जब आप क्रेडिट की एक घर इक्विटी लाइन (एचईएलओसी) लेते हैं, तो ड्रॉ की अवधि को आमतौर पर दस साल तक रहता है। इस समय के दौरान आप आवश्यकतानुसार धन उधार ले सकते हैं और आपके द्वारा उधार ली गई राशि को कम, ब्याज-केवल भुगतान कर सकते हैं। कई गृहमार्ग ऐसा करते हैं क्योंकि यह कम समय में कम रहता है। ड्रा अवधि समाप्त होने के बाद, हालांकि, आप अब अपनी लाइन से नहीं ले सकते हैं, और आपको चुकौती अवधि के रूप में जाना जाता है, जो आम तौर पर 20 साल है, के दौरान पूरी तरह से amortized ब्याज और प्रमुख भुगतान करना शुरू करना होगा। इसका मतलब है कि आपका मासिक भुगतान ड्रॉ अवधि के दौरान की तुलना में काफी अधिक हो सकता है, और कई होमवेस्टर्स भुगतान झटका का सामना करते हैं। भुगतान-सदमे की समस्या को हल करने का एक तरीका आपके एचएलओसी को पुनर्वित्त करना है, और ऐसा करने के कई तरीके हैं। यह लेख बताता है कि कैसे योग्य है, आपके विकल्प क्या हैं, और प्रत्येक के पेशेवरों और विपक्ष (यदि आपको एक नियमित घर-इक्विटी ऋण पुनर्वित्त करने की आवश्यकता है, तो देखें कि अपने गृह-इक्विटी ऋण को पुनर्वित्त करना: एक कैसे-गाइड ।)

आपका एचईएलओसी पुनर्वित्त करने की योग्यता

एचईएलओसी को पुनर्वित्त करने से पहले बंधक को वापस लेने या पुनर्वित्त करने के समान है। आपको अपनी आय, व्यय, ऋण और परिसंपत्तियों के आधार पर अर्हता प्राप्त करनी होगी, जिसका अर्थ है वेतन स्टब, डब्लू 2 फॉर्म, टैक्स रिटर्न, बंधक बयान, फोटो आईडी, बीमा का प्रमाण और कोई भी अन्य दस्तावेज, जो आवश्यक हो, न्यूनतम ब्याज दर प्राप्त करने के लिए, आपको एक उत्कृष्ट एफआईसीओ स्कोर की आवश्यकता होगी: कहीं 740 से 850 रेंज में। आप कम से कम 620 अंकों वाले स्कोर के साथ अर्हता प्राप्त कर सकते हैं, लेकिन आप उत्कृष्ट स्कोर वाले किसी की ब्याज दर की तुलना में दो बार से अधिक भुगतान करेंगे, और आपके पास एक ऋणदाता ढूंढने में कठिन समय हो सकता है जो आपके साथ काम करेगा। (अधिक जानकारी के लिए, यह 5 सबसे बड़ा कारक जो आपके क्रेडिट पर असर डालता है ।)

संयुक्त ऋण के लिए ऋण के दिशानिर्देशों को पूरा करने के लिए आपको नए ऋण लेने के बाद भी अपने घर में पर्याप्त इक्विटी की आवश्यकता होगी। कुछ उधारदाता घर के मालिकों को अपने घर के मूल्य के 100% तक उधार लेने के लिए उत्कृष्ट क्रेडिट दे देंगे, लेकिन केवल 80% से 90% उधार लेने में सक्षम होना आम है। यहां बताया गया है कि यह कैसे तय किया गया है:

संपत्ति मूल्य: $ 300, 000

पहले-बंधक शेष: $ 190, 000

एचईएलओसी संतुलन: $ 50, 000

कुल उधार: $ 240, 000

मूल्य के लिए संयुक्त ऋण: 80%

होममास्टर की इक्विटी: 20%

इस मामले में, आप केवल अपने मौजूदा एचईएलओसी संतुलन को पुनर्वित्त करना चाहते हैं और अधिक उधार लेना नहीं चाहते हैं, तो आपको उस ऋणदाता को ढूंढने में सक्षम होना चाहिए जो आपके साथ काम करेगा, खासकर यदि आपके पास अच्छा क्रेडिट है इसके अलावा, आपके पास अधिक इक्विटी, आपकी ब्याज दर कम होगी।

पुनर्वित्त के लिए विकल्प

क्रेडिट के अपने घर इक्विटी लाइन को पुनर्वित्त करने के चार तरीके हैंये आपके विकल्प हैं, और प्रत्येक के पेशेवरों और विपक्ष हैं

1। ऋण संशोधन का अनुरोध करें

यह कैसे काम करता है: अपने ऋणदाता से संपर्क करें और समझाएं कि ड्रॉ अवधि समाप्त होने पर आपको भुगतान करने में परेशानी होगी। पूछें कि क्या ऋणदाता आपके साथ लोन की शर्तों को बदलने के लिए आपके साथ काम कर सकता है जो आपके मासिक भुगतानों को सस्ती करेगा, इसलिए आप डिफ़ॉल्ट नहीं करते हैं उदाहरण के लिए, बैंक ऑफ़ अमेरिका में घर-इक्विटी-सहायता कार्यक्रम है, जो कि योग्य घर के मालिकों को लंबी अवधि, कम ब्याज दर या दोनों के लिए अनुदान देते हैं, यदि वे आय या तलाक के नुकसान जैसे वित्तीय कठिनाइयों का अनुभव करते हैं

पेशेवरों: यदि आप पानी के नीचे हैं तो ऋण संशोधन आपके एकमात्र विकल्प हो सकता है लेकिन इससे पहले कि आप एक के लिए जाते हैं, तो देखें कि क्या आप घरवालों के लिए संघर्ष करने वाले किसी भी संघीय या राज्य सहायता कार्यक्रमों के लिए अर्हता प्राप्त कर लेते हैं, जैसे गृह किफायती दूसरा ग्रहण संशोधन कार्यक्रम या एफएचए लघु पुनर्वित्त।

विपक्ष: ऋणदाताओं को आपके ऋण को संशोधित करने के लिए कोई दायित्व नहीं है, इसलिए यह विकल्प आपके लिए उपलब्ध नहीं हो सकता है। यदि ऐसा है, तो आपको यह दिखाना होगा कि आप संशोधित ऋण को चुका सकते हैं।

2। एक नया एचईएलओसी खोलें

यह कैसे काम करता है: आप एक नया ड्रॉ अवधि और नए ब्याज-केवल चुकौती अवधि के साथ शुरू करके सड़क को नीचे ला सकते हैं।

पेशेवरों: अगर आप को समाप्त करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं और आप अपने मौजूदा ऋण पर डिफ़ॉल्ट नहीं करना चाहते हैं तो यह आपकी वित्तीय स्थिति को बेहतर बनाने के लिए आपको कुछ समय खरीदता है

विपक्ष: आप को किसी दिन अपनी ऋण चुकाने की ज़रूरत है अब आप इसे चुकाते हुए बंद कर देते हैं, अधिक ब्याज जिस पर आप देना चाहते हैं, और आपकी पूरी तरह से परिशोधित प्रिंसिपल और ब्याज भुगतान प्रत्येक महीने होगा इसके अलावा, एक नई ड्रॉ अवधि में प्रवेश करना उधार लेने में आसान बनाता है यदि आप पुनर्वित्त कर रहे हैं क्योंकि आप अपने मौजूदा एचईएलओसी को चुकाने के बारे में चिंतित हैं, तो आखिरी चीज जो आप करना चाहते हैं वह आपके ऋण में जोड़ती है। जैसा कि आप पहले से ही देख चुके हैं, यह जानना कठिन है कि आपकी कुल उधार लेने की लागत या आपके मासिक भुगतान एक एचईएलओसी के साथ होंगे क्योंकि आप यहां थोड़ी सा उधार ले रहे हैं और ब्याज दर में उतार-चढ़ाव हो सकता है इसके अलावा, जब आपकी नई एचईएलओसी की पुनर्भुगतान अवधि ब्याज दरों में किक करती है तो आज की तुलना में अधिक हो सकती है, जिससे मासिक भुगतान भी बड़ा हो सकता है (अधिक जानकारी के लिए, देखें कि एचईएलओसीस आपको कैसे नुकसान पहुंचा सकता है ।)

3 एक नया होम-इक्विटी ऋण प्राप्त करें

यह कैसे काम करता है : आप अपने वैरिएबल-दर एचईएलओसी बैलेंस को फिक्स्ड रेट होम इक्विटी ऋण में बदलते हैं। आप अपनी शेष राशि का भुगतान करने के लिए 20 या 30 वर्ष तक ले सकते हैं।

पेशेवरों: आप अपने एचईएलओसी का भुगतान करने के लिए एकमुश्त राशि का भुगतान करके लगातार उधार के चक्र को समाप्त करते हैं, और आपको स्थिर मासिक भुगतान के साथ निश्चित ब्याज दर प्राप्त होती है अपनी दीर्घकालिक उधार लेने की लागत जानना सुनिश्चित करें और उन्हें अपने घर की दीर्घकालिक वित्तीय योजना में रखें।

विपक्ष: कुछ उधारदाताओं ने घर-इक्विटी ऋण की पेशकश को बंद कर दिया है, इसलिए आसपास खरीदारी करने से एचईएलओसी को खोजने के लिए अधिक प्रयास किए जा सकते हैं। फिर भी, वे उपलब्ध हैं, खासकर यदि आप सबसे बड़े बैंकों से परे देखने के लिए तैयार हैं - जो आपको करना चाहिए क्योंकि बड़े वित्तीय संस्थानों के पास सबसे अच्छा दर या सबसे सक्षम ग्राहक सेवा नहीं हैइसके अलावा, ध्यान रखें कि अब आपके ऋण की अवधि, आपके मासिक भुगतानों में कमी होगी, लेकिन जितना अधिक ब्याज आपको चुकाना होगा।

4। एक नया पहले बंधक में शेष राशि को पुनर्वित्त करें

यह कैसे काम करता है: आपके एचईएलओसी को पुनर्वित्त करने के बजाय, आप अपने एचईएलओसी और अपने पहले बंधक को एक ऋण में पुनर्वित्त करते हैं: एक नया पहला बंधक।

पेशेवरों: आप सबसे कम ब्याज दर उपलब्ध कर सकते हैं पहले-बंधक दरों में घर-इक्विटी-लोन दर से निचले स्तर होते हैं, क्योंकि यदि आप अपने घर के भुगतानों में चूक करते हैं, तो आपका पहला बंधक ऋणदाता आपके foreclosed घर को बेचने से आय पर पड़ा था। एक बाजार में जहां एचईएलओसी की दरें हैं 4. 75% और घर इक्विटी-लोन की दरें 5. 23%, 30-वर्ष, निश्चित बंधक दर 4 हो सकती हैं। 09%, और 15 साल पहले तय बंधक दर हो सकता है 3. 31% एक निश्चित दर के पहले बंधक के साथ आपको पुनर्वित्त मानते हुए, आप समान मासिक भुगतान की स्थिरता भी प्राप्त करेंगे और आपके कुल उधार लेने की लागत को सामने लाएंगे, जैसा कि आप ऊपर दिखाए गए घर-इक्विटी-ऋण विकल्प के साथ करेंगे

विपक्ष: पहले बंधक को बाहर ले जाने से आपके द्वारा नए एचईएलओसी या होम इक्विटी ऋण में पुनर्वित्त करने की तुलना में काफी अधिक लागत का भुगतान करना संभव हो सकता है

नीचे की रेखा

आप अपने एचईएलओसी पर एक ऋण संशोधन के माध्यम से और अधिक किफायती मासिक भुगतान प्राप्त कर सकते हैं, एक नया एचईएलओसी में पुनर्वित्त कर सकते हैं, घर-इक्विटी ऋण में पुनर्वित्त कर सकते हैं या एक नए पहले बंधक के साथ पुनर्वित्त कर सकते हैं। कई उधारदाताओं के साथ अपने विकल्पों का अन्वेषण करें ताकि यह पता चले कि कौन सी संभावना छोटी अवधि की सामर्थ्य की सबसे अच्छी संयोजन प्रदान करती है और न्यूनतम संभव दीर्घकालिक व्यय और समापन लागत। (और अधिक के लिए, देखें: एचईएलओसी फिक्स्ड-रेट विकल्प कैसे काम करता है ।)