घर के मालिक जो अपने घर-इक्विटी निवेश के जोखिम को कम करना चाहते हैं, और / या जिनके पास अपने घर इक्विटी से अधिक लाभ के साथ अन्य निवेश के अवसर हैं, उन्हें REX समझौते का उपयोग करने पर विचार करना चाहिए। यह अनुबंध एक घर-इक्विटी जोखिम / रिटर्न साझाकरण व्यवस्था है जो घर के मालिक को घर इक्विटी (घर को बेचने के बिना) को प्रभावी ढंग से बेचने और पैसे का पुनर्नवीवेश करने की अनुमति देता है। इस लेख में, हम रीएक्स एंड कंपनी के समझौते, बाद के वित्तीय प्रभावों का विश्लेषण करेंगे, और कुछ उदाहरणों पर एक नज़र डालेंगे जो संभावित प्रयोक्ताओं को यह मूल्यांकन करने में मदद करेंगे कि क्या उन्हें उनके द्वारा लाभ होने की संभावना है या नहीं। (पृष्ठभूमि की पढ़ाई के लिए, REX समझौतों की कीमतों में गिरावट के रूप में चढ़ना देखें।)

AD:

कर प्रभाव
एक रीएक्स समझौता एक जमा राशि के साथ आगे बिक्री अनुबंध के समान है (सिवाय उसके पास कोई परिपक्वता तिथि नहीं है) कि यह समाप्ति से पहले एक अप्रत्याशित अनुबंध है।

टैक्स अकाउंटिंग उपचार एक विकल्प के लिए उसी तरह कार्यरत है जब अनुबंध घर की बिक्री के साथ समाप्त होता है, तो अपफ्रंट भुगतान को बिक्री आय का हिस्सा माना जाता है, और घर के मालिक से REX एंड कं ऑफसेट के अंतिम निपटान भुगतान प्राप्त बिक्री प्राप्त आय प्राप्त होगा। इसलिए, जब तक कुल बिक्री पर लाभ प्रमुख निवास पर अपर्याप्त राशि के भीतर है, तब तक हेज पर लाभ पर टैक्स नहीं किया जाएगा।

AD:

वर्तमान कर कोड के तहत कोई निश्चित उपचार नहीं होता है जब घर के मालिक एक बिक्री से पहले REX समझौते को समाप्त कर देते हैं। हालांकि, रीएक्स एंड कंपनी द्वारा होमहोल्डर को शुद्ध भुगतान (आई, पांच साल की जुर्माना अवधि के बाद) निश्चित रूप से साधारण आय के रूप में कर लगाया जाएगा समाप्ति पर होम ओनर से रीएक्स एंड कंपनी के भुगतान का सबसे अधिक संभावना को पूंजी नुकसान के रूप में माना जाएगा, वहीं विकल्प के अनुबंध के समापन के समान होगा।

AD:

ब्रैकेन विश्लेषण
क्योंकि घर के मालिक घर-कीमत मूल्यह्रास के लिए एकत्र नहीं कर सकते हैं, अगर समझौता पहले पांच वर्षों में समाप्त हो जाता है, तो अनुबंध केवल दीर्घकालिक हेजिंग के लिए उपयोगी होता है। फिर भी, अगर दो-तीन साल का समझौता भी लाभप्रद हो सकता है तो अग्रिम नकदी से अच्छा रिटर्न मिलता है। आगे आने के लिए आपको केवल जुर्माना को पार करने के लिए नकदी पर टैक्स रिटर्न मिलने की आवश्यकता है नीचे दी गई चित्रा 1, अधिकतम प्रशंसा दर दर्शाती है, जिसके लिए पहले छह वर्षों में से प्रत्येक के दौरान घर के मालिक का लाभ बिल्कुल शून्य होता है - 50% हिस्सेदारी REX करार और घर के मालिक द्वारा प्राप्त अप-फ्रंट कैश पर टैक्स रिटर्न के 6% मानते हुए। ( ध्यान दें: : ये गणना मानती है कि रीएक्स एंड कंपनी का भुगतान कर घटाया नहीं है।)

चित्रा 1: घर की कीमत के प्रतिशत के रूप में व्यक्त सभी राशि

इन्वेस्टोपैडिया com © 2008

नकदी पर वापसी की इस दर पर, तालिका बताती है कि आपको REX समझौते में प्रवेश नहीं करना चाहिए, जब तक कि आप दो साल से अधिक समय तक घर न रखने का इरादा रखते हैं। दो साल से आगे, आप जल्दी समाप्ति के लिए दंड का भुगतान करने के बावजूद आगे आते हैं, जब तक कि घर की सराहना यहां दिखाए गए स्तरों से कम हो जाती है।अगले पांच वर्षों में कीमतों में गिरावट की उच्च संभावना को देखते हुए, जिन घरों को बेचने की योजना नहीं है वे REX समझौते से लाभ लेना चाहिए।

संख्यात्मक उदाहरण
जबकि हेज़ के रूप में REX समझौते का उपयोग करने के जोखिम प्रबंधन को स्पष्ट है, एक घर मालिक को संभावित वित्तीय परिणामों की पूरी श्रृंखला को समझना चाहिए। इसके लिए हमें नकदी पर रिटर्न के विभिन्न संयोजनों और घर मूल्यों में संभावित परिवर्तनों के परिणामों का विश्लेषण करना चाहिए। मान लें कि REX समझौता पांच वर्ष से अधिक एक दिन के लिए बकाया है, मकान मालिक समाप्ति-जुर्माना भुगतान से बचा जाता है और किसी भी मूल्य मूल्यह्रास के लिए भुगतान किया जाएगा।

नीचे दी गई चित्रा पांच साल की अवधि के लिए परिणामों की रेंज प्रदान करता है - अधिकतम 50% हिस्सेदारी समझौते को मानते हुए। तदनुसार परिणाम को मापने के द्वारा इस तालिका को साझा करने के छोटे प्रतिशत के साथ अनुबंध साझा करने के लिए एक्सट्रपोलोशन किया जा सकता है (i, एक 20% हिस्सा तालिका परिणाम का 2/5 है)। वास्तविक डॉलर के संदर्भ में, आप इन प्रतिशतों को REX समझौते की स्थापना के समय घर के मूल मूल्य से गुणा करेंगे।

चित्रा 2

इन्वेस्टोपैडिया com © 2008

प्रत्येक भुगतान तालिका स्तंभ आपको दिखाता है कि पांच साल में REX समझौते के साथ आपको (या हार) कितना लाभ होगा, अग्रिम नकद भुगतान पर अपने रिटर्न को मानते हुए कॉलम के शीर्ष पर दिखाए गए दर से मिलान किया गया। पंक्तियों को पांचवें वर्ष के घर-मूल्य में परिवर्तन के बारे में अनुमानों के अनुरूप होता है जैसा कि बाएं स्तंभ में दिखाया गया है। एक उदाहरण के रूप में, मान लें कि आप 50% साझाकरण समझौते में प्रवेश करते हैं जब आपका घर 1 करोड़ डॉलर मूल्य का था, और आपने 6% की दर से अप-फ्रंट भुगतान का पुनर्गठन किया। कर के बाद 80% यदि घर पांच साल के अंत में $ 900, 000 (नीचे 10%) के मूल्य से मना कर दिया, तो REX समझौते से आपका लाभ $ 106, 000 (10 मिलियन डॉलर का 6%) होगा।

रीएक्स के पॉइंट ऑफ व्यू इस बिंदु पर किसी को यह विचार करना चाहिए कि रीएक्स एंड कं इस सौदे को क्यों प्रदान करेगा। इस तरह के वित्तीय उत्पादों के विकास में लंबे समय के कारण, यह संभावना है कि यह कल्पना और डिजाइन किया गया था, और 2007 में आवास बाजार में ठंडा होने से पहले वित्त पोषण की प्रतिबद्धता प्राप्त हुई थी। यदि उत्पादक संसाधनों को पर्याप्त निराशावादी बनने पर अंततः उत्पाद वापस ले लिया जा सकता है आवास की कीमतों के बारे में ( में 2007 बंधक मेल्टडाउन के बारे में और जानें कि फेड सब्प्रिम मेल्टडाउन
।) संस्थागत निवेशकों के लिए लाभ मूलभूत रूप से इस अवधारणा में संस्थागत निवेशकों के लिए बहुत अधिक अपील की गई है क्योंकि इन निवेशकों को देखेंगे एक विविधीकरण अवसर प्रदान करने के रूप में REX- समझौता निवेश। यह उनके भरोसेमंद कर्तव्यों के साथ फिट बैठता है, क्योंकि वे आधुनिक पोर्टफोलियो सिद्धांत के एक सिद्धांत द्वारा निर्देशित हैं जो कहते हैं कि विविधीकरण रिटर्न के दिए गए स्तर के जोखिम को कम करने के लिए बहुत महत्वपूर्ण है। (अधिक जानने के लिए,

आधुनिक पोर्टफोलियो सिद्धांत: एक सिंहावलोकन
पढ़ें।) अत्यंत लंबे निवेश क्षितिज के साथ, घर-इक्विटी निवेश एक परिसंपत्ति वर्ग में विविधता लाने के लिए एक नया अवसर प्रदान करते हैं, जिसे वे पहले तक नहीं पहुंच सकते थे। वे अपेक्षा करते हैं कि उनके दूसरे निवेश के साथ रिटर्न का सहसंबंध बहुत कम हो।इस प्रकार, सिद्धांत रूप में, अपने पोर्टफोलियो के समग्र जोखिम को कम करना चाहिए। चाहे यह खराब बाजार का समय उन तथ्यों तक नहीं पता चलेगा जब तक कि वास्तव में नहीं। संस्थागत निवेशक अक्सर ऐसे मुद्दों को उनके पोर्टफोलियो सिद्धांत के आवेदन में सुधार के मुकाबले कम प्राथमिकता देते हैं। (विविधता के बारे में विविधीकरण का परिचय

और विविधीकरण का महत्व ।) ध्यान देने योग्य बात यह है कि REX समझौता उन्हें आवास में एक लाभकारी निवेश के साथ प्रभावी ढंग से प्रदान करता है: वे मूल्य के घर के परिवर्तन का एक बड़ा प्रतिशत के अधिकार प्राप्त करने के मुकाबले उन्हें मुनाफे के लिए नकद भुगतान करना चाहिए। यह समझौता आरएएक्स और कंपनी को अपने शेयर के एक हिस्से को REX और कंपनी के शेयर पर मुफ्त किराए के बदले मालिक के हिस्से के बराबर माना जाता है। यह अपेक्षाकृत सस्ते लाभ उठाने से बहुत अच्छा रिटर्न मिलेगा यदि घर अपने ऐतिहासिक लंबे समय से चलने वाले दरों की सराहना करते हैं निष्कर्ष> घर के मालिक के दृष्टिकोण से REX समझौता घर की कीमतों में गिरावट के हिसाब से बचाव का एक प्रभावी तरीका हो सकता है। यह उपकरण अपने घर को बेचने के बिना पूंजी को संरक्षित करने और घर के स्वामित्व के जोखिम को कम करने का अवसर प्रदान करता है। लाभ लेने के लिए, हालांकि, आपको अपने घर को कम से कम दो साल रखने और बुद्धिमानी से अग्रिम नकदी का निवेश करना होगा।