केवल ब्याज (आईओ) बंधक, उधारकर्ताओं और उधारकर्ताओं के बीच घरानों को बंधक के साथ घरों के वित्तपोषण की अनुमति देने की अपनी क्षमता के कारण लोकप्रिय हैं, जो वे अन्यथा योग्य नहीं हो सकते। ये ऋण, जिन्हें परंपरागत, प्रिंसिपल-लौटाने वाले ऋणों की तुलना में छोटे मासिक ऋण भुगतान की आवश्यकता होती है, पहली बार घर मालिकों या उधारकर्ताओं को अपने प्रयोज्य आय में महत्वपूर्ण वृद्धि की उम्मीद करने के लिए एक महान लाभ हो सकता है। हालांकि, ये ऋण उधारकर्ताओं के लिए भी जोखिम भरा हो सकते हैं, जो अपने वित्तीय प्रबंधन का संचालन करते हैं।

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इस लेख में, हम इस बात पर चर्चा करेंगे कि इस प्रकार के वित्तपोषण से उधारकर्ता की राजकोषीय स्थिति पर असर पड़ सकता है और इसकी तुलना पारंपरिक वित्तपोषण से की जा सकती है।

अगर आप एक पारंपरिक फिक्स्ड रेट मॉर्टगेज की तलाश में भी विचार कर रहे हैं, तो नीचे की तरह एक बंधक कैलकुलेटर का इस्तेमाल करके आप अपना अनुसंधान आगे बढ़ा सकते हैं।

उधारकर्ताओं के लिए तर्क

समायोज्य-दर बंधक (एआरएम), जिनके शुरुआती भुगतान अक्सर उनके भविष्य की निश्चित दर के भुगतान से काफी कम होते हैं, ने उपप्रिमेय संकट के दौरान होने वाली बढ़ती ऋण की डिफ़ॉल्ट दरों में एक बड़ा हिस्सा निभाया 2007 के। उधारकर्ता जो शर्त लगाते हैं कि उनकी आय कम से कम उतनी ही बढ़ेगी जितनी उनकी बंधक भुगतान में वृद्धि के रूप में वे वार्षिक दर समायोजन या उच्च निर्धारित दर भुगतान नहीं कर सकते

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आईओ बंधकों पर मासिक भुगतान तुलनीय प्रिंसिपल बंधक चुकौती के मुकाबले कम हैं क्योंकि उन्हें ऋण की अवधि के दौरान प्रिंसिपल के भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है। उधारकर्ताओं को ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति देने के लिए उधारदाताओं द्वारा ऋण आय बढ़ाया जा सकता है जो कि तुलनात्मक परंपरागत बंधक से बहुत अधिक हैं। संयुक्त राज्य अमेरिका में, IO बंधक को 30 साल के ऋण के रूप में संरचित किया जाता है, जिनमें या तो पांच या 10 साल का ब्याज-केवल भुगतान होता है इसके बाद, भुगतान पूरी तरह से ऋण के शेष जीवन पर परिशोधन। ब्याज दर आम तौर पर ब्याज-केवल अवधि के दौरान फ़्लोट करती है और अक्सर बाजार की ब्याज दरों में होने वाले बदलावों की प्रतिक्रिया में समायोजित होती है

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एक आईओ बंधक पर ब्याज दर प्रायः पारंपरिक बंधक पर दरों की तुलना में अधिक है। ब्याज-मात्र ऋण भी पारंपरिक ऋणों की तुलना में अधिक डिफ़ॉल्ट जोखिम के अधीन होते हैं। इसके अलावा, अगर उधारकर्ता एक पारंपरिक बंधक की तुलना में किसी आईओ बंधक पर ऋण लेने वाला चूक करता है, तो उधारकर्ता अधिक खो सकते हैं, क्योंकि उधारकर्ता ऋणदाता को प्रमुख वापस भुगतान करता है। सबसे खराब स्थिति में, घर के मूल्य में किसी भी कमी से उधारकर्ता को भुगतान करने में असमर्थ हो सकता है, संपत्ति बेचने के बाद भी। यह ऋण लेने वालों को संपत्ति का पुनर्वित्त करने में सक्षम होने से भी बचाएगा जब ऋण परिपक्व हो जाएंगे। इसलिए, इस डिफ़ॉल्ट जोखिम के लिए उधारदाताओं को क्षतिपूर्ति करने के लिए, उधारकर्ता को पारंपरिक प्राचार्य repaying ऋणों पर एक जोखिम प्रीमियम के अधीन है। यह जोखिम प्रीमियम उच्च ब्याज दर के रूप लेता है

यह डिफ़ॉल्ट जोखिम प्रीपेमेंट जोखिम को कम करने के लिए इस ऋण की क्षमता से ऑफसेट किया जा सकता है जब बाजार का मानना ​​है कि भावी चूक गिरावट पर हैं, तो कुछ उधारदाताओं, विशेष रूप से जो इन बंधक को प्रतिभूत करते हैं, कम से कम फैलाव पर ऋण की पेशकश करते हैं क्योंकि वे परिपक्वता (YTM) को उपज बढ़ाने की क्षमता और 'ए' मूल्यांकन के मूल्य को प्रभावित करते हैं जिन उपज के साथ बांड ट्रांच्स सीधे पूर्व भुगतान से प्रभावित हैं

ब्याज केवल वि। परंपरागत बंधक

यह समझना महत्वपूर्ण है कि आईओ भुगतान संरचना इसके प्रमुख पुनर्भुगतान विकल्प की तुलना कैसे करती है। निम्नलिखित शर्तों के साथ दो ऋणों पर विचार करें तुलनात्मक प्रयोजनों के लिए, एक आईओ ऋण जो एक प्रमुख पुनर्भुगतान अवधि को शामिल नहीं करता है, का उपयोग किया जाएगा।

$ 200, 000, 30-वर्षीय रूप से 5% ब्याज दर के साथ परंपरागत प्रिंसिपल भुगतान ऋण को पूरी तरह से उधार लेना, जैसा कि 200 डॉलर, 000 30 साल की ब्याज की तुलना में उसी ब्याज दर के साथ गैर-अमूर्त ऋण केवल निम्नलिखित वित्तीय परिणामों का उत्पादन करेगा:

आइटम	आईओ ऋण (ए)	पारंपरिक ऋण (बी)	अंतर (एबी )
मासिक भुगतान (प्रिंसिपल और इंटरेस्ट)	$ 833 33	$ 1, 073. 64	- 240 डॉलर 31
कुल ब्याज का भुगतान	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43
कुल प्रधानाचार्य भुगतान किया	$ 0 00	$ 200, 000	- $ 200, 000
परिपक्वता पर प्रधान शेष	$ 200, 000	$ 0 00	$ 200, 000

इस परिदृश्य में, ब्याज केवल विकल्प लेने वाला व्यक्ति $ 240 का भुगतान करेगा 31 कम प्रति माह, एक अतिरिक्त $ 113, 488. ऋण के जीवन पर 43 रूचियों का और, 30 साल के अंत में, मूल रूप से उधार लिया गया था, जो मूल $ 200, 000 अभी भी होगा। एक amortizing ऋण का प्रमुख संतुलन समय के साथ घटता है, और क्योंकि ब्याज लागत बकाया मूलधन पर आधारित होती है, ब्याज-केवल ऋण के उधारकर्ता को ऋण पर अतिरिक्त ब्याज का एक महत्वपूर्ण राशि देने की संभावना होती है।

उधारकर्ताओं के लिए लाभ

इस प्रकार के वित्तपोषण का लाभ यह है कि ऋण अवधि से जमा करने के लिए इक्विटी के उपयुक्त और प्राप्त योग्य राशि का निर्धारण करने के लिए यह उधारकर्ताओं को ऋणदाता को अनुमति नहीं देता है। बंधक ब्याज की कटौती के लिए धन्यवाद, बंधक ऋण राजधानी के सबसे सस्ता स्रोत हैं। हालांकि, इन ऋणों की सेवा के लिए उच्च मासिक परिव्यय कभी-कभी कुछ घर-मालिकों को अधिक महंगी अल्पकालिक उधार लेने के लिए मजबूर कर सकते हैं जैसे कि क्रेडिट कार्ड और रिटेल क्रेडिट की सुविधाएं समाप्त हो जाती हैं। एक समग्र वित्तीय योजना के हिस्से के रूप में आईओ बंधक का उपयोग करके, घर-मालिक अल्पकालिक उधार के खर्च को समय-समय पर कम करने के लिए प्रमुख भुगतान लचीलापन का उपयोग कर सकते हैं यहां कुंजी शब्द "समय-समय पर" है, क्योंकि नियमित आधार पर मूलधन के नियोजित भुगतान को निलंबित करने से आसानी से उपभोग करने के लिए बहस हो सकती है और संभावित रूप से कर्ज में गहराई से गिर सकता है। (संबंधित पढ़ने के लिए, देखें बंधक ब्याज टैक्स का कटौती ।)

ब्याज केवल ऋण का एक अन्य लाभ यह है कि यह जीवन परिवर्तन के प्रभाव को नरम करने में मदद कर सकता है जो डिस्पोजेबल आय को नकारात्मक रूप से प्रभावित करते हैं। उपलब्ध नकद कम होने पर परंपरागत बंधक लोगों के लिए महत्वपूर्ण बोझ हो सकते हैं।इनमें से उदाहरण हैं नौकरी, व्यापार के रुकावट, या बड़े अप्रत्याशित व्यय का नुकसान। अगर डिस्पोजेबल आय का एक अस्थायी कमी होता है, ब्याज केवल बंधक बंधक पर मुख्य भुगतान निलंबित कर सकते हैं, मंदी के जरिए घर के मालिकों को प्राप्त करने में मदद करने के लिए नकदी को मुक्त कर सकते हैं। अच्छी तरह से सोचा वित्तीय योजना का पालन करने के लिए पर्याप्त वित्तीय स्वयं-अनुशासन वाला कोई व्यक्ति किसी घर में इक्विटी की वांछित और प्राप्त योग्य मात्रा को जमा करने के लिए समय के साथ एक उचित राशि का प्रीपेड कर सकता है, लेकिन दूसरों के लिए, इस रणनीति का कुप्रबंधन आगे वित्तीय अस्थिरता

उधारकर्ताओं के लिए जोखिम

एक आईओ बंधक पर भरोसा रखने से आपके घर में इक्विटी के संचय को बाधित हो जाएगा, जो कि आर्थिक स्वतंत्रता के लिए धन का एक स्रोत और एक घटक हो सकता है क्योंकि एक सेवानिवृत्ति की उम्र के करीब है। अनुशासनहीन उधारकर्ता, जो ऋण के जीवन में तेजी से बड़ा प्रमुख भुगतान करने की योजना बना रहा है, यह पाया जाता है कि भुगतान योजना के साथ रहने की अक्षमता से वांछित ब्याज की अधिक राशि मिल सकती है जब बंधक परिपक्व हो जाता है, तो ऋण लेने वाला जोखिम एक गुब्बारा भुगतान के कारण होता है जो मूल रूप से अनुमानित था। आईओ वित्तपोषण के लिए एक के वित्तीय प्रबंधन कौशल की समझ हासिल करने के लिए आत्मनिरीक्षण की आवश्यकता है। यह इस तरह की योग्यता है जब ब्याज-केवल ऋण या किसी भी अन्य वित्तपोषण में प्रवेश करते हैं, जो एक वित्तीय नुकसान से सुरक्षित रखेंगे।

आदर्श उधारकर्ता

किस प्रकार के उधारकर्ता को आईओ ऋण पर विचार करना चाहिए? एक जवान, पहली बार घर का मालिक केवल ब्याज वाले होम लोन का उपयोग करने की संभावना है, लेकिन अगर बंधक की लागतों में बढ़ोतरी के साथ आय में बढ़ोतरी नहीं होती है, तो इससे भी अधिक संभावनाएं चलती हैं। इस प्रकार के ऋण के लिए एक अप्रत्याशित आय या कमाई के साथ एक पेशेवर पर्याप्त रूप से उपयुक्त हो सकता है। उदाहरण के लिए, पेशेवर जो कम मासिक भुगतान से अपने वार्षिक मुआवजे के लाभ के हिस्से के रूप में बड़े बोनस अर्जित करते हैं और नियोजित राशि प्रिंसिपल का भुगतान करने के लिए पूंजी के रूप में बड़े एकमुश्त वितरण का उपयोग कर सकते हैं। ऐसे दलालों जैसे दलालों, जो एक कमीशन संरचना पर काम करते हैं और जिनकी आय में वर्ष-दर-साल नाटकीय रूप से उतार-चढ़ाव हो सकता है, निश्चित रूप से आय उपलब्ध होने पर प्रिंसिपल का भुगतान करने के लिए लचीलेपन से लाभ उठा सकते हैं।

एक ऐसी स्थिति है जहां एक उधारकर्ता किसी परिप्रेक्ष्य से पहले एक प्रमुख भुगतान करने की इच्छा के बिना आईओ बंधक में प्रवेश करने पर विचार कर सकता है। अचल संपत्ति निवेशकों / सट्टेबाजों के लिए, आईओ ऋण एक मजबूत अचल संपत्ति बाजार का लाभ उठाने के लिए अन्य लोगों के पैसे का उपयोग करने का एक असाधारण तरीका हो सकता है। (अचल संपत्ति के निवेश के बारे में अधिक जानने के लिए, देखें रियल एस्टेट निवेश ट्यूटोरियल तलाशना , रियल एस्टेट में निवेश करना और पांच चीज़ें हर रियल एस्टेट इन्वेस्टर को पता होना चाहिए ।) < आवास परियोजनाओं के लिए आईओ ऋण का उपयोग करके, निवेशक वर्तमान परिचालन लागतों को यथासंभव कम रखते हैं और अपने मुनाफे को अधिकतम करते हैं। नकद जो अन्यथा मुख्य पुनर्भुगतान के लिए उपयोग किया जाता था, वह अन्य खर्चों के लिए उपयोग किया जाता है या संपत्ति को अधिकतम करने के लिए मूल्य को अधिकतम करने के लिए उपयोग किया जाता है जब उस क्षेत्र में अचल संपत्ति बाजार अपनी चरम पर पहुंचता हैसंपत्ति को अधिकतम मूल्य पर बेचकर और उस समय ऋण चुकाने के द्वारा, निवेशकों को इस सौदे में निवेश की अपनी पूंजी की अपेक्षाकृत कम मात्रा के कारण बदले की बकाया दरों का अनुमान लगाया जा सकता है। हालांकि, पूरी रणनीति तोड़ सकती है, अगर उस क्षेत्र के लिए आवास बाजार मंदी में पड़ जाता है सट्टेबाज मासिक भुगतान का भुगतान करने के लिए पैसे से बाहर हो सकता है इससे पहले कि वह एक सभ्य कीमत पर संपत्ति बेचने का प्रबंधन करता है।

निचला रेखा

आईओ ऋण एक प्रकार का वित्तपोषण है जिसके लिए उधारकर्ताओं को अपने हामीदारी में अधिक समझदारी की आवश्यकता होती है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि पुरस्कार डिफ़ॉल्ट के जोखिमों से अधिक है। उधारकर्ताओं के लिए, होम लोन की प्रारंभिक योग्यता में सहायता करने या उन्हें अप्रत्याशित कटौती से बचाने के लिए समय-समय पर मुख्य भुगतान को निलंबित करने की क्षमता लाभ हैं जो कई लोगों को केवल ब्याज वाले ऋणों पर विचार करने के लिए प्रेरित करेंगे। हालांकि, अचल संपत्ति के निवेशकों के अपवाद के साथ जो अचल संपत्ति के मूल्यों में स्थानीय स्पाइक्स का लाभ उठाने के लिए ऋणदाता पूंजी का इस्तेमाल करेंगे, इस विशेष वित्तपोषण का उपयोग करने वाले उधारकर्ताओं को उनकी वित्तीय क्षमता के भीतर रहने के लिए अपनी क्षमताओं का आकलन करना चाहिए और उनके आवास ऋण का उपयोग नहीं करना चाहिए। अत्यधिक खर्च करने वाली आदतों को बैंकॉक करने का एक सस्ती तरीका