दो बंधक होने के कारण उतना दुर्लभ नहीं है जितना आप सोच सकते हैं जो लोग अपने घरों में पर्याप्त इक्विटी जमा करते हैं, उन्हें दूसरा बंधक लेना चुन सकता है। वे पैसे का भुगतान करने के लिए कर्ज का भुगतान कर सकते हैं, एक बच्चे को कॉलेज भेज सकते हैं, व्यवसाय शुरू करने के लिए वित्त कर सकते हैं या बड़ी खरीददारी कर सकते हैं।

आइए एक उदाहरण पर गौर करें: आपने दस या अधिक साल पहले ऋण की एक घर इक्विटी लाइन और ड्रॉ अवधि के दौरान - जब आप अपनी क्रेडिट लाइन पर "ड्रॉ" कर सकते थे - आप एक प्रबंधनीय राशि दे रहे थे: $ 275 $ 100, 000 लाइन ऑफ क्रेडिट पर प्रति माह

इस ऋण की शर्तों के अनुसार, दस साल बाद ड्रॉ की अवधि चुकौती अवधि बन गई - अगले 15 वर्षों में आपको बंधक जैसे ऋण का भुगतान करना होगा। लेकिन संभवतः आपने उम्मीद नहीं की थी कि $ 275 का भुगतान $ 700 का भुगतान हो सकता है जो कि प्राइम रेट बढ़ता है तो इससे भी अधिक हो सकता है।

दो ऋणों को मजबूत करके, आप संभावित रूप से प्रति माह $ 100 से अधिक बचा सकते हैं और अपनी ब्याज दर में लॉक कर सकते हैं बल्कि यह देखने के बजाय कि प्रधानमंत्री ऊपर चलाते हैं। दूसरी ओर, शायद आप तेजी से ऋण का भुगतान करना चाहते हैं और बेहतर शर्तें चाहते हैं जो आपकी मदद करेंगे। इस तरह के समेकन कैसे काम करता है और यह एक अच्छा विचार है?

पता करें कि आप किससे शुरू कर रहे हैं

यह समझने के लिए कि जब आप समेकित होते हैं, तो आपके पास मौजूदा ऋण के बारे में कुछ चीजें जानना चाहिए। अगर, जब आप ऋण को मजबूत करने के लिए जाते हैं, तो आप यह महसूस करते हैं कि आपके दूसरे बंधक का उपयोग किसी कारण से अपने घर से नकद निकालने के लिए किया जाता था - जिसे नकद-आउट ऋण कहा जाता है - यह नए ऋण की लागत जोड़ सकता है और उस राशि को कम कर सकता है जिसके लिए आप योग्य हैं। नकद आउट ऋण की कीमत अधिक है, उधारदाताओं का कहना है क्योंकि ऋण लेने वाला सांख्यिकीय रूप से ऋण से दूर जाने की अधिक संभावना है अगर वे संकट में पड़ जाते हैं।

फिर दर / अवधि पुनर्वित्त (रिफ़ी) है इस प्रकार का ऋण ब्याज दर और आपके वर्तमान ऋण की शर्तों पर समायोजन है। ऋण को ऋणदाता के लिए सुरक्षित माना जाता है क्योंकि उधारकर्ता कोई भी संपत्ति नहीं ले रहा है या उसकी संपत्ति में इक्विटी की मात्रा को कम कर रहा है। आपने हाल ही में पुनर्परिवर्तित किया हो सकता है जब बंधक दरों को ऐतिहासिक झलकों में गिरा दिया।

इन भेदों के कारण क्यों होता है? केसी फ्लेमिंग के अनुसार, सी 2 फाइनेंशियल कॉरपोरेशन के साथ बंधक सलाहकार, और "द लॉज गाइड: द होल टू द बेस्ट प्रॉजेक्ट मॉर्टगेज" के लेखक, वे महत्त्वपूर्ण हैं क्योंकि नए बंधकों पर दिए जाने वाले नियम और राशि बहुत अलग हो सकती है।

"मान लीजिए कि आप और आपके पड़ोसी को $ 417,000 के अनुरूप ऋण की सीमा के तहत 75% ऋण-से-मूल्य पुनर्वित्त ऋण प्राप्त हो रहे हैं। आपका नकद आउट है, आपका नहीं है। आपके ऋण की लागत आपके पड़ोसी के अप्रैल, 2015 के मुकाबले 0. 625 अंक ज्यादा होगी और 1 अंक ऋण राशि का 1% है, इसलिए यदि आपकी ऋण राशि 200 डॉलर है, 000, सभी चीजें समान होंगी, आप $ 1, 250 ( $ 200, 000 x00625) अपने पड़ोसी के समान ब्याज दर के लिए अधिक।

इसके बारे में इस तरह सोचें अगर आपने मूल रूप से घर खरीदा था, तो आप दो नकद ऋण नहीं लेते थे, क्योंकि दूसरे घर का अधिग्रहण करने के लिए दूसरे बंधक का उपयोग किया गया था - इसे से बाहर नकदी न निकालें। लेकिन बाद में, यदि आपको दूसरा बंधक लेने के परिणामस्वरूप धन मिला है, तो वह एक नकद-आउट ऋण था, और इसलिए एक नया समेकित ऋण उसी रूप में माना जाएगा।

एक और कारण यह अंतर महत्वपूर्ण हो जाता है क्योंकि नकद आउट ऋण ऋणदाता के लिए अधिक जोखिम भरा है, वे केवल 75% से 80% इक्विटी अपने घर में बना सकते हैं, जबकि दर / टर्म रिफ़ी पर 90%। फ्लेमिंग ने इसे इस तरह की सादा अंग्रेजी में रखा: "यदि आपके ऋण को नकद आउट ऋण माना जाएगा, तो आपको अपनी संपत्ति में अधिक इक्विटी की आवश्यकता होगी ताकि वह अर्हता प्राप्त हो सके। "

कैसे समेकित करें

ऋणदाता सभी जटिल कागजी कार्रवाई करेगा जो कि ऋण को मजबूत करने के साथ चलता है। आपका काम एक सूचित उपभोक्ता होना है एक ऋणदाता से बात मत करो - कई लोगों से बात करें

चूंकि दो ऋणों के समेकन को सरल घर बंधक की तुलना में अधिक जटिल है, इसलिए तीन या चार उधारकर्ताओं के साथ निजी तौर पर बोलना सबसे अच्छा है। आप अपने बैंक या क्रेडिट यूनियन, एक बंधक दलाल से बात कर सकते हैं या उद्योग के पेशेवरों से भरोसा कर सकते हैं जो आप भरोसा करते हैं।

निश्चित रूप से, उनसे पूछें कि क्या नया ऋण नकद आउट ऋण या दर / अवधि के रिफाई हो जाएगा क्या यह एक निश्चित या चर दर ऋण है? 15 या 30 साल? (देखें कि कौन सा बेहतर है, एक निश्चित या परिवर्तनीय ऋण है?)

एक बार जब आप एक निश्चित ऋणदाता से खुश हो जाते हैं, तो वे आपको प्रक्रिया के दौरान चलेंगे। पहले इसे पढ़े बिना कुछ भी हस्ताक्षर न करें और सुनिश्चित करें कि आप भुगतान शेड्यूल को समझते हैं।

यदि आपका ऋण एक नकद-आउट ऋण है, तो केसी फ्लेमिंग का कहना है कि एक साल बाद इसे दर / टर्म रिफ़ी में परिवर्तित करने का एक तरीका हो सकता है।

"नकदी के रूप में ऋण समेकित करें, लेकिन एक ऋणदाता क्रेडिट प्राप्त करें जो लेनदेन के साथ जुड़े सभी लागतों का भुगतान करता है एक वर्ष की प्रतीक्षा करें और फिर से पुनर्वित्त करें। चूंकि आप उस बिंदु पर केवल एक एकल ऋण पुनर्वित्त कर रहे हैं, यह नकद आउट ऋण नहीं है अब आप ब्याज दर को खरीदने के लिए अंक पर पैसा खर्च कर सकते हैं क्योंकि आप लंबे समय तक ऋण रखेंगे। "फ्लेमिंग केवल यह करने के लिए सलाह देता है अगर आपको लगता है कि ब्याज दरें स्थिर हैं या ड्रॉप हो सकती हैं (आपको बंधक अंक: प्वाइंट क्या है? ) में दिलचस्पी हो सकती है नीचे की रेखा

"अपने मासिक भुगतान में कमी के आधार पर केवल ऋण पुनर्वित्त या समेकित करने का निर्णय न करें। फ्लेमिंग कहते हैं, ज्यादातर मामलों में आप अपने जीवनकाल में नए ऋण पर अधिक खर्च करेंगे, इससे आप मौजूदा ऋणों का भुगतान कर सकते हैं। " "लाखों उपभोक्ता अपने भविष्य को बंधक बनाते हैं और सेवानिवृत्ति में दसियों या उससे भी कम सैकड़ों डॉलर कम कर देते हैं "

इसके बजाय, यह निर्धारित करें कि आप कब तक घर में रहेंगे, और अपने मौजूदा बंधक की लागत की तुलना नए बंधक के साथ और नए ऋण के साथ जुड़े किसी भी समय की अवधि के दौरान करें। ऋण।अगर लागत कम हो जाएगी, तो समेकन शायद एक अच्छा विचार है।