रीयल इस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटी) एक अपेक्षाकृत छोटे निवेश श्रेणी हैं; एफटीएसई नारेइट इंडेक्स में सिर्फ 123 इक्विटी आरईआईटी थे, जो 2011 में चौथी तिमाही में एनवाईएसई, नासाडैक और एएमईएक्स एक्सचेंजों में कारोबार करने वाले सभी आरईआईटी शामिल हैं। हालांकि, आरईआईटी निवेश ब्रह्मांड छोटा है, हालांकि इसमें कई उप-श्रेणी और उन उपश्रेणियों के भीतर प्रत्येक REIT अद्वितीय है

ट्यूटोरियल: रियल एस्टेट निवेश तलाशने

"आरईआईटी अक्सर साधारण दिखते हैं लेकिन बहुत जटिल निवेश हैं," बोका रतन, फ्लै। माइक मेन्स, प्रमाणित वित्तीय नियोजक के आधार पर कहते हैं। वे "एक गैर-सहसंबद्ध संपत्ति, आय और संभवत: पूंजीगत प्रशंसा प्रदान करके एक निवेश पोर्टफोलियो में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकते हैं," मनेस कहते हैं। उनका कहना है कि ज्यादातर आस्ति-आवंटन मॉडल आरईआईटी में अपने धन का 1 से 7% निवेश करने के लिए निवेशकों के लिए कहते हैं।

यदि आप अपने पोर्टफोलियो में आरईआईटी जोड़ना चाहते हैं, तो पढ़ें। यह लेख इक्विटी आरईआईटी के तीन उपश्रेणियों की प्रमुख विशेषताओं का वर्णन करेगा: औद्योगिक आरईआईटी, बहुमुखी रीइटी और होटल आरईआईटी। (आरईआईटी के 5 प्रकार और उनमें निवेश करने के लिए कैसे । में

औद्योगिक आरईआईटी इंडस्ट्रियल आरईआईटी, जिसे औद्योगिक / ऑफिस श्रेणी का उप-विभाजक माना जाता है, एफटीएसई नारेइट सूचकांक में शामिल इक्विटी आरईआईटी के लगभग 7% का प्रतिनिधित्व करता है। इंडस्ट्रियल आरईआईटी, गोदामों, वितरण केंद्रों, विनिर्माण केंद्रों, फ्लेक्स / कार्यालय भवनों, अविकसित भूमि, व्यवसाय पार्क और हाई-टेक स्पेस जैसे खुदरा और औद्योगिक गुणों का प्रबंधन करते हैं। औद्योगिक आरईआईटी को स्वामित्व वाली संपत्तियों की संख्या, उनके पास ग्राहकों / किरायेदारों की संख्या, उनके द्वारा संचालित स्थानों की संख्या और उनके द्वारा किराए पर योग्य वर्ग फुट की संख्या द्वारा वर्णित किया गया है। विविधीकरण पाने के लिए, एक औद्योगिक आरईआईटी में कई तरह की होल्डिंग होती है जो विभिन्न भौगोलिक स्थानों, उद्योगों और किरायेदारों को शामिल करती है।

औद्योगिक आरईआईटी अक्सर भौगोलिक स्थानों का चयन करते हैं जो रणनीतिक वितरण के लिए स्थित हैं। रेलमार्ग, हवाई अड्डों, बंदरगाहों और प्रमुख फ्रीवे आदान-प्रदान रणनीतिक स्थान के तत्व माना जाता है, क्योंकि वे माल की आवाजाही की सुविधा देते हैं। आरईआईटी भी भौगोलिक क्षेत्रों में अपनी हिस्सेदारी का पता लगाते हैं जो आर्थिक रूप से अच्छा प्रदर्शन कर रहे हैं। आरईआईटी प्रबंधकों ने अपने लक्षित शहरों में अर्थव्यवस्थाओं को चलाया है और यह आकलन किया है कि औद्योगिक गुणों की मांग बढ़ने की संभावना है, आने वाले वर्षों में स्थिर या गिरावट आई है। वे आगे उन बाजारों पर ध्यान केंद्रित कर सकते हैं जो न्यूनतम जनसंख्या सीमा को पूरा करते हैं या जिनके पास निश्चित अचल संपत्ति है सीमित औद्योगिक भूमि वाले स्थान, जो सीमित आपूर्ति और सीमित प्रतियोगिता का अनुवाद करता है, एक प्लस भी हैं।

औद्योगिक आरईआईटी प्रॉपर्टी के किरायेदारों व्यापक हैं, लेकिन वे निर्माण, इंजीनियरिंग, भोजन, पेय या सूचना प्रौद्योगिकी के कारोबार में हो सकते हैं।अन्य संभावित किरायेदारों में निर्माताओं, परिवहन कंपनियों, रसद प्रदाताओं और खुदरा विक्रेताओं शामिल हैं राष्ट्रीय और अंतरराष्ट्रीय कंपनियां वांछनीय किरायेदार बनाती हैं, क्योंकि वे स्थापित हैं, साबित व्यवसाय हैं जो कि किराए का भुगतान करने की संभावना है।

विविध किरायेदारों के साथ विभिन्न संपत्तियों के मालिक होने से, एक औद्योगिक आरईआईटी खुद किसी विशेष क्षेत्र या उद्योग में गिरावट की वजह से किराये की आय में झूलों के खिलाफ की रक्षा कर सकता है। पोर्टफोलियो के गुणों की पट्टे की समाप्ति तिथि में बढ़ोतरी, आरईआईटी को अचानक आय के नुकसान की वजह से बचाती है अगर संपत्तियों का एक गुच्छा एक ही बार में खाली हो जाता है। गुण जो लचीला होते हैं और एक प्रयोग से दूसरे में बदल सकते हैं, एक औद्योगिक आरईआईटी भी संभावित किरायेदारों की एक विस्तृत विविधता के लिए रिक्त गुणों को बेचकर अपनी राजस्व प्रवाह को बनाए रख सकते हैं। (इस प्रकार के निवेश का विश्लेषण करने के लिए,

रीयल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) का आकलन कैसे करें पढ़ें।) बहुआयामी आरईआईटी अधिकांश आवासीय आरइआईटी बहुसंख्यक आरईआईटी हैं, जिन्हें अपार्टमेंट रीइटी भी कहा जाता है 2011 की चौथी तिमाही के रूप में, 123 इक्विटी आरईआईटी में से 15, या 12%, बहुसंख्यक आरईआईटी थे। अपार्टमेंट आरईआईटी स्वयं की संपत्तियों की संख्या और स्वयं उन गुणों में मौजूद इकाइयों की संख्या के अनुसार विशेषताएँ हैं।

एक अपार्टमेंट REIT में किराए पर लेने वाले अपार्टमेंट संपत्तियों का पोर्टफोलियो है। ये आम तौर पर बड़े आवासीय संपत्तियां हैं, जैसे मध्य वृद्धि और उच्च वृद्धि वाली इमारतों, छात्र आवास और वरिष्ठ आवास। बहुसंख्यक संपत्तियों में अक्सर एकल संपत्ति पर सैकड़ों आवासीय किराये इकाइयां होती हैं। कुछ बहुसंख्यक घटनाक्रमों में भी हजारों इकाइयां हैं कुछ अपार्टमेंट आरईआईटी "पूरी तरह से एकीकृत" हैं, जिसका अर्थ है कि वे न केवल अपनी संपत्तियों को विकसित करते हैं, बल्कि उन्हें विकसित भी करते हैं, उनका पुनर्विकास और प्रबंधन करते हैं। बहुउद्देशीय आरईआईटी अपने प्रदर्शन का किराया मूल्य और अधिभोग दर से प्राप्त करते हैं। जैसे, बहुआयामी आरआईआईटी उन बाजारों में निवेश करने की कोशिश करते हैं, जिनके पास मजबूत आर्थिक विकास और प्रवेश के लिए उच्च बाधाएं हैं, और जो जनसंख्या परिवर्तन से लाभ उठाने के लिए तैयार हैं, जैसे वृद्ध बच्चे बुमेर पीढ़ी वरिष्ठ आवास और जनरेशन वाई अपने माता-पिता से बाहर निकलते जा रहे हैं 'घरों और अपार्टमेंट में नए घर के गठन का अर्थ भी आवास की बढ़ती मांग है।

रोजगार बहुआयामी REIT प्रदर्शन के लिए एक और मौलिक है अगर किसी विशेष शहर में कोई नौकरी नहीं है, तो आवास की मांग कम हो जाएगी। दूसरी तरफ, घरेलू आय के मुकाबले तंग आय, किराये की मकान की मांग में सुधार कर सकती है, और बहुसंख्यक आरईआईटी की मदद कर सकती है अगर किराए पर लेने से मालिकाना अधिक सस्ती है। ऐसा कहा जा रहा है कि कुछ बाजारों में, जैसे कि वाशिंगटन, डी.सी., लोगों को पसंद द्वारा किराए पर लेना होगा, भले ही मालिकाना अधिक सस्ती हो, क्योंकि प्रस्तावों को किराए पर लचीलापन के कारण। मैनहट्टन के साथ, वाशिंगटन, डी। सी। संयुक्त राज्य अमेरिका में सबसे बड़े मल्टीफ़ैमिल हाउसिंग म्यूज़िक में से एक है, जो कि बहुसंख्यक इकाइयों की कुल बिक्री मात्रा पर आधारित है। सामान्य तौर पर, अपार्टमेंट बाजार पूर्वी और पश्चिमी तटों पर सबसे अधिक मजबूत होते हैं, इसलिए कुछ बहुमुखी रीइटी इन क्षेत्रों में अपनी हिस्सेदारी को ध्यान में रखते हैं।

कई बहुमुखी रीइटी उच्च-अंत और लक्जरी संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करते हैं जो उच्च-गुणवत्ता वाले किरायेदारों को आकर्षित करते हैं और अधिक महंगे किराए का समर्थन करते हैं। इस तरह की संपत्तियों का मालिकाना मतलब है कि आरईआईटी को क्लब हाउस, स्विमिंग पूल, जिम, गेम रूम और बिजनेस सेंटर जैसे सुविधाओं का प्रबंधन करना चाहिए जो उच्च अंत संपत्तियों का हिस्सा हैं। हालांकि, उच्च अंत सुविधाएं किरायेदारों को बनाए रखने में मदद कर सकती हैं, जब खरीदारी अधिक सस्ती होती है। एक ही मासिक भुगतान के लिए, संभवतः एक खरीदार के मुकाबले बहुत अच्छी जगह किराए पर लेना संभव हो सकता है

बहुसंख्यक आरईआईटी का एक खतरा आमदनी की हानि है अगर वह वर्तमान निवासियों को नहीं रख सकता और नए लोगों को आकर्षित नहीं कर सकता है। यह हो सकता है कि यदि आवास बाजार प्रतियोगिता एक अलग प्रकार के आवास या प्रतिस्पर्धा करने वाली संपत्ति को अधिक आकर्षक बनाता है निचले घर की कीमतें भी बड़े पैमाने पर आरईआईटी को नकारात्मक रूप से प्रभावित कर सकती हैं क्योंकि किरायेदारों ने मकान मालिक बनने का फैसला किया है। यह बदलाव बहुआयामी संपत्तियों के लिए किराए और अधिभोग दर को कम कर सकता है। फ्लैट या घटती मजदूरी भी परेशानी पैदा कर सकती हैं क्योंकि यह किराए के लिए संपत्ति के मालिकों की क्षमता को बढ़ाता है।

मल्टीफ़ैमली आरईआईटी को एक के रियल एस्टेट निवेश में विविधता लाने का एक अच्छा तरीका माना जाता है, क्योंकि जब घर की स्वामित्व में गिरावट, वृद्धि और अपार्टमेंट आरईआईटी किराये पर अपेक्षाकृत अच्छी तरह से प्रदर्शन करते हैं दरअसल, कुछ आवास विश्लेषकों ने सोचा कि बहुसंख्यक आरईआईटी को आवास बुलबुले फट से लाभ हुआ क्योंकि फौजदारी, उदासीन कीमतों और तंग वित्तपोषण ने खरीदारी की तुलना में अधिक आकर्षक किराए पर लिया था। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (एनएआरईआईटी) के अनुसार, जब किराए में वृद्धि होती है, तो अतिरिक्त राजस्व सीधे शेयरधारकों को पारित हो जाता है क्योंकि कानून द्वारा, आरईआईआईटी को लाभांश के रूप में कर योग्य आय का 90% का भुगतान करना पड़ता है।

एक मकान की इमारत के मालिक होने के बजाय, एक अपार्टमेंट आरआईआईआईटी में निवेश करना विभिन्न गुणों और भौगोलिक क्षेत्रों में बहुत अधिक विविधीकरण प्रदान करता है, साथ ही समय की बचत और पेशेवर संपत्ति प्रबंधन।

होटल आरईआईटी

होटल आरईआईटी, आश्चर्य की बात नहीं है, खुद के होटल के गुण हैं और इन्हें लॉजिंग या सहारा आरईआईटी भी कहा जाता है। Q4 2011 के अनुसार, इन आरईआईटी के 14 एफटीएसई नारेइट सूचकांक पर सार्वजनिक रूप से कारोबार किया गया था। बहुमुखी REITs की तरह, होटल आरईआईटी को गुणों की संख्या और उनकी खुद की कमरों की संख्या द्वारा वर्णित किया गया है।

कई विभिन्न प्रकार की होटल संपत्तियां हैं जो एक होटल REIT के पास हो सकती हैं, जिनमें सीमित सेवा, पूर्ण सेवा, सहारा, सम्मेलन केंद्र, सूट और हवाई अड्डे के गुण शामिल हैं। आप यह जानकर हैरान रह सकते हैं कि लोकप्रिय मैरियट, हयात, हिल्टन, स्टारवुड और फेयरमोंट ब्रांड्स के तहत कुछ होटल गुणों का संचालन होटल आरईआईटी के स्वामित्व में है। REITs को पूर्ण स्वामित्व के बजाय होटल में एक संयुक्त उद्यम का हित है। होटल आरईआईटी, आरईआईटी के मालिकों और उन गुणों से उत्पन्न आय से होटल गुणों के मूलभूत मूल्य से मूल्य प्राप्त करती है। होटल की कमाई, ट्रैवल और लॉजिंग सेवाओं, कमरे की दर, अधिभोग दर और विभिन्न संपत्ति और कमरे के प्रकार (ईजी, उच्च अंत, निचला-अंत) की मांग के लिए उपभोक्ता और व्यावसायिक मांग से प्रभावित होती है। एक होटल आरईआईटी भी होटल ब्रांड के लाइसेंस के जरिए आय कमा सकती हैयह एक होटल रीइआईटी को अपनी आय स्ट्रीम में विविधता लाने और इसके निवेश जोखिम को कम करने में मदद कर सकता है। राष्ट्रीय ब्रांड नाम की मान्यता के साथ होटल प्राप्त करना एक होटल रीइटी निवेश रणनीति हो सकती है।

आरईआईटी की आय का मूल्यांकन करने के लिए आमतौर पर निवेशक आमतौर पर आपरेशन से फंड (एफएफओ) और परिचालन से समायोजित फंड (एएफएफओ) का उपयोग करते हैं होटल रीइटी के वित्तीय विश्लेषण में उपयोग किए जाने वाले एक अद्वितीय वित्तीय मापन, अलग-अलग होटल संपत्तियों के प्रदर्शन का मूल्यांकन करने और विभिन्न संपत्तियों के बीच प्रदर्शन की तुलना करने के लिए, प्रति उपलब्ध राजस्व का रेजिमेंट है, जो होटल के अधिभोग दर को औसत दैनिक कमरे की दर से बढ़ा देता है।

अगला कदम

आरईआईटी की किस श्रेणी या उप श्रेणियों में निवेश करने का निर्धारण केवल एक पहला कदम है।

"आरईआईटी पर ट्रस्ट के अनुभव और सफल व्यवसाय संचालन, ट्रैक रिकॉर्ड, फाइलिंग, ऋण, समग्र प्रतिष्ठा और कराधान सहित, उनके निवेश योजना के लिए एक आरईआईटी का चयन करते समय निवेशकों को विभिन्न कारकों का ध्यान रखना चाहिए," डेविड बी कहते हैं व्हाइट, जेडी, सीपीए, सीएलयू, एसएचएफसी, और डेविड के अध्यक्ष बी व्हाईट फाइनेंशियल, डेट्रायट, मिशेल।
वह यह भी सुझाव देते हैं कि निवेशक निधि से परिचालन देख रहे हैं यह सुनिश्चित करने के लिए कि आरईआईआईटी पूरी तरह से लाभांश भुगतान को कवर कर रहा है, और अब भी विचार करने के लिए अधिक कारक हैं

"आरईआईटी में निवेश करते समय, निवेशकों को सावधानी बरतें, बिक्री प्रक्रिया में पूर्ण प्रकटीकरण की कमी, तरलता की कमी और दीर्घकालिक निवेश होल्डिंग में निवेशकों को ध्यान में रखना चाहिए। निवेशक को लाभांश के लिए भी देखना चाहिए कट जाना, खासकर अगर एफएफओ ने लाभांश को कवर नहीं किया है, "व्हाइट कहते हैं।

बॉटम लाइन

आरआईआईटी निवेशकों को अचल संपत्ति होल्डिंग्स के एक विविध समूह के साथ एक्सपोजर हासिल करने के लिए एक सुविधाजनक और सस्ती तरीका प्रदान करती है। एक अनूठी परिसंपत्ति वर्ग जो स्टॉक और बांड से भिन्न तरीके से चलता है, वे एक पोर्टफोलियो में तार्किक जोड़ देते हैं। (अधिक के लिए,

REIT रास्ता और REIT कर की मूल बातें पढ़ें।)