कुछ आर्थिक घटनाएं फेडरल रिजर्व की नीति बैठकों के रूप में ज्यादा ध्यान देते हैं। हर कोई जानना चाहता है कि क्या और जब फेड अंततः ब्याज दर बढ़ाएगा - एक अभूतपूर्व शून्य-बाध्य शासन के बाद - और संभावित नतीजा क्या हो सकता है आवास बाजार विशेष रूप से दिलचस्प है, आंशिक रूप से क्योंकि घर की बिक्री ब्याज के स्तर पर और आंशिक रूप से निर्भर होती है क्योंकि यह आवास बाजार के पतन का कारण था जो पिछले महान मंदी को प्रेरित करता था।

प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से, ब्याज दर में वृद्धि घर बंधक के साथ किसी को प्रभावित करती है यह उन लोगों के लिए सबसे अधिक स्पष्ट है जिनके पास समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) हैं, क्योंकि उनके मासिक ब्याज भुगतान तुरंत बढ़ेंगे

संयुक्त राज्य अमेरिका में रिकार्ड कम बंधक दरों के लिए, 2008 के बाद से संघीय निधि दर 2008 के आसपास या करीब है। मध्य -2014 और मध्य 2015 के बीच, औसत 30 वर्षीय फिक्स्ड लोन 4% से कम के लिए बसे। घर खरीदारों ने इस लंबे समय तक इस सस्ते क्रेडिट को कभी नहीं देखा है, और कई मौजूदा होममाउंटर्स आकर्षक नई दरें पुनर्वित्त करने में सक्षम थे।

बढ़ती ब्याज दरों में कम दर वाली बंधक बाजार का समझौता होगा, जो अलग-अलग तरीकों से खरीदार और विक्रेता को प्रभावित करता है। एक सामान्य नियम के रूप में, खरीदारों को घरों की अधिक महंगी रेंज में खरीदना पड़ सकता है, जब ब्याज दरें कम हो जाती हैं, क्योंकि उनके मासिक ब्याज भुगतान कम होते हैं जैसा कि दरें बढ़ती हैं, कम से कम शुरूआती में, खरीदारों को महंगा बाजारों से बाहर धकेल दिया जाता है; यदि बहुत से खरीदारों की कीमत एक बाजार से बाहर है, तो पूछें कीमतों में गिरावट आने की संभावना है

ब्याज दर का हिसाव कैसे होता है

फेडरल रिजर्व सहित आधुनिक केंद्रीय बैंक, अर्थव्यवस्था में परिचालित धन की मात्रा को बदलकर ब्याज दरों को प्रभावित करते हैं। यह आमतौर पर यू.एस. ट्रेसार्इज़ की खरीद या बिक्री के माध्यम से होता है, जो पूंजी बाजार में आधार रेखा की दर के रूप में होता है।

मान लीजिए फेड अर्थव्यवस्था में ब्याज दरों को बढाना चाहता है ट्रेजरी विभाग की मदद से, फेडरल रिजर्व बाजार पर ट्रेसाउर्सेस बेचता है निवेशक (ज्यादातर बैंक, सरकार और अन्य बड़े संस्थान) उन ट्रेसुरियों को नकदी के साथ खरीदते हैं, और नकदी सिर्फ फेड की बैलेंस शीट पर बैठ जाती है

फेड बैलेंस शीट पर कैश अब अर्थव्यवस्था में घूम रहा है, जिससे प्रभावी ढंग से पैसे की आपूर्ति कम हो जाती है। अधिक ट्रेसाउरर्स बाजार पर प्रतिस्पर्धा के लिए प्रतिस्पर्धा कर रहे हैं, और इन ट्रेसुरियों की कीमत बढ़ाने के लिए कम नकदी चल रही है। दोनों कारकों को खजाना की कीमतों को दबाने, जिससे उनकी वापसी की दर बढ़ जाती है। (याद रखें कि ट्रेसुरियों और अन्य बॉन्ड की कीमत कम कीमत पर उच्च पैदावार होती है, क्योंकि खरीद मूल्य और मोचन मूल्य के बीच का अंतर बड़ा होता है।)

ट्रेजरी बांड बाजार पर लौटने के लिए सबसे सुरक्षित तरीके का प्रतिनिधित्व करते हैं, इसलिए अन्य सभी उत्पादों - बंधक समेत - निवेशकों और उधारदाताओं को ट्रेसुरियों से दूर रखने के लिए अतिरिक्त रिटर्न जोड़ना होगाजब ट्रेसाउर्से पर रिटर्न बढ़ता है, तो अर्थव्यवस्था में अन्य दरें भी होती हैं

बढ़ती ब्याज दरें और उधार लेने की लागत

ब्याज दर में बढ़ोतरी से पैसा उधार लेना अधिक महंगा होता है, और घर के मालिक लगभग सभी घरेलू खरीद के लिए बंधक ऋण का उपयोग करते हैं बंधक के पास बहुसंख्यक दृष्टिकोण होते हैं, इसलिए उधारकर्ता फेड से पहले दर बढ़ाना शुरू कर सकते हैं; आखिरकार, उधारदाताओं को पता है कि दर में वृद्धि अंत में आ रही है।

प्रतिशत बिंदु के आधे से भी अधिक समय के साथ एक बड़ा अंतर बना देता है मान लीजिए कि एक खरीदार 30 साल से अधिक $ 250, 000 का ऋण लेता है। 92% (मोटे तौर पर सितंबर 2015 में औसत बाजार दर); उसका मासिक भुगतान लगभग $ 1, 182 तक आना चाहिए, और उसके बंधक की कुल लागत 425,000 डॉलर होने की उम्मीद है।

ब्याज दर को 4. 42% में बदलें, हालांकि, और मासिक भुगतान राशि में $ 1, 255. यह ज्यादा नहीं दिख सकता है, लेकिन बंधक की कुल लागत अब $ 451,000 से अधिक है - 000 डॉलर - एक $ 26,000 की वृद्धि

बढ़ती ब्याज दरें और घर की कीमतें

यह देखने के लिए स्पष्ट है कि फेड दर में वृद्धि से वित्तपोषण अधिक महंगा हो जाएगा, लेकिन यह कम स्पष्ट है कि घर की कीमतों पर प्रभाव क्या होगा।

घर की कीमतों और ब्याज दर में वृद्धि के बीच सख्त ऐतिहासिक सहसंबंध नहीं है घर की कीमतों और सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) के विकास के बीच एक बेहतर सहयोग मौजूद है; नए घरों की मांग बढ़ने लगती है जब अर्थव्यवस्था गुनगुनाती है

बढ़ती ब्याज दर दोनों तरीकों से टूट सकती है कई पूर्वानुमानकर्ता चिंतित हैं कि बढ़ती ब्याज दर एक अस्थिर अर्थव्यवस्था को हिलाएंगी, जो घरेलू खरीद की मांग को कम करना चाहिए। यह कठिन वित्तपोषण के नियमों के साथ संयोजन करें, और यह अनुमान लगाने में आसान है कि घर की कीमतों में गिरावट होनी चाहिए

हालांकि, कम से कम 1980 के दशक के मध्य से, एक बढ़ती हुई ब्याज दर सामान्य रूप से एक स्वस्थ अर्थव्यवस्था के साथ मिलती है इसका मतलब बाजार पर अधिक खरीदार, अधिक घरों का निर्माण और ऊंची कीमतें

आकांक्षी घर खरीदारों को फेड पॉलिसी के संबंध में ओवरथिक नहीं करना चाहिए यहां तक ​​कि अगर दरों में मामूली बढ़ोतरी होती है - 2015 के आखिर में या 2016 की शुरुआत में सबसे अधिक तिमाही वृद्धि की उम्मीद है - उधार लेने की लागत ऐतिहासिक नीच के पास होगी बेशक, कई अन्य महत्वपूर्ण विचार हैं, जैसे खरीदार की आय या घर अच्छा पड़ोस में है या नहीं। अंत में, एक छोटी दर में वृद्धि के फैसले खरीदने पर केवल एक मामूली प्रभाव होना चाहिए।

निष्कर्ष

फ्रेडी मैक के मुताबिक अगस्त 2015 में औसत 30 साल की फिक्स्ड रेट बंधक 3. 91% थी। यह 3 से 2012 के अंत में रिकार्ड चढ़ाव के ऊपर है। 35%, लेकिन अभी भी ऐतिहासिक स्तरों के नीचे है। विचार करें कि औसत दर 4. 2010 में 69% थी, 5. 87% 2005 में, 8. 05% में 2000 और 13. 74% में 1980.

यदि एक घरदार एक महंगी, तेजी से अचल संपत्ति बाजार में देख रहा है , जैसे कि सैन डिएगो, डेनवर, डलास या सैन फ्रांसिस्को, फेड एक उच्च ब्याज दर को लक्षित करने से पहले कम दर में लॉक करने के लिए एक प्रोत्साहन हो सकता है।

बढ़ती दरें लंबे समय (25 और 30 साल से बाहर) में बड़ा अंतर करती हैं, लेकिन उनके पास केवल एक मामूली मासिक प्रभाव है अगर एक आकांक्षी खरीदार एक घर में एक लंबे समय तक रहने की संभावना नहीं है, तो ब्याज दरें बहुत कम महत्व लेती हैं।

बढ़ती हुई ब्याज दरों में एक और आवास बुलबुला फट की संभावना कम हो जाती है, जैसे कि 2007 में। यह एक स्थिर, बढ़ती दर के माहौल के लिए घर के मालिकों के लिए लंबे समय से सुरक्षित है। फेड वृद्धि के आर्थिक प्रभाव की भविष्यवाणी करना मुश्किल है, लेकिन इतिहास बताता है कि परिसंपत्ति बुलबुले जब दरें कम हो जाती हैं, और दूसरी तरफ नहीं।