समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) एक प्रकार का बंधक है जिसमें एक विशिष्ट बेंचमार्क के अनुसार बकाया राशि में ब्याज दर अलग-अलग होती है। कई बेंचमार्क इंडेक्स का उपयोग एआरएमएस के लिए ब्याज दरों को निर्धारित करने के लिए किया गया है, जिसमें व्यक्तिगत ऋणदाताओं द्वारा निर्धारित कुछ स्वामित्व मानक शामिल हैं। अधिक लोकप्रिय मानदंडों में से कुछ को समझना और भुगतानों को कैसे प्रभावित करते हैं, इसका एक अवलोकन प्रदान करता है कि कैसे बेंचमार्क बंधक भुगतान पर उनके प्रभाव में काम करते हैं और अंतर्दृष्टि प्रदान करते हैं (और जानने के लिए, एक बेंचमार्क पोर्टफोलियो का सर्वश्रेष्ठ परिभाषा है … )

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बेंचमार्क से मिलें
तीन आम एआरएम बेंचमार्क इंडेक्स में 11 वीं जिला लागत निधि सूचकांक (सीओएफआई), एक वर्षीय कॉन्ट्रैक्ट मैटिवरी ट्रेजरी (सीएमटी) और लंदन इंटरबैंक ऑफ़र रेट (लिबोर )।

• COFI एक बेंचमार्क है जो फेडरल होम लोन बैंक ऑफ सैन फ्रांसिस्को (11 ^{व जिले) के ब्याज दरों के सदस्य बैंकों के भारित औसत पर आधारित है, उन ग्राहकों को भुगतान जो कि बचत और चेक खाते में पैसा है । दर मासिक समायोजित करता है सीओएफआई से जुड़े बंधक ऋण प्रति वर्ष एक बार बदल जाते हैं चूंकि दरें एक वर्ष के लिए हर महीने बढ़ सकती हैं, लेकिन COFI केवल एक बार समायोजित करता है, COFI से जुड़े ऋण नकारात्मक परिशोधन हो सकता है, जिसका अर्थ है कि मासिक भुगतान ऋण पर ब्याज को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं हैं।}

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  सीएमटी सबसे हालिया नीलामी वाले ट्रेजरी बिलों की औसत एक साल की उपज पर आधारित एक बेंचमार्क है। चूंकि दर 12 महीने की अवधि में औसत पर आधारित है, एक महीने में एक साल के ट्रेजरी बिल की दर में भारी वृद्धि की वजह से केवल 11/12 आधार पर एक उधारकर्ता की बंधक दर में 11 अन्य के रूप में विचार किया जाएगा महीने ब्याज दर निर्धारित करने के लिए इस्तेमाल की गणना का हिस्सा होगा।

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  लिबोर एक बेंचमार्क है जो लंदन में ब्याज दर बैंकों पर आधारित है जब वे एक-दूसरे से उधार लेते हैं। अल्पकालिक ब्याज दर के लिए यह दुनिया का सबसे व्यापक रूप से इस्तेमाल किया गया बेंचमार्क है LIBOR- आधारित बंधक आमतौर पर एक महीने के लिबोर दर पर आधारित हैं। (अधिक जानकारी के लिए, हमारे
• लिबॉर का परिचय ।) एक दर्जन से अधिक अन्य मानक हैं जो कि बंधक दरें निर्धारित करने के लिए उपयोग किए गए हैं विभिन्न बेंचमार्क के विशिष्ट विवरण और नाम विशेष रूप से महत्वपूर्ण नहीं हैं, लेकिन इन मानक के बुनियादी यांत्रिकी को समझना महत्वपूर्ण है।

यांत्रिकी: बेंचमार्क कैसे काम करते हैं

COFI और CMT दोनों औसत पर आधारित हैं ये दरें धीरे-धीरे बदल जाती हैं, जो उधारकर्ताओं के लिए अच्छा है जब दरें बढ़ रही हैं लेकिन दर घटते समय कम लाभकारी होती है। लिबोर औसत पर आधारित नहीं है; यह तेजी से बढ़ सकता है, जिससे उधारकर्ताओं के मासिक बंधक भुगतान में उतना ही तेजी से वृद्धि हो सकती है।
जबकि उधारकर्ताओं का भुगतान दर अंतर्निहित बेंचमार्क से जुड़ा होता है, यह बेंचमार्क से मेल नहीं खाता। ऋणदाता एक राशि को जोड़ते हैं जो मार्जिन के रूप में जाना जाता है, जो एक समायोज्य-दर बंधक पर ब्याज दर का भाग है जो ऋणदाता द्वारा लाभ के रूप में रखा जाता है।

क्यों बेंचमार्क पदार्थ

उधारकर्ताओं को एक बंधक के लिए आवेदन करते समय संस्था का चयन करना होता है, जिसमें वे ऋण का अनुरोध करते हैं एआरएम के लिए खरीदारी करते समय, यह उधारकर्ताओं को बेंचमार्क इंडेक्स के आधार पर जानबूझकर ऋण चुनने या उससे बचने की क्षमता देता है।
इस बात को ध्यान में रखते हुए, उस ऋण का ब्योरा जानना महत्वपूर्ण है जिसे आप चाहते हैं। इनमें से कुछ प्रश्न पूछना महत्वपूर्ण हैं: क्या बेंचमार्क औसत पर आधारित है? यह कितनी बार समायोजित करता है? यह कितना समायोजित कर सकता है? नकारात्मक परिशोधन संभव है? मेरा भुगतान कितना बदल सकता है? यह कितनी बार बदल सकता है?

इन सवालों से पूछने में विफलता महत्वपूर्ण समस्याएं हो सकती है, जैसा कि हमने आवास बबल के बाद देखा था जो 2000 के दशक के अंत में फट गया था। बंधक बैंकर्स एसोसिएशन के मुताबिक, बुलबुला फोड़ने से पहले, एआरएम ने बंधक बाजार में अधिक 20% का बना लिया। बुलबुला फट के बाद, ऋण चूक दो अंकों की संख्या तक पहुंच गया। एआरएम पर समायोजन उन चूक के महत्वपूर्ण हिस्से के लिए जिम्मेदार थे, और एआरएम में रुचि रखने वाले उधारकर्ताओं की संख्या में काफी गिरावट आई है। अपने रिकॉर्ड-उच्च स्तर से, एआरएम अपने मार्केट शेयर का 75% खो दिया है, जो लगभग 5% बंधक बाजार में गिरता है। (अधिक जानने के लिए,

क्यों हाउसिंग मार्केट बुलबुले पॉप देखें।) आवास बुलबुले के मद्देनजर, उधारदाता काफी अधिक रूढ़िवादी बन गए, और कई मालिकाना एआरएम मानक व्यापक बेंचमार्क के पक्ष में मिट गए जैसे कि सीएमटी और लिबोर यहां तक ​​कि इन परिवर्तनों के साथ, उधारकर्ताओं के पास अभी भी कई एआरएम हैं, जिनसे चुनने के लिए।

क्या आपके लिए एआरएम अधिकार है?

समायोज्य-दर बंधक, उधारकर्ताओं को पैसे बचाने में मदद कर सकते हैं यदि आर्थिक वातावरण एक है जिसमें ब्याज दर गिरने की उम्मीद है एआरएम उधारकर्ताओं के लिए एक उपयोगी टूल भी हैं जो अपने ऋण को जल्दी से भुगतान करना चाहते हैं (अधिक जानकारी के लिए,
एर्मेड और खतरनाक देखें।) उधारकर्ताओं द्वारा एआरएम का उपयोग नहीं किया जाना चाहिए जो बंधक भुगतान को खरीदने के लिए कम ब्याज दर पर भरोसा कर रहे हैं। यह आपदा के लिए नुस्खा है, क्योंकि बढ़ती ब्याज दरों में उधारकर्ता को डिफ़ॉल्ट रूप से लागू किया जा सकता है जब संदेह में, उधारकर्ताओं को एक निश्चित दर बंधक के साथ रहना चाहिए (

बंधक: फिक्स्ड-रेट वर्स समायोज्य-रेट दोनों प्रकार के बंधक के फायदे और नुकसान में अंतर्दृष्टि प्रदान करता है।)