घर के मालिकों के लिए कई अलग-अलग बंधक विकल्प उपलब्ध हैं पारंपरिक 30-वर्षीय फिक्स्ड रेट बंधक अब एक उपभोक्ता का एकमात्र वित्तीय विकल्प नहीं है। मासिक-समायोजन चर-दर बंधक, निश्चित अवधि के समायोज्य-दर बंधक (एआरएम), 3-2-1 खरीद-डाउन और भुगतान-विकल्प एआरएम हैं, बस कुछ ही नाम के लिए। (बंधक के बारे में अधिक जानने के लिए, देखें एक बंधक के लिए खरीदारी , बंधक भुगतान संरचना को समझना और रियल एस्टेट में निवेश करना ।)

ट्यूटोरियल: आपका पहला घर कैसे खरीदें

जैसा कि ज्यादातर वित्तीय फैसले के मामले में होता है, वहां आमतौर पर एक बंधक की पसंद में जोखिम और इनाम के बीच एक व्यापार होता है इस अनुच्छेद में, हम आपको अपना जोखिम-आधारित बंधक निर्णय लेने के लिए प्रक्रिया के माध्यम से ले लेंगे।

अपना बंधक जानें

उदाहरण के लिए, एक समायोज्य-दर बंधक वर्तमान ब्याज दरों के आधार पर कम प्रारंभिक मासिक भुगतान की पेशकश कर सकती है, लेकिन मासिक भुगतानों में भविष्य में पर्याप्त वृद्धि की संभावना है अगर ब्याज दरें बढ़ जाती हैं भुगतान विकल्प बंधक बहुत कम प्रारंभिक मासिक भुगतान की पेशकश कर सकता है जब स्थगित ब्याज को बंधक के मुख्य संतुलन में जोड़ दिया जाता है, लेकिन जो अस्तित्व में है वह मासिक भुगतान अचानक बढ़ सकता है। बंधक की मुख्य शेष राशि बढ़ने पर घर की कीमतों में गिरावट आने पर एक घर के मालिक को गंभीर वित्तीय कठिनाई का सामना करना पड़ सकता है। एक बंधक की पसंद के बारे में एक सार्थक वित्तीय निर्णय लेने की कुंजी उस बंधक से जुड़े जोखिमों को पहचानने और मापने के लिए और फिर सवाल पूछे, "क्या इनाम के लायक जोखिम हैं?" और "क्या बुरे परिणाम से जुड़े जोखिम को सहन किया जा सकता है?"

बंधक जोखिम के दो प्राथमिक उपाय

एक बंधक की पहचान के साथ जुड़े दो प्राथमिक जोखिम हैं जिन्हें पहचान और मापा जाना चाहिए: भुगतान झटके का खतरा और घर इक्विटी पर एक बंधक का प्रभाव

भुगतान शॉक

भुगतान का झटका, पर्याप्त मासिक भुगतान बढ़ने की संभावना का वर्णन करने के लिए इस्तेमाल किया गया शब्द है। भुगतान झटका आम तौर पर समायोज्य दर बंधक के साथ जुड़ा हुआ है। यह एक अस्थायी प्रारंभिक दर या निश्चित-ब्याज दर अवधि की समाप्ति का परिणाम है, एक पूरी तरह से अनुक्रमित ब्याज दर में वृद्धि, ब्याज-केवल भुगतान अवधि का अंत या भुगतान विकल्प आर्म न्यूनतम भुगतान के पुनर्स्थापन।

सभी समायोज्य-दर बंधक भुगतान शॉक का कुछ जोखिम उठाते हैं। कई लोगों के ऊपर उल्लिखित विशेषताएं हैं, जो इस जोखिम को जोड़ते हैं। उदाहरण के लिए, 3-2-1 या 2-1 खरीद-डाउन प्रारंभिक अस्थायी प्रारंभिक दर का एक कार्यक्रम प्रदान करते हैं; जैसा कि उन प्रारंभ दर की समाप्ति, मासिक भुगतान में वृद्धि निश्चित अवधि के एआरएम में कुछ समय के लिए निश्चित ब्याज दर होती है, आमतौर पर तीन, पाँच या सात साल। निश्चित अवधि की अवधि समाप्त होने पर, मासिक भुगतान में वृद्धि होने की संभावना है।

ब्याज-केवल बंधक कम प्रारंभिक भुगतान की पेशकश कर सकते हैं क्योंकि मासिक भुगतान में केवल ब्याज शामिल है; जब ब्याज-केवल अवधि समाप्त हो जाती है, मासिक भुगतान बढ़ जाएगाकुछ बंधक, जैसे तथाकथित भुगतान विकल्प एआरएम, शुरुआती मासिक भुगतानों की बहुत कम पेशकश करते हैं, लेकिन यह भी हो सकता है कि भुगतान में काफी वृद्धि हो सकती है। (एआरएम के बारे में पढ़ना जारी रखने के लिए, अमेरिकी ड्रीम या बंधक दुःस्वप्न देखें, एआरएमड और खतरनाक और बंधक: फिक्स्ड-रेट बनाम समायोज्य-दर ।)

होम इक्विटी

होम इक्विटी घर के मालिक के घर के निवल मूल्य का एक उपाय है घर इक्विटी का सृजन धन बनाता है और अतिरिक्त वित्तीय लाभ और वित्तपोषण विकल्प खोलता है। हालांकि, घरेलू इक्विटी का विनाश भविष्य के वित्तपोषण विकल्पों को भी गंभीर रूप से सीमित कर सकता है।

नियोजित समय के क्षितिज पर होम इक्विटी पर बंधक के संभावित प्रभाव को समझना भविष्य के वित्तीय विचारों के लिए महत्वपूर्ण है उधारदाताओं द्वारा प्रयुक्त प्राथमिक जोखिम उपाय संपत्ति के मूल्य के संबंध में बंधक के आकार का है। यह ऋण से मूल्य अनुपात के रूप में जाना जाता है यदि घर इक्विटी नष्ट हो जाती है, तो ऋण से मूल्य अनुपात बढ़ जाता है। इससे मौजूदा ऋण से पुनर्वित्त करना कठिन हो सकता है, यह अपेक्षा की जाती है कि नए वित्त पोषण को उच्च ब्याज दर पर किया जाए, निजी बंधक बीमा के भुगतान की आवश्यकता हो, या किसी अन्य प्रकार के बंधक के उपयोग की आवश्यकता हो। सबसे खराब स्थिति में, अगर घर का मान एक बंधक के शेष प्रमुख शेष के नीचे चला जाता है, तो सभी वित्तपोषण विकल्प प्रभावी रूप से समाप्त हो जाते हैं। (इस विषय पर पढ़ना जारी रखने के लिए, बंधक देखें: आप कितने बर्बाद कर सकते हैं? , आपके बंधक को चुकाते हुए और व्यक्तिगत ऋण खोदने के लिए ।) > परंपरागत उधार में, प्रत्येक महीने के बंधक भुगतान का हिस्सा परिशोधन कार्यक्रम के अनुसार बंधक के मुख्य शेष राशि पर लागू होता है। हालांकि, हाल के वर्षों में कई नए बंधक लोकप्रिय हो गए हैं, ब्याज केवल भुगतान के रूप में ऐसी सुविधाएं प्रदान करते हैं, या ब्याज-केवल भुगतान से कम भुगतान वाले भुगतान भी। जब केवल एक ब्याज भुगतान किया जाता है, बंधक का शेष प्रमुख शेष निरंतर रहता है। जब कोई भुगतान केवल ब्याज-भुगतान से कम होता है, स्थगित ब्याज बना दिया जाता है। बकाया ब्याज फिर बंधक के प्रमुख संतुलन में जोड़ा जाता है इसे नकारात्मक परिशोधन के रूप में जाना जाता है बंधक का मुख्य संतुलन वास्तव में बढ़ता है! जब बंधक का प्रमुख संतुलन निरंतर या बढ़ता रहता है, तो घरेलू इक्विटी निरंतर रह सकती है या घर की कीमत की सराहना की दर के आधार पर नष्ट हो सकती है। क्योंकि भविष्य में वित्तपोषण के मामलों में घर इक्विटी एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है, घरेलू इक्विटी सृजन की दर किसी भी बंधक निर्णय का एक बड़ा हिस्सा होना चाहिए। यह केवल ब्याज-केवल और नकारात्मक-परिशोधन बंधक के लिए विशेष रूप से सच है क्योंकि अधिकांश उधारकर्ता किसी निश्चित समय क्षितिज के भीतर उनमें से पुनर्वित्त करने के इरादे से इन ऋणों को चुनते हैं।

अनुमान बनाना

भुगतान शॉक और घरेलू इक्विटी के जोखिम को ठीक से मापने के लिए भविष्य में ब्याज दर और घर मूल्य की सराहना का अनुमान लगाने की आवश्यकता है ये अनुमान किसी संभावित या संभव परिणाम के आधार पर होना चाहिए।वे पूरी तरह से सर्वोत्तम- या खराब-केस परिदृश्यों पर आधारित नहीं होना चाहिए। ये गणना बंधक भुगतान और घर इक्विटी के लिए की जा सकती है

होम इक्विटी की गणना

होम इक्विटी दो चीजों का एक कार्य है: जिस दर पर घर का बाजार मूल्य सराहना करता है या अवमूल्यन करता है और बंधक के शेष प्रमुख शेष। (गृह इक्विटी घर के मूल्य के बराबर है बंधक की मुख्य शेष राशि) जिस दर पर घरों की सराहना करते हैं या कम हो जाते हैं वह राज्य से राज्य, शहर से शहर और पड़ोस से पड़ोस तक एक ही शहर में भिन्न होता है। भविष्य में घरेलू मूल्य प्रशंसा का अनुमान लगाने का कोई एकल, अचूक तरीका नहीं है। हालांकि, हालिया प्रदर्शन और उनकी लंबी अवधि के औसत में वापसी के लिए प्रशंसा दरों की प्रवृत्ति कुछ मार्गदर्शन प्रदान करती है। उदाहरण के लिए, यदि एक घर पिछले वर्ष 10% की सराहना करता है, लेकिन दीर्घकालिक औसत 5% है, तो 7% अगले साल के लिए एक अच्छा अनुमान हो सकता है (6% उसके बाद के वर्ष के लिए एक अच्छा अनुमान हो सकता है, और 5% शेष वर्षों के लिए एक अच्छा अनुमान है)।

मूल्य प्रशंसा के अनुमान के आधार पर भविष्य के घर मूल्यों की गणना करने का सबसे आसान तरीका है एक स्प्रैडशीट का उपयोग करना, जहां हर महीने घर का मूल्य पूर्ववर्ती माह में घर के मूल्य के बराबर x (1 + (अनुमानित वार्षिक प्रशंसा दर) / 12)) नोट: यह पद्धति एक वार्षिक दर का मासिक चक्रवापसी का उपयोग करती है, जिसका मतलब है कि गणना की वार्षिक प्रशंसा सरल वार्षिक गणना से थोड़ी अधिक होगी। (समझौता करने के बारे में और जानने के लिए, देखें

परिपाठ करना है डार्क साइड और पैसे के समय मूल्य को समझना ।) भविष्य के मासिक भुगतान की गणना करना

भविष्य के मासिक भुगतान की गणना करना कुछ बंधक काफी मुश्किल हो सकते हैं क्योंकि इसमें भविष्य की ब्याज दरों के अनुमान शामिल होते हैं, जो प्रारंभिक, आवधिक और आजीवन ब्याज दर के कैप के साथ-साथ नकारात्मक परिशोधन की सीमाओं और अस्थायी खरीद- चढ़ाव। वेब पर मौजूद कई उपकरण मौजूद हैं ऊपर बताए गए कुंजी, भविष्य की ब्याज दरों के उचित और संभावित अनुमानों का उपयोग करना है

इतिहास ने साबित कर दिया है कि भविष्य की ब्याज दरों की भविष्यवाणी करने का कोई तरीका पूरी तरह से सटीक नहीं है, भविष्य की ब्याज दर का सबसे अच्छा अनुमान बाजार राय की एक आम सहमति है। बाजार की राय सबसे अच्छा उपज वक्र के आकार में परिलक्षित होती है। इसलिए, भविष्य के बंधक मूल्यों की गणना करने के लिए वेब-आधारित कैलकुलेटर का इस्तेमाल करते समय, यह सुझाव दिया जाता है कि भविष्य की ब्याज दर के पाठ्यक्रम में उपज वक्र के आकार से निर्धारित किया जाएगा। उदाहरण के लिए, यदि सूचकांक जिस पर एआरएम चालू है 6% है, और तीन महीने की टी-बिल की उपज 5% है, जबकि दो साल की ट्रेजरी नोट उपज 6% है, हम मान सकते हैं कि सूचकांक जो बंधक बंधे हैं अगले दो वर्षों में 1% (तीन महीने के टी-बिल और दो साल के ट्रेजरी नोट्स के बीच का प्रसार) की वृद्धि होगी।

मूल्यों को मापना और जोखिमों की पहचान करना

भविष्य की ब्याज दरों का उचित पूर्वानुमान बनाना और एक अच्छा वेब आधारित बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करना, पहचान, माप और भुगतान शॉक जोखिम के समय की अनुमति देता है।वेब-आधारित कैलकुलेटर का उपयोग करते समय, यह सुझाव दिया जाता है कि गणना की गई बंधक मूल्यों को एक स्प्रैडशीट में कॉपी किया जाना चाहिए। प्रारंभिक मानों की गणना भविष्य की ब्याज दर के एक सबसे संभावित पूर्वानुमान के आधार पर की जाती है, जैसा ऊपर वर्णित है और एक स्प्रेडशीट में कॉपी की जाती है, अतिरिक्त गणना भविष्य की ब्याज पूर्वानुमानों के आधार पर की जा सकती है और उसी स्प्रैडशीट में प्रतिलिपि की जा सकती है। सबसे संभावित परिणाम के मूल्यों को तब भविष्य की ब्याज दरों के पूर्वानुमानों के आधार पर मूल्यों से तुलना और मापा जा सकता है।

होम इक्विटी गणना इसी तरीके से की जा सकती है वेब-आधारित बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करके गणना की गई शेष मूलभूत मूल्य के मूल्यों को गणना गृह इक्विटी सेक्शन के तहत ऊपर वर्णित किए गए भविष्य के घर मूल्य अनुमानों से घटाया जा सकता है। भावी घरेलू मूल्य प्रशंसा का अनुमान लगाया जा सकता है और सबसे संभावित परिणाम के मुकाबले इसे मापा जा सकता है।

एक जोखिम-आधारित निर्णय बनाना

मासिक भुगतान परिदृश्यों के मुकाबले सबसे संभावित मासिक भुगतान परिदृश्य के शेड्यूल की एक स्प्रैडशीट दिखा और तुलना करना, और घरेलू इक्विटी परिदृश्यों का एक समान विश्लेषण, एक प्रभावी जोखिम-आधारित बंधक निर्णय बना हुआ।

निम्न महत्वपूर्ण प्रश्नों को एक शिक्षित, जोखिम-आधारित तरीके से पूछा जा सकता है।

मासिक भुगतान परिदृश्य

"यह समझना कि सबसे संभावित मासिक भुगतान परिदृश्य एक अनुमान है, लेकिन इसके विपरीत मासिक भुगतान परिदृश्यों को मापने की क्षमता रखने के लिए," x "को इनाम के लायक चुनने का जोखिम है, और बुरा परिणाम का खतरा बर्दाश्त होना चाहिए? " दूसरे शब्दों में, "मुझे शुरुआती कम मासिक भुगतान पसंद है, लेकिन अब यह जोखिम के लायक हो रहा है कि यह भविष्य में काफी वृद्धि कर सकता है, और यदि यह बढ़ता है, तो क्या मैं अपनी वित्तीय स्थिति पर बल दिए बिना भुगतान को पूरा करने में सक्षम होगा? "
होम इक्विटी परिदृश्य

" यह समझना कि सबसे संभावित घर इक्विटी परिदृश्य एक अनुमान है, लेकिन इसके विपरीत घरेलू इक्विटी परिदृश्यों को मापने की क्षमता रखने वाले, इनाम के मूल्य "एक्स" को चुनने का जोखिम है, और क्या बुरा परिणाम का खतरा बर्दाश्त होना चाहिए? " दूसरे शब्दों में, "मुझे शुरुआती कम मासिक भुगतानों की वजह से" एक्स "का बंधक" एक्स "पसंद है, और मेरा सबसे अच्छा अनुमान पर्याप्त घर मूल्य प्रशंसा की मांग करता है, इसलिए मुझे अपने बंधक के मुख्य शेष राशि का भुगतान करने के बारे में बहुत परवाह नहीं है, लेकिन यदि घर के मूल्य की सराहना की मेरे अनुमान गलत साबित होते हैं, मेरा घर इक्विटी स्थिति कैसा दिखती है, मेरे भविष्य के वित्तपोषण के विकल्प कैसे प्रभावित करेगी, और यह एक जोखिम है जिसे मैं लेना चाहता हूं? "
(एक एक- सबप्राइम बंधक और सबप्राइम मंदी की दुकान बंद करो,

सब्प्रियम बंधक सुविधा की जांच करें।)