जब व्यक्ति किसी व्यक्ति को पुनर्वित्त या घर खरीदना चाहता है, तो एक प्रमुख विचार यह है कि आवास बाजार में प्रचलित बंधक दर है क्योंकि दर का उधारकर्ता की प्रयोज्य आय और दायित्व पर प्रत्यक्ष आर्थिक प्रभाव पड़ता है।

लेकिन क्या बंधक दरों को प्रभावित करता है? अमेरिकी फेडरल रिजर्व (फेड) के प्रत्येक पर प्रत्यक्ष (और व्युत्पन्न) प्रभाव होने के साथ अर्थव्यवस्था, ब्याज दरों और बंधक दरों में अंतर होता है।

अर्थव्यवस्था और ब्याज दरें

फेड की नीतियां अमेरिका की आर्थिक स्थिति पर आधारित हैं। फेडरल ओपन मार्केट कमेटी (एफओएमसी) जिसे फेड के फैसले लेने वाले हाथ कहा जा सकता है, विभिन्न एजेंसियों द्वारा गुणवत्ता आंकड़ों के आधार पर अमेरिकी आर्थिक स्वास्थ्य का मूल्यांकन करता है। एफएएमसी आर्थिक स्थिति (विकास, मुद्रास्फीति, रोजगार जैसे) के बारे में क्या सोचता है, इसके आधार पर, फेड अपनी दरें तय करता है संघीय निधि दर प्रमुख नीति दरों में से एक है, और अन्य महत्वपूर्ण मौद्रिक ब्याज दरों, जैसे छूट दर और प्रधान दर, फेडरल रिजर्व द्वारा निर्धारित संघीय निधि दर से प्रभावित हैं।

जब फेडरल रिजर्व कम स्तर पर संघीय निधि दर रखता है, यह संपूर्ण अमेरिकी अर्थव्यवस्था को अन्य ब्याज दरों के माध्यम से प्रभावित करता है जो लोगों के लिए उधार लेते हैं और कारोबार सस्ता होता है यह लोगों को खर्च करने के लिए उपभोक्ता ऋण लेने और व्यवसाय को विस्तार और अन्य उद्देश्यों के लिए उधार लेने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है-जो सभी आर्थिक विकास को प्रोत्साहित करने और रोजगार बढ़ाने में मदद करते हैं

ऐसी स्थितियां हैं जैसे उच्च मुद्रास्फीति जब केंद्रीय बैंक अर्थव्यवस्था की मुद्रा आपूर्ति को नियंत्रित करने के लिए ब्याज दरों को बढ़ाता है 1 9 80 के दशक की प्रारंभिक मुद्रास्फीति में संघीय निधि दर का लक्ष्य 20% था; दर हाल ही में जब तक लगातार गिरावट आई है। एफओएमसी ने संघीय निधि दर के लिए लक्ष्य सीमा बढ़ाकर 0. 0% कर दिया - दिसंबर 2015 से दिसंबर 2015 तक। (संबंधित पठन, देखें: फेड के नए टूल को इकोनोमी के लिए मैनिपुलेट करना।)

संघीय निधि दर में परिवर्तन खुले बाजार परिचालन (ओएमओ) (आईई, खरीदना या अमेरिकी ट्रेजरी बांडों की बिक्री) के माध्यम से प्रेषित होता है। यदि फेड का उद्देश्य अर्थव्यवस्था में धन की आपूर्ति में वृद्धि करना है, तो यह बांड खरीदता है, बदले में नकद दे रहा है। जब फेड बॉन्ड खरीदता है, बॉन्ड की कीमतें बढ़ती हैं और धन की आपूर्ति में परिणामी वृद्धि उधार लेने से सस्ता हो जाती है, ब्याज दरों को नीचे लाती है

इसके विपरीत, यदि फेड अतिरिक्त पैसे की आपूर्ति को निचोड़ने का लक्ष्य रखता है, तो यह बांड बेचता है और नकद प्राप्त करता है। बांड बेचने से बॉन्ड की कीमतों में कमी आती है, जबकि एक साथ पैसे की आपूर्ति कम हो जाती है, जिसका मतलब है कि अर्थव्यवस्था में कम धनराशि फैलती है। यह अधिक महंगी उधार लेता है और ब्याज दरों को ऊपर की ओर धक्का देता है अंगूठे के नियम के रूप में, बांड की कीमतें और ब्याज दरें विपरीत दिशाओं में बढ़ जाती हैं(अधिक जानकारी के लिए, बांड दरें बाण्ड की कीमतों के साथ उलटा संबंध क्यों करती हैं?)

बंधक दरों के साथ लिंक

बंधक दरें तुरंत आर्थिक स्थिति या ब्याज दरों में बदलाव से प्रभावित नहीं हैं, लेकिन ऐसे कई लिंक हैं जो धीरे-धीरे अपने प्रभाव को प्रसारित करते हैं। तो, बंधक दरों पर क्या निर्भर है?

दीर्घकालिक ट्रेजरी पैदावार सीधे निर्धारित बंधक दरों पर प्रभाव डालती हैं (दीर्घावधि उपज 10 साल और 30 साल का मतलब है) एक ऐसा उत्पाद है जो उसी निवेशक के लिए प्रतिस्पर्धा करता है जो 10 साल या 30 साल के ट्रेजरी से निवेश करते हैं, जिन्हें बंधक-समर्थित प्रतिभूति (एमबीएस) के रूप में जाना जाता है। इस प्रकार, जैसे ही पैदावार में वृद्धि होती है, इन उत्पादों को भी निवेशकों को आकर्षित करने के लिए उच्च रिटर्न देने की आवश्यकता होती है, जो कि तब ही संभव होता है जब उच्च दर से ऋण दिया जाता है। इस प्रकार, उच्च पैदावार का परिणामस्वरूप बंधक दरों में वृद्धि हुई है। (संबंधित पढ़ने, देखें: एमबीएस के साथ बंधक ऋण से लाभ।)

अब हम अर्थव्यवस्था के लिए कोषागारों पर पैदावार को संबोधित करते हैं। कहो कि आर्थिक दृष्टिकोण निराशाजनक है; लोग सरकारी बॉन्ड और निवेश के लिए प्रतिभूतियों के समक्ष शेयरों से बाहर निकलना पसंद करते हैं, क्योंकि उन्हें सबसे सुरक्षित माना जाता है इससे इन उपकरणों की मांग बढ़ जाती है, बांड की कीमतें बढ़ जाती हैं। जैसा कि बांड की कीमतें बढ़ती हैं, उन पर उपज (या रिटर्न) गिर जाता है। जैसे ही पैदावार में कमी आती है, बंधक दरों में भी कमी आ रही है। इस प्रकार, एक सुस्त आर्थिक परिदृश्य के साथ, कम बंधक दरों (बांड बाजार के माध्यम से) और कम नीति दरों के साथ किया जाएगा क्योंकि केंद्रीय बैंक अर्थव्यवस्था को मजबूत बनाने की कोशिश करता है। विपरीत सच है जब आर्थिक स्थिति और दृष्टिकोण अच्छा है।

जब तक संघीय निधि दर (और अन्य ब्याज दरों) का दीर्घकालिक नियत बंधक दरों पर सीधा असर नहीं होता है, उनका समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) पर सीधा असर होता है। इसका कारण यह है कि समायोज्य-दर ऋण की समीक्षा की जाती है और इसे मासिक, अर्द्ध-वार्षिक, या वार्षिक आधार पर संशोधित किया जाता है, जो कार्यकाल के आधार पर होता है और एक वर्ष की ट्रेजरी की पैदावार से जुड़ा होता है।

उपज वक्र अल्पकालिक और दीर्घकालिक ट्रेजरी उपज दिखा रहा है एक वक्र है नीचे दी गई तालिका उस समय के दौरान बंधक दर के साथ-साथ वर्ष 2007-2015 (वर्ष के पहले दिन) से अलग-अलग अवधियों के लिए दैनिक ट्रेजरी उत्पादन घटता दिखाती है सामान्य आर्थिक परिदृश्य में, दीर्घावधि की पैदावार छोटी अवधि की पैदावार से अधिक होनी चाहिए। याद रखें, दीर्घकालिक दरों और बंधक दरों के बीच एक फैलाव हमेशा बंधक से जुड़े जोखिमों के लिए होता है।

तिथि	3 महीने	1 वर्ष	10 वर्ष	30 साल	बंधक दरें
01/02/2007	5 07	5। 00	4। 68	4। 79	6। 22
2008/01/02	3। 26	3। 17	3। 91	4। 35	5। 76
2009/01/02	0। 08	0। 04	2। 46	2। 83	5। 05
2010/01/04	0। 08	0। 45	3। 85	4। 65	5। 03
2011/01/03	0। 15	0। 29	3। 36	4। 39	4। 76
01/03/2012	0। 02	0। 12	1। 97	2। 98	3। 92
2013/01/02	0। 08	0। 15	1। 86	3। 04	3। 41
2014/01/02	0। 07	0। 13	3। 00	3।92	4। 43
2015/01/02	0। 02	0। 25	2। 12	2। 69	3। 63 *

स्रोत: अमेरिका के ट्रेजरी का विभाग, फ्रेडी मैक (बंधक दर पूरे महीने के लिए है और नहीं, विशेष तारीख) * प्राथमिक बंधक बाजार सर्वेक्षण (22 जनवरी 2015 को) के आधार पर। प्रतिशत में आंकड़े

नीचे की रेखा

जब आप होम लोन लेने पर विचार कर रहे हैं, तो आप को तय करना चाहिए कि नियत बंधक दरें किस दिशा में हैं और उधार वक्र के पैटर्न के साथ-साथ आर्थिक स्थिति पर फेडरल रिजर्व के बयान के लिए देख रहे हैं। ये स्रोत आर्थिक स्थिति और बंधक दरों पर मूल्यवान मार्गदर्शन दे सकते हैं। (अधिक जानकारी के लिए, देखें: हाउसिंग मार्केट पर ब्याज दरें कैसे प्रभावित होती हैं।)