जब अल्पावधि ब्याज दरें बढ़ती हैं, समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) वाले घर वालों को दर्द महसूस होता है। अमीर निवेशकों के लिए सबसे उपयुक्त है जो कि नकदी को मुक्त करना चाहते हैं जो कि बंधक पर ब्याज की दर से अधिक रिटर्न की कमाई करने के लिए काम किया जा सकता है, इन ऋणों के बदले कम समृद्ध मकान मालिकों को खरीदने वाले घरों को खरीदने में मदद के लिए उपयोग किया जाता है, जिनकी वास्तव में वे बर्दाश्त नहीं कर सकते। यहां हम यह समझाते हैं कि इन ऋणों पर निर्भर क्यों एक गंभीर समस्या हो सकती है और आप एआरएम के साथ आने वाले जोखिमों से कैसे बच सकते हैं।

समस्या का परिमाण करना
अब फेडरल रिजर्व के पूर्व अध्यक्ष, एलन ग्रीनस्पैन ने 2005 की शुरुआत में टिप्पणी की, "लोग कीमतों का भुगतान करने में सक्षम होने के लिए पहुंच रहे हैं घर।" कैलिफ़ोर्निया (राज्य की कुछ सबसे महंगी अचल संपत्ति का दावा करते हुए राज्य), विशेष रूप से सैन फ्रांसिस्को खाड़ी क्षेत्र में, जहां 2003 से खरीदा गया 50% से अधिक घर ब्याज-केवल ऋण के साथ खरीदा गया था, कहीं भी नहीं है, के अनुसार ऋण प्रस्तुति

यू एस में आवास की उछाल ने कीमतों में बढ़ोतरी कर दी है। फेडरल हाउसिंग फाइनेंस बोर्ड (एफएचएफबी) द्वारा जारी आंकड़ों के मुताबिक, औसत घर की खरीद मूल्य अब 283 डॉलर, 800 है। आम तौर पर बोलते हुए, सबसे अधिक संभावित घर-मालिक एक ऐसी संपत्ति को बंधक कर सकते हैं जो कि 2 से 2 गुना के बीच की लागत का अनुमान लगाते हैं। वार्षिक आय। इस फार्मूले के बाद, एक परिवार 283 800 डॉलर की खरीद करने की मांग कर रहा है, 800 डॉलर प्रति वर्ष $ 113, 520 और $ 141 के बीच कमाई होनी चाहिए। वास्तव में, यू.एस. जनगणना ब्यूरो बताता है कि 2003 में औसत घरेलू आय (सबसे हाल के साल जिसके लिए डेटा उपलब्ध है) $ 43, 318 डॉलर था।

एक नंबर पर एक नज़र डालें और यह तुरंत स्पष्ट हो जाता है कि औसत आय कमाने वाला एक परिवार "औसत" घर खरीदने का जोखिम नहीं उठा सकता है इस बाधा को दूर करने के लिए, होमबॉयरों की बढ़ती संख्या में समायोज्य-दर बंधक बने हुए हैं। ये बंधक प्रारंभिक ब्याज दर प्रदान करते हैं जो निश्चित दर बंधक के माध्यम से उपलब्ध दरों से कम हैं। कम दर की निर्धारित अवधि के लिए गारंटी दी जाती है - अक्सर एक, तीन, पाँच, सात या 10 वर्ष - समायोजित करने से पहले। जब अल्पकालिक ब्याज दरों में वृद्धि होती है, तो बंधक उधारकर्ता अपनी दरों को बढ़ाएंगे और साथ ही उनकी पूंजी की बढ़ती लागत को प्रतिबिंबित करेंगे (कैसे अपने बंधक को संभालने में अतिरिक्त अंतर्दृष्टि के लिए, आपका बंधक बंद करें और अमेरिकी ड्रीम या बंधक दुःस्वप्न देखें? )

क्यों एआरएम जोखिम भरा है
घर के मालिक जो बाहर ले गए एआरएम को न्यूनतम भुगतान पर अधिकतम घर खरीदने में सक्षम होने के लिए एक अप्रिय आश्चर्य के लिए हो सकता है। जबकि समायोजन दर पूरी तरह से खरीदे जाने से पहले प्रकट होती हैं, कई खरीदार भविष्य के प्रभावों पर विचार करने में विफल रहते हैं यह ब्याज केवल बंधक के साथ विशेष रूप से सच है अन्य एआरएम की तरह, ब्याज-केवल बंधक समय की एक निश्चित अवधि प्रदान करते हैं जिसमें भुगतान में केवल ऋण पर ब्याज होता है।घर के मालिकों को कम भुगतान का लाभ मिलता है, लेकिन भविष्य में ऋण की ब्याज दर बढ़ सकती है - और ऋण के प्रिंसिपल को भी चुकाया जाना चाहिए। अंतिम परिणाम बदसूरत हो सकता है

उदाहरण के लिए, 6% ब्याज पर $ 150, 000 ब्याज-केवल ऋण (पांच साल के एआरएम) पर, आपका भुगतान प्रति माह 750 डॉलर (($ 150, 000 * 0। 06) / 12 = $ 750 होगा। लेकिन पांच साल बाद, आपको प्रिंसिपल का भुगतान करना शुरू करना होगा। यहां तक ​​कि अगर आप बहुत ही भाग्यशाली थे कि आप एक ही ब्याज दर प्राप्त करें, तो भुगतान अब 966 डॉलर तक बढ़ जाएगा। 45 एक महीने, चूंकि ऋण की अवधि अब केवल 25 साल है

गणना यह गणना का टूटना है, जहां एम बराबर मासिक परिपाटी दर, कश्मीर बंधक पर उद्धृत ब्याज दर है, और एक्स मासिक भुगतान है: (1 + मी) 12 = [1 + 2/2] 2 , अतः (1 + मी) 6 = [1 + कश्मीर 2] 1 = 1+ 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% फिर हम मासिक भुगतान के लिए हल कर सकते हैं X : $ 150, 000 = X * [1 / 004938622 - 1 / (0 004938622 * 1. 004938622 ^ 300]। तो, एक्स = $ 966 45. नोट: इस गणना में प्रयुक्त अवधि की संख्या 12 महीनों के बराबर होती है, जो प्रति वर्ष 25 साल तक बंधक में होती है । गणित द्वारा डरा मत रहो! अधिकांश बंधक उधारदाता अपनी वेबसाइट पर बंधक कैलकुलेटर प्रदान करते हैं। अगर आपका बंधक ऋणदाता सही कैलकुलेटर प्रदान नहीं करता है, तो हमारे बंधक कैलकुलेटर की जांच करें। आप इन जटिल गणनाओं को केवल बंधक पर ब्याज का ब्याज, बंधक पर ब्याज की दर और शेष वर्ष की संख्या, और यह आपके लिए गणित का काम करेगी।

हमारे उदाहरण पर लौटने पर, अगर मूल 6% ब्याज दर सिर्फ 1% बढ़ गई है, तो आपका भुगतान $ 1, 060 होगा। 17. तुलना करने के लिए, अगर आपने पारंपरिक 30 साल के फिक्स्ड रेट लोन लिया है, तो भुगतान 89 9 डॉलर हो गया होता। 33 -

और आप कुछ इक्विटी बना सकते पिछले पांच वर्षों के भुगतान। (अधिक ऋण तुलना की जानकारी के लिए, देखें बंधक: फिक्स्ड-रेट वीएस एडॉर्स्टैबल ई-रेट ।) यह कहना नहीं है कि एआरएम, यहां तक ​​कि ब्याज-केवल एआरएम भी बहुमूल्य उपकरण नहीं हैं। यदि आप कुछ वर्षों से अधिक समय तक संपत्ति में रहने की योजना नहीं बनाते हैं, तो एआरएम आपको उचित मूल्य पर रहने के लिए एक अच्छी जगह पाने में मदद कर सकता है। यदि आप समृद्ध और निवेश समझदार हैं, एआरएम एक महान उपकरण भी हो सकते हैं। 6% ब्याज दर पर $ 1 मिलियन बंधक पर ब्याज-केवल बंधक, 5 डॉलर, 000 प्रति माह बनाम 5 डॉलर, 995 के भुगतान में परिणाम। 30-वर्षीय फिक्स्ड रेट बंधक के लिए 51 यह लगभग $ 1, 000 प्रति माह है जिसे कहीं और काम करने के लिए रखा जा सकता है। हालांकि, जबकि यह समृद्ध के लिए एक अच्छी रणनीति हो सकती है, औसत घर-मालिक आम तौर पर प्रति माह केवल कुछ सौ डॉलर बचाता है और संभवत: उस बचत को निवेश की वापसी में बदलने का कोई मतलब नहीं होता है जिससे घरेलू इक्विटी का जोखिम और कमी होती है प्रयास के लायक।

निष्कर्ष - मुसीबत से बचें

बढ़ती ब्याज दर के माहौल में, एआरएम लेना एक संदिग्ध रणनीति है, और ब्याज लेने से केवल एआरएम विशेष रूप से खतरनाक हो सकता है चूंकि आप इक्विटी का निर्माण नहीं करते हैं, जब आपका पुनर्वित्त होने पर आपका भुगतान बढ़ने की संभावना है।जब आप गर्मी, पानी, बिजली और घर के स्वामित्व से जुड़े अन्य खर्चों की लागत में बढ़ोतरी करते हैं, तो लागतें एक साधारण बजट को जल्दी से डूब सकती हैं। परेशानी से बचने के लिए, एक रूढ़िवादी दृष्टिकोण ले लो
यदि आपके पास कोई एआरएम नहीं है, तो किसी एक ब्याज दर के माहौल में बढ़ोतरी न करें। यदि आप करते हैं और आप किसी भी समय जल्दी से घर का भुगतान करने की योजना नहीं करते हैं, पुनर्वित्त पर विचार करें इसके अलावा, ध्यान रखें कि कई उधारदाताओं आपकी सकल आय का 40% तक ऋण प्रदान करेंगे, लेकिन सावधानीपूर्वक उधारकर्ताओं को यह बीमा करना चाहिए कि आपके घर पर प्रिंसिपल, ब्याज, कर और बीमा आपकी सकल आय का 28% से अधिक नहीं है। जो भी पथ आप चुनते हैं, अपनी शोध और योजना को समझदारी से सुनिश्चित करें कि आप अपने बंधक का प्रबंधन करें और आपका बंधक आपको प्रबंधित न करें। सब के बाद, forewarned forearmed है।

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