ऐतिहासिक रूप से, अचल संपत्ति का स्टॉक और बॉन्ड निवेश में कम सहसंबंध होता है, लेकिन भौतिक संपत्ति खरीदने और बेचने में लगभग उतना आसान नहीं है।

रियल एस्टेट डेरिवेटिव, या प्रॉपर्टी डेरिवेटिव्स दर्ज करें। ये उपकरण निवेशकों को रियल एस्टेट रीटेल इंडेक्स के प्रदर्शन के साथ असली संपत्ति की जगह के द्वारा संपत्ति खरीदने या बेचने के बिना अचल संपत्ति संपत्ति वर्ग के लिए निवेश करने की अनुमति देता है। ये डेरिवेटिव स्वैप पर आधारित होते हैं, जहां एक पार्टी दूसरे के लिए एक एक्सपोज़र स्वैप करती है। इस तरह, निवेशक रियल एस्टेट इक्विटी या ऋण के लिए कभी भी अचल सम्पत्ति संपत्ति खरीदने या रियल एस्टेट के साथ उधार देने वाले पूंजी को बिना संपार्श्विक के रूप में प्राप्त कर सकते हैं। वे कैसे काम करते हैं यह जानने के लिए पढ़ें।

डेरिवेटिव्स का परिचय
रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट फ़िड्यूसिएअर्स (एनसीआरआईएफ) प्रॉपर्टी इंडेक्स (एनपीआई) की राष्ट्रीय परिषद वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार के निवेश प्रदर्शन को मापने के लिए एक उपकरण प्रदान करने के लिए बनाया गया स्वीकृत इंडेक्स है। मूल रूप से 1 9 82 में विकसित किया गया था, बेरिज-इंडेक्स सूचकांक सभी यू.एस. क्षेत्र और रीयल एस्टेट भूमि उपयोगों से करीब 7, 200 प्रॉपर्टीज से लगभग 315 अरब डॉलर (क्यू 3 के रूप में 2012) के बराबर है।

हालांकि यह सूचकांक 20 से अधिक वर्षों से अस्तित्व में रहा है, लेकिन यह केवल हाल ही में है कि डेटा पर्याप्त पारदर्शी हो गया है ताकि इसे इक्विटी अचल संपत्ति के प्रदर्शन को सटीक और उचित रूप से ट्रैक किया जा सके। रियल एस्टेट डेटा अधिक पारदर्शी और लेनदेन की जानकारी प्राप्त करने के लिए आसान और कम महंगा हो जाने के कारण, रीयल एस्टेट इंडेक्स अधिक प्रासंगिक हो गए हैं, जो एक तेजी से कुशल डेरिवेटिव मार्केट के निर्माण के लिए अग्रणी हैं।

रीयल एस्टेट डेरिवेटिव्स रियल एस्टेट डेरिवेटिव्स एक रीयल एस्टेट रिटर्न इंडेक्स के प्रदर्शन के लिए असली संपत्ति के प्रदर्शन के स्थान पर संपत्ति खरीदने या बेचने की आवश्यकता के बिना परिसंपत्ति वर्ग के निवेश के लिए एक रास्ता है। यह एक निवेशक को अपनी अग्रिम पूंजी की आवश्यकता को कम करने और नकारात्मक जोखिम वाले रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को बदलने की अनुमति देता है, जबकि वैकल्पिक जोखिम प्रबंधन रणनीतियों के लिए प्रदान करते हैं।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश को निम्नलिखित निवेश प्रकारों में वर्गीकृत किया जाता है:

• निजी इक्विटी
  

• निजी ऋण
  

• सार्वजनिक इक्विटी
  

• सार्वजनिक ऋण

एनपीआई पर आधारित स्वैप का परिचय निजी इक्विटी क्षेत्र के लिए विकसित किया गया था वे अब तक विकसित रियल एस्टेट डेरिवेटिव के बाकी हिस्सों के अग्रदूत थे। एनसीआरईएफ सूचकांक की तारीख को पेशकश करने वाले डेरिवेटिव "स्वैप" हैं जो कि विभिन्न रूपों में आते हैं, जिससे निवेशकों को या तो सूचकांक की कुल रिटर्न पर एक्सपोजर स्वैप करने की अनुमति मिलती है, या एक भूमि उपयोग से एक्सपोज़र को दूसरे में बदलना

एक तरीका यह है कि "लंबे समय तक चलें" (संपत्ति खरीदने के जोखिम की नकल करना) या "छोटा जाना" (बिक्री गुणों के प्रदर्शन की नकल करना)एक अन्य तरीका संपत्ति क्षेत्र से टूटने वाले एनसीईआरआईएफ सूचकांक पर कुल वापसी को स्वैप करना है, जिससे निवेशकों को वैकल्पिक संपत्ति क्षेत्र में एक स्थान लेने की इजाजत मिल सकती है, जिसमें वे संपत्ति नहीं खरीद सकते हैं, जिससे निवेशकों को कार्यालय से संबंधित रियल एस्टेट से रिटर्न स्वैप करने की अनुमति मिलती है। खुदरा अचल संपत्ति

रिटर्न स्वैप स्वैप के दोनों ओर से दो निवेशक को रियल एस्टेट रणनीतियों को निष्पादित करने की अनुमति देता है जो कि निजी रियल एस्टेट मार्केट में पूरा नहीं किया जा सकता है। ऐसा करने के लिए, रणनीति को उलट करने के लिए एक ही निवेश के आधार पर एक ही परिसंपत्तियों को हासिल करने की संभावना के साथ अलग-अलग एक्सपोजर के साथ संपत्ति खरीदने या बेचने की आवश्यकता होती है। अदला-बदली निवेशकों को एक विशिष्ट अवधि के लिए अपने पोर्टफोलियो को सशक्त रूप से बदलने या पुन: विकसित करने की अनुमति देता है, न कि वर्तमान में बैलेंस शीट पर परिसंपत्तियों को स्थानांतरित करने के लिए। तीन साल तक का अनुबंध आम तौर पर एक निवेश बैंक द्वारा प्रबंधित होता है, जो फंड के क्लियरिंग हाउस के रूप में कार्य करता है।

एक निवेशक के मामले में एनसीईआरआईएफ सूचकांक की कुल वापसी लंबे समय तक चल रही है, वह एनपीआई पर कुल रिटर्न स्वीकार कर लेगा (त्रैमासिक भुगतान किया जाएगा) एक पूर्वनिर्धारित नकदी राशि पर और लिबोर दर का भुगतान करने के साथ-साथ एक फैल एक ही वास्तविक राशि पर स्वैप के लिए अन्य पार्टी रिवर्स में उसी नकदी प्रवाह को प्राप्त करेगी, त्रैमासिक इंडेक्स रिटर्न का भुगतान करेगी और लिबोर प्लस स्प्रेड को प्राप्त करेगी।

यह मानते हुए कि व्यापार के दोनों किनारों के लिए निवेशक हैं, दूसरे के लिए एक संपत्ति का निवेश करने के इच्छुक दो निवेशक एनपीआई की वापसी को उस विशेष संपत्ति के प्रकार के लिए दूसरे के लिए व्यापार कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, एक पोर्टफोलियो प्रबंधक जो मानता है कि अपने फंड को कार्यालय संपत्तियों के लिए आवंटित किया गया है और औद्योगिक के लिए आवंटित किया गया है, वह वास्तव में संपत्ति खरीदने या बेचने के बिना औद्योगिक क्षेत्र के कार्यालय के प्रदर्शन का एक हिस्सा स्वैप कर सकता है।

सार्वजनिक इक्विटी
एनपीआई के बजाय, वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार के सार्वजनिक इक्विटी क्षेत्र के संपर्क में होने वाले डेरिवेटिव, नेशनल एसोसिएशन ऑफ रीयल इस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (एनएआरईआईटी) की कुल वापसी का उपयोग करते हैं ताकि कैश फ्लो की गणना की जा सके स्वीकार (लंबे निवेशक के लिए) या भुगतान (लघु निवेशक द्वारा)

यह सूचकांक वाणिज्यिक अचल संपत्ति द्वारा संधारित सार्वजनिक प्रतिभूतियों के बाजार के लिए प्रदर्शन रिटर्न प्रदान करता है। स्वैप रिसीवर एक $ 50 मिलियन डॉलर की सांकेतिक राशि के साथ एक साल के इंडेक्स स्वैप में जाने के लिए लिबोर प्लस फैल देता है, और वह $ 50 मिलियन पर एनएआरईईटी सूचकांक से त्रैमासिक भुगतान प्राप्त करेगा। एक बार फिर, एक एकल संपत्ति खरीदने के बिना निवेशक पूरी तरह से विविध सार्वजनिक रियल एस्टेट एक्सपोजर प्राप्त कर सकता है।

रियल एस्टेट ऋण
वाणिज्यिक बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (सीएमबीएस) बाजार में पाया गया वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बंधक के अंतर्निहित पूल से विभिन्न जोखिम प्रोफाइल की शाखाओं की चौड़ाई और गहराई के कारण, रियल एस्टेट डेरिवेटिव भी उपलब्ध हैं रियल एस्टेट ऋण स्थिति पर सार्वजनिक अचल संपत्ति ऋण के लिए स्वैप सीएमबीएस बाजार के अनुक्रमित पर आधारित हैं। इक्विटी अचल संपत्ति के लिए ये अनुक्रमित, 1 99 0 के दशक के उत्तरार्ध के बाद से हैं।

बड़ी संख्या में लेनदेन (इक्विटी अचल संपत्ति के सापेक्ष) के आंकड़ों की चौड़ाई और गहराई के लिए धन्यवाद, सीएमबीएस अनुक्रमित उनके इक्विटी समकक्षों के लिए उनके संबंधित बाजारों के लिए बेहतर प्रदर्शन सूचक हैं। इक्विटी स्वैप और ऋण स्वैप के बीच सबसे महत्वपूर्ण अंतर यह है कि LIBOR- आधारित भुगतान के रिसीवर LIBOR शून्य एक फैलाव के रूप में, इक्विटी स्वैप के विपरीत, जो आमतौर पर LIBOR पर आधारित होते हैं प्लस एक प्रसार इसका कारण यह है कि अंतर्निहित प्रतिभूतियों को आमतौर पर अल्पकालिक घूमने वाले रेपो अवधि ऋण द्वारा वित्त पोषण किया जाता है, जो आमतौर पर लिबोर शून्य से एक प्रसार पर होता है। यह जोखिम है जो प्रतिपक्षों को स्वैप करने के लिए पारित किया गया है

निजी अचल संपत्ति ऋण डेरिवेटिव, जैसे क्रेडिट डिफॉल्ट स्वैप (सीडीएस), आमतौर पर क्रेडिट जोखिम को हेज करने के लिए उपयोग किया जाता है डेरिवेटिव, जैसे कि ऋण स्वैप, स्वैप पार्टी को ब्याज दर और क्रेडिट जोखिम दोनों के साथ प्रदान करते हैं, जबकि संपत्ति (एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण) प्रतिपक्ष के बैलेंस शीट पर बनी हुई है। इस प्रकार, एक बंधक ऋणदाता अपने ऋण पोर्टफोलियो के अंश को विभिन्न निवेश शर्तों के लिए ऋण के बिना खुद को बेचने के लिए हेज कर सकता है। इस तरह, निवेशक अचल संपत्ति बाजार के कुछ क्षेत्रों से बाहर निकल सकता है जब उन्हें लगता है कि रिटर्न खतरे के अनुरूप नहीं है, और फिर बाद में जब उस विशेष क्षेत्र के बाजार में सुधार होता है तो जोखिम वापस आ जाता है।

नीचे की रेखा
क्योंकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति की परिसंपत्तियां पूंजीगत गहन और अपेक्षाकृत अतरल, अचल संपत्ति के निवेशकों को अपने जोखिम को बाधित करने या अल्फा रणनीतियां निष्पादित करना मुश्किल हो गया है। उच्च लेनदेन लागतों और स्टॉक और बांडों की तुलना में बाजार कम कुशलता वाली रियल एस्टेट ने बाजार में बदलावों के जवाब में पुनर्गठन पोर्टफोलियो में कठिनाई को जोड़ा है।

रियल एस्टेट डेरिवेटिव ने वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार को बदल दिया है जिससे निवेशकों को संपत्ति खरीदने और बेचने की आवश्यकता के बिना विशिष्ट जोखिमों और अवसरों पर उनके एक्सपोजर को कड़ाई से बदल दिया जा सकता है। ये डेरिवेटिव या तो अचल संपत्ति इक्विटी बाजार के एक अलग सेक्टर या एक चर ब्याज दर के लिए एक रियल एस्टेट एक्सपोजर या प्लस प्रीमियम को व्यापार के जरिए एक्सपोजर के लिए अनुमति देते हैं।

निवेश को स्वैप करने की क्षमता निवेश करने पर अचल संपत्ति निवेशक अधिक सामरिक बनने की अनुमति देता है। वे अब अचल संपत्ति बाजार के सभी चार चौकियों में और बाहर जा सकते हैं, जो कि अधिक जोखिम प्रबंधन की अनुमति देता है और अपने मौजूदा अचल संपत्ति परिसंपत्ति आवंटन में एक अल्पकालिक या दीर्घकालिक निवेश क्षितिज पर बढ़ोतरी जोड़ने की क्षमता देता है।