2011 में, वॉरेन बफेट ने पूरे विश्व के सोने की आपूर्ति में निवेश की योग्यताओं पर चर्चा की (चित्र ए सोना का घन 170,000 मीट्रिक टन वाला 68 फीट लंबा साउथ लीग ballpark की निचली बाहों में आराम से बैठता है) के रूप में सभी अमेरिकी फसल की भूमि के साथ-साथ 16 एक्सॉन मोबिल (एक्सओएम XOMExxon मोबिल कॉर्प 83 56-0 23% हाईस्टॉक 4 के साथ बनाया गया। 2. 6 )। समय बीत चुका है, बफेट का तर्क है, फसल की भूमि और एक्सॉन मोबिलस मक्का, गेहूं, कपास और लाखों डॉलर के लाभांश के रूप में आश्चर्यजनक मात्रा में आउटपुट वितरित करेंगे, जबकि सोने का घन अपरिवर्तित हो जाएगा, अभी भी इसमें बैठेगा बेसबॉल सिस्टिल्ड, अभी भी कुछ भी उत्पादन करने में असमर्थ है बर्कशायर हाथवे (बीआरके। बी) के शेयरधारकों को अपने 2011 के पत्र में लिखा, "आप घन को ढंक सकते हैं, लेकिन यह जवाब नहीं देगी।"

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इस प्रकार, बफेट सोने की क्यूब पर ढेर बी, फसललैंड और एक्सॉन मोबिल की उत्पादक संपत्ति, वह हमें बताती है, वह एक व्यवसाय के रूप में हो सकता है, चाहे शेयर खरीद या पूर्ण स्वामित्व, खेतों और रियल एस्टेट के जरिए हो। "आदर्श रूप से, ये संपत्तियों को कम से कम नए पूंजी निवेश की आवश्यकता होती है, जबकि कॉस्टा-कोला (केओ

कोोकोका-कोला को 45 45-0 .4% हाईस्टॉक 4। 2. 6 ), आईबीएम (आईबीएम) के साथ बनाया गया है और हमारी खुद की देखें कैंडी डबल बैरललेस टेस्ट से मिलता है, "उन्होंने पत्र में लिखा था। -2 ->

ये परिसंपत्तियों को सही मूल्यांकन तकनीकों का उपयोग करके आर्थिक समकक्ष में बदल दिया जा सकता है। एक कीमत टैग की स्थापना की जा सकती है और रिटर्न की दर निर्धारित की जा सकती है। अंत में, सही जंगल (उत्पादक परिसंपत्तियों) में होने और इन परिसंपत्तियों का सही मूल्यांकन करके, निवेशक रिटर्न की उच्च दर प्राप्त कर सकते हैं

पारंपरिक मूल्यांकन पद्धतियों के माध्यम से उत्पादकता को मापना

स्टॉक्स

बर्कशायर और बफेट व्यवसायों को एकदम से खरीदना पसंद करते हैं, लेकिन जब वे नहीं कर सकते हैं, तो वे आईबीएम, अमेरिकन एक्सप्रेस जैसे कंपनियों में स्टॉक खरीद के माध्यम से कारोबार के बड़े हिस्से खरीदेंगे (एएक्सपी

एक्सपामेरियन एक्सप्रेस को 9 6। 20-0। 09% हाईस्टॉक 4। 2. 6 ) और कोका-कोला के साथ बनाया गया। बफेट और बेंजामिन ग्राहम की दुनिया में, मूल्य निवेश के पिता, शेयर निवेश सबसे बुद्धिमान है, जब यह सबसे ज्यादा व्यवसाय जैसा है और निवेशक को शेयर खरीद का व्यवहार करना चाहिए जैसे कि पूरे व्यवसाय का प्रतिनिधित्व करना।

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पारंपरिक, उच्च-स्तरीय मूल्यांकन शेयर मीट्रिक में कीमत-से-कमाई और मूल्य-टू-बुक मूल्य अनुपात शामिल हैं सब कुछ बराबर, 10 के पी / ई के साथ एक शेयर 20 के पी / ई के साथ स्टॉक की तुलना में अधिक मूल्य प्रदान करता है।

व्यवसाय

किसी व्यवसाय की खरीद के लिए विशिष्ट मूल्यांकन गेज में पुस्तक मूल्य (मूल्य सभी परिसंपत्तियों के सभी ऋणों को घटा), तुलनीय बाजार मूल्य (समतुल्य व्यवसायों के हालिया विक्रय डेटा का इस्तेमाल करके, मूल्य निर्धारित करने के लिए, आवासीय अचल संपत्ति के लिए किए जाने वाले तुलनीय बाजार विश्लेषण के समान) और कैप-रेट मूल्यांकन जो कि व्यवसाय की कमाई लेते हैं, या तो सबसे हाल के वर्ष या पिछले वर्ष की एक निश्चित संख्या के औसत, और उन्हें पूंजीकरण दर से विभाजित करते हैंपूंजीकरण दर जोखिम और अपेक्षित वापसी पर आधारित है उदाहरण के लिए, यदि एक नाई की दुकान में पिछले पांच वर्षों में 20, 000 डॉलर की कमाई हुई है और यह निर्धारित किया जाता है कि पूंजीकरण दर 20% होनी चाहिए, तो व्यापार का मूल्य 20,000 / 0 डॉलर होगा। 20, या $ 100, 000.

रेंटल प्रॉपर्टी के लिए कैश फ्लो

किराये की संपत्ति के लिए, विशिष्ट मूल्यांकन मैट्रिक्स में एक तुलनीय बाजार विश्लेषण शामिल होता है (आवासीय संपत्ति को आमतौर पर इस पद्धति का उपयोग करके मूल्यवान है, और यह किराये की संपत्ति के लिए काफी बेकार साबित होता है यह आय के लिए खाता नहीं है); प्रजनन मूल्य, या भवन की जगह की लागत; एक कमाई पूंजीकरण दृष्टिकोण (एक व्यवसाय के लिए टोपी दर की गणना के समान); एक सकल किराया गुणक गणना और मासिक नकद प्रवाह विवरण विश्लेषण।

सकल किराया गुणक केवल एक संपत्ति का सकल वार्षिक किराया है जो एक कारक से गुणा करता है जो कि "नकदी प्रवाह की क्षमता का प्रतिनिधित्व करता है "अंगूठे का नियम यह है कि एक संपत्ति सात से अधिक के एक नकद प्रवाह का उत्पादन करेगी; $ 20,000 के सकल वार्षिक किराए के साथ एक संपत्ति, सबसे अधिक संभावना $ 140, 000 ($ 20, 000 x 7) की कीमत पर एक नकदी प्रवाह उपज होगा यह गणना आगे के विश्लेषण के लिए गुणों को छानने में उपयोगी है, लेकिन समग्र रूप से यह बहुत कुंद है, और अधिक विस्तृत अनुमानित आय विवरण आमतौर पर विकसित किया जाता है। यह विस्तृत आय विवरण किराये की आय, रिक्ति दर, संपत्ति प्रबंधन फीस, मरम्मत और रखरखाव, यार्ड काम, विविध, भंडार, ऋण भुगतान, बीमा और संपत्ति कर के लिए है। परिणामी आमदनी, या "नकदी प्रवाह," तो निवेश पर नकद वापसी पर नकदी निर्धारित करने के लिए नीचे भुगतान द्वारा विभाजित किया जाता है।

संपत्ति के निवेश के लिए दो मुख्य लाभों में लाभ उठाने के साथ बढ़ी हुई रिटर्न के इस्तेमाल और अवशेष के गैर-नकद मद के रूप में "प्रेत" नकदी प्रवाह एड-बैक शामिल है। निवेश की पूंजी पर लौटें एक और उपयोगी मीट्रिक है, जब शेयरों की संपत्ति की तुलना में स्टॉक निवेश की तुलना करते हैं।

उत्पादक खेत फसलों के जीवन के अनुसार, किसानों को आमतौर पर किराया कैपिटलाइजेशन गणना का उपयोग करके मूल्यवान किया जाता है। कॉम, "मिडवेस्ट में 50% से अधिक खेत वर्तमान में किराए पर लिया गया है "इस प्रकार खेत का एक पार्सल जो 500 डॉलर प्रति एकड़ के लिए किराए का मूल्य $ 12, 500 एक एकड़ में होगा यदि पूंजीकरण दर 4% है। ($ 500/0। 04)। यह पूंजीकरण दर लंबी अवधि के ब्याज दरों पर आधारित है।

डिस्काउंटेड कैश-फ्लो मॉडल का उपयोग करके आर्थिक समतुल्य बनाना

बर्कशायर हैथवे को बफेट के 1 99 2 में दिए गए विवरण में बताया गया उत्पादक संपत्ति का वास्तविक आंतरिक मूल्य 50 वर्षों से अधिक समय पहले जॉन बूर विलियम्स द्वारा

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निवेश मूल्य का सिद्धांत "किसी भी शेयर, बांड या व्यापार का मूल्य आज नकदी प्रवाह और बहिर्वाहों द्वारा निर्धारित किया जाता है - उचित ब्याज दर पर छूट दी गई है - जो परिसंपत्ति के शेष जीवन के दौरान होने की उम्मीद की जा सकती है," विलियम्स ने लिखा है इस आंतरिक मूल्य को डिस्काउड् कैश फ्लो मॉडल का उपयोग करके गणना किया जा सकता है, जिसके परिणामस्वरूप एक एकल डॉलर के मूल्य में परिणाम होगा जो बदले में वापसी की दर पर पहुंचने के लिए परिसंपत्ति की वर्तमान कीमत से तुलना की जा सकती है।वापसी की यह दर हमारी सभी परिसंपत्ति वर्गों को आर्थिक समकक्ष में बदल देती है। मालिकाना कमाई और विकास दर तो, किसी ने परिसंपत्ति के शेष जीवन के दौरान आने वाले सभी प्रवाहों और बहिर्वाहों को कैसे तय किया है? सरल: आप पहले कमाई आधार मान निर्धारित करते हैं (बफेट की दुनिया में, यह मालिक की कमाई होगी जो शुद्ध आय से अधिक मूल्यह्रास और परिशोधन शून्य पूंजी व्यय) और फिर इस मूल्य को विकास की उचित दर से बढ़ाएंगे। विकास दर पहले चरण में विभाजित है और एक दूसरा चरण है जहां पहला चरण विकास की दर है जो अगले पांच से 10 वर्षों में जारी रहने की उम्मीद है, और दूसरा चरण एक अवशिष्ट दर है जो विकास के बाद होने की उम्मीद है एक मध्यम स्तर पर बंद tapers

प्रथम चरण के लिए, उपयोग की जाने वाली विकास दर, परिसंपत्ति के मामले में 10 वर्षीय आय की आर्थिक वृद्धि दर हो सकती है। किसी भी परिसंपत्ति की ऐतिहासिक कमाई वृद्धि दर का निर्धारण करने के लिए, 10 साल पहले की आय का उपयोग करके वर्तमान मूल्य के रूप में, भविष्य के मूल्य के लिए सबसे हाल की साल की कमाई और 10 के लिए, बस दर के लिए धन गणना के समय मूल्य या I / Y का उपयोग करें वर्षों की संख्या के लिए यदि आपको आश्वस्त है कि अगले पांच से 10 वर्षों के लिए इस प्रक्षेपवक्र पर आय जारी रहेगी, तो पहले दर चरण की वृद्धि दर के लिए इस दर का उपयोग करें।

द्वितीय चरण की दर के लिए, अवशिष्ट दर, एक सामान्य दृष्टिकोण "कंपनी के गृह देश की सामान्य अर्थव्यवस्था में दीर्घावधि नाममात्र वृद्धि दर" का उपयोग करना है। रॉबर्ट हग्स्ट्रम के अनुसार,

वॉरेन बफेट वे

उदाहरण के लिए, संयुक्त राज्य की लंबी अवधि की आर्थिक वृद्धि दर 5% है। रियायती नकदी प्रवाह मॉडल का प्रयोग करने में महत्वपूर्ण है। सवाल में संपत्ति में एक सुसंगत रिकॉर्ड होना चाहिए भविष्य की आय को आत्मविश्वास के साथ पेश करने के लिए कमाई की। इसके अतिरिक्त, मॉडल में वेरिएबल्स हबल स्पेस टेलीस्कॉप पर घुटनों की तरह हैं: उन्हें थोड़ा समायोजित करें और आप पूरी तरह से एक अलग ब्रह्मांड देख रहे हैं। डिस्काउंट दर

छूट की दर सभी भविष्य की आय को वर्तमान मान में वापस करने के लिए इस्तेमाल की जाने वाली दर है। इसे जमीन पर खरीदी के बजाय परिसंपत्ति में निवेश करने की अवसर लागत के रूप में सोचें, आप ट्रेजरी बिल खरीद सकते हैं। बफेट का उपयोग जोखिम-मुक्त दर का मूल्य है, जो कि 30 साल की टी-बिल दर है, जो अब 3% है। अन्य लोग इस दर में इक्विटी जोखिम प्रीमियम जोड़ते हैं जो जोखिम के लिए खाता है। यह मान अश्वथ दामोदरन की वेबसाइट पर पाया जा सकता है, जो न्यू यॉर्क विश्वविद्यालय में वित्त के प्रोफेसर हैं। दर अब 6 है। 12% इस प्रकार, कुल छूट की दर 9। 12% होगी।

आंतरिक मूल्य की गणना करें

पिछला इनपुट सभी को रियायती नकद प्रवाह मॉडल में दर्ज किया गया है, और सभी भविष्य के नकदी प्रवाहों का शुद्ध वर्तमान मूल्य गणना की जाती है यह शुद्ध वर्तमान मूल्य परिसंपत्ति का आंतरिक मूल्य है, और इसे इसकी बिक्री मूल्य की तुलना में किया जा सकता है- चाहे यह शेयर की कीमत, व्यापार का मूल्य टैग, इमारत पर कीमत या कीमत प्रति एकड़ है-निर्धारित करने के लिए सुरक्षा का एक मार्जिन

सुरक्षा का मार्जिन

जैसा कि बफेट के संरक्षक, बेंजामिन ग्राहम द्वारा परिभाषित किया गया है, सुरक्षा का अंतर परिसंपत्ति की मौजूदा कीमत और परिसंपत्ति की गिनतीगत मूल्य के बीच का अंतर है। सुरक्षा के मार्जिन को इस तरह से सोचा जा सकता है: यदि आपको एक पुल बनाने की जरूरत है जो 50,000 टन वजन वाले ट्रकों द्वारा उपयोग किया जाएगा, तो एक पुल का निर्माण करें जो 100,000 टन के ट्रक का भार रखेगा। सुरक्षा का एक बड़ा अंतर आंतरिक मूल्य गणना में त्रुटियों और विचलन के लिए सुरक्षा निवारण प्रदान करता है। बफेट के अनुसार, निवेश में तीन सबसे महत्वपूर्ण शब्द सुरक्षा के अंतर हैं I

सुरक्षा के मार्जिन को परिसंपत्ति की गणना मूल्य के मूल्य को विभाजित करके और घटाकर 1 पाया जा सकता है। सभी सभी के बराबर, 75% की सुरक्षा के मार्जिन वाले एक परिसंपत्ति के साथ परिसंपत्ति की तुलना में अधिक व्यापक सुरक्षा जाल है 25% की सुरक्षा का अंतर।

आर्थिक समरूपता का भूमि- वापसी का दर

परिसंपत्ति की वापसी की दर निर्धारित करने के लिए, आप डिस्काउंट कैश-फ्लो मॉडल में छूट दर को बदल सकते हैं जब तक कि गणना की आंतरिक मूल्य बिक्री मूल्य के बराबर न हो संपत्ति। उदाहरण के लिए, यदि अमेरिकन एक्सप्रेस 'आंतरिक मूल्य की गणना $ 172 हो 08 प्रति 9 की छूट दर का उपयोग करते हुए प्रति शेयर। 12% और इसकी वर्तमान कीमत $ 71 है। 73, फिर 14% की छूट दर को समायोजित करते हुए $ 71 के आंतरिक मूल्य का परिणाम होगा। 73 जो बिक्री मूल्य के समान है इसका मतलब यह है कि इस मॉडल के आधार पर बनाया गया है कि अमेरिकी एक्सप्रेस निवेशक 14% की वार्षिक दर की दर से उम्मीद कर सकता है। वापसी की यह दर परिसंपत्ति वर्गों में आसान तुलना करने के लिए बनाता है और पूंजी की प्रभावी तैनाती की सुविधा देती है। इस प्रकार, क्या उत्पादन कोका-कोला, चॉकलेट, रहने की जगह या कपास, छूट वाला नकद प्रवाह मॉडल आर्थिक समकक्षों के लिए असमान संपत्ति को कम करता है

हाथ में एक बर्ड

बफेट के अनुसार शेयरधारकों को अपने 2000 वार्षिक पत्र में, सभी संपत्तियों की वसूली के लिए फार्मूला जो कि जॉन बूर विलियम्स ने

निवेश मूल्य के सिद्धांत में सही तरीके से पहचाना था 600 बी में एसप। सी- "हाथ में एक पक्षी झाड़ी में दो के लायक है। "यह स्वयंसेवी को चार प्रश्नों के साथ संशोधित करने की जरूरत है: आप कितने निश्चित हैं कि पक्षी झाड़ी में हैं, वे कब निकलेगे, कितने होंगे और जोखिम मुक्त ब्याज दर क्या है? (दीर्घावधि यू.एस. टी-बिल पर उपज।) इन सभी चर डिस्काउंट कैश फ्लो मॉडल में कैप्चर किए गए हैं। "यदि आप इन तीनों सवालों के जवाब दे सकते हैं, तो आपको बुश के अधिकतम मूल्य और उन पक्षीों की अधिकतम संख्या का पता चल जाएगा जो आपके पास हैं। और जाहिर है, सचमुच पक्षियों को नहीं लगता। डॉलर सोचो, "बफेट ने शेयरधारक पत्र में लिखा था।

बफेट के अनुसार यह कानून अपरिवर्तनीय है। यह" खेतों, तेल रॉयल्टी, बंधन, स्टॉक, लॉटरी टिकट और विनिर्माण संयंत्रों के लिए आउटलेट पर लागू होता है … बस सही डालें संख्या, और आप ब्रह्मांड में पूंजी के सभी संभावित उपयोगों के आकर्षण को रैंक कर सकते हैं, "बफे ने लिखा। नीचे की रेखा "क्या मुद्रा अब से एक शताब्दी सोने, समुद्री शैल, शार्क दांत, या कागज का एक टुकड़ा (आज के रूप में) पर आधारित है, लोग अपने दैनिक के कुछ मिनटों का आदान प्रदान करने के लिए तैयार होंगे कोका-कोला के लिए श्रम या कुछ देखिए मूंगफली भंगुरभविष्य में यू.एस. जनसंख्या अधिक वस्तुओं को स्थानांतरित करेगी, अधिक भोजन की खपत करती है, और अब ऐसा करने की तुलना में अधिक रहने की जगह की आवश्यकता होती है। बफेट ने अपने 2011 के शेयरधारक पत्र में लिखा है कि लोग हमेशा दूसरों के लिए जो वस्तुएं पैदा करते हैं, उनके लिए वह हमेशा विनिमय करेंगे। " चूंकि यह व्यक्तिगत निवेशक से संबंधित है, सोने की घन पर इन उत्पादक संपत्ति की पहचान करना और उन मॉडल को माहिर करना जो उन्हें आर्थिक समकक्ष में बदल देती हैं, जो आंतरिक मूल्य की ओर जाता है। इससे सुरक्षा के अंतर बढ़ जाता है जिससे रिटर्न की ऊंची दरें बढ़ जाती है।

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