क्या आप संभावित घरदार हैं, जो वित्तपोषण हासिल करने में परेशानी का सामना कर रहे हैं? क्या आप एक मकान मालिक हैं जो बेचना चाहता है लेकिन खरीदार खोजने में परेशानी हो रही है?

खरीदार के रूप में, यदि आपका वित्तीय स्थिति सुदूर छोटे बक्से में फिट नहीं है तो बंधक प्राप्त करना मुश्किल हो सकता है - एक अनुमान वाला वेतन जिसे पेचेक स्टब और डब्ल्यू -2 फॉर्म के साथ दस्तावेज किया जा सकता है, कोई व्यवधान नहीं होने के साथ एक स्थिर रोजगार इतिहास और एक चमचमाती क्रेडिट स्कोर और विक्रेता के रूप में, आपके घर पर एक समझौते को बंद करना मुश्किल हो सकता है अगर उधारकर्ताओं को ऋण के लिए अनुमोदन प्राप्त करने में समस्या हो रही है अगर आप मध्य व्यक्ति को बाहर ले जा सकते हैं और लेनदेन को पूरा करने का दूसरा रास्ता खोज सकते हैं तो क्या यह अच्छा नहीं होगा?

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इस आलेख में, हम एक छोटे से ज्ञात विकल्प-विक्रेता वित्तपोषण पर ध्यान देंगे- जो आपको एक घर खरीदने या बेचने में मदद कर सकता है।

ट्यूटोरियल: बंधक मूल बातें

विक्रेता वित्तपोषण कार्य कैसे करता है?

विक्रेता वित्तपोषण सिर्फ यही लगता है कि: खरीदार को बैंक से ऋण प्राप्त करने के बजाय, घर बेचने वाला व्यक्ति खरीदार को खरीद के लिए पैसा देता है

खरीदार और विक्रेता ब्याज दर, चुकौती कार्यक्रम और डिफ़ॉल्ट के परिणाम प्रदान करने वाले एक वचन पत्र को अंजाम देते हैं। खरीदार विक्रेता को अपने मासिक बंधक भुगतान भेजता है, जो कि ऋण पर ब्याज अर्जित करता है, संभवतः उच्च दर से वह कहीं और मिल सकता है। अगर विक्रेता ऋण को बेचने का विकल्प चुनता है (अधिक बाद में), तो खरीदार उस मासिक निवेश को भेजता है जो ऋण खरीदता है। (इस विषय पर अधिक जानकारी के लिए, देखें: प्रचार पत्र: आपका औसत IOU नहीं।)

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विक्रेता वित्तपोषण की व्यवस्था अक्सर अल्पावधि के लिए होती है, जैसे कि पांच वर्ष, अंत में एक गुब्बारा भुगतान के साथ। विचार यह है कि खरीदार फिर से पुनर्वित्त करने में सक्षम हो जाएगा बेशक, यदि आप सावधान नहीं हैं, तो इस तरह की व्यवस्था गंभीरता से उलझाव कर सकती है।

बाज़ार में विक्रेता वित्तपोषण अधिक आम हो जाता है जहां बंधक कठिन हैं। इसके लिए दो कारण हैं:

• अगर बंधक आसानी से मिलते हैं, लेकिन एक इच्छुक खरीदार एक नहीं मिल सकता है, तो विक्रेता को भुगतान करने की क्षमता की अत्यधिक संदेहास्पद हो जाएगी। इसलिए, जब ऋण आम तौर पर प्राप्त करना मुश्किल होता है, तो यह अधिक संभावना है कि वहाँ से बाहर के योग्य खरीदारों हो सकते हैं, जिनके पास पारंपरिक वित्तपोषण हासिल करने में समस्या है।
• जब क्रेडिट तंग है, बिक्री अधिक मुश्किल हो जाती है, तो घर के विक्रेताओं को वैकल्पिक विकल्प पर विचार करने की अधिक संभावना है

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क्यों विक्रेता वित्तपोषण असामान्य है?

यदि आप एक विक्रेता हैं, तो इस व्यवस्था पर आपकी पहली आपत्ति हो सकती है, "लेकिन मेरे पास खरीदार को उधार देने के लिए पैसा नहीं है!" आपकी दूसरी आपत्ति हो सकती है, "मैं ऋणदाता बनना नहीं चाहता। यह बहुत जोखिम भरा है।" एक और कारण है कि विक्रेता को वित्तपोषण क्यों आम नहीं है, यह है कि ज्यादातर विक्रेताओं को अपने घर की बिक्री से पूर्ण आय की जरूरत है ताकि वे अगले घर खरीद सकें।

लेकिन रॉबिन डेनियल, एक रियल एस्टेट निवेशक और मध्य फ्लोरिडा में मकान मालिक के अनुसार, "कई विक्रेताओं को मालिक वित्तपोषण के साथ बेचने से डर लगता है, लेकिन यह नहीं पता है कि उनके पास जो नोट है वह किसी और को बेचा जा सकता है। बंद होने के समान ही दिन होगा, इसलिए विक्रेता को नकद तुरंत मिल जाता है। " दूसरे शब्दों में, विक्रेताओं को नकदी की ज़रूरत नहीं है, न ही उन्हें उधारदाता बनना है।

दूसरा कारण विक्रेता वित्तपोषण असामान्य है कि लोग इसे से परिचित नहीं हैं

सॉल्यूशंस 3 डी एलएलसी के रियल एस्टेट निवेशक डैन टेपर का कहना है, "पट्टे विकल्प, पट्टे-खरीद, भूमि अनुबंध, काम के लिए अनुबंध, इक्विटी शेयरिंग, लपेट बंधक - और खरीददारी के लिए दर्जनों अन्य तरीके हैं पर और पर। अधिकांश खरीदार, और अधिकांश रियल एस्टेट एजेंट, पता नहीं कैसे इन कामों में से कोई भी। " (पट्टे विकल्प, पट्टे की खरीद और अन्य विकल्पों के बारे में अधिक जानने के लिए, किराए पर खुद, खुद के किराए पर लेना और किराया-से-खुद के रियल एस्टेट के नुकसानों से भरा पढ़ें।) > क्यों एक विक्रेता वित्तपोषण की पेशकश करेगा?

एक घर विक्रेता कई कारणों के लिए वित्तपोषण की पेशकश करने के लिए तैयार हो सकता है:

सही खरीदार खोजने के लिए इंतजार करते हुए लागत को कम करने और एक सौदे को जल्दी से पूरा करने के लिए

• अन्य लिस्टिंग से संपत्ति को अलग करने और प्राप्त करने के लिए यह तेजी से बेचा जाता है, खासकर एक डाउन मार्केट
• में घर की पूरी मांग करने वाली कीमत
• बढ़ाने के लिए एक और संपत्ति खरीदने के लिए नीचे भुगतान करने के लिए
• ऋण नीचे भुगतान करने के लिए
• मासिक व्यय खाएं घर के मालिक के साथ जुड़े
• दूसरे शब्दों में, विक्रेता वित्तपोषण केवल खरीदार को लाभ नहीं देता है जो पारंपरिक वित्तपोषण (या नहीं करना चाहते) के लिए योग्य नहीं हैं। यह विक्रेताओं को भी लाभ देता है, विशेष रूप से जो विशेष रूप से अपने घरों को बेचने के लिए प्रेरित होते हैं

खरीदारों के लिए लाभ> विक्रेता वित्तपोषण के खरीदारों के लिए कई फायदे हैं:

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समापन प्रक्रिया तेजी से हो सकती है

विवेकपूर्ण खरीदार और उधारदाता अपनी उचित परिश्रम करने के लिए हमेशा समापन अवधि का उपयोग करेंगे लेकिन विक्रेता वित्तपोषण के साथ, समापन प्रक्रिया तेजी से हो सकती है हार्लेम स्थित रियल एस्टेट ब्रोकरेज के प्रमुख ब्रोकर और मालिक विली कैथरीन साग्स का कहना है कि विक्रेता के वित्तपोषण के साथ, यह सौदा तेजी से बंद हो जाता है क्योंकि बैंक ऋण अधिकारी, बीमाकर्ता और कानूनी विभाग के लिए कोई प्रतीक्षा नहीं है फ़ाइल - एक प्रक्रिया जो न्यूयॉर्क में आसानी से एक पंक्ति घर के लिए दो या तीन महीने तक फैलती है और सह-ऑप्शन के लिए अधिक समय तक रहती है। " 2

समापन लागत कम हैं

Suggs यह भी नोट करता है, "खरीदारों को [विक्रेता वित्तपोषण] पसंद है क्योंकि वे घर में कम पैसे के लिए प्राप्त कर सकते हैं। उन्हें बैंक की फीस और मूल्यांकित लागत का भुगतान नहीं करना पड़ता है।" 3

नीचे भुगतान राशि बेहद लचीला हो सकती है

किसी बैंक या सरकारी अनिवार्य न्यूनतम को पूरा करने के बजाय, डाउन पेमेंट राशि जो भी हो सकती है विक्रेता और खरीदार इससे सहमत हैं यह जरूरी नहीं है कि विक्रेता नीचे डाउन पेमेंट स्वीकार करेगा जो खरीदार को कहीं और भुगतान करने की आवश्यकता होगी, लेकिन यह हमेशा एक संभावना है। (आप एक परंपरागत बंधक के लिए 4 विकल्प देखना चाहते हैं

) खरीदारों के लिए नुकसान विक्रेता वित्तपोषण का उपयोग करने के विकल्प की जांच करते समय कुछ संभावित समस्याएं भी हैं:

1

खरीदार को बैंक से ज्यादा ब्याज दर देने की अपेक्षा करना चाहिए

खरीदार को एक ब्याज दर का भुगतान करना होगा जिससे विक्रेता अपनी धनराशि अन्य जगहों पर निवेश करने पर उन्हें धन उधार देना चाहता है। 2।

खरीदारों को अभी भी यह साबित करना होगा कि वे योग्य उधारकर्ता हैं

यह एक बात है अगर कोई खरीदार और विक्रेता सिर्फ समीकरण से बैंक को निकालना चाहता है। हालांकि, यदि कोई खरीदार किसी पारंपरिक बंधक के लिए योग्य नहीं है, तो उसके लिए एक अच्छा कारण हो सकता है- और एक विक्रेता उस व्यक्ति के ऋणदाता बनना नहीं चाह सकता, या तो 3।

खरीदारों को यह सुनिश्चित करने की ज़रूरत है कि विक्रेता को घर नि: शुल्क और स्पष्ट है या विक्रेता के ऋणदाता विक्रेता वित्तपोषण लेनदेन

से सहमत हैं जेसेंस बर्कहोल्डर के अनुसार, ब्रोकर / बिक्री प्रबंधक और वेईशर्ट, रीयलटर्स - एंगल और हामब्रइट के साथ रियल एस्टेट एजेंट के अनुसार, "अधिकांश बंधक के पास 'बिक्री के कारण' खंड होता है जो विक्रेता को बंधक को भुगतान किए बिना घर बेचने पर रोकता है। तो अगर कोई विक्रेता मालिक वित्तपोषण करता है और बंधक कंपनी को पता चल जाता है, तो वह घर को 'बेचा' पर विचार करेगा और पूरी तरह से ऋण का तत्काल भुगतान मांगेगा, जिससे ऋणदाता को रोकना होगा। " 4

मूल विक्रेता वचन नोट

बेच सकता है यदि ऐसा होता है तो यह वास्तव में एक बड़ा सौदा नहीं है, लेकिन इसका मतलब यह है कि खरीदार सोचता है कि वह अपने भुगतान को बदल सकता है। एक ही बात पारंपरिक बंधक के साथ हर समय होती है यह हो रहा है

अगर विक्रेता आपको घर विक्रेता या खरीदार के रूप में अपील करने के लिए वित्तपोषण करता है, तो आप ऐसा कैसे करते हैं?

यह लिस्टिंग में जोड़ें

विक्रेता के रूप में, आप अपनी लिस्टिंग में विक्रेता वित्तपोषण की पेशकश कर सकते हैं। बस अपनी प्रविष्टि में तीन शब्द जोड़कर - "विक्रेता वित्तपोषण उपलब्ध है" - संभावित खरीदारों और उनके एजेंट को आप जो अद्वितीय विकल्प प्रदान कर रहे हैं, उन्हें चेतावनी देंगे।

• जानकारी उपलब्ध कराएं

  जब संभावित खरीदारों आपके घर को देख रहे हों, तो आप विक्रेता वित्तपोषण की पेशकश के बारे में विस्तार से बताए गए एक सूचना पत्र को छोड़ सकते हैं। यह भी एक अच्छा विचार हो सकता है कि विक्रेता किस प्रकार वित्तपोषण कर रहे हैं, क्योंकि कई खरीदार इसके बारे में अपरिचित होंगे।

• यह पेशकश करने के लिए विक्रेता से पूछें

  खरीदारों जो विक्रेता वित्तपोषण की तलाश कर रहे हैं, उनके लिए यह पूछने की कोशिश कर सकते हैं। एक बंधक दलाल और डेनवर स्थित हुनेटटन कैपिटल के अध्यक्ष टोड ह्यूटेनर कहते हैं, "मालिक वित्तपोषण के लिए किया जाने वाला रहस्य सही तरीके से पेश करना है। यह पूछने की बजाय कि क्या मालिक वित्तपोषण एक विकल्प है, खरीदार को एक विशिष्ट विकल्प पेश करना चाहिए। उदाहरण के लिए, 'मेरी पेशकश 20% नीचे के साथ पूरी कीमत है, $ 350 के लिए विक्रेता वित्तपोषण, 6% से 6%, पांच साल के गुब्बारे के साथ 30 साल से अधिक परिशोधित। अगर मैं दो से तीन वर्षों में पुनर्वित्त नहीं करता, तो मैं दर चार और पांच वर्षों में 7% की दर से। ''

• एक आरामदायक स्थिति बनाएं

  ह्यूएटेनर आगे सलाह देते हैं कि खरीदार वित्तपोषण की पेशकश के साथ विक्रेता को सहज बनाने के लिए एक तस्वीर बनाते हैं।विक्रेता यह जानना चाहता होगा कि खरीदार एक अन्य बंधक के लिए योग्यता क्यों नहीं दे सकता है लेकिन अभी भी क्रेडिट योग्य है। उदाहरण के लिए, ह्यूएटेनर का कहना है कि संभावित खरीदार के पास अच्छा क्रेडिट और अच्छा भुगतान हो सकता है, लेकिन हो सकता है कि वह एक नया व्यापार शुरू कर दें और दो साल तक ऋण के लिए योग्य नहीं हो सकता है। इसी तरह, विक्रेताओं को एक तस्वीर को चित्रित करना चाहिए जिससे कि खरीदार को व्यवस्था के साथ आराम मिले। उन्हें खरीदार को अच्छी तरह से समझा जाना चाहिए कि विक्रेता क्या वित्तपोषण कर रहा है, यह कैसे काम करता है और खरीदार को इस पर विचार क्यों करना चाहिए।

• क्योंकि विक्रेता वित्तपोषण असामान्य है, खरीदार और विक्रेता हर बुद्धिमान वित्तीय और कानूनी विशेषज्ञों से परामर्श लेंगे जो इस तरह के लेन-देन में प्रवेश करने से पहले यह काम करते हैं। इन विशेषज्ञों को अपने ग्राहकों के सर्वोत्तम हितों के लिए देखना चाहिए और उन्हें प्रक्रिया के माध्यम से मार्गदर्शन करना चाहिए।

  नीचे की रेखा

एक घर खरीदने या बेचने का एक से अधिक तरीका है सिर्फ इसलिए कि आपकी वित्तीय स्थिति पारंपरिक उधारदाताओं से थोड़ा अधिक जटिल है, इसका मतलब यह नहीं है कि आप खरीद नहीं सकते हैं। और सिर्फ इसलिए कि बैंक आसानी से उधारकर्ताओं का अनुमोदन नहीं कर रहे हैं इसका मतलब यह नहीं है कि आप जल्दी से अपने घर नहीं बेच सकते हैं - और इसकी कीमत क्या है विक्रेता वित्तपोषण सिर्फ आप के लिए देख रहे हैं समाधान हो सकता है। (यदि आप अभी भी एक संपत्ति खरीदने के बारे में बाड़ पर हैं, तो

किराए पर लें या खरीदें? वित्तीय समस्याएं

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