वाणिज्यिक अचल संपत्ति (सीईआर) आय-उत्पादक अचल संपत्ति है जिसका उपयोग केवल खुदरा केंद्रों, कार्यालय परिसरों, होटल और अपार्टमेंट जैसे व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए किया जाता है। वित्तपोषण - इन गुणों के अधिग्रहण, विकास और निर्माण सहित - आमतौर पर वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण के माध्यम से पूरा किया जाता है: आवासीय, संपत्ति के बजाय वाणिज्यिक पर ग्रहणाधिकार द्वारा सुरक्षित बंधक ऋण।

बस आवासीय ऋणों, बैंकों और स्वतंत्र उधारकर्ताओं के साथ वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर ऋण बनाने में सक्रिय रूप से शामिल हैं। इसके अलावा, बीमा कंपनियों, पेंशन फंड, निजी निवेशकों और यू.एस. एस लघु व्यवसाय प्रशासन के 504 ऋण कार्यक्रम सहित अन्य पूंजी स्रोतों, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए ऋण बनाते हैं।

यहां, हम वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋणों पर एक नज़र डालते हैं: वे आवासीय ऋणों, उनकी विशेषताओं और किन उधारदाताओं से भिन्न हैं।

व्यक्ति बनाम संस्थाएं

जबकि आवासीय बंधक आम तौर पर व्यक्तिगत उधारकर्ताओं के लिए किए जाते हैं, वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण अक्सर व्यापारिक संस्थाओं (जैसे, निगमों, डेवलपर्स, साझेदारियां, धन और ट्रस्ट) के लिए बनते हैं । ये संस्थाएं अक्सर वाणिज्यिक अचल संपत्ति के स्वामित्व के विशिष्ट उद्देश्य के लिए बनाई जाती हैं

किसी संस्था का वित्तीय ट्रैक रिकॉर्ड या कोई क्रेडिट इतिहास नहीं हो सकता है, इस मामले में ऋणदाता को ऋण की गारंटी देने के लिए प्रधानाचार्यों या मालिकों की आवश्यकता हो सकती है। यह एक व्यक्ति (या व्यक्तियों का समूह) के साथ क्रेडिट इतिहास और / या वित्तीय ट्रैक रिकॉर्ड के साथ ऋणदाता प्रदान करता है - और जिनसे वे ऋण डिफ़ॉल्ट की स्थिति में पुनर्प्राप्त कर सकते हैं अगर ऋणदाता की इस प्रकार की गारंटी के लिए जरूरी नहीं है, और ऋण ऋण की स्थिति में वसूली का एकमात्र साधन है, ऋण को एक गैर-आश्रय ऋण कहा जाता है, जिसका अर्थ है कि ऋणदाता के पास किसी के खिलाफ कोई और कुछ भी नहीं है संपत्ति की तुलना में

ऋण पुनर्भुगतान की अनुसूची

एक आवासीय बंधक एक प्रकार का परिशोधन ऋण है जिसमें ऋण समय की अवधि में नियमित किस्तों में चुकाया जाता है। सबसे लोकप्रिय आवासीय बंधक उत्पाद 30-वर्षीय निश्चित दर बंधक है।

आवासीय खरीदारों के पास अन्य विकल्प भी हैं, जिनमें 25 साल और 15 साल के बंधक भी शामिल हैं। लंबे समय से परिशोधन की अवधि में आमतौर पर छोटे मासिक भुगतान और ऋण की ज़िंदगी पर उच्च ब्याज लागत शामिल होती है, जबकि कम परिशोधन की अवधि आम तौर पर बड़े मासिक भुगतानों और कम ब्याज लागत को कम करती है। आवासीय ऋणों को ऋण के जीवन पर परिशोधित किया जाता है ताकि ऋण ऋण अवधि के अंत में ऋण पूरी तरह चुकाया जा सके। उदाहरण के लिए, $ 200, 000 30-वर्षीय फिक्स्ड रेट बंधक वाले एक उधारकर्ता, 5% पर, $ 1, 073. 64 के 360 मासिक भुगतान करेगा, जिसके बाद ऋण पूरी तरह से चुकाया जाएगा।

आवासीय ऋणों के विपरीत, वाणिज्यिक ऋण की शर्तें आम तौर पर पांच साल (या उससे कम) से लेकर 20 वर्ष तक होती हैं और परिशोधन अवधि ऋण की अवधि से अधिक होती है। उदाहरण के लिए, ऋणदाता, 30 वर्षों की परिशोधन अवधि के साथ सात साल की अवधि के लिए व्यावसायिक ऋण बना सकता है। इस स्थिति में, निवेशक 30 साल से अधिक का भुगतान किया जा रहा ऋण के आधार पर सात वर्षों के लिए भुगतान कर सकता है, जिसके बाद एक अंतिम "गुब्बारा" भुगतान ऋण पर शेष शेष राशि का भुगतान करेगा। उदाहरण के लिए, 7% पर $ 1 मिलियन के वाणिज्यिक ऋण के साथ एक निवेशक $ 6, 653 के मासिक भुगतान कर देगा। 02 सात साल के लिए, 918 डॉलर के अंतिम बुलून भुगतान के बाद, 127. 64 जो पूरी तरह से ऋण चुकाना होगा

ऋण की अवधि और परिशोधन की अवधि ऋणदाता शुल्क दर को प्रभावित करेगी निवेशक की क्रेडिट क्षमता के आधार पर, ये शर्तें बातचीत योग्य हो सकती हैं। सामान्य तौर पर, ऋण चुकौती अनुसूची अब, ब्याज दर जितनी अधिक होगी

लोन-टू-वैल्यू रियाट्स

एक और तरीका है कि वाणिज्यिक और आवासीय ऋण अलग-अलग हैं, ऋण-से-मूल्य अनुपात (एलटीवी) में: एक ऐसा व्यक्ति जो संपत्ति के मूल्य के खिलाफ ऋण के मूल्य को मापता है एक ऋणदाता संपत्ति के आकलित मूल्य या खरीद मूल्य के कम से ऋण की मात्रा को विभाजित करके एलटीवी की गणना करता है। उदाहरण के लिए, $ 100,000 की संपत्ति पर $ 90,000 के लिए एलटीवी, 000 संपत्ति 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0. 9, या 90%) होगी।

वाणिज्यिक और आवासीय ऋण दोनों के लिए, कम एलटीवी के साथ उधारकर्ता उच्चतर एलटीवी वाले लोगों की तुलना में अधिक अनुकूल वित्तपोषण दर के लिए योग्य होंगे कारण: संपत्ति में उनकी अधिक इक्विटी (या हिस्सेदारी) है, जो ऋणदाता की आंखों में कम जोखिम के बराबर है।

हाई एलटीवीएस को कुछ आवासीय बंधक के लिए अनुमति दी जाती है: वीए और यूएसडीए ऋणों के लिए 100% तक एलटीवी की अनुमति है; अप करने के लिए 96. एफएचए ऋण के लिए 5% (ऋण जो संघीय आवास प्रशासन द्वारा बीमा किए गए हैं); और परंपरागत ऋण के लिए 95% (फ़ैनी मॅई या फ़्रेडी मैक की गारंटी के लिए) तक।

वाणिज्यिक ऋण एलटीवीएस, इसके विपरीत, आम तौर पर 65% से 80% सीमा तक आते हैं। हालांकि कुछ ऋण उच्च एलटीवी में किए जा सकते हैं, लेकिन वे कम आम हैं। विशिष्ट एलटीवी अक्सर ऋण वर्ग पर निर्भर करता है। उदाहरण के लिए, कच्ची भूमि के लिए अधिकतम 65% एलटीवी की अनुमति दी जा सकती है, जबकि एक बहुस्तरीय निर्माण के लिए 80% तक की एलटीवी स्वीकार्य हो सकती है। वाणिज्यिक उधार में कोई वीए या एफएचए कार्यक्रम नहीं हैं, और कोई निजी बंधक बीमा नहीं है। इसलिए, उधारदाताओं के पास उधारकर्ता को चूकने के लिए कोई बीमा नहीं है और उन्हें सुरक्षा के रूप में प्रतिस्थापित वास्तविक संपत्ति पर निर्भर होना चाहिए।

नोट: निजी बंधक बीमा (पीएमआई) एक प्रकार की बीमा पॉलिसी है जो उधारदाताओं को डिफ़ॉल्ट और फौजदारी के जोखिम से बचाती है, जो खरीदारों को बंधक वित्तपोषण प्राप्त करने के लिए महत्वपूर्ण भुगतान (या न चुनना) करने में असमर्थ हैं। सस्ती दरों पर अगर कोई उधारकर्ता एक आवासीय संपत्ति खरीदता है और 20% से कम नीचे रखता है, ऋणदाता पीएमआई कंपनी से बीमा खरीदने के लिए उधारकर्ता की आवश्यकता के कारण अपने जोखिम को कम करेगा। निजी बंधक बीमा से छुटकारा पाने के लिए कैसे देखें

ऋण-सेवा कवरेज अनुपात वाणिज्यिक उधारदाता डेट-सर्विसेज कवरेज अनुपात (डीएससीआर) को भी देखते हैं, जो संपत्ति की सालाना शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) की इसकी वार्षिक बंधक ऋण सेवा (प्रिंसिपल और ब्याज सहित) की तुलना करती है। अपने ऋण की सेवा करने की संपत्ति की क्षमता को मापने यह वार्षिक ऋण सेवा द्वारा नोआई को विभाजित करके गणना की जाती है। उदाहरण के लिए, $ 140,000, NOI में 000 की वार्षिक संपत्ति और $ 100,000 वार्षिक बंधक ऋण सेवा के साथ 1 40 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1. 4) का एक DSCR होगा। अनुपात में मदद करता है उधारदाताओं संपत्ति द्वारा उत्पन्न नकदी प्रवाह के आधार पर अधिकतम ऋण आकार निर्धारित करते हैं।

1 से कम का एक DSCR नकारात्मक नकदी प्रवाह को दर्शाता है उदाहरण के लिए, का एक DSCR 92 का अर्थ है कि वार्षिक ऋण सेवा का 92% कवर करने के लिए केवल पर्याप्त एनआईआई है। सामान्य तौर पर, वाणिज्यिक उधारकर्ता पर्याप्त नकदी प्रवाह को सुनिश्चित करने के लिए कम से कम 1. 25 के डीएससीआर की तलाश करते हैं। एक कम डीएससीआर ऋण के लिए कम परिशोधन अवधि और / या स्थिर नकदी प्रवाह के साथ संपत्ति के लिए स्वीकार्य हो सकता है। उतार-चढ़ाव वाले नकदी प्रवाह के गुणों के लिए उच्च अनुपात की आवश्यकता हो सकती है - उदाहरण के लिए, होटल, जिनमें दीर्घकालिक (और इसलिए, अधिक पूर्वानुमान करने योग्य) किरायेदार की कमी है, वह अन्य प्रकार के वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए सामान्य है।

ब्याज दरें और शुल्क

वाणिज्यिक ऋणों पर ब्याज दरें आम तौर पर आवासीय ऋणों से अधिक हैं इसके अलावा, वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण में आमतौर पर फीस शामिल होती है, जिसमें मूल्यांकन, कानूनी, ऋण आवेदन, ऋण की उत्पत्ति और / या सर्वेक्षण शुल्क सहित ऋण की कुल लागत में वृद्धि होती है। ऋण स्वीकृत (या अस्वीकार) से पहले कुछ लागतों का भुगतान किया जाना चाहिए, जबकि अन्य सालाना लागू होते हैं उदाहरण के लिए, ऋण के समापन के समय के कारण 1% की एक बार ऋण व्युत्पन्न शुल्क हो सकता है, और ऋण का पूरी तरह से भुगतान होने तक एक प्रतिशत (1। 25%) का एक वार्षिक शुल्क हो सकता है। उदाहरण के तौर पर 1 मिलियन डॉलर के ऋण के लिए, 1 डॉलर के ऋण व्युत्पन्न शुल्क के लिए $ 10, 000 के बराबर की आवश्यकता हो सकती है, जिसमें 0. 25% शुल्क 2 डॉलर, 500 सालाना भुगतान किया जाता है (ब्याज के अलावा)।

प्रीपेमेंट

एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण के पास पूर्व भुगतान पर प्रतिबंध हो सकता है, जिसे ऋण पर ऋणदाता की अनुमानित उपज को संरक्षित करने के लिए बनाया गया है। यदि निवेशकों ने ऋण की परिपक्वता तिथि से पहले एक ऋण तय किया है, तो उन्हें पूर्व भुगतान दंड का भुगतान करना होगा। ऋण के भुगतान के लिए चार प्राथमिक प्रकार "निकास" दंड हैं:

प्रीपेमेंट पेनल्टी

• । यह एक विशिष्ट प्रीपेमेंट दंड द्वारा वर्तमान बकाया राशि को गुणा करके गणना की गई सबसे बुनियादी प्रीपेमेंट दंड है। ब्याज गारंटी

• ऋणदाता एक निर्दिष्ट ब्याज राशि का हकदार है, भले ही ऋण का भुगतान जल्दी हो। उदाहरण के लिए, एक ऋण में 60% के लिए गारंटीकृत 10% ब्याज दर हो सकती है, इसके बाद 5% एक्ज़िट फीस के साथ। तालाबंदी

• । उधारकर्ता किसी निर्दिष्ट अवधि से पहले ऋण का भुगतान नहीं कर सकता है, जैसे कि 5-वर्षीय तालाबंदी रद्द करना

• । संपार्श्विक का प्रतिस्थापन ऋणदाता को नकद भुगतान करने के बजाय, ऋण लेने वाले एक्सचेंजों को मूल ऋण संपार्श्विक के लिए नए संपार्श्विक (आमतौर पर ट्रेजरी प्रतिभूतियां) का आदान-प्रदान करता है।ऋण का भुगतान करने की इस पद्धति से उच्च दंड संलग्न किया जा सकता है। प्रीपेमेंट शर्तों को ऋण दस्तावेजों में पहचाना जाता है और वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋणों में अन्य ऋण शर्तों के साथ बातचीत की जा सकती है विकल्प को समय से आगे समझा जाना चाहिए और ऋण का भुगतान जल्दी से शुरू करने से पहले किया जाना चाहिए।

निचली रेखा

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के साथ, यह आम तौर पर एक निवेशक (अक्सर एक व्यवसायिक इकाई) है जो संपत्ति खरीदता है, स्थान छोड़ता है और संपत्ति के भीतर संचालित व्यवसायों से किराए एकत्र करता है: निवेश का उद्देश्य है एक आय उत्पादक संपत्ति हो।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋणों का मूल्यांकन करते समय, ऋणदाता ऋण के संपार्श्विक पर विचार करते हैं; इकाई (या प्रिंसिपल / मालिक) की साख, वित्तीय विवरणों और आयकर रिटर्न के तीन से पांच साल सहित; और वित्तीय अनुपात, जैसे कि ऋण से मूल्य अनुपात और ऋण सेवा कवरेज अनुपात। अधिक जानकारी के लिए,

एक हॉट वाणिज्यिक रियल एस्टेट डील के लिए 7 कदम और वाणिज्यिक रियल एस्टेट में भाग्य खोजें पढ़ें।