अगस्त 2015 में, यू.एस. में बेचे गए नए घर की औसत बिक्री मूल्य $ 353, 400 थी; मौजूदा घरों के लिए, औसत $ 271, 600 था। चाहे आप एक नया या एक मौजूदा घर खरीद लें, यह सबसे बड़ा एकल निवेश हो सकता है जो आप कभी भी करेंगे - और संभवतः आपको ऐसा करने के लिए एक बंधक की आवश्यकता होगी

कुछ शहरों में, ज़ाहिर है, बिक्री की कीमतें इस से कहीं अधिक हैं। उदाहरण के लिए, रियल एस्टेट वेबसाइट्स ज़िलो और पैरागॉन रियल एस्टेट ग्रुप के अनुसार, इस गर्मी में सैन फ्रांसिस्को में औसत बिक्री मूल्य (औसत से आम तौर पर कम है), उदाहरण के लिए, एक मिलियन से भी अधिक थी। अन्य यू.एस. शहरों के मेट्रो क्षेत्रों के मूल्यवान पड़ोस में कई घर अब उस सात आंकड़े सीमा में हैं

क्योंकि कई प्रकार के बंधक के पास दिशानिर्देश हैं, जिससे आप कितना उधार ले सकते हैं, बंधक की ज़रूरत के आकार को प्रभावित किया जा सकता है कि आपके पास कौन से विकल्प हैं घर की कीमतों में बढ़ोतरी ने अधिक खरीदार को परंपरागत "अनुरूप" बंधक (नीचे देखें) से और जंबो बंधक से ऊंची ब्याज दर और अन्य आवश्यकताओं के साथ आ सकता है। यहां कुछ विकल्प हैं यदि आप बड़े-मोटे बंधक के लिए बाजार में हैं

बंधक के अनुरूप

प्रत्येक वर्ष, फेडरल हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी, फेडरल नेशनल बंधक द्वारा समर्थित बंधक के लिए 2008 की आवास और आर्थिक वसूली अधिनियम की शर्तों के तहत स्थापित अधिकतम अनुरूप ऋण सीमा निर्धारित करता है एसोसिएशन (फैनी मेई) और फेडरल होम लोन मॉर्टगेज कॉरपोरेशन (फ़्रेडी मैक)। ज्यादातर यू.एस. के दौरान, एकल-परिवार के घरों के लिए अनुरूप ऋण $ 417,000 में बंद किए गए हैं कुछ उच्च-लागत आवास बाज़ारों में - अलास्का, हवाई और यू.एस. वर्जिन आइलैंड्स सहित - सीमाएं $ 721, 050 के बराबर हो सकती हैं, हालांकि अधिकांश उच्च-मूल्य वाले क्षेत्रों में $ 625, 500 की ऋण सीमा है।

यदि आपकी बंधक इन सीमाओं के तहत है, तो आप एक अनुरूप बंधक के लिए योग्य हो सकते हैं। ये ऋण सरकार और अर्ध-सरकारी एजेंसियों जैसे फ़ेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए), दिग्विजय प्रशासन (वीए), फ़ैनी मै और फ़्रेडी मैक द्वारा समर्थित हैं ऋण के आकार के अलावा, बंधक के अनुरूप अन्य दिशानिर्देशों को पूरा करना होगा, जो आपके क्रेडिट स्कोर और इतिहास, ऋण-से-आय अनुपात और ऋण से मूल्य-अनुपात का अनुपात है। ऋण के अनुरूप अक्सर गैर-अनुरूप ऋण की तुलना में बेहतर ब्याज दरें होती हैं क्योंकि कई उधारदाताओं उन्हें कम जोखिम भरा निवेश के रूप में देखते हैं, और उन्हें आसानी से खरीदा जा सकता है और द्वितीयक बंधक बाजार पर बेच दिया जाता है।

जंबो बंधक

ऋण की सीमा से अधिक होने वाले ऋण को गैर-अनुरूप या जंबो बंधक के रूप में वर्गीकृत किया गया है। चूंकि ये ऋण ऋण प्रतिबंधों के अनुरूप बाहर आते हैं, इसलिए वे फ़ैनी मॅई या फ़्रेडी मैक द्वारा समर्थित नहीं हैं। नतीजतन, ऋणदाता इन ऋणों पर अधिक जोखिम लेते हैं, और उनके पास और कड़े क्रेडिट आवश्यकताएं हो सकती हैंचूंकि उधारदाताओं को कम विश्वास है कि वे द्वितीयक बाजार पर बंधक को फिर से बेचना चाहते हैं, इसलिए वे आपको एक उच्च ब्याज दर चार्ज करके अपने वित्तीय जोखिम को ऑफसेट कर सकते हैं।

कुछ साल पहले, उधारदाताओं को 30% या उससे अधिक का डाउन पेमेंट होना पड़ता था; हालांकि, बंधक मूल्य के लिए डाउन पेमेंट का अनुपात सुस्त हो गया है। कुछ प्रमुख उधारदाताओं ने जंबो बंधक को 10% या 15% कम के साथ प्रस्तुत किया है। अधिक जानने के लिए, जंबो बंधक के लिए एक त्वरित गाइड और जंबो बनाम पारंपरिक बंधक देखें: वे कैसे भिन्न हैं

एफएचए जंबो ऋण

एफएचएचए एफएचए-अनुमोदित उधारदाताओं द्वारा किए गए ऋण पर बंधक बीमा प्रदान करता है (एफएचए वास्तव में ऋण नहीं करता है) एफएचए ऋण सीमाएं आवास प्रकार के आधार पर भिन्न होती हैं, और राज्य और काउंटी जहां संपत्ति स्थित है। यू.एस. के अधिकांश क्षेत्रों में, ऋण सीमा $ 271 है, 050 एकल-परिवार के घरों के लिए; हालांकि, कुछ उच्च-लागत वाले बाजारों में, एफएचए ऋण $ 721, 050 के रूप में उच्च के रूप में जा सकते हैं।

एफएचए ऋण एक अच्छा विकल्प हो सकता है यदि आपके पास एक छोटा नीचे भुगतान और / या कम क्रेडिट स्कोर है डाउन पेमेंट्स 3. कम से कम घर के खरीद मूल्य का 0% हो सकता है - लेकिन अगर आपको 20% से कम (यदि आप अपने ऋण से मूल्य के लिए बीमा छोड़ सकते हैं तो आपको बंधक बीमा के लिए भुगतान करना होगा) अनुपात 80% से नीचे चला जाता है)

सुपर-जंबो लोन

सुपर जंबोस आम तौर पर $ 2 मिलियन से 20 मिलियन तक के होम लोन पर लागू होते हैं - और ऊपर। यद्यपि यह लगता है कि उधारदाताओं सुपर जंबो को सुपर जोखिम ऋण के रूप में देखेंगे, कई उधारदाता उन्हें अच्छे अवसर के रूप में देखते हैं सिटी प्राइवेट बैंक में उत्तरी अमेरिका के लिए निवेश वित्त के प्रमुख माइक मैकपार्टलैंड के अनुसार, सुपर जंबो उधारकर्ताओं ने अक्सर बैंकों के साथ रिश्तों की स्थापना की है - अक्सर निजी बैंक विभाजन, जो कई धन-प्रबंधन सेवाएं प्रदान करता है मैक्पार्टलैंड कहते हैं, "संभावना है कि हम ग्राहक को जानते हैं" "हम जानते हैं कि हम उस क्लाइंट को आगे बढ़ने के लिए आरामदायक हैं "

एक बात जो ऋणदाता आत्मविश्वास को बढ़ाती है, यह है कि उच्च निवल मूल्यवान उधारकर्ता चुनें उधार लेने के लिए - वे की आवश्यकता नहीं चूंकि ब्याज दरें अपेक्षाकृत कम हैं, ये उधारकर्ताओं का आंकड़ा है कि वे अपने धन का निवेश करते हुए उच्च उपज का आनंद ले सकते हैं - जबकि बढ़ते परिसंपत्ति की बिक्री से पूंजीगत लाभ करों से बचते हैं। यदि ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो वे पैसे का भुगतान करने या ऋण का भुगतान करने के लिए पैसों को बदल सकते हैं या अलग-अलग ऋण ढांचे पर स्विच कर सकते हैं।

कई उधारदाताओं को बड़े डाउन पेमेंट्स की आवश्यकता होती है, मुख्य रूप से क्योंकि महंगा, लक्जरी घरों में कभी-कभी उनके खरीद मूल्य से कम के लिए मूल्यांकन होता है कुछ उधारकर्ताओं को नकद के बदले उधारकर्ताओं को अपने निवेश पोर्टफोलियो के एक हिस्से की प्रतिज्ञा करने की अनुमति मिलती है: यदि ऋण लेने वाले भुगतान पर ऋण लेने वाला चूक होता है, ऋणदाता संपत्ति बेच सकते हैं।

नीचे की रेखा

जंबो बंधक की मात्रा 2015 की दूसरी तिमाही में लगभग 9 3 अरब डॉलर थी, पहली तिमाही में 33% की वृद्धि, इनसाइड बंधक वित्त की रिपोर्ट। सरकार द्वारा समर्थित जंबो ऋण के अनुरूप विकास भी देखा गया: कुल मात्रा लगभग 34 डॉलर थी पहले और दूसरे क्वार्टर के बीच 2 अरब - एक साल पहले की तुलना में दो बार से अधिक मात्रा

यदि आपकी बंधक $ 1 मिलियन से अधिक है, तो यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि आपको बंधक ब्याज के लिए पूर्ण कर छूट नहीं मिलेगी। आईआरएस एक $ 1 मिलियन ऋण आकार टोपी लगाता है; इस राशि से अधिक ऋण इस कर कटौती से मुक्त हैं I इसका मतलब है कि आप केवल अपने बंधक के पहले 1 करोड़ डॉलर के हित में कटौती कर सकते हैं। यदि आप $ 1 के लिए एक जंबो बंधक निकालते हैं 5 मिलियन जो कि पहले वर्ष के दौरान $ 67,000 की ब्याज राशि अर्जित करता है, आप केवल लगभग $ 44,000 - पर ही कटौती करने में सक्षम होंगे - पहले बंधक के $ 1 मिलियन से ब्याज।