सोना और रियल एस्टेट जैसे संपत्ति मुख्य निवेश हैं, और घर खरीदना पूरे विश्व में लोगों के लिए एक आम निवेश है क्योंकि यह व्यापक रूप से एक सुरक्षित और लाभदायक निवेश माना जाता है (अधिक जानकारी के लिए, रियल एस्टेट निवेश की तलाश: परिचय।)

अचल संपत्ति में निवेश करना, हालांकि लंबे समय तक प्रतिबद्धता और दीर्घ भुगतान की आवश्यकता होती है, और वह जोखिम भरा है। इसके अतिरिक्त, कई निवेशक अक्सर लागतों की उपेक्षा करते हैं

छिपी हुई लागत और कारकों के बारे में कुछ महत्वपूर्ण बिंदु नीचे दिए गए हैं जो अचल संपत्ति में निवेश करना एक जोखिम भरा, महंगा और बहुत ही लाभदायक उद्यम नहीं है। निवेशकों को अपनी मेहनत से अर्जित धन कम करने से पहले इन सभी को ध्यान में रखना चाहिए।

आम धारणा

एक औसत निवेशक यह देख सकता है कि उपनगरों में दो बेडरूम का सम्मिलन $ 300, 000 पाँच साल पहले उपलब्ध था, और अब 450,000 डॉलर के लिए बेचता है। यह पांच में 50% की एक अच्छी वापसी है साल, स्टॉक, बांड या सोने की वापसी से ज्यादा बेहतर है पूर्ण लाभ मूल्य $ 150, 000 में उच्च प्रतीत होता है, और वित्तपोषण की उपलब्धता लाभ बनाने के लिए लीवरेज धन का उपयोग करने का एक भ्रम देता है

इन सभी स्पष्ट लाभों के साथ, अचल संपत्ति निवेश की चुनौतियों और छिपी हुई लागत क्या है?

संपत्ति ऋण लागत एनाटॉमी

एक नई नौकरी के लिए एक नए शहर में जा रहे व्यक्ति के मामले पर विचार करें। वह लगभग पांच साल तक रहने की उम्मीद करता है, लेकिन वह अपने मौजूदा नियोक्ता या उसी शहर के अन्य नियोक्ताओं के साथ अपने कैरियर के विकास के आधार पर उस अवधि को बढ़ा सकता है। अच्छा रिटर्न की धारणा के तहत, वह किराए पर लेने के बजाय घर या कॉन्डोमिनियम खरीदने पर विचार करता है (और अधिक के लिए, किराए पर लेने की वजह से खरीदना बेहतर है।)

ध्यान रखें कि कोई व्यक्ति किसी शेयर या एक एक्सचेंज ट्रेडेड फंड की एक इकाई को $ 5 जितना कम खरीद सकता है, लेकिन अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए हजारों डॉलर की आवश्यकता है हालांकि अधिकांश रियल एस्टेट निवेश ऋण के माध्यम से वित्त पोषण कर रहे हैं, एक घर खरीदने या 300 डॉलर मूल्य के कॉन्डो के लिए अभी भी 20 प्रतिशत ($ 60,000) नीचे भुगतान की आवश्यकता है

20 प्रतिशत से कम योगदान वाले व्यक्ति को ऋण मिल सकता है, लेकिन वे उच्च ब्याज दरों का भुगतान कर सकते हैं और उन्हें निजी बंधक बीमा लेने के लिए मजबूर किया जाता है जो लागत को बढ़ाता है। उच्च ब्याज दरों में उच्च चुकौती राशि होती है, और बंधक बीमा आमतौर पर 0 से होता है। 15% से 2. 2. ऋण राशि का 5%।

अगर आप अनुमान लगाते हैं कि 20% नीचे भुगतान करके $ 300, 000 के ऊपर उपर्युक्त संपत्ति की खरीद की जाती है और शेष $ 240, 000 में 3 पर। 20 साल के दीर्घकालिक बंधक के लिए 875% ब्याज दर, मासिक भुगतान $ 1, 440 के आसपास आते हैं।

ऋण प्रसंस्करण के लिए अतिरिक्त एक बार लागत है, जो ऋण की राशि का लगभग 4% ($ 9, 600) है संपत्ति-हस्तांतरण कर या पंजीकरण शुल्क राज्य से अलग-अलग होते हैं, और औसत 2 लेते हैंसंपत्ति के मूल्य का 5% लागत के लिए $ 6, 000 जोड़ता है।

यदि आप मानते हैं कि संपत्ति का मूल्य 1 से 5 गुना बढ़ता है, तो पांच साल में 450,000 डालर तक की कीमत एक संयोजन के आधार पर लगभग 9% बढ़ जाएगी। वर्तमान संपत्ति मूल्य का 1। 5% की दर से एक वार्षिक प्रॉपर्टी टैक्स को जोड़ना, पांच वर्षों में दिया जाने वाला कुल कर 30,000 डॉलर में आता है।

अगर हमारे निवेशक ने एक कोंडो खरीदा है, तो 200 डॉलर का मासिक शुल्क कोंडोमिनियम एसोसिएशन पांच वर्षों में $ 12, 000 कुल होगा। तो आपको मरम्मत, सामान और रखरखाव के लिए लागतें जोड़नी चाहिए। $ 1, 000 प्रति वर्ष का एक रूढ़िवादी अनुमान हमें पांच वर्षों में कुल $ 5, 000 तक ले जाता है।

फिर, मान लें कि पांच साल बाद 450 डॉलर के लिए अपने कोंडो खरीदने के लिए मालिक को खरीदार मिल जाता है।

उस समय तक, निवेशक ने बैंक को $ 86, 400 ऋण वापस चुका दिया होता। $ 60, 000 नीचे भुगतान, ऋण प्रसंस्करण की लागत ($ 9, 600), संपत्ति-हस्तांतरण कर ($ 6,000), संपत्ति कर ($ 30, 000), कोंडो-एसोसिएशन शुल्क ($ 12, 000), और सामान्य रखरखाव ( $ 5, 000), कुल $ 209,000 आता है।

नेट रिटर्न क्या है?

निवेश के लिए $ 1, 440 मासिक भुगतान करने के रूप में मूल 20-वर्षीय ऋण सिद्धांत राशि $ 240,000 के आसपास, करीब पांच साल में करीब 180,000 डॉलर हो जाएगी। नए खरीदार से प्राप्त $ 450,000 की बिक्री मूल्य से निवेशक इस बकाया $ 180,000 का भुगतान करेगा। निवेशक इस संपत्ति के लिए कुल लागत में $ 209,000, शेष शेष बकाया भुगतान के लिए बैंक को $ 180,000 का भुगतान करता है, और इस तरह वह प्राप्त शुद्ध $ 61,000 है।

अनिवार्यतः, निवेशक ने पांच में 209,000 डॉलर खर्च किए साल और 29. 2% की वापसी के लिए $ 61, 000 का शुद्ध लाभ मिला। हालांकि बिक्री की कीमत बहुत अधिक है, छिपी हुई लागत ने लाभ में काफी वृद्धि की है

चलो एक लंबी अवधि लेते हैं। मान लें कि निवेशक शहर में अपने प्रवास जारी रखता है और ऋण के पूर्ण 20-वर्ष की अवधि के लिए अपने सम्मिलित अधिकार रखता है। हर पांच साल में, कोंडो का मूल्य 1. 5 गुना बढ़ जाता है। 20 वर्षों में, मूल्य $ 1 तक पहुंच जाएगा 52 मिलियन, पांच गुना से ज्यादा की प्रशंसा

निवेशक $ 345, 600 को चुकाना होगा। $ 60,000 को जोड़ना, कुल लागत $ 405, 600 पर जाती है।

ऊपर की तरह की समान गणना का उपयोग करते हुए, हमें 251,000 डॉलर, रखरखाव लागत ($ 48 , 000), सामान्य मरम्मत और रखरखाव ($ 20, 000), ऋण प्रसंस्करण की लागत ($ 9, 600) और संपत्ति-हस्तांतरण कर ($ 6, 000) कुल $ 739, 600, और इसलिए 20 वर्षों में शुद्ध लाभ 780 डॉलर है, 400 में 106% की वापसी के लिए, अनिवार्य रूप से 20 वर्षों में पैसे दोहरीकरण।

लंबी अवधि में, प्रभावी रिटर्न उस महान नहीं हैं हालांकि कीमत पांच बार की सराहना की गई है, ब्याज भुगतान, करों और अन्य खर्चों की लागत में लाभ कम होता है।

निवेशकों को यह भी ध्यान देना चाहिए कि समय के साथ धन का वास्तविक मूल्य घटता है मुद्रास्फीति की वजह से रखरखाव और नियमित मरम्मत की लागत बढ़ जाती है। यदि मुद्रास्फीति भी माना जाता है, तो शुद्ध रिटर्न नीचे आ जाएगा। बिक्री के समय निवेशक को बीमा, दलाल की फीस और संपत्ति-हस्तांतरण करों पर विचार करना चाहिए।इनमें शामिल करने से नेट रिटर्न घट जाएगा।

रियल एस्टेट निवेश में अन्य संबंधित जोखिम हैं निवेश की अवधि के दौरान विकास की संपत्ति बाद में बेचने में कठिनाई हो सकती है। उदाहरण के लिए, एक शोरग़रा नया राजमार्ग या अपराध में एक स्पाइक संपत्ति को अवमूल्यन कर सकता है तूफान या भूकंप जैसी कोई अलौकिक आपदा पूरी तरह से संपत्ति को तबाह कर सकती है, जबकि बीमा के दावों से केवल आंशिक राशि बरामद की जा सकती है। बीमा धन का उपयोग करने के बाद भी पुनर्निर्माण, क्षेत्र में ऐसी घटनाओं की घटनाओं के बाद उच्च मूल्य प्राप्त करना कठिन हो जाता है। (अधिक जानकारी के लिए, रियल एस्टेट में निवेश के लिए सबसे महत्वपूर्ण कारक)

संपत्ति निवेश के विकल्प

वास्तविक संपत्ति खरीदने के बजाय, निवेशकों को रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट, रियल एस्टेट विकल्प, रियल एस्टेट आधारित ईटीएफ, म्यूचुअल फंड और स्टॉक कम कीमत विकल्प (अधिक जानकारी के लिए, रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए सरल तरीके देखें)

स्टॉक स्टॉक जोखिम वाले जोखिम, फंड, ईटीएफ और आरईआईटी के साथ विविधीकरण प्रदान करते हैं। एक अनियमित बाजार में प्रतिपक्ष जोखिम लेने के लिए तैयार बहादुर दिलों के लिए, रियल एस्टेट विकल्प लागत या करों के बिना अधिक रिटर्न दे सकते हैं (अधिक जानकारी के लिए, रियल एस्टेट विकल्प के साथ पैसे कमाने के लिए)

नीचे की रेखा

रियल एस्टेट निवेश की लंबी अवधि के फैले वित्तीय वित्तीय वचनबद्धता की आवश्यकता होती है लंबी अवधि में फैले ऐसे निवेशों के मूल्य का आकलन करना एक जटिल कार्य है। जबकि कुछ निवेशक नाममात्र मूल्य वृद्धि को देखते हुए लालच करते हैं, लेकिन सभी लागतों को ध्यान में रखते हुए