अचल संपत्ति वाले रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरइआईआईटी) ने हाल के वर्षों में कई निवेशकों को बहुत पैसा कमाया है। इससे मांग में बढ़ोतरी हुई है, लेकिन इस प्रकार का निवेश गुलाबी जैसा नहीं लगता है। इसका मतलब यह नहीं है कि गैर-कारोबार वाले आरईआईटी को आपके निवेश विचार सूची से बाहर रखा जाना चाहिए। इसका मतलब यह है कि आपको कूदने से पहले अपने पेशेवरों और विपक्ष को जानना होगा।

गैर-ट्रेडेड रीइटी बनाम एक्सचेंज-ट्रेडेड रीइटी

एक्सचेंज ट्रेडेड आरईआईटी और गैर-ट्रेडेड आरईआईटी के बीच सबसे बड़ा अंतर यह है कि उत्तरार्द्ध में इलिक्विड है। वास्तव में, गैर-कारोबार वाले आरईआईटी को न्यूनतम सात साल की लॉकपॉइस अवधि की आवश्यकता होती है। कुछ मामलों में पैसे का भुगतान करना अभी भी संभव है, लेकिन यह एक साल के बाद होगा, केवल 3% और 5% के बीच होगा और रिडेम्प्शन कार्यक्रम कभी-कभी समाप्त हो जाते हैं। गैर-व्यापारित आरईआईटी 15% के रूप में उच्च अंत की फीस के साथ आते हैं। बेचना, मुआवजा और व्यय 10% से अधिक नहीं हो सकते अन्य 5% (संभावित) जारीकर्ता लागत से आता है एक्सचेंज ट्रेडेड आरईआईटी पर नेट एक्सपैस अनुपात शायद ही 1% से ऊपर है। दोनों प्रकार के आरईआईटी को लाभांश के रूप में शेयरधारकों को उनकी कर योग्य आय का 90% वापस करना होगा। (और के लिए, देखें: आवासीय, हेल्थकेयर और ऑफिस आरईआईटी ।)

एक गैर-कारोबार वाले आरईआईटी में एक सीमित निवेश जीवनकाल है इसके पूर्व निर्धारित समय सीमा के पूरा होने के बाद, आरईआईटी या तो एक प्रतिभूति विनिमय या लिक्विड पर सूचीबद्ध होना चाहिए। यदि परिसमापन होता है, तो आपको महत्वपूर्ण लाभ मिल सकता है या आप $ 0 का मान देख सकते हैं दूसरी ओर, एक एक्सचेंज ट्रेडेड आरईआईटी के पास कोई निर्धारित समय सीमा नहीं है।

एसईसी फाइलिंग

बस एक्सचेंज ट्रेडेड आरईआईटी की तरह, एक गैर-ट्रेडड आरआईटी को सिक्योरिटीज एंड एक्सचेंज कमीशन (एसईसी) के साथ फाइल करनी होगी। कई निवेशकों को इसके बारे में जानकारी नहीं है क्योंकि गैर-व्यापारित आरईआईटी प्रतिभूतियों के एक्सचेंजों पर सूचीबद्ध नहीं हैं। यहां की पारदर्शिता है किसी विशिष्ट गैर-व्यापारित आरईआईटी के बारे में जानने के लिए आपको एसईसी के ईडीएजीएआर डाटाबेस पर जाने के लिए हर चीज जानने के लिए उस आरईआईटी को ढूंढें जिसे आप 10-क्यू (त्रैमासिक) और 10-के (वार्षिक) फाइलिंग की जांच और पढ़ना चाहते हैं। यह भयभीत लग सकता है, लेकिन ऐसा नहीं है। छोटे प्रिंट और फैंसी शब्दावली आपको बेवकूफ़ न करें। भित्तिचित्र के आसपास, आपको उस आरईआईटी के स्वास्थ्य के बारे में गुणवत्ता की जानकारी मिलेगी। (अधिक जानकारी के लिए: नए निवेशकों के लिए टॉप एसईसी एडगर टूल्स ।)

अधिकांश निवेशक एसईसी फाइलिंग को पढ़ने के लिए परेशान नहीं हैं। अपने आप को भीड़ से अलग करें और उस अतिरिक्त कदम उठाएं ताकि आप एक सूचित निवेशक हो सकें। यदि आप ऐसा करने में सहज नहीं हैं, तो कम से कम एक वित्तीय सलाहकार के लिए इसे करने के लिए किराया करें

कई चीज़ों के लिए एक एसईसी दाखिल करते समय पढ़ें: (और जानने के लिए: एसईसी फाइलिंग: आपको जानना आवश्यक फॉर्म ।)

• आरईआईटी कितनी लीवरेज है? (यदि वितरण परिचालन से शुद्ध नकद से अधिक है, तो चिंता का कारण है।)
• अचल संपत्ति संपत्ति का पोर्टफोलियोयह बहुत समय लेने वाला नहीं होना चाहिए क्योंकि गैर-व्यापारित आरईआईटी अक्सर एक श्रेणी में आला हो जाते हैं।)
• प्रबंधन टीम (क्या प्रबंधन टीम का अनुभव है? यदि हां, तो क्या वे अतीत में सफल रहे हैं?)
• ओवरहेड खर्च
• पूंजी की लागत वितरण चित्र

गैर-व्यापारित आरईआईटी पर वितरण की गारंटी नहीं है कुछ मामलों में, वे निलंबित कर दिए जाते हैं और कभी-कभी पूरी तरह से बंद कर देते हैं। फिर ऐसे मामले हैं जहां वितरण अन्य लोगों के पैसे से किया जाता है - जैसा कि अन्य निवेशकों में है यह एक तत्काल लाल झंडा है और एक पोंजी योजना से अलग नहीं है। (अधिक जानकारी के लिए, देखें:

रीयल इस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटी) - आरईआईटी और आरईआईटी प्रदर्शन का विश्लेषण ।) आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि वितरण किराए, अधिभोग फीस और इस तरह से वित्त पोषित किया जा रहा है। इसके अलावा, अगर आपको लगता है कि वृद्धि हुई ऋण, नकदी भंडार में गिरावट, या नए शेयर की बिक्री के कारण वितरण संभव हो गया है, तो यह एक संकेत हो सकता है कि पारंपरिक आय-उत्पादक तरीके काम नहीं कर रहे हैं। यह वर्तमान वितरण स्तर को बनाए रखने के लिए आरईआईटी चलाने वाले निगम का एक असाधारण प्रयास हो सकता है। और अगर आपको लगता है कि REIT शुद्ध परिसंपत्तियों की 100% से अधिक उधार ले रही है, तो यह अत्यधिक लाभ उठाने और डिफ़ॉल्ट के लिए संभावित दर्शाता है

अन्य चेतावनियाँ

यदि गैर-व्यापारित आरईआईटी ने एसईसी के साथ दायर नहीं किया है, तो यह एक घोटाला है। दूर रहो।

• 15% से अधिक के रूप में एक फ्रंट-एंड शुल्क के साथ, इसका मतलब होगा कि केवल $ 85,000,000 का $ 100, 000 निवेश काम पर लगाया जा रहा है आरईआईटी के प्रदर्शन को आप के लिए एक शानदार वापसी देखने के लिए असाधारण होना होगा। अपने आप से पूछें कि उस पूंजी को कहीं और का बेहतर इस्तेमाल किया जा सकता है।
• वित्तीय उद्योग नियामक प्राधिकरण (एफआईएनआरए) ने मई 2013 में गैर-व्यापारित आरईआईटी बाजार में गलत और भ्रामक जानकारी की चेतावनी दी थी।
• सुनिश्चित करें कि गैर-व्यापारित REIT संपत्ति विनिर्देशों के बारे में जानकारी प्रदान करता है अंधा पूल से बचें केवल आरईआईटी में निवेश करें जहां आप अचल संपत्ति के मूल्यों का आकलन कर सकते हैं।
• गैर-व्यापारित आरईआईटी से बचें, जो असाधारण रिटर्नों का वादा करते हुए विशिष्ट विवरण के बिना साहित्य भेजते हैं
• मौजूदा बाजार स्थितियों के आधार पर अचल सम्पत्ति जोखिमों पर विचार करें। श्रेणियों में इसे नीचे तोड़ना सुनिश्चित करें उदाहरण के लिए, अस्पताल इस समय उपनगरीय मॉल को मात देने की संभावना है।
• निजी आरईआईटी से बचें ये केवल मान्यता प्राप्त निवेशकों ($ 1 मिलियन या उससे अधिक के निवल मूल्य) के लिए सुलभ हैं। चूंकि एसईसी को कोई खुलासा करने की आवश्यकता नहीं है, इसलिए आपको अनिवार्य जानकारी तक पहुंच नहीं होगी, जो आपको सूचित निर्णय लेने से रोक देगा। (अधिक के लिए, देखें:
• रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटी) के जोखिम क्या हैं? ) नीचे की रेखा

गैर-कारोबार वाले आरइआईटी में वर्षों के लिए वितरण प्रदान करने की क्षमता है। लेकिन ऊपर दिए गए कारणों के लिए, यह एक अत्यंत उच्च जोखिम वाले निवेश के रूप में देखा जाना चाहिए। ऐसे अन्य संबंधित निवेश वाहन हैं जो बेहतर जोखिम / इनाम के अनुपात की पेशकश करते हैं। (अधिक जानकारी के लिए, देखें:

आरईआईटी मालिकों के संभावित नुकसान क्या हैं? )