प्राइवेट इक्विटी रिअल एस्टेट फंड उच्च-निवल-मूल्य वाले व्यक्तियों और संस्थानों जैसे एन्डॉवमेंट्स और पेंशन फण्ड को इक्विटी में निवेश करने और संपत्ति परिसंपत्तियों में कर्ज की होल्डिंग्स की अनुमति देते हैं। सक्रिय प्रबंधन रणनीति का उपयोग करना, निजी इक्विटी रियल एस्टेट संपत्ति के स्वामित्व के लिए एक विविध दृष्टिकोण लेता है। सामान्य साझेदारों विभिन्न स्थानों में विभिन्न प्रकार के संपत्ति प्रकारों में निवेश करते हैं। स्वामित्व रणनीतियों के लिए नए विकास और कच्ची भूमि होल्डिंग से लेकर मौजूदा संपत्तियों के पुनर्विकास या नकदी प्रवाह के इंजेक्शन को संघर्षरत संपत्तियों में पूरा किया जा सकता है। ( अधिक के लिए, पढ़ें: निजी इक्विटी क्या है? )

यहां पर एक नजर है कि निवेशक निजी इक्विटी रियल एस्टेट में कैसे भाग ले सकते हैं, और उद्योग के अवसरों, जोखिमों और प्रतिबंधों का अवलोकन कर सकते हैं।

आदर्श निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंड खोजना

सबसे पहले, औसत व्यक्ति निजी इक्विटी रियल एस्टेट निवेश में भाग लेने में असमर्थ है। पारंपरिक निजी इक्विटी फंड में निवेशकों को निधियों में न्यूनतम $ 250, 000 को इंजेक्ट करने की आवश्यकता होती है, हालांकि अधिकांश प्रबंधकों व्यक्ति या संस्थानों की तलाश कर रहे हैं जो कि 20 मिलियन से 25 मिलियन डॉलर की लंबी अवधि के सामूहिक निवेश योजना में दूसरे के साथ उपलब्ध कराने के लिए तैयार हैं निवेशकों। (अधिक के लिए, पढ़ें: रियल एस्टेट निवेश तलाशना: रियल एस्टेट क्या है?)

चूंकि निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंडों पर थोड़ा विनियमन है, इसलिए पारंपरिक रूप से "मान्यता प्राप्त निवेशकों" तक सीमित अवसर हैं "इसका मतलब यह है कि निवेशक को कम से कम $ 1 मिलियन (उनके प्राथमिक निवासियों के मूल्यों को शामिल नहीं करना) की व्यक्तिगत या संयुक्त संपत्ति होनी चाहिए या व्यक्ति की वार्षिक आय कम से कम $ 200, 000 होनी चाहिए। युगल जो कम से कम $ 300 की कमाई करते हैं, पिछले दो वर्षों में 000 - और एक "उचित उम्मीद" है कि उनके आय का स्तर चालू वर्ष में इस स्तर पर रहेगा - यह भी पात्र हैं।

निजी इक्विटी रियल एस्टेट में निवेश करने वाले व्यक्ति या जोड़े को एक फर्म का पता लगाना चाहिए जो अनुशासन में माहिर है। निधियों के निजी इक्विटी फर्म के विकल्पों की जांच करने पर, उन्हें प्रत्येक निजी इक्विटी फंड की संरचना की प्रकृति को समझना चाहिए, जो आमतौर पर सीमित भागीदारी है।

जब किसी फंड में शामिल हो, बाहर के निवेशक सीमित साथी बन जाएंगे, जिसका मतलब है कि वे धन के लिए देयता स्वीकार करते हैं और सामान्य भागीदारों (जीपी) द्वारा चयनित संपत्तियों पर कोई वीटो नियंत्रण नहीं होता है। एक सीमित साझेदार के धन को अन्य सहभागी निवेशकों के साथ जमा किया जाएगा, और फंड मैनेजर संपत्ति का एक पोर्टफोलियो बनाएंगे जिसका लक्ष्य मुनाफे को अधिकतम करने और वित्तीय जोखिम को कम करना है।

फंड की लागत और निवेश संरचना को समझना

निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंड में कई प्रबंधन और प्रदर्शन शुल्क हैं, जिन्हें निवेशकों द्वारा भुगतान किया जाना चाहिए।यह सामान्य है कि निजी इक्विटी फंडों को फर्म वेतन, सोर्सिंग और कानूनी सेवाओं, डेटा और अनुसंधान लागत, विपणन और अतिरिक्त निश्चित और परिवर्तनीय लागतों के लिए भुगतान करने के लिए निवेश किए गए 2% पूंजी का वार्षिक शुल्क आवश्यक है। हालांकि, इन निवेशक शुल्क के लिए कोई सीमा नहीं है

निवेश करने से पहले व्यक्तियों को इन लागतों का अच्छी समझ होना चाहिए क्योंकि यह निवेश पर कुल रिटर्न को सीमित करेगा। उदाहरण के लिए, अगर एक निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंड ने 500 मिलियन डॉलर जुटाए हैं, तो संबंधित खर्चों का भुगतान करने के लिए प्रत्येक वर्ष 10 मिलियन डॉलर जमा करेगा। अपने 10-वर्षीय चक्र के दौरान, एक फंड $ 100 मिलियन फीस जमा करेगा, जिसका अर्थ है कि उस दशक के दौरान वास्तव में केवल $ 400 मिलियन का निवेश किया जाएगा।

निजी इक्विटी प्रबंधकों को भी "ले जाने" प्राप्त होता है, जो एक प्रदर्शन शुल्क होता है जो पारंपरिक रूप से फंड के लिए 20% अतिरिक्त सकल मुनाफा होता है। कॉरपोरेट गवर्नेंस को कम करने में मदद के लिए निवेशक फंड की क्षमता के कारण इन फीस का भुगतान करने के लिए पारंपरिक रूप से तैयार हैं और प्रबंधन के मुद्दों जो एक सार्वजनिक कंपनी को नकारात्मक रूप से प्रभावित कर सकते हैं।

अधिकांश प्राइवेट इक्विटी रियल एस्टेट फंड को "जरूरत-आधारित" निवेश माना जाता है, जिसका अर्थ है कि सहयोगियों ने मूल भागीदारों को एक आवश्यक आधार पर किश्तों में पूंजी के रूप में पेश किया है। निवेश संपत्तियां, फंड उस पूंजी के लिए एक औपचारिक अनुरोध भेजेगा जो सीमित साझीदारों ने चक्र की शुरुआत में अचल संपत्ति कोष का वचन दिया था। "पूंजी कॉल" के रूप में जाना जाता है, यह एक कानूनी दायित्व है जो सीमित भागीदारों को पूरा करना होगा। (अधिक के लिए, पढ़ें: प्राइवेट इक्विटी निवेश का लिंग जानें।)

अगर एक सीमित पार्टनर एक पूंजी कॉल को पूरा करने में विफल रहता है, तो एक फंड उस व्यक्ति या संस्था को डिफ़ॉल्ट में बाध्य कर सकता है और अपने पूरे स्वामित्व शेयर को जब्त कर सकता है अन्य सीमित भागीदारों को आमतौर पर इस तरह के डिफ़ॉल्ट की स्थिति में किसी भी जब्त शेयर खरीदने का अवसर प्राप्त होता है।

निजी इक्विटी रियल एस्टेट रणनीतियाँ के प्रकार

जब निजी इक्विटी अचल संपत्ति में निवेश करते हैं, तो पारंपरिक रूप से चार प्रकार की निवेश रणनीतियों होती हैं:

• कोर सबसे रूढ़िवादी रणनीति है, और इसमें केवल निम्न गुणों की पेशकश शामिल हो सकती है -रिसक और कम संभावित रिटर्न क्योंकि वे अच्छी तरह से आबादी वाले या अच्छी तरह से यात्रा करने वाले स्थानों में मौजूद हैं। यह रणनीति उच्च गुणवत्ता वाले, उच्च-मूल्य वाले गुणों में निवेश पर बहुत अधिक ध्यान केंद्रित कर सकती है, जिनके लिए बहुत कम पुनर्विकास या रखरखाव की आवश्यकता होती है। ये गुण पूर्वानुमानित नकदी प्रवाह की पेशकश करते हैं और आमतौर पर पूरी तरह से पट्टे, बहु-किरायेदार संरचनाओं के होते हैं।
• कोर-प्लस को थोड़ी अधिक जोखिम की आवश्यकता होती है, लेकिन मूल रणनीति की तुलना में अधिक लाभ की पेशकश कर सकती है इन गुणों को मूल्य-जोड़ा गतिविधि या स्थान के लिए वृद्धि की मामूली स्तरों की आवश्यकता होती है।
• मूल्य वर्धित एक मध्यम-ते-उच्च-रिटर्न, मध्यम-जोखिम वाली रणनीति है जो संपत्ति के विकास और बाजार समय पर अधिक केंद्रित है। इस रणनीति में, पोर्टफोलियो प्रबंधकों की संपत्तियों की खरीद, पुनर्विकास के कुछ स्तरों में संलग्न है, और जब बाजार में प्रदर्शन हो रहा है तब बिक्री करती है। मान-जोड़ा गुणों को आम तौर पर प्रबंधन, शारीरिक सुधार या पूंजी की कमी को संबोधित करने की आवश्यकता होती है।इन चरणों में पुनर्निर्माण के निर्माण और बाजारों में सुधार के लिए किराये की दरों में वृद्धि करने के तरीके तलाशने शामिल हैं। वैल्यू-वर्धित रणनीतियों में ऑपरेटिंग कंपनियों को असफल रहने या अंतर्निहित गुणों के नियंत्रण के लिए कर्ज संभालने में शामिल हैं। अवसरवादी
• उच्चतम स्तर की वापसी प्रदान करता है लेकिन सबसे अधिक जोखिम लेता है। इस रणनीति के साथ, प्रबंधकों ने संपत्तियों की खरीद की है जिनमें अविकसित भूमि शामिल है या उन बाजारों में जो कम प्रदर्शन कर रहे हैं या हल्के से तस्करी कर रहे हैं। जोखिम और दीर्घकालिक आउटलुक स्वीकार करना

निजी इक्विटी रियल एस्टेट में निवेशकों को यह समझना चाहिए कि एक फंड में निवेश करके, उन्हें यह स्वीकार करने के लिए तैयार होना चाहिए कि उनकी पूंजी एक पूर्वनिर्धारित अवधि के लिए बंधी हो सकती है जो पिछले कई वर्षों तक रह सकती है ।

इसके अतिरिक्त, अचल संपत्ति बाजार में कई जोखिम मौजूद हैं और पूंजी कॉल के दौरान एक बड़ी राशि की आवश्यकता हो सकती है जब एक व्यक्ति की कम नकदी प्रवाह कम होता है। कई जीपी अपने धन को दशक के लंबे निवेश या उससे अधिक समय के रूप में रखता है और निवेशकों को अपने पैसे वापस लेने या रिडीव करने के लिए वे कम या कोई अवसर नहीं देते हैं। प्राइवेट इक्विटी फंड की अतरल प्रकृति को निवेशकों को एक विस्तारित अवधि के लिए अपने पैसे को बंधे रखने के जोखिम को समझने की आवश्यकता होती है।

प्राइवेट इक्विटी फंड संरचनाओं की प्रकृति एक फंड के वित्तीय प्रदर्शन या उसकी संपत्तियों का मूल्यांकन करने के लिए बहुत कठिन है। चूंकि निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंड में सीमित विनियमन मौजूद हैं, सामान्य पार्टनर को निवेशकों को संभावित निवेश, पोर्टफोलियो के वैल्यूएशन, या निवेश से संबंधित किसी भी अतिरिक्त जानकारी पर किसी भी अपडेट की पेशकश करने की आवश्यकता नहीं है। निजी इक्विटी अचल संपत्ति में निवेश के लिए सीमित साझेदारों को महत्वपूर्ण पूंजी बनाने की आवश्यकता होती है और पूरी तरह से भरोसा है कि निधि प्रबंधक पारदर्शिता के लिए आवश्यक स्तर की आवश्यकता के बिना अपने निवेश लक्ष्यों को पूरा करेगा। फंड मैनेजर, हालांकि, आमतौर पर अपने निवेशकों को अपडेट भेजते हैं और किसी भी मौजूदा या भविष्य के फंड में विश्वास पैदा करने के लिए प्रदर्शन के बारे में पारदर्शी होना चुन सकते हैं।

नीचे की रेखा

निजी इक्विटी रियल एस्टेट में निवेश करने से पहले, व्यक्तियों को यह निर्धारित करना होगा कि क्या वे प्रक्रिया में भाग लेने के योग्य हैं। जो योग्य हैं, वे अपने निजी निवेश के उद्देश्यों, तरलता संबंधी आवश्यकताओं और अचल संपत्ति बाजारों में जोखिम के लिए सहिष्णुता तलाशना चाहते हैं। एक वित्तीय सलाहकार से बात करने के बाद, निवेशकों को सामान्य साझेदारों की प्रबंधन रणनीतियों की बेहतर समझ प्राप्त करने के लिए विभिन्न संपत्तियों का अध्ययन करना चाहिए और अन्य संपत्ति निधि के पिछले प्रदर्शन