पोर्टफोलियो प्रबंधन सिद्धांत का एक मौलिक सिद्धांत एक विविधतापूर्ण पोर्टफोलियो के हिस्से के रूप में वैकल्पिक संपत्ति शामिल करने के लिए है। समझदार निवेशकों के लिए सबसे लोकप्रिय विकल्प निवेश का एक अचल संपत्ति है। उन लोगों के लिए जो मुद्रास्फीति के खिलाफ अपनी होल्डिंग्स को हेज करने और स्थिर नकदी प्रवाह की क्षमता का आनंद लेने के लिए, इस अपेक्षाकृत स्थिर परिसंपत्ति वर्ग के लिए जोखिम प्राप्त करने के दो प्राथमिक तरीके हैं: रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट्स (आरआईआईटीएस) और प्राइवेट इक्विटी रियल एस्टेट (पेरे) धन। हम पेरे फंड्स के प्रकृति और इतिहास, उनके लाभ और कैसे देखते हैं कि वे आरईआईटी के खिलाफ कैसे खड़े हैं (अधिक के लिए, देखें: निजी इक्विटी रियल एस्टेट में निवेश कैसे करें और क्या रियल एस्टेट आपके पोर्टफोलियो को स्थिर कर सकता है?)

वास्तव में एक निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंड क्या है?

व्हार्टन स्कूल ऑफ बिज़नेस में ज़ेल / ल्यूरी रियल एस्टेट सेंटर द्वारा शोध के अनुसार, अपराधी संपत्तियों के अधिग्रहण के लिए इक्विटी के "युद्ध-छाती" को इकट्ठा करने की आवश्यकता को समझने के लिए, पहले जमा किए गए पेरे निधि को व्यापारिक धरोहर 1 9 80 के दशक में सैम ज़ेल प्राइजिन रिसर्च के मुताबिक, इस अग्रणी फर्म ने पूंजी में $ 40 9 मिलियन की पूंजी जुटाई थी, लेकिन अब तक पेरे क्षेत्र की वैश्विक परिसंपत्तियों में बढ़कर $ 742 बिलियन हो गई है।

लोकप्रियता में यह बड़ी वृद्धि प्रबंधन फीस में लाखों डॉलर का अनुवाद करती है, क्योंकि पेरे कंपनियों को सक्रिय रूप से प्रबंधित किया जाता है, और हेज फंड की तरह ही, फंड मैनेजर (या सामान्य पार्टनर) के आधार पर प्रतिशत शुल्क अर्जित करते हैं कुल प्रतिबद्ध पूंजी पेरेस के प्रबंधक भी निवेशकों (सीमित साझीदार या एलपी) के साथ निवेश करते हैं, आम तौर पर अपने स्वयं के 3-10 प्रतिशत पूंजीगत अंशदान के साथ होते हैं, और जब तक वर्तमान फर्म के लिए प्रतिबद्ध पूंजी पर्याप्त रूप से तैनात नहीं हो जाती है तब तक अतिरिक्त निधियों का निर्माण करने से रोकता है ।

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पेरे फर्मों के निवेशक आम तौर पर संस्थागत (पेंशन फंड, एंडॉमेंट फंड, फंड ऑफ फंड्स आदि) या उच्च-निवल-मूल्य वाले व्यक्ति हैं। इन निवेशकों ने अपने योगदान को बंद किए हुए "अंधा पूल" में जमा कर दिया है ताकि विभिन्न साझेदारों के विवेक पर रिअल इस्टेट से जुड़े निवेशों में जोखिम और रिटर्न शामिल हो और आम तौर पर तीन से आठ साल तक चले रहें। एक पेरे फर्म की संभावित निवेश रणनीतियों निम्नलिखित हैं:

• स्थापित की गई जगहों में अच्छी-विविध, कम-जोखिम / वापसी, पारंपरिक परिसंपत्ति वर्गों (कार्यालय अंतरिक्ष, खुदरा, औद्योगिक और बहु-परिवार इकाइयों) का पीछा करने वाली कोर रणनीतियां कोर रणनीतियों में कोई ऋण नहीं है, और एल.पी. के लिए नकदी प्रवाह की एक सतत स्ट्रीम उपलब्ध कराने का प्रयास करते हैं।
• कोर-प्लस रणनीतियां एक उदार राशि का लाभ उठाने में काम करती हैं, और जोखिम के साथ ही रिटर्न में अधिक उदार होती हैं।कोर-प्लस संपत्ति कम स्थापित स्थानों में स्थित हो सकती है, और कुछ अतिरिक्त मूल्य-परिवर्धन की आवश्यकता हो सकती है।
• मूल्य-जोड़ें रणनीतियों मध्यम से उच्च जोखिम और रिटर्न की पेशकश करती हैं, और कोर या कोर-प्लस के मुकाबले उच्चतर लाभ प्रदान करती हैं मूल्य-जोड़ें रणनीति अधिग्रहण, पुनः पट्टे या अधिग्रहीत परिसंपत्तियों के पुनर्विकास के माध्यम से मूल्य जोड़ने की कोशिश करती है।
• अवसरवादी रणनीतियों उच्च जोखिम वाले, उच्च-वापसी नीतियां हैं जो खराब-प्रबंधित, रिक्त या अप्रचलित संपत्तियों को लक्षित करती हैं। ये रणनीतियों बहुत अधिक लाभ उठाने में काम करती हैं और पूरी कंपनियों या परिसंपत्तियों के पोर्टफोलियो का अधिग्रहण कर सकती हैं या पूर्ण विकास या रूपांतरण परियोजनाओं की आवश्यकता हो सकती है।
• मेझेनाइन लैंडिंग / परेशान किए गए ऋण ये फर्मों द्वारा नियोजित रणनीतियां हैं जो उधारकर्ता चूक की स्थिति में अंतर्निहित परिसंपत्तियों के मालिक होने के लिए सहज हैं, क्योंकि इस रणनीति में शामिल कंपनियों द्वारा जारी किए गए ऋण पारंपरिक उधारदाताओं से अधिक आक्रामक हैं।
• फंड ऑफ फंड्स फंड हैं जो तीसरे पक्ष के प्रबंधित पेरे फर्मों में निवेश करते हैं, और बड़े, अनन्य फर्मों तक पहुंच बनाने के लिए छोटे निवेशकों के लिए एक विविध निवेश समाधान प्रदान करते हैं।

लाभ पीईआर में निवेश

जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, पेरे फंड आमतौर पर केवल संस्थागत निवेशकों और उच्च-निवल-मूल्य वाले व्यक्तियों के लिए ही उपलब्ध हैं। हालांकि, सामान्य जनता के सदस्यों को सार्वजनिक रूप से कारोबार वाले निजी इक्विटी फंड्स के माध्यम से पीईआर के जरिए निवेश किया जा सकता है जैसे द ब्लैकस्टोन ग्रुप एलपी (बीएक्स बीएक्सब्लैक स्टोन ग्रुप एलपी33 03 + 0 43% हाईस्टॉक 4 के साथ बनाया गया। 2. 6 ), अपोलो ग्लोबल मैनेजमेंट एलएलसी (एपीओ एपो ऑपोलो ग्लोबल मैनेजमेंट एलएलसी 31. 11-0। 58% हाईस्टॉक 4। 2. 6 ) और कार्लाइल समूह एलपी (सीजी) के साथ बनाया गया है। सीजीसीलेले ग्रुप एलपी 22. 25-1। 33% हाईस्टॉक 4 के साथ बनाया गया। 2. 6 )। अपनी सक्रिय रूप से प्रबंधित प्रकृति के कारण, पेरे फंड सामान्यतया प्रबंधन टीमों के लिए मौके-पहल की पहल को निष्पादित करके संपत्तियों की तलाश और निवेश की संपत्ति बनाने के अवसर प्रदान करती है। इसके अलावा, पीईई फंड की निजी प्रकृति प्रबंधन टीमों को दैनिक मामलों के पाठ्यक्रम में प्रत्यक्ष इनपुट प्रदान करती है, बिना ईबीबी और प्रवाह के बारे में चिंता करने की, जो कि सार्वजनिक इक्विटी बाजारों में निहित है। इसके अलावा, यह प्राइवेट प्रकृति प्रबंधन को कई तरह की रणनीतियों का पीछा करने की लचीलापन जैसे कि विभिन्न संपत्तियों को विभाजित करके या मौजूदा मानदंडों (भूगोल, प्रकार, आदि) द्वारा मौजूदा रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को बेचने, वित्तपोषण या पट्टे पर देना पीईईईएस बनाम आरईआईटीएस पीईआर का प्रदर्शन अक्सर उनके सार्वजनिक रूप से कारोबार वाले समकक्षों की तुलना में होता है: आरईआईआईटी कुछ निवेशक सार्वजनिक रूप से आरईआईटी की पारदर्शिता, तरलता और जवाबदेही के बदले, पेरे के सक्रिय प्रबंधन के साथ आने वाले अल्फा के संभावित स्रोतों को छोड़ने को तैयार हैं। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रीयल इस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (एनएआरईआईटी) ने 2010 के एक अध्ययन में 17 की तुलना की। यू.एस.ईईआईईआईटी बाजार और प्राइवेट इक्विटी रियल एस्टेट फंड से 5 साल का आंकड़ा, और यह पाया कि सार्वजनिक आरआईआईटी ने कोर, वैल्यूडेड और अवसरवादी फंडों के दौरान बेहतर प्रदर्शन किया पूर्ण बाजार चक्रहालांकि, अध्ययन में यह भी पाया गया कि चक्र के दौरान बुल मार्केट चरण के दौरान, अवसरवादी फंड एक छोटी सी अवधि से कम अवधि (हालांकि कोर और वैल्यू-एडेड फंड जारी रहने के कारण) वार्षिक आधार पर REITS को पीछे छोड़ते हैं पिछड़ जाना)।

नीचे दी गई चित्रा 1 9 8 9 से 1 9/0 9 से 2007/2008 की अवधि के दौरान पेरे फंड्स बनाम आरईआईटी का शुद्ध रिटर्न दिखाती है।

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इसके अलावा, आरआईईटी ने अधिक रिटर्न और उच्च अल्प अवधि की अस्थिरता का अनुमान लगाया, इसके विपरीत, इन्वेस्टमेंट्स एंड पेंशन यूरोप के एक 2009 के लेख में, पाया गया कि एक बार पेरे का रिटर्न वापस" चिकना हुआ "और मूल्यांकन किया गया दैनिक आधार जैसे शेयरों, निजी रियल एस्टेट और आरईआईटी के बीच संबंध काफी अधिक और समय के साथ बढ़े हुए थे। समाधान? जोखिम-वापसी स्पेक्ट्रम (एक्ज़िबिट बी) पर सभी बिंदुओं पर एक बेहतर कुशल सीमा बनाने के लिए संपत्ति वर्ग दोनों शामिल करें ।

प्रदर्शन बी में जोखिम समायोजित रिटर्न में वृद्धि पर प्रकाश डाला गया, जब एक आरईआईटी और पीईआर दोनों पोर्टफोलियो में जोड़ दिए जाते हैं। (और देखें, आरईआईटी के साथ विविधता कैसे करें।)

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स्रोत: बीएनआई मेलॉन एसेट मैनेजमेंट

निचला रेखा

रियल एस्टेट में विविधता लाने वाले निवेशकों के लिए, निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंड एक जोखिम भरा तरीका है यह परिसंपत्ति वर्ग यद्यपि आरआईआईटीएसएस के रूप में तरल या पारदर्शी नहीं हैं, लीवरेज पर अधिक निर्भरता के बिना एक अनुशासित और केंद्रित निवेश की रणनीति के जरिए अनुभवी और सिद्ध प्रबंधन टीम द्वारा संचालित पैरे फंड्स, जोखिम समायोजित रिटर्न के उच्च स्तर प्रदान कर सकते हैं।