वास्तविक संपत्ति के मूल्य का आकलन अचल संपत्ति वित्तपोषण सहित बिक्री के लिए अचल संपत्ति, निवेश विश्लेषण, संपत्ति बीमा और अचल संपत्ति के कराधान सहित कई प्रयासों के लिए आवश्यक है। अधिकांश लोगों के लिए, संपत्ति के पूछ या खरीद मूल्य का निर्धारण करना अचल संपत्ति मूल्यांकन का सबसे उपयोगी अनुप्रयोग है। यह लेख मूल अवधारणाओं और अचल संपत्ति मूल्यांकन के तरीकों के लिए परिचय प्रदान करेगा, खासकर जब वह रीयल एस्टेट की बिक्री से संबंधित होता है।

देखें: कैसे एक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी का मूल्य

बेसिक वैल्यूएशन अवधारणाएं

वैल्यू
मूल्यांकन में एक मुख्य विचार संपत्ति का मूल्य निर्धारित करना है: वर्तमान मूल्य वास्तविक संपत्ति के स्वामित्व से उत्पन्न होने वाले भविष्य के लाभों का कई उपभोक्ता वस्तुओं के विपरीत, जो जल्दी से उपयोग किए जाते हैं, वास्तविक संपत्ति का लाभ आम तौर पर लंबे समय से महसूस होता है। इसलिए, संपत्ति के मूल्य के अनुमान को आर्थिक और सामाजिक रुझानों के साथ-साथ सरकारी नियंत्रणों या नियमों और पर्यावरणीय परिस्थितियों को ध्यान में रखना चाहिए जो मूल्य के चार तत्वों को प्रभावित कर सकते हैं:

• मांग - इच्छा को पूरा करने के लिए वित्तीय साधनों द्वारा समर्थित स्वामित्व की इच्छा या आवश्यकता;
• उपयोगिता - भविष्य के स्वामियों की इच्छाओं और जरूरतों को पूरा करने की क्षमता;
• कमी - प्रतिस्पर्धात्मक गुणों की परिमित आपूर्ति और
• हस्तांतरणीयता - जिस स्वामित्व के अधिकारों को स्थानांतरित किया गया है वह आसानी।

मूल्य बनाम। लागत और मूल्य

मूल्य जरूरी लागत या मूल्य के बराबर नहीं है लागत वास्तविक व्ययों को संदर्भित करता है; उदाहरण के लिए, सामग्री और श्रम। दूसरी ओर, मूल्य, वह राशि है जो किसी को कुछ के लिए भुगतान करता है जबकि लागत और मूल्य मूल्य को प्रभावित कर सकते हैं, वे मूल्य निर्धारित नहीं करते हैं। एक घर की बिक्री मूल्य $ 150, 000 हो सकती है, लेकिन मूल्य काफी अधिक या कम हो सकता है उदाहरण के लिए, यदि कोई नया मालिक घर में एक गंभीर दोष ढूँढता है, जैसे कि दोषपूर्ण नींव, तो घर का मूल्य कीमत से कम हो सकता है

बाजार मूल्य

एक मूल्यांकन एक विशिष्ट तिथि के रूप में एक विशेष संपत्ति के मूल्य के संबंध में एक राय या अनुमान है। अचल संपत्ति लेनदेन के बारे में महत्वपूर्ण निर्णय लेने के दौरान मूल्यांकन रिपोर्ट व्यवसायों, सरकारी एजेंसियों, व्यक्तियों, निवेशकों और बंधक उधारदाताओं द्वारा उपयोग किया जाता है। मूल्यांकन का लक्ष्य संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित करना है: संपत्ति संभावित प्रतिस्पर्धी और खुले बाजार में लाएगी। बाजार मूल्य, जिस मूल्य पर एक संपत्ति वास्तव में बेचती है, वह हमेशा बाजार मूल्य का प्रतिनिधित्व नहीं कर सकती है। उदाहरण के लिए, यदि कोई विक्रेता फौजदारी के खतरे की वजह से दबाव में है, या अगर खुली बाजार में बिना किसी निजी बिक्री में संपत्ति बेची गई थी, तो संपत्ति इसके बाजार मूल्य से नीचे बेच सकती है।

मूल्यांकन पद्धतियां

सटीक मूल्यांकन आंकड़ों के व्यवस्थित संग्रह पर निर्भर करता है। विशिष्ट संपत्ति, विशेष संपत्ति के बारे में जानकारी, और देश, क्षेत्र, शहर और पड़ोस, जहां संपत्ति स्थित है, के संबंधित सामान्य डेटा, को कवर किया जाता है, एक मूल्य पर पहुंचने के लिए एकत्र और विश्लेषण किया जाता है। संपत्ति के मूल्य को निर्धारित करने के लिए इस प्रक्रिया के दौरान तीन मूल दृष्टिकोण का उपयोग किया जाता है।

विधि 1 - बिक्री तुलना दृष्टिकोण

बिक्री से तुलना करने वाले दृष्टिकोण का उपयोग आमतौर पर एकल-परिवार के घरों और जमीन के महत्व में किया जाता है। कभी-कभी बाजार के डेटा दृष्टिकोण को बुलाया जाता है, यह एक समान संपत्तियों की तुलना में हाल ही में बेची गई संपत्तियों के साथ तुलना की गई संपत्ति का अनुमान है। ये समान गुण तुलनीय , के रूप में संदर्भित हैं और एक वैध तुलना प्रदान करने के लिए, प्रत्येक::

• विषय सम्पत्ति के समान हो सके;
• पिछले साल एक खुले और प्रतिस्पर्धी बाजार में बेचा गया है और
• विशिष्ट बाजार परिस्थितियों के तहत बेचा गया है

तुलनात्मक
तुलनात्मक विषय संपत्ति के समान होनी चाहिए, और मूल्यांकित प्रक्रिया में कम से कम तीन या चार का उपयोग करना चाहिए। तुलनीयता का चयन करने पर विचार करने के लिए सबसे महत्वपूर्ण कारक विषय के आकार और स्थान और तुलनात्मक गुण हैं। स्थान बेहद महत्वपूर्ण है क्योंकि इसके लिए संपत्ति के बाजार मूल्य पर असर पड़ सकता है।

समायोजन

चूंकि कोई दो सम्पत्ति बिल्कुल समान नहीं है, तुलनीय बिक्री के मूल्यों को अलग-अलग सुविधाओं और अन्य कारकों के लिए समायोजित किया जाएगा जिससे मूल्य प्रभावित होगा:

• आयु और इमारतों की स्थिति;
• बिक्री की तिथि, यदि आर्थिक परिवर्तन एक तुलनात्मक और मूल्यांकन की तिथि के बीच होती है;
• स्थान, चूंकि समान गुण पड़ोस से आस पड़ोस की कीमत में भिन्न हो सकते हैं;
• बहुत सारे आकार, भूनिर्माण, प्रकार और निर्माण की गुणवत्ता, संख्या और प्रकार के कमरे, रहने वाले अंतरिक्ष के वर्ग फुट और चाहे एक संपत्ति के दृढ़ लकड़ी फर्श, गेराज, रसोई उन्नयन, एक चिमनी, एक पूल , केंद्रीय वायु, आदि और
• बिक्री की शर्तों और शर्तों, जैसे कि संपत्ति के विक्रेता को दबाव में रखा गया था या यदि रिश्तेदारों के बीच संपत्ति (एक रियायती कीमत पर) बेच दी गई थी।

विषय संपत्ति का बाजार मूल्य अनुमान comparables के समायोजित बिक्री मूल्यों से गठित श्रेणी के भीतर गिर जाएगा। चूंकि तुलनीय की बिक्री की कीमतों में किए गए कुछ समायोजन दूसरों की तुलना में अधिक व्यक्तिपरक होंगे, इसलिए आमतौर पर उन तुलनात्मकों को भारित विचार दिया जाता है, जिनमें कम से कम समायोजन होता था।

विधि 2 - लागत दृष्टिकोण लागत दृष्टिकोण का इस्तेमाल उन गुणों के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए किया जा सकता है जो एक या अधिक इमारतों में सुधार हुए हैं। इस पद्धति में मूल्य और मूल्य के अलग-अलग अनुमान शामिल हैं, जो मूल्यह्रास को ध्यान में रखते हैं। संपूर्ण सुधार की गई संपत्ति के मूल्य की गणना करने के लिए अनुमान एक साथ जोड़ दिए गए हैं।लागत दृष्टिकोण यह धारणा बना लेता है कि एक उचित खरीदार किसी मौजूदा सुधार की संपत्ति के लिए और अधिक भुगतान नहीं करेगा, इसके तुलना में तुलनीय खरीदना और एक इमारत का निर्माण करना जो वांछनीयता और उपयोगिता के मामले में तुलनीय है। यह दृष्टिकोण तब उपयोगी होता है जब संपत्ति का आकलन किया जा रहा संपत्ति का एक प्रकार होता है जो अक्सर बेचा नहीं होता है और आय-उत्पादक संपत्ति नहीं है। उदाहरणों में स्कूल, चर्च, अस्पताल और सरकारी भवन शामिल हैं।

भवन लागत

निर्माण लागत का अनुमान कई तरह से किया जा सकता है, जिसमें स्क्वायर-फुट विधि भी शामिल है, जहां हाल ही में निर्मित तुलनीय के प्रति चौरस फुट की लागत विषय भवन में वर्ग फुट की संख्या से गुणा होती है; यूनिट-इन-प्लेस पद्धति जहां लागत का अनुमान लगाया गया है जिसमें श्रम और सामग्रियों और मात्रा-सर्वेक्षण विधि सहित व्यक्तिगत निर्माण घटकों के माप की प्रति यूनिट की प्रति इकाई लागत होती है, जो कि कच्चे माल की मात्रा का अनुमान लगाता है, जिसे बदलने के लिए आवश्यक होगा विषय निर्माण, सामग्री की वर्तमान कीमत और संबद्ध स्थापना लागत के साथ।

मूल्यह्रास

मूल्यह्रास के लिए, मूल्यह्रास किसी भी शर्त को संदर्भित करती है जो वास्तविक संपत्ति के सुधार के मूल्य को नकारात्मक रूप से प्रभावित करती है, और ध्यान में रखती है:

शारीरिक क्षति, जिसमें पेंटिंग और छत के प्रतिस्थापन असाध्य गिरावट, जैसे संरचनात्मक समस्याओं;

• कार्यात्मक अप्रचलन, जो भौतिक या डिजाइन विशेषताओं को संदर्भित करता है जिन्हें अब संपत्ति मालिकों, जैसे कम छत, पुराने जुड़नार या चार बेडरूम वाले घरों के साथ वांछनीय नहीं माना जाता है बल्कि केवल एक स्नान और
• आर्थिक अप्रचलन, कारकों के कारण होता है संपत्ति के लिए बाहरी हैं, जैसे कि किसी शोर हवाई अड्डे या प्रदूषणकारी कारखाने के करीब स्थित।
• अचल संपत्ति मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण में पांच मूलभूत कदम शामिल हैं:

भूमि के मूल्य का आकलन करें जैसे कि यह रिक्त है और बिक्री के तुलनात्मक दृष्टिकोण का उपयोग करते हुए इसकी उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग करने के लिए उपलब्ध है, क्योंकि भूमि नहीं हो सकती मूल्यह्रास हुआ।

• इमारत (निर्माण) और साइट सुधार के निर्माण की वर्तमान लागत का अनुमान
• गिरावट, कार्यात्मक अप्रचलन या आर्थिक अप्रचलन के परिणामस्वरूप सुधार के मूल्यह्रास की मात्रा का अनुमान करें।
• अनुमानित निर्माण लागतों से मूल्यह्रास कम करें
• भूमि के अनुमानित मूल्य को कुल संपत्ति मूल्य निर्धारित करने के लिए भवन (घरों) और साइट के सुधार की कीमत में जोड़ें।
• विधि 3 - आय का कैपिटलाइज़ेशन दृष्टिकोण

आय दृष्टिकोण अचल संपत्ति मूल्यांकन का तीसरा तरीका है, और यह निवेशक की वापसी की दर और संपत्ति की पैदावार की शुद्ध आय के बीच के रिश्ते पर आधारित है। इसका इस्तेमाल आय-प्रोडक्टिंग गुणों जैसे अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स, ऑफिस बिल्डिंग्स और शॉपिंग सेंटर के अनुमान लगाने के लिए किया जाता है। आय का कैपिटलाइज़ेशन दृष्टिकोण का उपयोग करना मूल्यांकन काफी सरल हो सकता है, जब विषय संपत्ति की भविष्य की आय होने की उम्मीद की जा सकती है, और उसके खर्चों के अनुमान और स्थिर होने पर।

डायरेक्ट कैपिटलाइज़ेशन

प्रत्यक्ष कैपिटलाइज़ेशन दृष्टिकोण का उपयोग करते समय मूल्यांकक निम्न चरणों का पालन करेंगे:

वार्षिक संभावित सकल आय का आकलन करें;

• प्रभावी सकल आय का निर्धारण करने के लिए रिक्ति और किराया संग्रह हानियों को ध्यान में रखें;
• वार्षिक शुद्ध परिचालन आय की गणना करने के लिए वार्षिक संचालन व्यय कम करें;
• कीमत का आकलन करें कि एक विशिष्ट निवेशक संपत्ति के विशेष प्रकार और वर्ग के उत्पादित आय के लिए भुगतान करेगा। यह वापसी की दर, या पूंजीकरण दर और
• संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए संपत्ति की वार्षिक शुद्ध परिचालन आय में पूंजीकरण दर को लागू करके अनुमान लगाया जाता है
• सकल आय मल्टीप्लायर्स सकल आय गुणक (जीआईएम) पद्धति का उपयोग अन्य संपत्तियों का मूल्यांकन करने के लिए किया जा सकता है, जिन्हें आम तौर पर आय संपत्ति के रूप में नहीं खरीदा जाता है, लेकिन किराए पर लिया जा सकता है, जैसे कि एक और दो परिवार वाले घर जीआरएम विधि एक प्रॉपर्टी की बिक्री मूल्य को अपनी अपेक्षित किराये की आय से संबंधित करती है आवासीय संपत्तियों के लिए, सकल मासिक आय आमतौर पर प्रयोग किया जाता है; वाणिज्यिक और औद्योगिक संपत्तियों के लिए सकल वार्षिक आय का इस्तेमाल किया जाएगा। सकल आय गुणक पद्धति की गणना निम्न प्रकार से की जा सकती है:

बिक्री मूल्य / किराया आय = सकल आय गुणक

कम से कम तीन समान संपत्तियों से हाल ही की बिक्री और किराये डेटा का इस्तेमाल सही जीआईएम स्थापित करने के लिए किया जा सकता है। जीआईएम को उसके बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए विषय संपत्ति के अनुमानित उचित बाजार किराये पर लागू किया जा सकता है, जो निम्नानुसार गणना की जा सकती है:

किराया आय एक्स जिम = अनुमानित बाजार मूल्य

नीचे की रेखा

सटीक रियल एस्टेट मूल्यांकन बंधक उधारदाताओं, निवेशकों, बीमा कंपनियों और खरीदार और असली संपत्ति के विक्रेताओं के लिए महत्वपूर्ण है हालांकि मूल्यांकन आमतौर पर कुशल पेशेवरों द्वारा किया जाता है, वास्तविक लेनदेन में शामिल कोई भी व्यक्ति अचल संपत्ति मूल्यांकन के विभिन्न तरीकों की बुनियादी समझ पाने से लाभ उठा सकता है।