अचल संपत्ति में, एक छोटी बिक्री का मतलब उस पर बकाया बंधक से कम के लिए एक घर बेचने का मतलब है।

श्रीमान और श्रीमती स्मिथ ने सात साल पहले घर खरीदने के लिए $ 400,000 का उधार लिया। घर खरीदा था उस समय $ 400, 000 में घर का आकलन किया गया था। श्री स्मिथ अपनी नौकरी खो देता है और कुछ उनके बंधक भुगतान पर पीछे गिर रहा है तुलनात्मक बाज़ार विश्लेषण की समीक्षा करने पर, स्मिथस यह जानते हैं कि उनके घर का मूल्य कम हो गया है, और अब केवल 310,000 डॉलर का मूल्य है। अपने ऋण पर 385,000 डॉलर छोड़कर, स्मिथ अपने घर बेचने की बजाय, अपने घर को बेचना पसंद करते हैं सरकारी पुनर्वित्त विकल्प जैसे कि संघीय गृह सस्ती पुनर्वित्त कार्यक्रम, और अपने ऋणदाता को $ 310, 000 के लिए इसे बेचने की अनुमति के लिए पूछें। जब घर बेचता है, तो बैंक को उधार लेने वाली पूरी राशि से कम वापस मिल जाएगा; ज्यादातर मामलों में, हालांकि, ऋणदाता पूरी तरह से अपने बंधक भुगतान पर विचार करेंगे।

यह लेनदेन बैंक को फौजदारी में घर के पुनर्मुद्रण से बचने की अनुमति देकर लाभ उठाता है, जो महंगा और समय लेने वाला है, और यह विक्रेता को फौजदारी के नकारात्मक श्रेय प्रभाव (और दिवालिएपन से बचने के लिए अनुमति देकर उसे लाभ देता है कभी कभी यह साथ)।

लघु बिक्री बनाम फौजदारी लघु बिक्री और फौजदारी के कारण दोनों वित्तीय विकल्प उपलब्ध हैं जो कि घर के मालिकों के लिए परेशान उधारकर्ता होते हैं: उनके बंधक भुगतान के पीछे, एक घर है जो पानी के नीचे है (जो कि, बंधक पर बकाया राशि से कम) या दोनों मालिक को दोनों मामलों में घर के साथ भाग लेने के लिए मजबूर किया जाता है, लेकिन प्रत्येक स्थिति में समयरेखा और अन्य परिणाम अलग-अलग होते हैं।

इसके कारणों के लिए अलग कारण हैं कि एक घरदार फौजदारी के खिलाफ एक छोटी बिक्री के लिए क्यों चुनाव करेगा

लघु बिक्री

आम तौर पर, घर की कीमत 20% या उससे अधिक की बूँदें होने पर, लघु बिक्री आम तौर पर घर के मालिक द्वारा शुरू की जाती है प्रक्रिया शुरू करने से पहले, बंधक को रखने वाले ऋणदाता को एक छोटी बिक्री निष्पादित करने के फैसले पर हस्ताक्षर करना होगा। इसके अतिरिक्त, ऋणदाता, आमतौर पर एक बैंक, दस्तावेज़ों की आवश्यकता है जो बताता है कि एक छोटी बिक्री समझदारी क्यों करती है; आखिरकार, ऋण देने वाली संस्था इस प्रक्रिया में बहुत अधिक धन खो सकती है

यदि कम बिक्री के लिए मंजूरी दे दी है, तो खरीदार पहले घर के मालिक के साथ बातचीत करता है और फिर बैंक दूसरे से खरीद पर अनुमोदन चाहता है यह नोट करना महत्वपूर्ण है कि ऋणदाता अनुमोदन के बिना कोई छोटी बिक्री नहीं हो सकती।

लघु बिक्री लंबी और कागजी कार्य-गहन लेनदेन होती है, कभी-कभी प्रक्रिया करने के लिए एक पूर्ण वर्ष तक ले जाती है हालांकि, फौजदारी के रूप में छोटी बिक्री घर के मालिक की क्रेडिट रेटिंग के लिए हानिकारक नहीं होती है भविष्य की उधारदाताओं और लेनदारों के लिए एक छोटी बिक्री बेहतर दिखती है: इससे पता चलता है कि बैंक ने आपके घर को वापस लेने के पहले कार्रवाई की थी।एक घरदार जो एक छोटी बिक्री के माध्यम से चला गया है, यहां तक ​​कि कुछ प्रतिबंधों के साथ, तुरंत एक और घर खरीदने के योग्य हो सकता है

फौजदारी

उधारकर्ता भुगतान करने में विफल रहता है, उसके बाद घर पर कब्जा करने वाले ऋणदाता का कार्य एक फौजदारी है। ऋणदाता के लिए यह अंतिम विकल्प है, क्योंकि घर नोट पर संपार्श्विक के रूप में उपयोग किया जाता है। एक छोटी बिक्री के विपरीत, फौजदारी केवल उधारदाताओं द्वारा शुरू की जाती है बंधक के शुरुआती निवेश पर अच्छा प्रदर्शन करने की आशा रखते हुए ऋणदाता, एक घर की बिक्री पर बल देने के लिए अपराधी उधारकर्ताओं के खिलाफ ले जाता है। इसके अलावा, सबसे छोटी बिक्री के विपरीत, कई फौजदारी हो जाते हैं जब घर के मालिक ने घर छोड़ दिया है यदि रहने वालों को अभी तक नहीं छोड़ा गया है, तो उन्हें फौजदारी प्रक्रिया में ऋणदाता द्वारा बेदखल कर दिया गया है।

एक बार जब ऋणदाता घर तक पहुंच पाता है, तो यह घर का बेचने की कोशिश करने के साथ अपनी खुद की मूल्यांकन और आय का आदेश देता है। Foreclosures आमतौर पर एक छोटी बिक्री के रूप में पूरा करने के लिए लंबे समय तक नहीं लेते हैं, क्योंकि ऋणदाता परिसंपत्ति को जल्दी से परिसंपत्ति देने के लिए चिंतित है Foreclosed घरों को भी "ट्रस्टी बिक्री," जहां नीलामी एक सार्वजनिक प्रक्रिया में घरों पर बोली पर बंद नीलाम किया जा सकता है।

ज्यादातर परिस्थितियों में, घर के मालिक जो फौजदारी का अनुभव करते हैं, उन्हें एक और घर खरीदने के लिए न्यूनतम पांच साल का इंतजार करना पड़ता है, या एफएचए ऋण के साथ तीन साल। फोरक्लोवर को सात साल के लिए किसी व्यक्ति की क्रेडिट रिपोर्ट पर रखा जाता है। बैरी पैपर्नो, फेयर इसाक के उपभोक्ता संचालन प्रबंधक के अनुसार, आपका फिक्को स्कोर फॉरेक्लोसरों के मुकाबले 100 अंक से अधिक होगा, यह संभवतः बंधक भुगतान पर डिफ़ॉल्ट रूप से होने के कारण (यह एक छोटी बिक्री के बाद भी गिरावट होगी)। यह एक प्रमुख परिसंपत्ति पर डिफ़ॉल्ट के लिए एक अपेक्षाकृत छोटी राशि की तरह लग सकता है, लेकिन क्रेडिट कार्ड कंपनियों को दरों में वृद्धि और क्रेडिट सीमा घटने पर विचार करने के लिए पर्याप्त है, और बीमा कंपनियों को प्रीमियम बढ़ाने के लिए

एक लघु-बिक्री संपत्ति कैसे खरीदें

छोटी बिक्री प्रक्रिया राज्य से राज्य तक भिन्न होती है, लेकिन इसमें आम तौर पर शामिल हैं:

लघु बिक्री पैकेज -

• विक्रेता द्वारा एक वित्तीय पैकेज सबमिट किया जाता है ऋणदाता। इसमें वित्तीय विवरण शामिल हैं, विक्रेता की कठिनाई का वर्णन करने वाला एक पत्र और वित्तीय रिकॉर्ड की प्रतियां लघु बिक्री की पेशकश -
• यदि विक्रेता दिलचस्पी वाले खरीदार से प्रस्ताव स्वीकार करता है, तो लिस्टिंग एजेंट ऋणदाता को लिस्टिंग समझौते, निष्पादित खरीद की पेशकश, खरीदार के प्रीप्रॉवल पत्र और बयाना धन की जांच की एक प्रति भेजता है, और विक्रेता का लघु बिक्री पैकेज बैंक प्रसंस्करण -
• बैंक ऑफ़र की समीक्षा करता है और या तो कम बिक्री को स्वीकार करता है या इनकार करता है इसमें कई हफ्तों से महीनों लग सकते हैं कुछ मायनों में, एक लघु-बिक्री संपत्ति खरीदना एक पारंपरिक खरीद की तरह है हालांकि, वहाँ कुछ तरीके हैं जिसमें आप और आपके रियल एस्टेट एजेंट को खरीद अनुबंध अलग-अलग हैं अनुबंध यह निर्दिष्ट करेगा कि ये शब्द बंधक ऋणदाता की मंजूरी के अधीन हैं। एक सामान्य लेनदेन में, केवल पार्टी को बिक्री को स्वीकृत करने की आवश्यकता होगी विक्रेता है

अनुबंध में यह भी कहना चाहिए कि संपत्ति खरीदी जा रही है "जैसा है"हालांकि, भाषा को शामिल करने के लिए स्वीकार्य है, जब आप एक सौदे से पीछे हटने की अनुमति दे सकते हैं, अगर एक निरीक्षण में काफी समस्याएं सामने आती हैं, तो आपको उनसे कम कीमत पर बातचीत करने में सक्षम होने की उम्मीद नहीं करनी चाहिए। बैंक किसी भी मरम्मत, और विक्रेता, नकदी के लिए तंगी की जा रही है, संभवत: इससे मदद करने की संभावना भी कम है। स्थिति को देखते हुए, लागतों को बंद करने के लिए आपको पर्याप्त पैसा भी होने की आवश्यकता होगी।

एस्क्रो को समझना प्रक्रिया ।) फौजदारी के विपरीत, उधार देने वाली संस्था एक छोटी बिक्री में संपत्ति नहीं रखती है। हालांकि, क्योंकि यह बिक्री को स्वीकृति देनी चाहिए (क्योंकि यह ऋणदाता है, विक्रेता नहीं, जो नुकसान लाना होगा संपत्ति पर), और आय प्राप्त होगा, ऐसा लगता है कि आप बैंक से संपत्ति खरीद रहे हैं।

ए प्रतीक्षािंग गेम

लघु बिक्री लेनदेन अधिक वास्तविक समय से अधिक समय लेने वाली और धैर्य-परीक्षण हो सकता है -स्टेटिव लेनदेन। (इस बारे में

शि ort फौजदारी से बचने के लिए अपने घर बेचें ।) यदि आप एक छोटी बिक्री संपत्ति पर एक प्रस्ताव बनाते हैं, तो प्रतीक्षा करने के लिए तैयार रहें। छोटे बिक्री प्रस्तावों का जवाब देने के लिए बैंक कई महीनों तक लेने के लिए कुख्यात हैं। कुछ विशेषज्ञों का सुझाव है कि आप प्रतीक्षा अवधि को कम करने के लिए ऋणदाता को समय सीमा दें। हालांकि यह कहना मुश्किल है कि क्या यह रणनीति वास्तव में बैंक को कार्रवाई करने के लिए प्रोत्साहित करेगी। हालांकि, अगर बैंक ने वास्तव में आपके प्रस्ताव के समय में अभी तक छोटी बिक्री को मंजूरी नहीं दी है, तो एक समयसीमा लागू करना बेकार होगा क्योंकि विक्रेता के लिए एक लघु बिक्री समझौते तक पहुंचने में कई महीनों लग सकते हैं। विक्रेता को आधिकारिक डिफ़ॉल्ट में होना चाहिए

इस कारण से, सुनिश्चित करें कि छोटी बिक्री पहले से ही ऋणदाता-अनुमोदित है अगर विक्रेता वास्तव में अभी तक डिफ़ॉल्ट में नहीं गया है, तो बैंक को एक छोटी बिक्री करने में रुचि नहीं हो सकती है इसमें काफी समय लगता है और बैंक को एक छोटी बिक्री के लिए सहमत होने के लिए समझना पड़ता है, इसलिए यदि वह पहले से सहमत नहीं है, तो अपना समय बर्बाद मत करो। कई घरों को एक छोटी बिक्री के रूप में सूचीबद्ध किया गया है, लेकिन इसमें कोई गारंटी नहीं है कि लेनदेन कभी भी पूरा किया जाएगा।

यदि बैंक सोचता है कि यह फौजदारी में जाकर अधिक पैसा कमा सकता है तो बैंक को भी एक छोटी बिक्री में रुचि नहीं मिल सकती है और अगर आप खरीद के लिए वित्तपोषण की मांग कर रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि आपके बंधक ऋणदाता को लघु-बिक्री संपत्ति के साथ कोई समस्या नहीं है

अनुभवी एजेंटों

इस प्रकार के लेन-देन की जटिलता के कारण, सुनिश्चित करें कि आपका एजेंट या रियाल्टार छोटी बिक्री के साथ अनुभव किया गया है और वह आपके साथ एक पर काम करने को तैयार है। कुछ रियल एस्टेट एजेंट लघु बिक्री में विशेषज्ञ हैं, और एक लघु बिक्री और फौजदारी संसाधन (एसएफआर) प्रमाणीकरण रख सकते हैं, जो नेशनल एसोसिएशन ऑफ रीवायटर्स द्वारा प्रस्तुत किया गया है। इस प्रमाण पत्र के धारकों ने विशेष प्रशिक्षण प्राप्त किया है।

न केवल एजेंटों के लिए कम बिक्री और काम हैं, वे कभी-कभी कम मुआवजे प्रदान करते हैं: बैंक सामान्यतया 5-6% कमीशन का भुगतान करने के इच्छुक नहीं हो सकता क्योंकि यह पहले ही नुकसान ले रहा है, और क्योंकि खरीदार का एजेंट उस प्रतिशत का प्रतिशत मिलता है, वह भी कम पैसा देखेगा

इसके अलावा, यह पता लगाने की कोशिश करें कि विक्रेता की सूची एजेंट छोटी बिक्री के साथ अनुभव किया गया है या नहीं। हालांकि बैंक अंततः नियंत्रण में है, एक सूची एजेंट जो रस्सियों को जानता है, लेनदेन को सुविधाजनक बनाने या तेज़ी में लाने में सक्षम हो सकता है।

कीमतों पर असर डालना

अपनी पेशकश मूल्य बढ़ाने के लिए तैयार रहें विक्रेता को लघु बिक्री के माध्यम से जा रहे बैंक की बाधाओं को बढ़ाने के लिए, वह आपको अपनी खरीद मूल्य को समझाने की कोशिश कर सकता है। अंततः, हालांकि, विक्रेता को बेचने की कीमत को मंजूरी देने का कोई वास्तविक अधिकार नहीं है, केवल बैंक करता है, और वह भी प्रतिपूर्ति कर सकते हैं।

दूसरी ओर, बैंक सिर्फ आपके प्रस्ताव को पूर्ण रूप से अस्वीकार करते हैं, खासकर यदि आपने काफी कम कीमत की पेशकश लिखी है या, सबसे खराब स्थिति में, वे बिल्कुल भी जवाब नहीं दे सकते हैं। कभी।

खोज चलाना

यह देखते हुए कि आपके प्रस्ताव का उत्तर देने के लिए बैंक कितनी देर तक ले जाएंगे, आपको शायद प्रतिक्रिया के लिए इंतजार करते हुए अन्य घरों पर ध्यान देना चाहिए, और आपको संभवत: किसी अन्य की खरीद के साथ आगे बढ़ना चाहिए संपत्ति यदि आप एक आसान खरीद पाते हैं क्या आपका एजेंट इस तरह से लघु बिक्री खरीद समझौता लिखता है कि आप इस लचीलेपन को बनाए रखेंगे यदि आपके पास स्थानांतरित करने की समयसीमा है, तो एक छोटी बिक्री के साथ भी परेशान न करें

देख रहना एक और कारण: यहां तक ​​कि अगर आप इसे एस्क्रौ कर दें, तो बैंक ऑफ़र एकत्र करना जारी रख सकता है। ज्यादातर लोग इस अनैतिक विचार करेंगे क्योंकि संभावित क्रेता ने इस बिंदु पर निरीक्षण, शीर्षक खोजों और पसंद पर कुछ हज़ार डॉलर डाल दिए हैं। लेकिन याद रखें कि बैंक को खोने वाले लेनदेन का सामना करना पड़ रहा है, इसलिए वह अपने घाटे को कम करना चाहती है और यथासंभव उचित बाजार मूल्य के करीब संपत्ति बेच सकती है। इस सौदे से गिराए जाने से खेल में बहुत देर हो चुकी है खरीदार के लिए समय और धन की भारी बर्बादी है, यह बहुत निराशाजनक नहीं है। इन सभी कारणों के लिए, संक्षिप्त बिक्री की लिस्टिंग मूल्य संदेह की एक स्वस्थ खुराक के साथ लिया जाना चाहिए।

लघु विक्रय: पेशेवरों और विपक्ष

विशेषज्ञों का असहमत है कि क्या छोटी बिक्री खरीदारों के लिए एक अच्छा सौदा है। समर्थकों का कहना है कि लघु बिक्री के गुण बाजार मूल्य से नीचे की कीमतें हैं, जिससे खरीदारों को एक बड़ा सौदा मिल सकता है या पहली बार होमबॉय करने वालों को एक घर में प्रवेश करने का मौका मिल रहा है, अन्यथा वे शायद खरीद नहीं सकेंगे।

विरोधियों का कहना है कि बैंकों को आग की बिक्री करने में कोई दिलचस्पी नहीं है, और एक संपत्ति की कीमत तय करने या स्वीकार करने से पहले एक तुलनीय बाजार विश्लेषण करेगा। इसके अलावा, एक छोटी बिक्री की लिस्टिंग कीमत वह राशि हो सकती है जो विक्रेता का एजेंट सोचता है कि बैंक स्वीकार कर सकता है - उस बैंक की स्वीकृति के बजाय बैंक जिसने स्वीकार किया है बैंक को कीमत बहुत कम मिल सकती है, या विक्रेता बोली लगाने की लड़ाई पैदा करने के इरादे से बाजार के नीचे संपत्ति की सूची कर सकता है। कुछ राज्यों में, विक्रेता के पास उनके खिलाफ एक कमी के निर्णय होंगे, जो उन्हें बंधक राशि और घर की बिक्री मूल्य के बीच अंतर वापस बैंक का भुगतान करने के लिए बाध्य करता है, इसलिए संभव है जितना पैसा प्राप्त करने के लिए विक्रेता के सर्वोत्तम हित में। ।

बैंक और खरीदार दोनों के लिए एक फायदा यह है कि किसी बैंक की स्वामित्व वाली संपत्ति के विपरीत, एक छोटी बिक्री संपत्ति को ट्रैश किए जाने या लूटने की संभावना नहीं है। हालांकि मालिक की वित्तीय स्थिति की वजह से संपत्ति को स्थगित रखरखाव से पीड़ित हो सकता है, लेकिन विक्रेता उस स्थान को नष्ट करने की संभावना नहीं है जब वह अभी भी उसमें रहता है। इसके विपरीत, घर के मालिक जो अपनी संपत्ति को फौजदारी में खो देते हैं, अक्सर बैंक में वापस आने का एक तरीका के रूप में घर पर उनकी निराशा को निकालते हैं।

उसी लाइनों के साथ, क्योंकि कम बिक्री संपत्ति अब भी बची हुई है, वे बेईमान लोगों के हाथों का सामना नहीं करेंगे जिन्होंने संपत्ति में फंसे या संपत्ति को बर्खास्त करने का चुनाव किया है। बर्बरता फौजदारी के गुणों के साथ एक आम समस्या हो सकती है, खासकर निम्न-आय वाले पड़ोस में।

लघु-बिक्री की सूची खोजना

छोटी बिक्री के रूप में की जाने वाली अधिकांश संपत्ति अचल संपत्ति एजेंटों द्वारा सूचीबद्ध की जाती है, और ये अक्सर शुरू करने के लिए सबसे अच्छी जगह का प्रतिनिधित्व करती है, खासकर अगर यह एक रियाल्टार है जो उन में विशेषज्ञता प्राप्त करता है। एक एजेंट के बिना, आप अपने खुद के कम्प्यूटर (या मोबाइल डिवाइस) के आराम से मल्टीपल लिस्टिलेशन सर्विस (एमएलएस) आसानी से खोज सकते हैं, लेकिन जो भी डेटा आप तक पहुंचाते हैं वह गुंजाइश, पुरानी या गलत भी हो सकता है।

जब आप ज़िलो और ट्रुलिया जैसी लोकप्रिय रीयल एस्टेट वेबसाइटों पर कुछ लघु-बिक्री संपत्तियां पा सकते हैं, तो अन्य जगहें, जो फौजदारी और छूट वाले गुणों के विशेषज्ञ हैं, आपके क्षेत्र में शॉर्ट-सेल बाज़ार के एक अधिक व्यापक दृश्य प्रस्तुत करती हैं ऐसी एक वेबसाइट www है realtystore। कॉम, जिसमें एक लाख से अधिक लिस्टिंग फौजदारी नीलामी, बैंक के स्वामित्व वाली संपत्तियां, सरकारी पुनर्पर्जित घरों, कर-चूक संपत्तियों और लघु बिक्री शामिल हैं।

नीचे की रेखा

एक छोटी बिक्री में शामिल सभी दलों को फायदा हो सकता है: ऋणदाता लंबी और महंगी फौजदारी प्रक्रिया से बचें; उधारकर्ता अपनी क्रेडिट रिपोर्ट से फौजदारी को रोकते हैं; और खरीदार कम कीमतों पर संपत्ति खरीद सकते हैं। खरीदार को यह नहीं मानना ​​चाहिए कि संपत्ति एक बड़ी सौदा है क्योंकि यह एक छोटी बिक्री है, हालांकि अपनी तुलनात्मक बाजार विश्लेषण करें इसके अलावा, अगर आप इसे एस्क्रौ कर लेते हैं, तो एक संपूर्ण होम इंस्पेक्शन को छोड़ें नहीं।