता है क्योंकि यह आम तौर पर कुछ बाजार दर के लिए तय किया जाता है जिसे भविष्य में निर्धारित किया जाता है।

एआरएम का सबसे आम प्रकार एक, पांच या सात साल के एआरएम हैं। प्रारंभिक ब्याज दर सामान्य रूप से समय की अवधि के लिए निर्धारित होती है जिसके बाद इसे समय-समय पर रीसेट किया जाता है, अक्सर हर महीने। एआरएम रीसेट करने के बाद, यह बाजार दर को समायोजित करता है, आमतौर पर प्रचलित ट्रेजरी दर में कुछ पूर्वनिर्धारित फैलाव (प्रतिशत) जोड़कर। हालांकि अनुबंध द्वारा अधिकांश एआरएम केवल इतना बढ़ा सकते हैं, जब एआरएम समायोजित करता है, प्रारंभिक अवधि के दौरान कम दर की पेशकश करने के लिए ऋणदाता को क्षतिपूर्ति करने के लिए मौजूदा फिक्स्ड दर बंधक ऋण से अधिक महंगा हो सकता है। (समायोज्य-दर बंधक के साथ जुड़े जोखिमों के बारे में और जानने के लिए, एर्मेड और खतरनाक पढ़ें।)

केवल ब्याज ऋण एआरएम का एक प्रकार है जिसमें कर्जदार केवल बंधक ब्याज का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार है और प्रारंभिक अवधि के दौरान प्रिंसिपल नहीं, जब तक कि ऋण एक निश्चित, प्रिंसिपल-देनदार ऋण को वापस नहीं ले जाता है। इस तरह के ऋण पहली बार उधारकर्ताओं के लिए बहुत फायदेमंद हो सकते हैं क्योंकि केवल ब्याज का भुगतान करना उधार लेने की मासिक लागत में काफी कमी करता है और एक को ज्यादा बड़ा ऋण प्राप्त करने की अनुमति मिल जाएगी। हालांकि, क्योंकि उधारकर्ता प्रारंभिक अवधि के दौरान कोई प्रिंसिपल भुगतान नहीं करता है, ऋण पर शेष राशि तब तक बदलती नहीं है जब तक उधारकर्ता को प्रिंसिपल चुकाने शुरू नहीं होता।

उधारकर्ताओं को जोखिम के साथ एक बड़ा ऋण प्राप्त करने के लाभ को तौलना चाहिए। ब्याज दर आम तौर पर ब्याज-केवल अवधि के दौरान फ़्लोट करती है और अक्सर बाजार की ब्याज दरों में होने वाले बदलावों की प्रतिक्रिया में समायोजित होती है उधारकर्ताओं को जोखिम का भी सामना करना पड़ता है कि उधार लेने की लागतों में संभावित वृद्धि के साथ उनकी डिस्पोजेबल आय में वृद्धि नहीं होगी। (केवल ब्याज-ऋण ही फायदेमंद हो सकते हैं, लेकिन कई उधारकर्ताओं के लिए वे एक जाल का प्रतिनिधित्व करते हैं। ब्याज-केवल बंधक: घर नि: शुल्क या बेघर?

नीचे की रेखा
अगर आप देख रहे हैं पहली बार घर बंधक लगाने के लिए, कुछ चीजें हैं जो सभी वित्तपोषण विकल्पों के माध्यम से छंटनी की कठिनाई को कम करने के लिए किया जा सकता है सबसे अच्छा तरीका यह तय करना है कि आप कितना घर खरीद सकते हैं और फिर तदनुसार वित्त कर सकते हैं। घर के मालिक जो पर्याप्त मात्रा में पैसा डाल सकते हैं या जिनके पास उच्च कवरेज दर बनाने के लिए पर्याप्त आय है, उनमें उधारदाताओं और सबसे अधिक वित्तपोषण विकल्पों के साथ सबसे अधिक बातचीत की शक्ति होगी। जो लोग सबसे बड़े ऋण के लिए धक्का लेते हैं, उन्हें निस्संदेह एक उच्च जोखिम-समायोजित दर प्राप्त होगा और फिर समायोज्य-दर बंधक और निजी बंधक बीमा से निपटना होगा। एक अच्छा बंधक दलाल या बंधक बैंकर आपको सभी विभिन्न कार्यक्रमों और विकल्पों के माध्यम से चलाने में मदद करने में सक्षम होना चाहिए, लेकिन आप जो चाहते हैं उसे जानने के अलावा कुछ भी आपको बेहतर सेवा प्रदान नहीं करेगा और आप अंततः इसके साथ जी सकते हैं।