जब आप अचल संपत्ति खरीदने के बारे में सोचते हैं, तो शायद सबसे पहले जो आपके मन में आता है वो आपका घर है लेकिन भौतिक संपत्ति एक पोर्टफोलियो में भी एक हिस्सा खेल सकते हैं, खासकर शेयर बाजार के खिलाफ बचाव के रूप में। हालांकि, पिछले 50 सालों में रियल एस्टेट एक लोकप्रिय निवेश वाहन बन गया है, जबकि इक्विटी और बांडों में निवेश करने से ईंट और मोर्टार खरीदना और मालिकाना बहुत ज़्यादा जटिल है। इस लेख में, हम अलग-अलग निवेशकों के लिए अग्रणी विकल्पों की जांच करेंगे, यह अनुमानित क्रम में सूचीबद्ध है कि वे किस तरह से रीयल एस्टेट निवेश कर रहे हैं और निवेश करने के कारण हैं।

बेसिक रेंकेंट प्रापर्टी

यह भूमि स्वामित्व के अभ्यास के रूप में पुराने रूप में एक निवेश है। कोई व्यक्ति एक संपत्ति खरीद लेगा और किरायेदार को इसे किराए पर देगा मालिक, मकान मालिक, संपत्ति के बंधक, करों और रखरखाव का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार है।

आदर्श रूप से, मकान मालिक सभी पूर्ववर्ती लागतों को कवर करने के लिए पर्याप्त किराया लेता है। एक मकान मालिक भी मासिक लाभ का उत्पादन करने के लिए और अधिक चार्ज कर सकते हैं, लेकिन सबसे आम रणनीति धैर्य रखना है और केवल बंधक का भुगतान होने तक खर्च को कवर करने के लिए पर्याप्त किराया चार्ज किया जाता है, उस समय अधिकांश किराया लाभ होता है इसके अलावा, संपत्ति को बंधक के दौरान मूल्य में भी सराहा गया हो, मकान मालिक को अधिक मूल्यवान संपत्ति के साथ छोड़ दिया जा सकता है। यू.एस. सेंसस ब्यूरो के मुताबिक, इस देश में रियल एस्टेट ने 1 940 से 2006 तक मूल्य में लगातार बढ़ोतरी की है। हालांकि, 2008 से 2010 के उपप्रोइम बंधक मंदी के दौरान गिरावट आई थी, अब यह बढ़ गया है और कुल मिलाकर बढ़ रहा है।

एक निवेशक को उस बाज़ार को जानना चाहिए जिसमें वह संपत्ति की खोज कर रहा है या किसी विशेषज्ञ को सहायता के लिए किराए पर लेना है। किराये की संपत्ति से आय स्ट्रीम की मांग करने वाले निवेशकों के लिए, सबसे महत्वपूर्ण पहलुओं पर विचार करना संपत्ति स्थान और बाजार में किराये की दरें हैं स्थान के लिए, कई सफल किराया प्रमुख विद्यालयों के करीब में स्थित हैं उदाहरण के लिए, यदि आप राज्य विश्वविद्यालय के पास एक संपत्ति खरीदते हैं, तो छात्रों को साल बाद सालाना किराए पर लेना पड़ सकता है। एक लाभदायक किराये की संपत्ति के कई अन्य विशेषताएं भी हैं, और कुछ सीखने में समय लगता है। अधिक के लिए, देखें लाभदायक किराये की संपत्ति के शीर्ष 10 विशेषताएं

जाहिर है, जो एक आदर्श निवेश की तरह लगता है, उसके चेहरे पर दोष हैं। आप एक बुरे किरायेदार के साथ समाप्त कर सकते हैं जो संपत्ति को नुकसान पहुंचाता है या फिर भी बदतर है, कोई भी किरायेदार नहीं रह सकता है। इससे आपको ऋणात्मक मासिक नकदी प्रवाह के साथ छोड़ दिया जाता है, जिसका अर्थ है कि आपको अपने बंधक भुगतान को कवर करने के लिए हाथापाई करना पड़ सकता है सही संपत्ति खोजने की बात भी है आप उस क्षेत्र को चुनना चाहते हैं जहां रिक्ति दरें कम हैं और एक जगह चुनें जहां लोग किराए पर लेना चाहते हैं।

शायद किराये की संपत्ति और अन्य निवेश के बीच का सबसे बड़ा अंतर समय की मात्रा है और आपको इसके लिए देखभाल करने के लिए समर्पित होना चाहिए।यदि आप नहीं चाहते हैं, तो आप एक पेशेवर संपत्ति प्रबंधक को किराए पर ले सकते हैं। लेकिन उसका वेतन तब व्यय हो जाता है कि आपके निवेश की लाभप्रदता का प्रभाव होता है।

फ्लिप साइड: रियल एस्टेट ट्रेडिंग

यह रियल एस्टेट निवेश का जंगली पक्ष है दिन के व्यापारियों की तरह, जो लीग्स को खरीदार और पकड़ने वाले निवेशक से दूर कर रहे हैं, अचल संपत्ति के व्यापारियों को खरीद-और-किराया जमींदारों से पूरी तरह अलग नस्ल हैं। रियल एस्टेट व्यापारी थोड़ी सी अवधि के लिए उन्हें पकड़ने की इच्छा के साथ संपत्ति खरीदते हैं, अक्सर तीन से चार महीने तक नहीं, जिससे वे उन्हें लाभ के लिए बेचने की उम्मीद करते हैं। इस तकनीक को फ्लिपिंग भी कहा जाता है और वह संपत्ति खरीदने पर आधारित होती है जो या तो काफी कम मात्रा में या बहुत गर्म क्षेत्र में हैं।

शुद्ध संपत्ति फ़्लिपर्स सुधार के लिए किसी भी संपत्ति को किसी संपत्ति में नहीं लाएंगे; निवेश को बिना किसी बदलाव के मुनाफे को बदलने के लिए आंतरिक मूल्य होना चाहिए या वे इसके बारे में विचार नहीं करेंगे। इस तरीके से फ्लिपिंग अल्पकालिक नकदी निवेश है।

यदि कोई संपत्ति ढलान किसी ऐसी स्थिति में पकड़ा जाता है जहां वह संपत्ति को उतारने नहीं दे सकता है, तो यह विनाशकारी हो सकता है क्योंकि ये निवेशक आमतौर पर दीर्घ अवधि के लिए संपत्ति पर बंधक का भुगतान करने के लिए पर्याप्त तैयार नकदी नहीं रखता। यह एक अचल संपत्ति व्यापारी के लिए निरंतर हानि हो सकता है जो एक खराब बाजार में संपत्ति बेचने में असमर्थ है।

संपत्ति ढलान का दूसरा वर्ग भी मौजूद है। ये निवेशक सस्ते या उचित मूल्य वाले गुणों को खरीदने और उन्हें पुनर्निर्मित करके मूल्य जोड़कर अपने पैसे कमाते हैं। हे तो एक उच्च कीमत के लिए मरम्मत के बाद संपत्ति बेचते हैं। सुधार की सीमा के आधार पर यह दीर्घकालिक निवेश हो सकता है। इस निवेश की सीमित विशेषता यह है कि यह समय-गहन है और अक्सर केवल निवेशकों को एक समय पर एक संपत्ति लेने की अनुमति देता है।

रियल एस्टेट निवेश समूह

रियल एस्टेट निवेश समूह किराया संपत्तियों के लिए छोटे म्यूचुअल फंड की तरह हैं। यदि आप एक किराये की संपत्ति चाहते हैं, लेकिन मकान मालिक होने की परेशानी नहीं करना चाहते हैं, तो एक अचल संपत्ति निवेश समूह आपके लिए समाधान हो सकता है।

एक कंपनी भवनों का एक समूह खरीद या निर्माण करेगी, प्रायः अपार्टमेंट, और फिर निवेशकों को कंपनी के माध्यम से उन्हें खरीदने की अनुमति देगा, इस प्रकार समूह में शामिल होना। एक एकल निवेशक स्वयं या रहने वाले स्थान की एक या एक से अधिक इकाइयों का मालिक हो सकता है, लेकिन निवेश समूह का संचालन करने वाली कंपनी सामूहिक रूप से सभी इकाइयों का प्रबंधन करती है, रखरखाव का ख्याल रखती है, रिक्त इकाइयों को विज्ञापन करती है और किरायेदारों की साक्षात्कार करती है। इस प्रबंधन के बदले, कंपनी मासिक किराए का प्रतिशत लेती है।

निवेश समूहों के कई संस्करण हैं, लेकिन मानक संस्करण में, पट्टे पर निवेशक के नाम पर है और सभी इकाइयां कभी-कभी रिक्तियों से रक्षा करने के लिए किराए के एक हिस्से को पूल करती है, जिसका अर्थ है कि आप भुगतान करने के लिए पर्याप्त रूप से प्राप्त करेंगे बंधक भी अगर आपकी इकाई रिक्त है एक निवेश समूह की गुणवत्ता पूरी तरह से कंपनी की पेशकश पर निर्भर करती है। सिद्धांत रूप में, यह अचल संपत्ति निवेश में जाने का एक सुरक्षित तरीका है, लेकिन समूह उसी फीस के लिए कमजोर हैं जो कि म्यूचुअल फंड उद्योग को रोकते हैं।एक बार फिर, अनुसंधान कुंजी है

रियल एस्टेट सीमित साझेदारी

एक रीयल एस्टेट सीमित भागीदारी (आरईएलईपी) एक रीयल एस्टेट निवेश समूह के समान है: यह एक ऐसी संस्था है जिसे संपत्तियों के पोर्टफोलियो को खरीदने और पकड़ने, या कभी-कभी केवल एक संपत्ति ही बनायी जाती है - केवल यह है वर्ष की एक सीमित संख्या के लिए अस्तित्व में एक अनुभवी संपत्ति प्रबंधक या रियल एस्टेट डेवलपमेंट फर्म सामान्य साथी के रूप में कार्य करता है। इसके बाद बाहरी निवेशकों को अचल संपत्ति परियोजना के लिए वित्तपोषण प्रदान करने की मांग की जाती है, क्योंकि सीमित भागीदारों के रूप में स्वामित्व के हिस्से के बदले। उन्हें आरओएलईपी के गुणों से उत्पन्न आय से आवधिक वितरण प्राप्त हो सकते हैं, लेकिन वास्तविक भुगतान तब आता है जब संपत्ति बेच दी जाती है - उम्मीद है कि, एक बड़ा लाभ होगा - और सड़क पर सड़क के विकास में मदद मिलती है

आरईएलईपी निवेशकों को सीधे प्रबंधन में शामिल होने या अचल संपदा के अनुभव के बिना भवनों के निर्माण या नवीकरण के वित्तपोषण की अनुमति देता है हालांकि, वे अलिखित निवेश करते हैं, क्योंकि निवेशक केवल कुछ अंतराल पर ही नकद कर सकते हैं - या फिर कभी-कभी, जब तक कि RELP घुल जाता है।

आरईआईटी

अचल संपत्ति के आसपास है क्योंकि हमारे गुफा-निवास पूर्वज अपने स्थान से अजनबियों से पीछा करना शुरू कर रहे हैं, इसलिए यह आश्चर्यजनक नहीं है कि वॉल स्ट्रीट ने इसे सुरक्षित बनाने का एक रास्ता पाया है, अचल संपत्ति को सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले साधन में बदल दिया है ।

एक रीयल इस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) बनाया जाता है जब एक निगम (या ट्रस्ट) को निवेशकों के पैसे का उपयोग करने के लिए आय-उत्पादक गुणों को खरीदने, संचालित करने और बेचने के लिए बनाया जाता है। आरईआईटी प्रमुख शेयरों पर खरीदा और बेचा जाता है, जैसे किसी भी अन्य स्टॉक। अपनी स्थिति को एक आरईआईटी के रूप में रखने के लिए, इस इकाई को लाभांश के रूप में अपने कर योग्य मुनाफे का 90% का भुगतान करना होगा। ऐसा करने से, आरईआईटी को कॉर्पोरेट आयकर से बचना पड़ता है, जबकि एक नियमित कंपनी अपने मुनाफे पर लगाई जाती है, इस प्रकार रिटर्न में खाती है जिससे वह अपने शेयरधारकों को वितरित कर सकती है।

नियमित लाभांश भुगतान वाले शेयरों की तरह, आरईआईआईटी स्टॉक मार्केट निवेशकों के लिए उपयुक्त हैं जो नियमित आय चाहते हैं, हालांकि वे प्रशंसा के अवसर भी प्रदान करते हैं। आरईआईटी निवेशकों को गैर-आवासीय संपत्तियों जैसे कि मॉल (सभी आरईआईआईटी के एक चौथाई विशेषज्ञ), स्वास्थ्य देखभाल सुविधाओं, बंधक या कार्यालय भवनों को अनुमति देते हैं। अचल संपत्ति निवेश के पूर्ववर्ती प्रकार की तुलना में, आरईआईटीएस भी अत्यधिक तरल हैं। अधिक विवरण के लिए, आरईआईटी वे देखें रियल एस्टेट म्युचुअल फंड

रीयल एस्टेट म्युचुअल फंड आरआईईटी और रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनियों में मुख्य रूप से निवेश करते हैं। वे एक अपेक्षाकृत छोटी राशि वाली पूंजी के साथ अचल संपत्ति के लिए विविध निवेश प्राप्त करने की क्षमता प्रदान करते हैं। उनकी रणनीतियों और विविधीकरण लक्ष्यों के आधार पर, वे निवेशकों को अलग-अलग आरआईआईटी शेयरों को खरीदने में हासिल किया जा सकता है, जो कि कम लेन-देन लागत और कमीशन की संभावना के साथ ही प्राप्त किया जा सकता है।

आरईआईटी की तरह, ये फंड बहुत तरल हैं। खुदरा निवेशकों के लिए एक और महत्वपूर्ण लाभ है विश्लेषणात्मक और शोध की जानकारी, संपत्ति के अधिग्रहण और विशिष्ट अचल संपत्ति निवेश के प्रदर्शन और परिसंपत्ति वर्ग के रूप में प्रबंधन की परिप्रेक्ष्य पर निधि द्वारा प्रदान की गई जानकारी।अधिक सट्टा निवेशक अचल संपत्ति के म्यूचुअल फंड के परिवार में निवेश कर सकते हैं, जो कि रिटायर को अधिकतम करने के लिए कुछ संपत्ति प्रकारों या क्षेत्रों को अधिक महत्व देते हैं।

क्यों रियल एस्टेट में निवेश करें?

रियल एस्टेट निवेशक के पोर्टफोलियो के जोखिम और रिटर्न प्रोफाइल में वृद्धि कर सकता है, जिसमें प्रतिस्पर्धी जोखिम समायोजित रिटर्न शामिल हैं। उपप्रदेश बंधक संकट में भी फैक्टरिंग, निजी बाज़ार वाणिज्यिक अचल संपत्ति ने रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट फ़्यूडियोजीज़ (एनसीआरईएफ़) की राष्ट्रीय परिषद के आंकड़ों के आधार पर, 2000 से 2010 तक की 10 साल की अवधि में 8% का मुकाबला किया। और आमतौर पर, अचल संपत्ति बाजार में कम अस्थिरता में से एक है विशेष रूप से इक्विटी और बॉन्ड की तुलना में।

आय रिटर्न के अधिक परंपरागत स्रोतों की तुलना में रियल एस्टेट भी आकर्षक है। यह परिसंपत्ति वर्ग आमतौर पर यू.एस. कोषागारों के लिए एक उपज प्रीमियम पर ट्रेड करता है और विशेष रूप से एक ऐसे वातावरण में आकर्षक होता है जहां खजाना दरें कम होती हैं।

विविधीकरण और संरक्षण

अचल संपत्ति में निवेश का एक अन्य लाभ इसकी विविधीकरण क्षमता है रियल एस्टेट में कम, और कुछ मामलों में, नकारात्मक, अन्य प्रमुख परिसंपत्ति वर्गों के साथ सहसंबंध - जिसका अर्थ है, जब शेयरों में कमी आती है, तो रियल एस्टेट अक्सर ऊपर होता है (देखें

विविधीकरण परे स्टॉक )। वास्तव में, 15 पिछली भालू बाजारों में से 14 में, 1 9 56 में वापस जा रहे थे, केस-शिलर होम-प्राइस इंडेक्स के सह-निर्माता येल विश्वविद्यालय के रॉबर्ट शिल्लर के आंकड़ों के मुताबिक आवासीय अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ गईं। बेशक, इसमें अपवाद हैं: ग्रेट मंदी के दौरान इक्विटी के साथ अचल संपत्ति में गिरावट (हालांकि यह एक विसंगति थी, शिलर का कहना है, संकट से मुकाबला करने में सबप्राइम बंधक की भूमिका को दर्शाता है) इसका मतलब है कि पोर्टफोलियो में अचल संपत्ति के अलावा अपनी अस्थिरता कम हो सकती है और जोखिम के प्रति यूनिट के मुकाबले अधिक लाभ मिलता है। रीयल एस्टेट निवेश को और अधिक प्रत्यक्ष, बेहतर बचाव: अधिक अप्रत्यक्ष, सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए वाहन, जैसे आरईआईटी, जाहिर है समग्र शेयर बाजार के प्रदर्शन को प्रतिबिंबित करने जा रहे हैं (और कुछ विश्लेषकों का मानना ​​है कि दोनों कभी भी अधिक सहसंबंधित होंगे, अब वे आरईआईटी स्टॉक एस एंड पी 500 पर प्रदर्शित होते हैं) दिलचस्प है, हालांकि, यह भी देर से बदल रहा है नेशनल एसोसिएशन ऑफ रीयल इस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (एनएआरईआईटी) द्वारा शोध के अनुसार, सूचीबद्ध आरईआईटी और व्यापक शेयर बाजार के बीच संबंध 2015 में 12 साल का निचला स्तर है, यह सुझाव देते हुए कि "गैर-आरईआईटी भाग को चलाने के लिए जो कुछ भी कारगर होता है बाजार REIT बाजार को प्रभावित करने के लिए जरूरी नहीं फैल जाएगा, "रीट पर एक लेख। कॉम, एसोसिएशन की वेबसाइट, निष्कर्ष निकाला है।

क्योंकि यह ईंट और मोर्टार द्वारा समर्थित है, अचल संपत्ति में भी कम-प्रमुख-एजेंट संघर्ष है, या उस हद तक कि निवेशक के हित, प्रबंधकों और देनदारों की अखंडता और क्षमता पर निर्भर है। यहां तक ​​कि निवेश के अधिक अप्रत्यक्ष रूप कुछ संरक्षण लेते हैं: उदाहरण के लिए, REITs को मुनाफे का न्यूनतम प्रतिशत लाभांश के रूप में भुगतान किया जाता है।

मुद्रास्फीति का हेजिंग

रियल एस्टेट की मुद्रास्फीति-हेजिंग क्षमता जीडीपी विकास और अचल संपत्ति की मांग के बीच सकारात्मक संबंधों से पैदा होती है।जैसा कि अर्थव्यवस्थाएं विस्तारित होती हैं, अचल संपत्ति के लिए मांग उच्च किराए पर लेती है और इसके बदले में, उच्च पूंजीगत मूल्यों में तब्दील हो जाता है। इसलिए, रियल एस्टेट में पूंजी की क्रय शक्ति को बनाए रखने, किरायेदारों पर मुद्रास्फीति के कुछ दबावों को पारित करने और पूंजीगत प्रोत्साहन के रूप में मुद्रास्फीति के कुछ दबाव को शामिल करके, चलती है।

उत्तोलन की शक्ति

आरईआईटी के अपवाद के साथ, अचल संपत्ति में निवेश एक निवेशक को एक उपकरण देता है जो शेयर बाजार के निवेशकों के लिए उपलब्ध नहीं है: उत्तोलन। यदि आप किसी स्टॉक को खरीदना चाहते हैं, तो आपको उस समय स्टॉक का पूर्ण मूल्य चुकाना पड़ता है जब आप खरीद ऑर्डर करते हैं - जब तक कि आप मार्जिन पर खरीद नहीं रहे हों और फिर भी, जो प्रतिशत आप उधार ले सकते हैं वह अभी भी रियल एस्टेट के मुकाबले बहुत कम है, उस जादुई वित्तपोषण पद्धति के कारण, बंधक

अधिकांश परंपरागत बंधक को 20% नीचे भुगतान की आवश्यकता होती है हालांकि, आप जहां रहते हैं, उसके आधार पर आपको एक बंधक मिल सकता है जिसके लिए 5% की आवश्यकता होती है। इसका मतलब यह है कि आप पूरी संपत्ति को नियंत्रित कर सकते हैं और इक्विटी को केवल कुल मूल्य का एक अंश देकर रख सकते हैं। बेशक, आपके बंधक का आकार आपके पास संपत्ति में स्वामित्व की मात्रा को प्रभावित करता है, लेकिन आप इसे कागजात पर हस्ताक्षर किए गए मिनट को नियंत्रित करते हैं।

यह वही है जो रियल एस्टेट फ्लिपर्स और जमींदारों को एक जैसे मिलती है। वे अपने घरों पर दूसरे बंधक ले सकते हैं और दो या तीन अन्य संपत्तियों पर भुगतान कर सकते हैं। चाहे वे इन्हें किराया दें, ताकि किरायेदारों ने बंधक का भुगतान किया हो या वे लाभ के लिए बेचने का अवसर का इंतजार करते हैं, वे कुल संपत्ति के एक छोटे से हिस्से के भुगतान के बावजूद, इन परिसंपत्तियों को नियंत्रित करते हैं।

रियल एस्टेट निवेश का दोष: तरलता

अचल संपत्ति में निवेश का मुख्य दोष अचलता या संपत्ति में नकदी और नकद में संपत्ति को परिवर्तित करने में सापेक्ष कठिनाई है। स्टॉक या बॉन्ड लेनदेन के विपरीत, जो कुछ सेकंड में पूरा किया जा सकता है, एक रीयल एस्टेट लेनदेन के लिए महीनों को बंद कर सकता है। ब्रोकर की सहायता से, बस सही काउंटरपार्टी खोजने में कुछ हफ्ते का काम हो सकता है आरईआईटी और रियल एस्टेट म्युचुअल फंड बेहतर तरलता और बाजार मूल्य की पेशकश करते हैं, लेकिन उच्च अस्थिरता और कम विविधीकरण लाभ की कीमत पर आते हैं, क्योंकि उनके प्रत्यक्ष शेयर बाजार में सीधे रिअल एस्टेट निवेश से काफी अधिक संबंध हैं।

नीचे की रेखा

पोर्टफोलियो निवेश के संदर्भ में, रियल एस्टेट को पारंपरिक रूप से एक "वैकल्पिक" निवेश वर्ग में माना जाता है। इसका मतलब यह है कि यह स्टॉक, बांड और अन्य प्रतिभूतियों के प्राथमिक पोर्टफोलियो पर निर्माण करने के लिए इस्तेमाल किया जाने वाला एक पूरक निवेश है। लेकिन यह अन्य उपकरणों के साथ-साथ आय का एक स्रोत और, अंत में, प्रशंसा के लिए एक महत्वपूर्ण संतुलन हो सकता है।