एक जंबो लोन, जिसे जंबो मॉर्टगेज भी कहा जाता है, यह गृह वित्तपोषण का एक रूप है जिसके लिए फेडरल हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी (एफएचएफए) द्वारा निर्धारित अनुरूप ऋण सीमाओं से अधिक है। नतीजतन, परंपरागत बंधक के विपरीत, यह फैनी मॅई या फ़्रेडी मैक द्वारा खरीदी, गारंटी या प्रतिभूतिकृत करने योग्य नहीं है। अत्यधिक प्रतिस्पर्धी स्थानीय रीयल एस्टेट बाजारों में लक्जरी संपत्तियों और घरों के वित्तपोषण के लिए डिज़ाइन किया गया, जंबो बंधक अद्वितीय अंडरराइटिंग आवश्यकताओं और टैक्स प्रभावों के साथ आते हैं।

जंबो बंधक कर्षण प्राप्त कर रहे हैं क्योंकि ग्रेट मंदी के बाद आवास बाजार में सुधार जारी है।

एक जंबो बंधक कितना बड़ा है?

किस कीमत पर एक बंधक पारंपरिक / अनुरूपता से अधिक है और जंबो में क्रॉस हो जाता है? यह राज्य और यहां तक ​​कि काउंटी के अनुसार भिन्न होता है। एफएचएफए वार्षिक आधार पर विभिन्न क्षेत्रों के लिए अनुरूप ऋण की सीमा का आकार निर्धारित करता है, हालांकि यह कई बार बदलता है वास्तव में, $ 424, 100 (अधिकांश देश के लिए) की एक इकाई संपत्तियों के लिए 2017 की अधिकतम सीमा पूरे 2006 के बाद से पूरे बोर्ड के आधारभूत आधार पर है।

वर्तमान में, महाद्वीपीय यू.एस. के विशाल बहुमत में 424 डॉलर से अधिक की एक बंधक, 100 को एक जंबो ऋण माना जाता है। हालांकि, घर की कीमतों में बढ़ोतरी वाले क्षेत्रों में अनुरूप सीमा अधिक है इन "उच्च लागत वाले क्षेत्रों में," एक जंबो $ 636, 150 से ऊपर ऋण है।

यह कैसे टूट जाता है पर एक नज़र है महाद्वीपीय संयुक्त राज्य में लगभग 3, 143 काउंटियों हैं उन में से 2, 9 66 में $ 424 की ऋण सीमा, 2017 में 100 है। केवल 108 काउंटियों में न्यूयॉर्क सिटी, लॉस एंजिल्स और सैन फ्रांसिस्को सहित 636 डॉलर की ऋण सीमा है। उच्च लागत वाले क्षेत्रों में अधिकांश कैलिफ़ोर्निया में हैं - यह कोई आश्चर्य नहीं है, क्योंकि गोल्डन स्टेट देश के कुछ सबसे महंगे आवास बाजारों का घर है।

वहाँ ऋण सीमा के साथ 115 अमेरिकी काउंटी भी हैं जो $ 424 से अधिक हैं, 100 लेकिन $ 636, 150 से कम है। उदाहरण के लिए, फेयरफील्ड काउंटी, कॉन। में अनुरूप सीमा 601 डॉलर है, 450. सफ़ोक काउंटी में, मास (बोस्टन से घर), सीमा $ 598,000 है।

महाद्वीपीय यू एस के बाहर ऋण की सीमाएं भी ऊंची हैं … वास्तव में, हवाई की पांच काउंटियों में सीमा $ 636 के बीच है , 150 और $ 721, 050. (हवाई, अलास्का, गुआम और वर्जिन आइलैंड्स के साथ, उच्च अनुरूप सीमाएं रखने की अनुमति है।) काउंटी ऋण सीमाओं की पूरी सूची के लिए, यहां देखें।

एक जंबो बंधक के लिए योग्यता

यदि आपके पास एक जगह है जो लगभग 50 लाख या उससे ज्यादा की लागत वाली जगह पर सेट है - और आपके पास बैंक खाते में बहुत अधिक बैठा नहीं है - तो आप शायद एक जंबो बंधक की आवश्यकता है और अगर आप एक को भूमि देने का प्रयास कर रहे हैं, तो आपको पारंपरिक ऋण के लिए आवेदन करने वाले घर मालिकों की तुलना में अधिक कठोर क्रेडिट आवश्यकताओं का सामना करना होगा।इसका कारण यह है कि जंबो लोन ऋणदाता के लिए अधिक क्रेडिट जोखिम लेते हैं, क्योंकि उपर्युक्त के अनुसार फ़ैनी मॅई या फ़्रेडी मैक की गारंटी की कमी के कारण। और जाहिर है, क्योंकि अधिक धन शामिल है।

आम तौर पर बंधक के साथ, एक जंबो के लिए न्यूनतम आवश्यकताओं को 2008 के बाद से तेजी से कड़ा हो गया है। स्वीकृत करने के लिए, आपको एक तारकीय क्रेडिट स्कोर - 700 और इसके बाद के संस्करण और एक सुपर-कम ऋण की ज़रूरत होगी -टा-आय (डीटीआई) अनुपात- 43% से कम, कम से कम, और अधिमानतः 36% के करीब है। हालांकि वे बंधक के रूप में गैर-निर्धारण कर रहे हैं, उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो मानदंडित नियमों और नियमों जैसे 43% डीटीआई के साथ एक ऋण देने की प्रणाली के बारे में अभी भी दिशानिर्देशों के भीतर आना चाहिए।

आपको अपने जंबो बंधक भुगतान को कवर करने के लिए आपके हाथ में सुलभ नकद साबित करने की आवश्यकता होगी, जो कि यदि आप एक मानक 30-वर्षीय फिक्स्ड रेट बंधक चुनते हैं तो बहुत अधिक होने की संभावना है। विशिष्ट आय के स्तर और रिजर्व कुल ऋण के आकार पर निर्भर करते हैं, लेकिन सभी उधारकर्ताओं को 30 दिन और डब्लू 2 टैक्स फॉर्म की दो साल के लिए भुगतान करने की आवश्यकता होती है। अगर आप स्वयंरोजगार हैं, तो आय की अपेक्षाएं अधिक हैं: दो साल की कर रिटर्न और कम से कम 60 दिनों के वर्तमान बैंक स्टेटमेंट उधारकर्ता को यह भी साबित करने की आवश्यकता है कि वह अपनी योग्यता के लिए तरल परिसंपत्तियां और बंधक भुगतान के छह महीनों के बराबर नकदी भंडार रखता है।

और सभी आवेदकों को अन्य सभी ऋणों पर उचित दस्तावेज दिखाना पड़ता है और अन्य अचल संपत्ति जैसे गैर-परिसंपत्तियों के स्वामित्व का प्रमाण।

आप कितना खर्च कर सकते हैं, निश्चित रूप से, अपनी परिसंपत्तियों, आपके क्रेडिट स्कोर और संपत्ति की कीमत जिसे आप खरीदने में दिलचस्पी रखते हैं (अधिक जानकारी के लिए, बंधक के लिए बहुत अधिक ऋण देखें? ) । जंबो लोन दरें

उज्जवल पक्ष पर, जबकि जंबो बंधक परंपरागत बंधकों की तुलना में अधिक ब्याज दरों को लेते थे (क्योंकि इसमें बड़ी रकम जुड़ी हुई है और क्योंकि यह उच्च-मूल्य वाला घर बेचने में अधिक समय ले सकता है ऋणदाता को रोकना चाहिए), यह अंतर हाल के वर्षों में बंद हो गया है। आज, एक जंबो बंधक के लिए औसत वार्षिक प्रतिशत दर (एपीआर) अक्सर परंपरागत बंधक के बराबर है - और कुछ मामलों में, वास्तव में कम है अन्यथा, बैंक 0 से 25% से 1% तक जंबो ऋण पर 5% अधिक ब्याज ले सकते हैं।

हालांकि सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों को वहन नहीं किया जा सकता, लेकिन जंबो ऋण अक्सर अन्य वित्तीय संस्थानों द्वारा प्रतिभूतिकृत होते हैं; चूंकि ये प्रतिभूतियों को अधिक जोखिम होता है, वे परंपरागत प्रतिभूतिकृत बंधकों को उपज प्रीमियम पर व्यापार करते हैं। हालांकि, कर्ज के ब्याज दर से खुद को देर से फैल गया है।

जंबो लोन पर डाउन पेमेंट

यहां तक ​​कि उज्ज्वल पक्ष पर, भुगतान आवश्यकताओं के नीचे एक ही समय अवधि में ढीली हो गई है। अतीत में, जंबो बंधक उधारदाताओं को अक्सर घर खरीदारों की ज़रूरत होती थी कि वह 30% निवास की खरीद मूल्य (परंपरागत बंधक में 20% की तुलना में) डालते हैं। अब, यह आंकड़ा 10% से 15% तक कम हो गया है।(ध्यान रखें कि, हालांकि, निजी बंधक बीमा की लागत से बचने के लिए - उनमें से एक उच्च नीचे भुगतान करने के लिए कई फायदे हैं - देखें: निजी बंधक बीमा: इन 6 कारणों से बचें

)। ब्याज और डाउन पेमेंट्स के लिए आप इन सभी निम्न दरों को इस तथ्य के लिए विशेषता दे सकते हैं कि बैंक आम तौर पर अपने जंबो लोन पैकेजों के लिए नए ग्राहकों को खोजने के लिए उत्सुक हैं। जंबो बंधक उधारकर्ता होने की संभावना है, या बनने की राह पर हैं, उच्च निवल मूल्य वाले संस्थानों की तरह लंबी अवधि के उत्पादों के लिए साइन अप करना पसंद करते हैं। ऐसे ग्राहकों के पास एक उत्कृष्ट क्रेडिट इतिहास, बहुत सारे परिसंपत्तियां हैं और अक्सर, अतिरिक्त धन प्रबंधन और सड़क के नीचे निवेश सेवाओं की आवश्यकता होती है इसके अलावा, यह एक बैंक के लिए 10 $ 200,000 से अधिक $ 2 मिलियन बंधक की तुलना में एक $ 2 मिलियन बंधक का प्रबंधन करने के लिए अधिक व्यावहारिक है। एक जंबो लोन कौन चाहिए?

इन बंधक को उच्च आय वाले अर्जियों के एक सेगमेंट के लिए सबसे अधिक उपयुक्त माना जाता है जो प्रति वर्ष $ 250, 000 और $ 500, 000 एक वर्ष के लिए करते हैं। इस सेगमेंट को हेनरी के नाम से जाना जाता है, "उच्च कमाई वाले, अमीर नहीं," के लिए एक संक्षिप्त शब्द; यह उन लोगों को संदर्भित करता है जो आम तौर पर बहुत पैसा कमाते हैं लेकिन लाखों अतिरिक्त नकद या अन्य परिसंपत्तियां जमा नहीं होती हैं - फिर भी।

हेनरी सेगमेंट में एक व्यक्ति ने नकद के साथ एक महंगे नए घर खरीदने के लिए धन इकट्ठा नहीं किया हो सकता है, ऐसे उच्च आय वाले व्यक्तियों को आमतौर पर बेहतर क्रेडिट स्कोर और अधिक परंपरागत मांग करने वाले औसत घर खरीदार की तुलना में बड़े पैमाने पर स्थापित क्रेडिट इतिहास प्राप्त होते हैं कम राशि के लिए बंधक ऋण

अधिक अच्छी तरह से स्थापित क्रेडिट होने के साथ-साथ उच्च आय वाले अर्जक भी सेवानिवृत्ति के खातों को और अधिक मजबूत बनाते हैं। वे अक्सर ऐसे निवेश खातों में योगदान कर रहे हैं, जो कम-आय वाले कमाई वाले लोगों की तुलना में अधिक लंबी अवधि के लिए योगदान दे रहे हैं उन्होंने आम तौर पर ऐसे खातों में अधिक धनराशि का योगदान दिया है, ताकि खाता शेष पर्याप्त रकम का प्रतिनिधित्व कर सकें।

एक जंबो लोन के टैक्स इंपलिक्शन्स

सिर्फ इसलिए कि आप इन ऋणों में से किसी एक के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं इसका मतलब यह नहीं है कि आपको इसे ले जाना चाहिए। आप निश्चित रूप से नहीं कर सकते हैं यदि आप इस पर भरोसा कर रहे हैं आप को एक बड़ा कर विराम के साथ प्रस्तुत, उदाहरण के लिए

आप शायद जानते हैं कि आप किसी भी वर्ष के लिए भुगतान किए गए बंधक ब्याज अपने करों से घटा सकते हैं। लेकिन आपको शायद इस कटौती पर आईआरएस की सीमा के बारे में चिंता करने की ज़रूरत नहीं थी। जब तक बंधक खुद 1 मिलियन डॉलर या उससे कम है तब तक आप ब्याज घटा सकते हैं अगर आपका बंधक बड़ा है, तो आपको पूर्ण कटौती नहीं मिलती। उदाहरण के लिए, अगर आपने एक $ 2 मिलियन जंबो बंधक लिया है जो एक वर्ष में $ 60, 000 ब्याज अर्जित करता है, तो आप केवल $ 30, 000 घटा सकते हैं - आपके बंधक के पहले मिलियन पर ब्याज। इसलिए, आप केवल आधे बंधक ब्याज पर टैक्स ब्रेक लेते हैं, प्रभाव में।

और यद्यपि जुंबोस की ब्याज दरें पारंपरिक बंधकों के साथ आगे बढ़ रही हैं, फिर भी यह आप की संख्या में कमी और नियमों की तुलना करने के लिए तैयार हो सकती है, यह देखने के लिए कि एक बड़े जंबो के बजाए दो छोटे अनुरूप ऋण लेना लंबी पैदल यात्रा में अपने वित्त के लिए बेहतर