हालांकि, घर के मालिकों की लागत के प्रभाव का आकलन करने के कई तरीके हैं, सबसे अधिक सहज दृष्टिकोणों में से एक यह है कि घर के मालिक का तोड़-दर भी निर्धारित करें इस अनुच्छेद के प्रयोजनों के लिए, ब्रेक-दर दर यह दर्शाती है कि घर के मालिक की लागतों को कवर करने के लिए नए घर की खरीद मूल्य को वार्षिक आधार पर सराहना करने की आवश्यकता होगी। इस अनुच्छेद में, हम आपको दिखाएंगे कि आपके होमवाहनर लागत के प्रभाव का आकलन करने के लिए एक व्यावहारिक पद्धति का उपयोग कैसे किया जाए।

धारणाएं
इस कार्यप्रणाली को समझाने के लिए, निम्नलिखित गृहमार्ग की धारणाएं बनती हैं:

• होम्योरियर एकल है
• मकान मालिक 28% फेडरल आयकर ब्रैकेट में है
• मकान मालिक $ 225,000 के लिए एक नया घर खरीदता है।
• होम्योरियर एक 5% नीचे भुगतान करता है और एक निश्चित दर ऋण 6 पर प्राप्त करता है। 25%
• घर के मालिक सात साल तक घर में रहेंगे।

इस उदाहरण में इस्तेमाल किए गए घर के मालिक की मान्यताओं मूल्यांकन की प्रक्रिया में महत्वपूर्ण भूमिका निभाती हैं। इसलिए, अगर एक घर-मालिक इस पद्धति का उपयोग करने का चयन करता है, तो उसे उसकी विशिष्ट परिस्थितियों और व्यय को प्रतिबिंबित करने के लिए इन मान्यताओं को समायोजित करना होगा किसी भी घटना में, यदि इस पद्धति का पालन किया जाता है और उचित समायोजन किया जाता है, तो घर के मालिकों को अपने घरों के मालिकों की लागतों को कवर करने के लिए प्रत्येक वर्ष की सराहना करने के लिए दर की दर निर्धारित करने में सक्षम होना चाहिए।

होममाइंडरशिप की लागत
इस प्रक्रिया को शुरू करने के लिए, प्राथमिक व्यय से अवगत होना जरूरी है जो कि घर के मूल्य को प्रभावित करते हैं ठेठ मकान मालिक के लिए, इन लागतों में शामिल हैं:

1. होम रखरखाव
2. प्राकृतिक आपदा बीमा
3. निजी बंधक बीमा
4. दलाली शुल्क
5. समापन लागत
6. संपत्ति कर
7. बंधक ब्याज

यह निर्धारित करने के लिए कि इन लागतों के कारण घर के मूल्य पर क्या असर पड़ता है, हमें घर की खरीद मूल्य के प्रतिशत के रूप में प्रत्येक लागत को व्यक्त करने की आवश्यकता है। इस तरह के खर्चों का मूल्यांकन करके, हम यह निर्धारित कर सकते हैं कि इन व्यय को ऑफसेट करने के लिए प्रत्येक वर्ष की सराहना की आवश्यकता होगी (अधिक जानने के लिए, और बंधक: आप कितना खर्च कर सकते हैं? ) अंतिम परिणाम पर एक नज़र डालें (नीचे चित्र 1 में देखें) ) और फिर प्रत्येक खर्च के माध्यम से एक के माध्यम से हमारे रास्ते काम करते हैं

स्रोत: ट्रॉय एडकिंस

1 होम रखरखाव लागत

होम रखरखाव व्यय में उपकरण मरम्मत, कीट नियंत्रण, घर की सफाई, चिमनी की सफाई, नाले और डाउनस्पेट सफाई, भूनिर्माण, लॉन रखरखाव और गृह सुरक्षा जैसे सेवाओं के लिए नकद आउटलेट शामिल हैं। (घर के खर्चे पर पैसे बचाने के लिए,
पंद्रह बीमा पॉलिसीयां जिनकी आपको आवश्यकता नहीं है , विस्तारित वारंटी: क्या आपको चारा चाहिए? और पांच पैसे बचाने वाली शॉपिंग टिप्स < ।) युक्ति : हालांकि इन लागतों को एक नया घर खरीदने के द्वारा कम किया जा सकता है, लेकिन कई विशेषज्ञ इन व्यय की लागतों को कवर करने के लिए प्रति वर्ष घर खरीद मूल्य के 1% बजट का सुझाव देते हैं।

2। संपत्ति बीमा आग, बाढ़, तूफान, भूकंप, या तूफान जैसी कुछ प्राकृतिक आपदाओं के विरूद्ध कवरेज के लिए बीमा प्रीमियम का मूल्य घर खरीद मूल्य का 55% हो सकता है। इसलिए, इस व्यय को ऑफसेट करने के लिए घर में हर साल इस राशि के मूल्य में सराहना की आवश्यकता होगी अब, स्पष्ट रूप से प्राकृतिक आपदा बीमा की लागत भौगोलिक क्षेत्र के आधार पर महत्वपूर्ण रूप से भिन्न होगी जिसमें घर स्थित है। हालांकि, लोकेल की परवाह किए बिना, इस अवधारणा के यांत्रिकी को उसके ब्रेक-दर दर को निर्धारित करने के लिए रीडर द्वारा तैयार किया जा सकता है (इस विषय में

होममाइंडर्स के लिए बीमा युक्तियां में पढ़ें।)
3 निजी बंधक बीमा निजी बंधक बीमा (पीएमआई) को उन घरों के मालिकों के लिए चार्ज किया जाता है जो ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कम से कम 20% अपने घर खरीद मूल्य को नीचे डालते हैं। डिफ़ॉल्ट रूप से ऋणदाता को बचाने में मदद करने के लिए मकान मालिकों ने प्रत्येक वर्ष इस राशि का शुल्क लिया है चित्रा 1 में, हमने यह माना है कि घर का मालिक 5% नीचे भुगतान करेगा और पीएमआई बीमा के घर की खरीद मूल्य का 0. 5% खर्च होगा। जैसे, पीएमआई व्यय इस राशि से सीधे आवश्यक घरेलू घर प्रशंसा दर को बढ़ा देगा। (पीएमआई के बारे में और जानने के लिए, निजी बंधक बीमा से बचने के छह कारणों को देखें।)

4 ब्रोकरेज लागत
ब्रोकरेज लागत आम तौर पर घर के मालिक द्वारा एक अचल संपत्ति एजेंट को घर बेचने में सहायता के लिए भुगतान की जाती है इस विश्लेषण में, हमने मान लिया था कि घर मालिक अचल संपत्ति एजेंट को 6% कमीशन का भुगतान करेंगे। हालांकि, क्योंकि लेनदेन की लागत एक बार व्यय है और हम यह निर्धारित करने की कोशिश कर रहे हैं कि इस लागत को ऑफसेट करने के लिए हर साल प्रत्येक घर की सराहना करने की आवश्यकता होगी, हमें ब्रोकरेज कमीशन को फैलाने की जरूरत है, जब अनुमान है कि घर स्वामित्व होने की उम्मीद इस विश्लेषण के लिए, हम उद्योग को सात साल के मानक स्वीकार किए जाते हैं। इस अवधि में ब्रोकरेज लागत को फैलाने के द्वारा, हमने निर्धारित किया है कि प्रत्येक वर्ष मूल्य के लिए एक घर 0. 86% द्वारा सराहना कर सकता है ताकि इस व्यय की लागत को ऑफसेट किया जा सके। 5। समापन लागत समापन लागत एक और व्यय है जिसे हमारे मॉडल में वास्तविकता बनानी चाहिए। हालांकि, समापन लागत घर खरीद मूल्य के साथ समानता करना अधिक कठिन है, क्योंकि ये लागत अन्य कारकों से अधिक बारीकी से बंधी होती है। इस उदाहरण के लिए, हमने मान लिया था कि घर खरीदा जाने पर उस घर के मालिक $ 3, 000 का शुल्क देगा। इसलिए, यह मानते हुए कि घर की खरीद मूल्य $ 225,000 है, समापन लागत 1% की व्यय में अनुवादित होगी।

समापन लागत एक बार व्यय हैं, लेकिन उन्हें इस अभ्यास के प्रयोजनों के लिए स्वामित्व के समय की अवधि के हिसाब से आवंटित किया जाना चाहिए। जैसा कि पहले समझाया गया है, हम इस समायोजन को बना रहे हैं क्योंकि हम यह निर्धारित करने की कोशिश कर रहे हैं कि इस एक-दिवसीय लागत को कवर करने के लिए हर साल हर घर की सराहना करने की आवश्यकता होगी इस विश्लेषण में उपयोग किए गए सात साल के घर स्वामित्व धारणा के बाद, समापन लागत सालाना तोड़-दर भी 0 से बढ़ेगी19%। हमें पता है कि समापन लागत उस संस्था पर निर्भर करती है जो ऋण प्रदान करती है। इसलिए, इस व्यय के प्रभाव को अपने स्वयं के ब्रेक-दर दर पर उसके प्रभाव को सही ढंग से निर्धारित करने के लिए होमनर द्वारा तैयार किया जाना चाहिए।
6। संपत्ति कर

2007 में, यूए में औसत संपत्ति कर की दर घर खरीद मूल्य का लगभग 0. 93% थी। इसलिए, इस व्यय को ऑफसेट करने के लिए एक घर को 0. 0 9% की सराहना की आवश्यकता होगी। हालांकि, यू.एस. आयकर कोड में निर्धारित मौजूदा प्रावधान कर योग्य आय की गणना के उद्देश्य के लिए संपत्ति कर भुगतान को घटाया जा सकता है। इसलिए, यह मानते हुए कि घर का मालिक 28% संघीय आयकर ब्रैकेट में है और घर की खरीद मूल्य 225,000 डॉलर है, संपत्ति कर भुगतान से जुड़े कर कटौती लाभ 0 से आवश्यक गृह प्रशंसा दर को घटा देगा। 26% ।
यह संपत्ति कर कटौती कारक घर के मालिक की संघीय आय कर की दर से संपत्ति कर की दर और घर के लिए भुगतान की गई राशि को बढ़ाकर निर्धारित किया जाता है, और उसके बाद घर की खरीद मूल्य के परिणाम को विभाजित करते हैं। दोबारा, इस पद्धति को लागू करने के लिए, व्यक्तिगत करदाता के संघीय आयकर दर को दर्शाने के लिए संपत्ति कर कारक के प्रभाव को समायोजित करना होगा (संपत्ति करों के बारे में अधिक जानने के लिए,

अपनी संपत्ति कर को कम करने के लिए पांच युक्तियां देखें

।)
7। ब्याज व्यय हम एक बंधक ऋण पर एक निश्चित दर मान रहे हैं 6. 25% और घर का 95% ऋण पूंजी के साथ खरीदा जाएगा (5% नीचे भुगतान के साथ) नतीजतन, नीचे भुगतान के माध्यम से किए गए इक्विटी का असर 6 से ब्याज व्यय को कम करेगा। 25% से 5। 94%; के रूप में केवल 225,000 डॉलर के घर का 9 5% शुल्क लिया जा रहा है। 25% ब्याज

संपत्ति करों की तरह, बंधक ऋण ब्याज भी एक योग्य कर कटौती है। घर के मालिक को पहले वर्ष में लगभग $ 13,35 9 ब्याज का भुगतान करना चाहिए और यह मानते हुए कि घर का मालिक 28% आयकर ब्रैकेट में है, ब्याज कर ढाल $ 3, 741 होगा। यह राशि ब्याज व्यय की मात्रा को बढ़ाकर गणना की जाती है homeowner पहले वर्ष में homeowner की आय कर की दर से भुगतान करेंगे हालांकि, क्योंकि गैर-घर मालिक संघीय आयकरों को पूरा करते समय एक मानक कटौती के हकदार हैं, इसलिए घर के मालिक के लाभ में केवल आयकर ढाल का हिस्सा शामिल होना चाहिए जो गैर-घर मालिकों को दी जाने वाली पात्र संघीय कटौती राशि से ऊपर है । इस उदाहरण के लिए, हमने मान लिया है कि घर के मालिक एकल है, और इसलिए $ 5, 150 मानक कर कटौती के लिए योग्य है। तुलना में, यदि घर के मालिक का विवाह हुआ, तो वह 10 डॉलर, 300 कटौती के हकदार होंगे। हमारे समीकरण में मानक कटौती को ध्यान में रखते हुए, ब्याज टैक्स व्यय को $ 13, 35 9 से $ 8, 20 9 से घटा दिया जाएगा। यह राशि केवल पहले साल में दिए गए ब्याज व्यय की ब्याज व्यय से मानक कटौती राशि को घटाकर निर्धारित की जाती है। । फिर, यह सोचते हुए कि घर का मालिक 28% आयकर ब्रैकेट में है, हमने निर्धारित किया है कि ब्याज कर ढाल 1 से टूटने की दर भी कम करेगी।02% ($ 820 9 x 28% / $ 225, 000) होम स्वामित्व की लागत का कुल प्रभाव

इस लेख में उल्लिखित पद्धति के आधार पर, इस विश्लेषण में उपयोग किए गए घर के मालिक और अनुमानित लागत व्यय के बारे में किए गए मान्यताओं के अनुसार, हमने निर्धारित किया है कि एक घर को सराहना करने की आवश्यकता होगी। 69% घर के मालिक से जुड़े लागत को ऑफसेट करने के लिए इसे खरीदा जाने के पहले वर्ष के दौरान
अब जब हम समझते हैं कि घर के ब्रेक-दर की दर का मूल्यांकन कैसे किया जाता है, तो प्रश्न बन जाता है, "क्या यह संभव है कि एक घर वार्षिक दर पर उस दर से सराहना करेगा जो घर के मालिक की लागतों से अधिक हो? "

इस दृढ़ संकल्प को बनाने के लिए, अपने भौगोलिक लोकेल में घर की सराहना दर की ताकत का निर्धारण करने के लिए, होममास्टर, फेडरल हाउसिंग एंटरप्राइज ओवरसाइट वेबसाइट के कार्यालय में जा सकता है अपने क्षेत्र में घर की प्रशंसा दरों को देखते हुए और इस आलेख में उल्लिखित पद्धति का पालन करके, आपको लाभदायक घर निवेश करने की संभावना निर्धारित करने के लिए एक बेहतर स्थिति में होना चाहिए।