कई तरह से, न्यूयॉर्क शहर के रियल एस्टेट बाजार संयुक्त राज्य अमेरिका में किसी भी अन्य के विपरीत है। NYC और किसी भी अन्य टाउन, संयुक्त राज्य अमेरिका के बीच सबसे बड़ा अंतर यह है कि NYC में बिक्री के लिए अपार्टमेंट या तो condos या co-ops हैं। अधिकांश स्थानों में, कोंडो हा नियम होता है लेकिन बिग ऐप्पल में नहीं होता यद्यपि NYC में सह-ऑप्स आउटम्बर कॉन्डो - अधिकांश अनुमान बताते हैं कि लगभग 75% सह-ऑप्स हैं - किसी भी समय सक्रिय बाजार पर अधिक कॉन्डो हैं। (अगस्त के अंत में, मैनहट्टन और 764 कॉन्सो में 526 2-बेडरूम सह-ऑप अपार्टमेंट थे।)

सह-ऑप और एक कोंडो के बीच अंतर की त्वरित परिभाषा के साथ चलते हैं: जब आप एक कॉन्डोमिनियम खरीदते हैं, तो आपका अपार्टमेंट और आम क्षेत्रों का प्रतिशत आपके हैं जब आप एक कॉप खरीदते हैं, तो आप वास्तव में अपने अपार्टमेंट को "खरीद" नहीं करते हैं; इसके बदले आप एक निगम में शेयर खरीद रहे हैं जो आपकी इमारत है आपके शेयर का आकार आपके अपार्टमेंट के आकार पर निर्भर करता है; शेयर खरीदने से आप सह-ऑप इमारत में एक यूनिट पर कब्जा कर सकते हैं। एक कोंडो के समापन पर आपको एक काम दिया जाएगा; एक सहकारी के लिए बंद होने पर आपको मालिकाना पट्टे मिलेगी। (अधिक विस्तृत तुलना के लिए, मूल बातें और सह-ऑप्स, कोंडो और कॉन्डो देखें।)

कुछ भावी खरीदारों, जैसे कि हमने एक जोड़ी से बात की, एक कोंडो खरीदने के लिए तैयार हो गईं, लेकिन एक बार उनकी तलाश शुरू हो गई। मूल रूप से इस दंपति ने सोचा कि वे पूरे सह-ऑप बोर्ड की समीक्षा और दो-बेडरूम के अपार्टमेंट को पुनर्निर्मित और उपमूल्य पर प्रतिबंधों से बचना चाहते हैं, लेकिन अंत में, वित्त से बाहर हो गया: "यह अपार्टमेंट और कीमत नीचे आया अब तक बोर्ड ठीक रहा है, और इमारत महान हो गई है - इसलिए कोई शिकायत नहीं है "

न्यूयॉर्क टाइम्स के एक लेख के अनुसार, कॉन्डो और सह-ऑप्स अभी भी अलग-अलग वस्तुएं हैं, लेकिन "सूक्ष्म अभी तक ठोस तरीके से, प्रत्येक दूसरे की विशेषताओं पर विचार कर रहा है क्योंकि वे अच्छे एड़ी वाले खरीदारों के लिए प्रतिस्पर्धा करते हैं एक अधिक-अधिक चुनौतीपूर्ण बाज़ार में "

आपकी खरीद निर्णय लेने में आपकी मदद करने के लिए यहां condos और co-ops की सुविधाओं की तुलना की गई है।

किस प्रकार का भवन और कहाँ?

आम तौर पर बोलते हुए, पुराने स्थापित आवासीय क्षेत्रों में सह-ऑप्स का एक प्रमुखता है नए पड़ोस, जिन्हें एक बार आउटलाइर माना जाता था लेकिन अब "हिप" माना जाता है, जहां आप कॉन्डोस पाएंगे।

न्यूयॉर्क रियल एस्टेट ब्रोकरेज सिटी हाबिटेट्स के अध्यक्ष गैरी मालिन बताते हैं: "यदि आप ऐतिहासिक संपत्ति पसंद करते हैं, तो आप को सह-ऑप में समाप्त होने की संभावना है, क्योंकि लगभग सभी पूर्ववर्ती इमारतों को इस तरह से व्यवस्थित किया जाता है। इसके अलावा, क्योंकि को-ऑप भवनों को condo विकास से पुराने होने की संभावना है, वे अक्सर अधिक केंद्रीय स्थानों में स्थित हैं। उदाहरण के लिए, लगभग सभी आवासीय इमारतों, जो पार्क एवेन्यू ऑन द अपर ईस्ट साइड (किसी भी उपाय से एक प्रमुख स्थान) सह-ऑप्स हैं।"

मालिं के अनुसार अगर आकाश में गिलास घर में रहने से आपकी शैली अधिक है, तो आप शायद बहुत सारे कॉन्डोस की तलाश करेंगे। 1 9 70 के दशक तक कोंडो की इमारतों न्यूयॉर्क शहर में आम नहीं हुईं, इसलिए वे सह-ऑप्स से अक्सर अधिक आधुनिक होते हैं। "क्योंकि नए कोंडो भवनों के लिए उपलब्ध भूमि मैनहट्टन में सीमित है," वे कहते हैं, "अब तक के पूर्व कमानों और पूर्व और पश्चिम दोनों पक्षों के पड़ोसी इलाकों में ऊपर और आने वाले शहरों में मिल रहे हैं। क्वींस और ब्रुकलिन में, हमने बहुत से नए निर्माण वाले कॉन्डो को पूर्व औद्योगिक क्षेत्रों में लॉन्ग आईलैंड सिटी और विलियम्सबर्ग में तट के साथ और साथ ही डाउनटाउन ब्रुकलिन में बनाया है। "

अधिकांश भाग के लिए, condos और सह-ऑप्स दोनों में एक द्वारपाल और स्टाफ पर एक अधीक्षक है; कुछ एक कंसीयज जोड़ देंगे जो कि जो कुछ अन्य दो नहीं करते हैं वह करेंगे। सुविधाओं कम चाबी (शायद तहखाने में एक भंडारण कक्ष) या ब्रुकलिन में वाटरफ्रंट पर एक कॉन्डो के रूप में बहुत ही चरम हो सकती है: एक डेकेयर सेंटर और पालतू जानवरों के लिए स्पा (द वैग क्लब कहलाता है) जहां कर्मचारी देखरेख, ट्रेन और अपने कुत्ते को दूल्हे; दो पैरों वाले निवासियों के लिए एक भव्य छत, एक बिलियर्ड रूम, एक पियानो कमरे, एक स्क्रीनिंग कक्ष, एक बच्चों के खेल का कमरा, एक जिम, एक गोल्फ सिम्युलेटर और आउटडोर हरे रंग की डालते हैं।

आप कितना खर्च कर सकते हैं?

एनवाईसी में सह-ऑप और कोंडो मार्केट के सबसे ज्यादा विश्वसनीय संकेतकों में से एक द क्वार्टरली एलीमैन रिपोर्ट है। सह-ऑप और कोंडो बिक्री पर दूसरी तिमाही 2015 की रिपोर्ट के मुताबिक, दोनों प्रकार की संपत्तियों की कीमतें बढ़ रही हैं। दो बेडरूम सह-ऑप्स ने 1 डॉलर की औसत मूल्य दिखाया 575 मिलियन; condos, बस $ 2 मिलियन के तहत 3 बेडरूम के लिए अंतर अधिक बड़ा था - सह-ऑप के लिए $ 3 मिलियन से कम, $ 4 एक कोंडो के लिए 65 मिलियन

हार्स्टेड प्रॉपर्टी में वार्नर एम। लुईस के द हार्कोव लुईस टीम के अनुसार, "सभी नए विकास कोंडो होते हैं, और उनकी कीमतें ग्रहण कर रही हैं जो किसी को पहले साल की कल्पना कर सकता था … विदेशी और घरेलू खरीदारों अपने पैसे को सुरक्षित रखने के लिए एक सुरक्षित जगह चाहते हैं । न्यू यॉर्क अचल संपत्ति को एक बड़ा वरदान मिल गया है क्योंकि कुछ निवेशकों के लिए 'पूंजी संरक्षण' की कुंजी है - उन्होंने निवेश अपार्टमेंट्स में पैसे लगाए हैं, जो कोन्डोस की अनुमति और सह-ऑप्स (अधिकांश भाग के लिए) नहीं करते हैं। "

दो प्रकार के गुणों पर नीचे भुगतान काफी हद तक भिन्न हैं। कोंडो की खरीद मूल्य का केवल 10% नीचे रखना संभव है; सह-ऑप के लिए आपको 20% से 50% नीचे रखना होगा।

लागत को समाप्त करने के बारे में क्या?

एक कोन्डो पर लागत को बंद करना सह-ऑप से अधिक है विवरण के लिए, हमने न्यूयॉर्क के रियल एस्टेट एटॉर्नी एडम स्टोन को दो की तुलना करने के लिए कहा। यहां बताया गया है कि वह $ 800, 000 बंधक के साथ $ 1 मिलियन का कोंडो के लिए, समापन लागत होगी: खरीदार के लिए शीर्षक बीमा, $ 4, 500; ऋणदाता के लिए शीर्षक बीमा, $ 1, 000; $ 700, न्यूयॉर्क स्टेट "हवेली कर", $ 10, 000, NYS बंधक रिकॉर्डिंग कर, $ 15, 370. ग्रांड कुल: $ 32, 270 (ऋणदाता की फीस के बिना, जो ऋणदाता के हिसाब से भिन्न होता है)। सहकारिता के लिए, यह सिर्फ 10 डॉलर, 000 हवेली कर हैपर्याप्त अंतर इस तथ्य के कारण है कि कोंडो असली संपत्ति है, जबकि सह-ऑप शेयर निजी संपत्ति हैं। "यह कुछ ही शब्दों का अर्थ हो सकता है, लेकिन समापन लागतों की गणना करने पर नहीं। "

और किसी को भी "हवेली कर" क्या है, इस बारे में स्टोन बताते हैं: "न्यूयॉर्क राज्य में बिक्री मूल्य का 0. 4% का ट्रांसफर टैक्स है, जिसे किसी भी विक्रेता के लिए चार्ज किया जाता है आवासीय संपत्ति। इसमें 1% खरीदार का स्थानांतरण कर भी है, जिसे "हवेली कर" कहा जाता है क्योंकि यह केवल $ 1 मिलियन या इससे अधिक के आवासीय संपत्ति पर लागू होता है "

आपका मासिक शुल्क क्या होगा?

condos में, मासिक बिल को "सामान्य शुल्क" कहा जाता है; सह-ऑप्स में यह "रखरखाव" है "दोनों शुल्क भवन के रखरखाव के लिए भुगतान करते हैं - आम क्षेत्रों और भूनिर्माण, कर्मचारियों का भुगतान और अक्सर कुछ उपयोगिताओं सह-ऑप मालिक एक महीने में एक चेक लिखते हैं, कोंडो के मालिक दो लिखते हैं (एक को बनाए रखने के लिए और एक संपत्ति कर के लिए) लेकिन अक्सर सह-मालिक मालिक के रखरखाव बिल की तुलना में कॉन्डो मालिक की संयुक्त कुल कम है।

रखरखाव और आम आरोप पत्थर में सेट नहीं हैं; किसी भी बड़े खर्चे - एक नई छत, एक नई लॉबी, और अधिक स्टाफ सदस्य - एक आकलन को ट्रिगर कर सकते हैं, जो कि बोर्ड के सदस्यों ने तय किया है और शायद ही कभी उलट हो सकता है।

बोर्ड को बताने के लिए आप कितने इच्छुक हैं?

अधिकांश सह-ऑप बोर्डों में एक कठोर और अक्सर लंबा आवेदन प्रक्रिया होती है; कोंडो बोर्ड आमतौर पर कम मांग की जाती हैं लुईस ने यह कहा है: "सह-ऑप्शन में न केवल आपको अपार्टमेंट खरीदने के लिए पैसा है (या ऐसा करने के लिए वित्तपोषण), आपको आवेदन जमा करने के बाद भी बोर्ड द्वारा स्वीकृत करना होगा जो आमतौर पर बहुत विस्तृत है और समय लेने वाली फिर, बिना किसी कारण के लिए, एक साक्षात्कार के बाद खरीदार को अस्वीकार कर दिया जा सकता है या उसके पैकेज में कुछ के कारण भी। मेरे पास सौदों हैं और ऐसे सौदों को देखा जाता है जहां शून्य कविता या अस्वीकृति का कारण है। "

सोचो वह अतिरंजना कर रहा है? न्यू यॉर्क के रीयल-रीस्ट रियल एस्टेट न्यूज़ साइट के ब्रिकउन्ड्रग्राउंड में इन कॉलमों पर एक नज़र डालें, शीर्ष कारणों से न्यू यॉर्कर्स को सह-ऑप बोर्ड और कर्वबोल सह-ऑप बोर्ड साक्षात्कार प्रश्नों द्वारा अस्वीकार कर दिया गया है।

"कॉन्डो के साथ, एक इमारत खरीदार पर पैकेज के लिए अनुरोध कर सकती है," लुईस कहती है, "लेकिन कोई साक्षात्कार नहीं है और इमारत को केवल पहले इनकार करने का अधिकार है (या तो उन्हें इसे या कोंडो को स्वीकृत करना है इसे स्वयं खरीदना है) जिसका अर्थ है जब आपके पास हस्ताक्षरित अनुबंध होता है, जब तक कि खरीदार (या वित्तपोषण) को कुछ घटित नहीं होता है, "

नियम क्या हैं?

को-ऑप बोर्ड कई नियम बनाते हैं वे तब जनादेश कर सकते हैं जब आप अपने तेंदुआ का अभ्यास कर सकते हैं, चाहे आप अपने दरवाजे पर अवकाश सजावट कर सकते हैं और क्या आपका पालतू आपके साथ चल सकता है अधिकांश नियम सहकारी जीवों के सद्भाव, शांत और सभ्यता को बढ़ावा देने के लिए हैं।

लेकिन ऐसे नियम जो कुछ घरेलू खरीदारों को हतोत्साहित करते हैं और लगभग सभी अंतरराष्ट्रीय खरीदारों सबलेटिंग पर सह-अप प्रतिबंध हैं - यह सह-ऑप्स के लिए दुर्लभ है क्योंकि शेयरधारकों को किसी भी विस्तारित अवधि के लिए अपने अपार्टमेंट किराए पर लेने की अनुमति मिलती है ।अंतर्राष्ट्रीय सहभागियों का एक और नियम असंभव है जो खरीदना आसान बनाता है क्योंकि यह उन लोगों को स्वीकार करने की संभावना नहीं है जिनके निधियां अमेरिका के बाहर हैं

Condos अंतरराष्ट्रीय निवेशकों को अपने स्थानों को किराए पर लेने की अनुमति देते हैं, आमतौर पर कुछ चेतावनियों के साथ, लेकिन कोई भी नहीं यह बहुत ही खतरनाक है

"सह-ऑस सभी निवासियों के एक स्थिर, इन-द-द-लांग-रन समूह की स्थापना के बारे में हैं कॉन्डोस को इसके बारे में काफी चिंता नहीं है, हालांकि न्यू यॉर्क टाइम्स के मुताबिक कई लोग "भारी और अधिक से अधिक शुल्क लगा रहे हैं, घर के नियमों को कसने और अल्पकालिक किरायों को हतोत्साहित करते हैं जो एक होटल के व्यस्त माहौल को दे सकते हैं । "

नीचे की रेखा

मालिन् ने इसे सबसे अच्छा बताया:" आम तौर पर, सह-ऑप्स उन लोगों के लिए एक चतुर विकल्प हैं जो एक स्थिरता का महत्व रखते हैं और एक इमारत में 'पौधे की जड़ें' चाहते हैं। बस अपने आप से पूछो, 'लंबी दौड़ के लिए इसमें हूँ? सह-ऑप्स सह-ऑप्स की तुलना में बहुत कम क्षणिक हैं, इसलिए यदि आप अपने पड़ोसियों को जानना चाहते हैं तो यह रहने के लिए एक शानदार जगह है बस विश्लेषण, तैयार और प्रॉडोड किए जाने के लिए तैयार रहें, लेकिन इस प्रक्रिया को समझें कि क्या एक सहकारी एक स्थिर और असाधारण सुरक्षित निवेश रखता है। "

वैकल्पिक रूप से, वे कहते हैं," यदि आप अपने ड्रमर की हरा करने की बजाय यात्रा करेंगे - और आप लचीलेपन की कीमत - तो एक कोंडो आपके लिए बुद्धिमान पसंद हो सकती है। हालांकि, समझें कि यह स्वतंत्रता कीमत पर आता है। कॉन्डो समकक्ष सह-ऑप्स की तुलना में हमेशा अधिक महंगा होता है इसके अतिरिक्त, अगर लिफ्ट में नए चेहरों को नियमित आधार पर देखना आपके लिए एक मुद्दा है - कहीं और देखें। किरायेदारों को condo इमारतों में आम हो सकता है मालिक अक्सर एक कोंडो की अधिक उदार नीतियों का लाभ लेते हैं "

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