एक रिवर्स बंधक एक जटिल, कुछ हद तक विवादास्पद, वित्तपोषण वाहन है। शायद यही वजह है कि गृह इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम), सबसे लोकप्रिय किस्म, दोनों संघीय आवास और शहरी विकास विभाग (एचयूडी) द्वारा विनियमित किए गए हैं, जिसका उद्देश्य "सभी के लिए मजबूत, टिकाऊ, समेकित समुदायों और गुणवत्ता वाले किफायती घर बनाना है , "और उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (सीएफपीबी)। उपभोक्ता वित्तीय उत्पादों और सेवाओं के नियामक के रूप में सीएफपीबी रिवर्स बंधक के बारे में उपभोक्ता शिकायतों को स्वीकार करता है और जांच करता है कि कितनी अच्छी तरह रिवर्स बंधक उपभोक्ताओं की सेवा कर रहे हैं। फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए), जो एचईसीएम की सुरक्षा करता है, एचयूडी का हिस्सा है। राज्य सरकारें रिवर्स बंधक उधारदाताओं और उधारकर्ताओं पर भी नियम लागू करती हैं

यदि आप एक एचईसीएम प्राप्त करना चाहते हैं तो मुख्य नियमों पर एक नज़र डालें, जो आपको प्रभावित करेगा। (सबसे पहले, रिवर्स मॉर्टगेज कैसे काम करता है? मूल बातें पर ब्रश-अप के लिए।)

ऋण की राशि

संघीय कानून उस सीमा को सीमित करता है जो एक घर के मालिक को एचईसीएम के माध्यम से $ 625 तक उधार ले सकता है, 500 या घर का मूल्यांकित मूल्य, जो भी कम है ऋण का आकार भी उधारकर्ता (या) के "पात्र गैर-उधार" पति या पत्नी की उम्र पर आधारित है, जो कि जो भी छोटा है, और ऋण की ब्याज दर पर है समापन के तुरंत बाद उधार लेने वाली कुल राशि को मुख्य सीमा कहा जाता है। बंधक ब्याज दर और मासिक बंधक बीमा प्रीमियम में फैक्टरिंग के बाद, प्रत्येक महीने में प्रमुख सीमा बढ़ जाती है।

आप अपनी सीमा से पहले भी उधार नहीं उठा सकते हैं, लेकिन जब तक कि घटनाओं में से एक रिवर्स बंधक देय और देय नहीं हो जाता तब तक आप अपने घर में रह सकते हैं। 7. 75% अपेक्षित ब्याज दर और $ 165,000 (जहां स्थानीय बंधक की सीमा $ 151, 725 है) के मूल्य वाले घर पर 75% अपेक्षित ब्याज दर वाला एक 75 वर्षीय घर का स्वामी होगा, जो कि $ 151, 725 आंकड़े से प्रभावित एक प्रारंभिक प्रमुख होगा, और इस प्रकार एचआईडी के मुताबिक, $ 84, 055. 65 की प्रारंभिक सीमाएं हैं। ब्याज दर "अपेक्षित" है क्योंकि अधिकांश रिवर्स बंधक समायोज्य दरों में हैं, इससे पहले से पता चलना मुश्किल हो जाता है कि समय के साथ वास्तविक ब्याज कितनी होगी

ऋणदाता फिर किसी भी ऋण फीस से प्रारंभिक मूलधन को कम कर देता है जिसे उधारकर्ता रिवर्स बंधक आय से भुगतान कर रहा है, जैसे उत्पत्ति शुल्क और अप-फ्रंट बंधक बीमा प्रीमियम। यदि ऋण तत्काल घर की मरम्मत के लिए इस्तेमाल किया जा रहा है या जीवन-अपेक्षा की तरफ सेट की आवश्यकता है (अर्थात, आपके संपत्ति कर और गृहमार्ग बीमा का भुगतान करने के लिए निर्धारित धन, यदि आपकी संपत्ति पर्याप्त नहीं है), प्रारंभिक प्राथमिक सीमा इन राशियों द्वारा भी कम किया गया मकान मालिक ऋण के पहले वर्ष में 60% से अधिक सीमा नहीं उधार ले सकते।

पेआउट योजनाएं

उधारकर्ता यह चुन सकते हैं कि नेट प्रारंभिक प्राथमिक सीमा से ऋण भुगतान कैसे प्राप्त करेंएक निश्चित ब्याज दर के साथ एकमात्र विकल्प एकल वितरण एकमुश्त राशि है, एक बड़े, एक-समय का भुगतान। यह कोर्स जोखिम भरा हो सकता है यदि उधारकर्ता पैसे के प्रबंधन में अच्छा नहीं है, खासकर जब वह उसे घोटालों के लिए एक लक्ष्य भी बना सकता है (देखें इन रिवर्स बंधक घोटाले से सावधान )

समायोज्य ब्याज दर के साथ पांच भुगतान योजनाएं हैं:

• कार्यकाल का भुगतान योजनाएं जब तक प्राथमिक आवास के रूप में संपत्ति में कम से कम एक उधारकर्ता रहता है, तब तक समान मासिक भुगतान प्रदान करें मासिक भुगतान गणना यह मानती है कि उधारकर्ता 100 हो जाएगा, लेकिन यदि उधारकर्ता लंबे समय तक रहता है, तो वह उसी मासिक भुगतान प्राप्त करेगा
• टर्म भुगतान योजनाएं समान मासिक भुगतान भी प्रदान करते हैं, लेकिन उनके पास एक पूर्व निर्धारित स्टॉप डेट है। उधारकर्ताओं को टर्म प्लस के साथ मुख्य सीमा को पार करने की अनुमति दी जाती है अगर ऋण की वास्तविक ब्याज दर समाप्त होने की अनुमानित दर से अधिक होती है जो कि समापन पर की गई थी।
• ए ऋण की रेखा समय के साथ बढ़ता है और घर के मालिकों को आवश्यक रूप से रिवर्स बंधक धन का उपयोग करने देता है, इसका मतलब यह है कि वे केवल उन उधारों पर ब्याज का भुगतान करते हैं जो वास्तव में उधार लेते हैं।
• संशोधित कार्यकाल क्रेडिट के एक छोटे लाइन के साथ जीवन के लिए छोटे तय मासिक भुगतानों को जोड़ती है
• संशोधित शब्द छोटी मासिक अवधि के भुगतान को एक छोटी सी रेखा के साथ संयोजित करता है (या तो एक शब्द भुगतान या स्वयं की क्रेडिट की रेखा के साथ तुलना में छोटा)

जब तक आप मुख्य सीमा के अंदर रहते हैं, तब तक आप ऋण के जीवन के दौरान अपनी भुगतान योजना बदल सकते हैं ध्यान दें कि यदि एक जोड़े का केवल एक सदस्य उधारकर्ता है, तो एक जीवित पति को उधारकर्ता की मृत्यु के बाद कोई भुगतान नहीं मिल सकता है यह एकमुश्त-राशि भुगतान विकल्प चुनने का एक कारण हो सकता है ( रिवर्स मॉर्टगेज: क्या आपका विधवा (एर) हाउस खो सकता है? )।

ऋण शुल्क

एचईसीएम बंधक की पेशकश करना चाहते हैं, जो किसी भी ऋणदाता को एफएचए मंजूरी मिलनी चाहिए - और ऋण शुल्क के संबंध में संघीय नियमों का पालन करना चाहिए।

अधिकतम उत्पत्ति शुल्क, जो कि बंधक से बंधक बनाते हैं, $ 400,000 तक के लायक घरों के लिए एक स्लाइडिंग स्केल पर आधारित है। फीस $ 2, 500 या 2% पहले $ 200, 000 का हो सकता है आपके संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य (जो भी अधिक हो) और अगले $ 200, 000 का 1% है। शुल्क $ 6,000 से अधिक नहीं हो सकता, यहां तक ​​कि $ 400,000 से अधिक मूल्य वाले घरों के लिए भी। इसलिए यदि आपके घर का मूल्यांकित मूल्य 300 डॉलर है, तो आपको भुगतान करना चाहिए उत्पत्ति फीस में $ 5, 000 से अधिक नहीं यदि आपके घर का मूल्यांकित मूल्य 100 डॉलर है, 000, तो आपको $ 2, 500 से अधिक का भुगतान नहीं करना चाहिए।

सरकार ने सीमा शुल्क की सीमाओं को सीमित नहीं किया है जो निपटान लागतों में चार्ज कर सकते हैं, जिसे समापन लागत भी कहते हैं, जिसमें मूल्यांकन के लिए भुगतान, शीर्षक बीमा और घर निरीक्षण कुछ उधारदाताओं के लिए इन लागतों का भुगतान करने की पेशकश करेगा, लेकिन फिर आप एक उच्च ब्याज दर चार्ज उस स्थिति में, ऋणदाता से आपको दो कोट्स देने के लिए कहें, जो आपको लागतों का भुगतान करने के आधार पर और ऋणदाता के भुगतान के आधार पर दिया गया है।

सरकार ने तीसरी पार्टी की फीस जैसे रिकॉर्डिंग शुल्क और बंधक करों को भी सीमित नहीं किया है, लेकिन आप अपने स्थानीय संपत्ति कर निर्धारक से संपर्क कर सकते हैं यह सुनिश्चित करने के लिए कि ऋणदाता का शुल्क सटीक है

सरकार मासिक सर्विसिंग फीस को सीमित करती है, उधारकर्ता आपको अपने ऋण प्रकार के आधार पर महीने में 30 डॉलर या 35 डॉलर तक शुल्क ले सकते हैं। यह शुल्क आपको खाता विवरण और ऋण आय भेजने के लिए ऋणदाता की लागतों को कवर करने वाला है, और यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपने आवश्यक रूप से आपके होमवेनर्स बीमा और संपत्ति कर का भुगतान किया है। ऋणदाता प्रत्येक महीने आपके ऋण शेष राशि में इस मासिक शुल्क को जोड़ता है; यह भी तय किया जाता है कि आप कितना उधार ले सकते हैं (प्रमुख सीमा)। यदि कोई ऋणदाता सर्विसिंग शुल्क नहीं लेता है, तो वह अपने सर्विसिंग लागत को कवर करने के लिए अधिक ब्याज दर ले सकता है।

जब ऋणदाता-शॉपिंग, आप एफएचए-अनुमोदित कंपनियों को खोजने के लिए सरकार के खोज उपकरण का उपयोग कर सकते हैं (और शीर्ष रिवर्स बंधक कंपनियों को खोजें )

ठंडे पैर

रिवर्स बंधक के पास तीन-कारोबारी दिन की शीतलन अवधि है, जिसके दौरान घर के मालिक बिना दंड के लेनदेन को रद्द कर सकते हैं। इस अधिकार को "रद्द करने का अधिकार" या "निस्तारण का अधिकार भी कहा जाता है "यदि आप इस अधिकार का प्रयोग करते हैं, तो ऋणदाता को किसी भी मात्रा में धन चुकाने के लिए खर्च करना पड़ता है। लिखित में रद्द करना सुनिश्चित करें और अपनी सूचना एक विधि से भेजें जो आपको यह साबित करने देता है कि आपने कब भेजा था और जब ऋणी उसे प्राप्त किया था।

नीचे की रेखा

रिवर्स बंधक एक जटिल उत्पाद हैं, और नियम जो उन्हें शासन करते हैं, वे भी जटिल हैं I (अधिक विवरण के लिए, एफएचए रिवर्स बंधक के लिए दिशानिर्देश देखें।) ध्यान रखें कि यदि आप यहां चर्चा की गई अधिक सामान्य एचईसीएम बंधक के बजाय एक मालिकाना या एकल-उद्देश्य रिवर्स बंधक प्राप्त करते हैं, तो नियम कुछ हद तक होंगे विभिन्न; उन विभिन्न प्रकार के रिवर्स बंधक क्या हैं?