यदि आप एक अपार्टमेंट खरीदने की योजना बना रहे हैं और आप एक नौसिखिया हो, तो आपको एक सहकारी (सह-ऑप) और एक कोंडोमिनियम (कोंडो) और दोनों के बहुत दुर्लभ और अक्सर गलत समझा जाता है, निगमित। पूरे संयुक्त राज्य में कॉन्डो लोकप्रिय हैं, सह-ऑप्स बड़े शहरों में पाए जाते हैं और न्यू यॉर्क सिटी के बिक्री बाजार का सबसे बड़ा हिस्सा बनाते हैं। कंडोप्स कुछ और दूर के बीच और बहुत कम समझ गए हैं कि एक रियल एस्टेट ब्रोकर, जब उन्हें परिभाषित करने के लिए कहा जाता है, ने कहा, "मुझे वाकई यकीन नहीं है, लेकिन क्या यह कानूनी है? "हाँ यह है, नीचे देखें।

लेकिन सबसे पहले, इतिहास का एक छोटा सा हिस्सा: सहकारिता नामक एक मासिक के एक लेख के अनुसार, 2000 बीसी (वे गुफाओं में थे) में मौजूदा कोंडोमिनियम के रिकॉर्ड हैं? यह सह-ऑप्स व्यावहारिक तौर पर नवागंतुक होगा, जिसकी वजह से दुनिया में पहली बार आग लगने से पहले 1720 में फ्रांस में रेनस में एक गंभीर आवास की कमी का कारण बन गया था।

इस अवधारणा से पहले यह अपना तालाब मैनहट्टन। जहां पहले मैनहट्टन सह-ऑप बनाया गया था, वहां के इतिहासकार इससे सहमत नहीं हैं - कुछ 1876 में पश्चिम 18 वीं स्ट्रीट, 1881 में 152 पश्चिम 57 वें स्ट्रीट में, कुछ भी कहते हैं। जो भी हो, यह एक ऐसी अवधारणा थी जिसे पकड़ा गया था। अब NYC में 75% बाजार सह-ऑप्स है, 25% condos है, लेकिन यह कोंडो आंकड़ा तेजी से चढ़ रहा है: 80 के दशक में यह 90%, 20% में, 15% था। और अजीब तथ्यों के कलेक्टरों के लिए: हाल ही में यू.एस. इतिहास में सबसे प्रसिद्ध इमारतों में से एक एक सह-सहारा - वाटरगेट था।

यहां हम कॉन्डो और सह-ऑप्स की तुलना करेंगे - दो प्रकार की संपत्ति जो कि आपको सबसे अधिक संभावना होगी। दोनों का अजीब संयोग - निगमित - आखिरकार आ सकता है क्योंकि वहां के कई लोग नहीं हैं।

कॉन्डो और सह-ऑप्स: परिभाषित अंतर

जब आप एक कॉन्डोमिनियम खरीदते हैं, तो आपका अपार्टमेंट और आम क्षेत्रों का प्रतिशत आपके हैं; आपने असली संपत्ति खरीदा है जब आप सह-ऑप खरीदते हैं, तो आपने बिल्डिंग कॉरपोरेशन में शेयर खरीदे हैं, शेयर जो आपको उस इमारत में एक यूनिट पर कब्जा करने की अनुमति देते हैं। एक कोंडो के समापन पर आपको एक काम दिया जाएगा, जैसा कि आपने घर खरीदा था; एक सह-ऑप्शन के समापन पर, आपको एक मालिकाना पट्टा मिलेगा

-3 ->

स्वीकृत करना

आप सह-ऑप या कोंडो चुन सकते हैं लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि सह-ऑप या कोंडो आपको चुन लेगा। आपको एक स्वीकृति प्रक्रिया उत्तीर्ण करने की आवश्यकता होगी, जो विशेष रूप से सह-ऑप के मामले में, लंबे और कभी-कभी कठिन हो सकती है आप किसी भी और सभी वित्तीय लेनदेन को सूचीबद्ध करते हुए को-ऑप बोर्ड के लिए एक विस्तृत जानकारी पैकेज सबमिट करना होगा। सहकारिता में, बोर्ड किसी भी संभावित मालिक को स्वीकार या अस्वीकार कर सकता है और सबसे अच्छे उम्मीदवारों का चयन करके सभी स्वामियों के हितों की रक्षा करने की जिम्मेदारी को गंभीरता से लेता है।

ब्रिकउन्ड्रग्राउंड के अनुसार, एक न्यूयॉर्क स्थित रियल एस्टेट वेबसाइट, सह-ऑप बोर्ड "सर्वव्यापी हैं - लगभग लगभग वे किसी भी कारण के लिए आपको नीचे बंद कर सकते हैं जब तक कि वह शहर के मानवाधिकार कानून का उल्लंघन नहीं करता है, जो नस्ल, पंथ, रंग, राष्ट्रीय मूल, लिंग, आयु, विकलांगता, यौन अभिविन्यास, वैवाहिक स्थिति , नागरिकता, व्यवसाय या आपके पास कितने बच्चे हैं उसके आधार पर। और कुछ भी उचित खेल है - आप अपने बालों का हिस्सा कैसे करते हैं, इसके लिए कि क्या आपके पास बिल्कुल भी है। और अब के लिए, वैसे भी, आपको बिल्कुल यह कहने का कोई दायित्व नहीं है कि उन्होंने आपने क्यों अस्वीकार कर दिया? "

रात्रि भोज सह-ऑप बोर्ड आवश्यकताओं और साक्षात्कारों के बारे में कहानियां विशेष रूप से NYC में लिपियन हैं कुछ बोर्डों को भी आवश्यकता होती है कि आप अपने पालतू को एक बोर्ड "साक्षात्कार" के लिए ले जाएं - वास्तव में

एक लंबे समय के लिए यह स्वीकार किया गया कि एक सह-ऑप बोर्ड की तुलना में एक कोंडो बोर्ड द्वारा स्वीकार करना आसान था। विक्टोरिया वानूकुर, न्यूयॉर्क शहर में एक अनुभवी रियल एस्टेट ब्रोकर, इससे सहमत हैं, लेकिन एक चेतावनी के साथ: "ज्यादातर लोग सोचते हैं कि सिर्फ इसलिए कि वे एक कोंडो खरीद रहे हैं, वहां कुछ भी नहीं है लेकिन यह मामला नहीं है।" आम तौर पर, "एक कोंडो बोर्ड की अपेक्षाएं एक सह-ऑप बोर्ड के रूप में कठोर नहीं हैं, लेकिन अधिकांश कोंडो बोर्डों को वित्तीय विवरणों के साथ आवेदन पैकेज की आवश्यकता होती है। "और कॉन्डो बोर्ड की स्वीकृति प्रक्रिया आमतौर पर तब तक नहीं लेती जब तक यह सह-ऑप के साथ नहीं होती है

वित्तपोषण एक कोंडो अपार्टमेंट की खरीद को वित्तपोषण वित्तीय बाजारों द्वारा संचालित होता है, निदेशक मंडल नहीं, और इसलिए सह-ऑप से अधिक लचीला होता है आमतौर पर एक खरीदार एक कोंडो की खरीद मूल्य के 90% तक वित्त कर सकता है।

सह-ऑप के साथ, डाउन पेमेंट बोर्ड द्वारा निर्धारित किया जाता है, और कुछ भवनों को पर्याप्त रकम की आवश्यकता होती है। विनोकुर का कहना है कि "मैनहट्टन में आम तौर पर बोलते हुए, संभावित खरीदार को खरीद मूल्य के कम से कम 20 से 50% नीचे डाल देने के लिए तैयार रहना चाहिए। "

मासिक शुल्क

condos में, मासिक बिल को" सामान्य शुल्क "कहा जाता है; सह-ऑप्स में यह "रखरखाव" है "दोनों आरोपों में इमारत की देखभाल, कर्मचारियों का भुगतान और अक्सर पानी, गैस, गर्मी और एयर कंडीशनिंग शामिल हैं। प्रत्येक महीने सह-ऑप स्वामी एक चेक लिखते हैं, जबकि कोंडो मालिक दो लिखता है: इमारत के रखरखाव के लिए एक और यूनिट के रियल एस्टेट टैक्स के लिए दूसरा। सह-रखरखाव के रखरखाव के प्रभार में बिल्डिंग के रियल एस्टेट कर और बिल्डिंग के बंधक पर ब्याज का हिस्सा शामिल है, और वे प्रायः कोंडो के संयुक्त सामान्य शुल्क और रियल एस्टेट कर से अधिक होते हैं।

दोनों कॉन्डो और सह-ऑप बोर्डों को किसी भी बड़े खर्च को कवर करने के रखरखाव / आम शुल्क में मूल्यांकन जोड़ने की अनुमति है - एक व्यापक मरम्मत, अधिक कर्मचारियों की आवश्यकता आदि।

नियम

एक कारण है कि कई लोगों को condo अवधारणा को आकर्षित कर रहे हैं यह धारणा है कि सहकारी से कम नियम हैं यह आमतौर पर सच है लेकिन विनोकुर के अनुसार, "फिर भी मरम्मत के लिए लाइसेंसधारी ठेकेदारों का उपयोग करने के लिए और काम के लिए condo बोर्ड अनुमोदन प्राप्त करने की आवश्यकता है।और अभी भी नियमों के लिए सबलेटिंग और वॉशर / ड्राईर्स स्थापित करने और पालतू जानवरों की अनुमति है या नहीं। "

उप-थैले का मुद्दा अक्सर सह-ऑप बोर्डों के साथ एक लाल झंडे होता है और एक कि वे सावधानी से विनियमित होते हैं; कोंडो में, सबलेट करना व्यवस्था करना आसान है। यदि आप नियमों पर भरोसा करते हैं, जो आम तौर पर मुश्किल नहीं होते हैं, तो आप अपने कोंडो को घटा सकते हैं। यही कारण है कि condos एक निवेश संपत्ति के रूप में सबसे अच्छा विकल्प हैं। (निवेश संपत्तियों के बारे में अधिक जानकारी के लिए, देखें:

किराये की संपत्ति के मालिकों की संपत्ति और विपक्ष और किराए पर एक दूसरा घर खरीदना: क्या और क्या नहीं।) कर कटौती

सह -पहले शेयरधारकों को उनके मासिक रखरखाव शुल्क के भाग के लिए कर कटौती करने का हकदार होता है जो बिल्डिंग के रियल-एस्टेट करों के अपने हिस्से का प्रतिनिधित्व करता है और बिल्डिंग के बंधक पर ब्याज की उनकी समानुपातिक हिस्सेदारी का प्रतिनिधित्व करता है।

कोंडो मालिकों को किसी भी अन्य घर के मालिक के रूप में एक ही कर लाभ / कटौती मिलती है जिसमें उनके बंधक पर ब्याज के लिए कटौती भी शामिल है। (अधिक जानकारी के लिए

कॉन्डोमिनीयु एम, खरीदने के लिए एक परिचय देखें।) और अब, उन कंडोप्स के बारे में एक कॉन्डॉप 1 9 80 के दशक में मालिकों द्वारा बनाई गई श्रेणी है और डेवलपर्स जो एक आईआरएस नियम के चारों ओर घूमना चाहते थे, जिसने अपने मुनाफे को दबाने की धमकी दी थी। नियम में कहा गया है कि सह-ऑप गैर-सरकारी शेयरधारकों से अपनी आय का 20% से अधिक नहीं कमा सकते हैं, जिसका अर्थ है वाणिज्यिक रिक्त स्थान। यदि यह आंकड़ा 20% से अधिक हो गया है, तो शेयरधारक एक मकान मालिक कर कटौती नहीं ले सकता है। इसलिए, इसे ठीक करने के लिए, मालिकों और डेवलपर्स ने "अपनी इमारत" विभाजित किया। कई condops में पर्याप्त और बहुत लाभदायक वाणिज्यिक रिक्त स्थान हैं लेकिन वाणिज्यिक रिक्त स्थान के निवासियों और मालिकों को विवादास्पद बातचीत से बचने के लिए सहयोग करने की आवश्यकता है। अगर आप एक निगेटिव पर विचार कर रहे हैं, तो पता लगाने के लिए कुछ जासूस काम करें कि खिलाड़ियों के दो समूह कैसे कार्य करते हैं और क्या कोई मुकदमेबाजी लंबित है

"कोंडो नियमों के साथ एक को-ऑप इमारत को संदर्भित करने के लिए बहुत सारे ब्रोकर शब्द 'कॉन्डॉप' शब्द का उपयोग करते हैं, '' रियल एस्टेट एटॉर्नी एडम स्टोन ऑफ रेगसिन, एडवर्ड्स, स्टोन एंड फेडर का कहना है कि वास्तव में एक इमारत है condop। हालांकि कुछ condops के उपठेके और खरीदारों के प्रति उदार नीतियां हो सकती हैं, लेकिन ब्रेडरैन ग्रीनस्पन के रॉबर्ट बॉवरवेन कहते हैं, "यह इसलिए नहीं होगा क्योंकि वे एक निस्तब्धता का हिस्सा हैं," जो कि "सह-ऑप्स हैं जो कि कंप्लॉप्स में प्रस्तुत हैं I सबलेट्स और बिक्री पर असफल होने पर किसी भी स्टैंड-अलोन सह-ऑप "

निचला रेखा

निर्णय कि क्या एक कोंडो या सह-ऑप खरीदना है (या एक कॉन्ड) आपके वित्त पर निर्भर करता है; आप उन वित्तों के बारे में कितना सहजता से जांच करते हैं; जिस प्रकार का भवन आप में रहना चाहते हैं (एक सहकारी समुदाय के रूप में चलाया जाता है या जो कि कुछ सामान्य स्थान और व्यय साझा करते हैं, वह घर मालिकों के ढीले समूह की तरह है); और आखिरकार, आपको निम्नलिखित नियमों के बारे में कितना सहज महसूस होता है, जिसमें शामिल हो सकता है कि आप अपना पियानो खेल सकते हैं, 10 बजे के बाद अपने पियानो खेल सकते हैं या बर्फ पर अपने दरवाजे के बाहर अपने जूते छोड़ सकते हैं। हमेशा की तरह, किसी घर के रूप में किसी भी खरीद के लिए विशेषज्ञों की सलाह की आवश्यकता होती है - जानकार अचल संपत्ति दलालों, वकीलों और वित्तीय सलाहकार जो प्रत्येक प्रकार की खरीद के पेशेवरों और विपक्ष की समीक्षा कर सकते हैं और आपको हर कदम के बारे में सलाह दे सकते हैं।

घर खरीदने संबंधी फैसलों पर संबंधित पढ़ने के लिए, देखें

बंधक: आप कितना खर्च कर सकते हैं?

और

एक 30 वर्षीय विवाद की तुलना। एक 15 साल के बंधक