क्या आपने एक नए घर पर फैसला किया है कि आप एक प्रस्ताव पर जा रहे हैं? या हो सकता है कि आप किसी मौजूदा बंधक को पुनर्वित्त करने की योजना बना रहे हों, और यह फैसला कर रहे हैं कि आप अपने मासिक बंधक भुगतान को क्या चाहते हैं प्रत्येक महीने भुगतान करना कितना चुनना है यह शुरू करने के लिए एक अच्छी जगह है। यह पहला सवाल है कि एक कार विक्रेता जब आप अपने बहुत कुछ पर चलेंगे, और सभी नए प्रकार के बंधक के साथ पूछेंगे, यह अब एक सवाल है जिसे कई बंधक उधारदाताओं द्वारा पूछा जा सकता है।

अभिनव बंधक उत्पादों, जिन्हें कभी-कभी विदेशी बंधक भी कहा जाता है, में ऐसी विशेषताएं हैं जो उधारकर्ताओं को सड़क के नीचे उच्च भुगतान के बदले में बंधक के जीवन में अपने मासिक भुगतान को कम करने की इजाजत देता है। अधिकांश उधारकर्ताओं का मानना ​​है कि वे अपने बंधक को पुनर्वित्त करेंगे या उन उच्च भुगतानों से पहले कदम उठाएंगे। हालांकि, इन बंधकों से जुड़े जोखिमों की गलतफहमी से वित्तीय तनाव-या आपदा भी हो सकता है। (किसी घर के लिए शॉपिंग के बारे में और जानने के लिए, देखें: बंधक भुगतान संरचना को समझना , एक बंधक के लिए खरीदारी और एक जोखिम-आधारित बंधक निर्णय करें ।)

इस लेख में, हम कम प्रारंभिक भुगतानों के साथ बंधक के यांत्रिकी और इन बंधकों से जुड़े जोखिम और जोखिमों पर चर्चा करेंगे।

कितना?

तो, आप अपने मासिक भुगतान को क्या चाहते हैं?

आप तय करने में मदद करने के लिए, हम इन ऋणों की चार सामान्य श्रेणियों पर एक नज़र डालें: फिक्स्ड रेट ब्याज-केवल ऋण, समायोज्य-दर ब्याज-केवल ऋण, फिक्स्ड-रेट स्नातक भुगतान ऋण और भुगतान विकल्प एआरएम।

ब्याज केवल बंधक ऋण लेने वाले को केवल बंधक के बकाया प्रमुख शेष पर ब्याज शुल्क का भुगतान करने की अनुमति देते हैं। यह ब्याज दर को 12 (महीनों) से विभाजित करके और उस संख्या को बंधक के प्रमुख शेष द्वारा गुणा करके एक सरल गणना है। जब केवल एक ब्याज भुगतान किया जाता है, तो बंधक का कोई परिशोधन नहीं होता (ऋण का मुख्य शेषराशि कम नहीं होता है)।

ब्याज-केवल बंधक तय दर और समायोज्य दर ऋण (एआरएम) दोनों में उपलब्ध हैं। 30 साल की फिक्स्ड रेट मॉर्टगेज में आमतौर पर केवल 10 साल की ब्याज-अवधि होगी, जिसके बाद मासिक भुगतान की राशि का पुनर्गलन किया जाता है ताकि बंधक पूरी तरह से बंधक के शेष अवधि में पूरी तरह से चुकाना पड़े।

मासिक समायोजन और 5-6 एआरएम लोकप्रिय हित-मात्र समायोज्य-दर बंधक हैं। मासिक समायोजन एआरएम आमतौर पर, एक 10 साल की ब्याज-केवल अवधि होती है जिसके बाद मासिक भुगतान राशि की पुन: गणना की जाती है, जैसे कि बंधक शेष अवधि के दौरान पूरी तरह से चुकाना होगा। 5-6 हथियारों के पास एक ब्याज-अवधि है जो पांच साल की निर्धारित दर की अवधि के लिए ही रहता है। पांच साल की फिक्स्ड-रेट अवधि के बाद, न केवल ब्याज दर एक सूचकांक के अनुसार समायोजित करना शुरू करेगी और एक मार्जिन (पूरी तरह से अनुक्रमित ब्याज दर) होगी, लेकिन मासिक भुगतान का पुनर्गलन होना चाहिए ताकि बंधक पूरी तरह से चुकाना होगा शेष अवधि5-6 एआरएम को 5-6 कहा जाता है क्योंकि ब्याज दर 5-12 एआरएम में देखी गई हर 12 महीनों (वार्षिक) के विरोध में हर छह महीने समायोजित करती है। (एआरएम के बारे में अधिक जानकारी के लिए, देखें: बंधक: फिक्स्ड-रेट वर्स समायोज्य-दर , एर्मेड और खतरनाक और अमेरिकन ड्रीम या बंधक दुःस्वप्न? ) > नकारात्मक परिशोधन बंधक

नकारात्मक परिशोधन बंधक, आवश्यक मासिक भुगतान में कटौती एक ब्याज-केवल बंधक से एक कदम आगे ले जाता है नकारात्मक परिशोधन बंधक उधारकर्ताओं को एक भुगतान करने की अनुमति देते हैं जो ब्याज-केवल भुगतान से कम है। जब वह भुगतान किया जाता है, स्थगित ब्याज बनाया जाता है। स्थगित ब्याज की राशि जो प्रत्येक महीने बनाई जाती है तब बंधक के मुख्य शेष राशि में जोड़ा जाता है - इसलिए नाम नकारात्मक परिशोधन।

चित्रा 2 दिखाता है कि एक नकारात्मक परिशोधन बंधक कैसे काम करता है। ध्यान दें कि प्रमुख संतुलन प्रत्येक महीने स्थगित ब्याज की राशि से बढ़ता है - महीने के अपवाद के साथ।

कॉपीराइट © 2007 इन्वेस्टोपैडिया। com

चित्रा 2

नकारात्मक परिशोधन बंधक भी तय दर और समायोज्य दर बंधक दोनों में आते हैं।

निश्चित-दर या स्नातक किए गए भुगतान बंधक

फिक्स्ड-रेट नकारात्मक परिशोधन बंधक को अक्सर स्नातक उपार्जन भुगतान बंधक कहा जाता है। एक स्नातक भुगतान बंधक के लिए ब्याज दर, ऋण के जीवन पर तय की जाती है, लेकिन ऋण में प्रारंभिक भुगतान का एक कार्यक्रम है जो उस राशि से शुरू होता है जो ब्याज-केवल भुगतान से कम है (नकारात्मक परिशोधन बनाया गया है) और जब तक भुगतान अपने शेष अवधि में ऋण को पूर्ण रूप से परिशोधित करने के लिए पर्याप्त हो जाता है नीचे चित्र 3 देखें

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चित्रा 3

समायोज्य-दर या भुगतान विकल्प बंधक

समायोज्य-दर नकारात्मक परिशोधन बंधक को आमतौर पर भुगतान विकल्प एआरएम कहा जाता है भुगतान विकल्प एआरएम लोकप्रिय बंधक उत्पादों का सबसे जटिल है। भुगतान विकल्प एआरएम के लिए, एक प्रारंभिक "न्यूनतम भुगतान" की गणना अस्थायी प्रारंभ ब्याज दर के आधार पर की जाती है। यह अस्थायी प्रारंभ दर एक से तीन महीने तक रहता है। इस अस्थायी प्रारंभ दर की अवधि के दौरान, उधारकर्ता द्वारा दिया गया मासिक भुगतान पूरी तरह से चुकाना भुगतान है।

अस्थायी प्रारंभिक दर की समाप्ति के बाद, उधारकर्ता को अभी भी भुगतान के बराबर भुगतान करने का विकल्प होता है जिसका प्रारंभिक प्रारंभ ब्याज दर (न्यूनतम भुगतान) के आधार पर किया गया था, लेकिन बंधक पर वास्तविक ब्याज दर पूरी तरह अनुक्रमित ब्याज दर बन जाती है एक उच्च संभावना है कि न्यूनतम भुगतान ब्याज-केवल भुगतान से कम होगा। इसलिए, स्थगित ब्याज बनाया जाता है और बंधक के मुख्य संतुलन में जोड़ा जाता है।

पूरी तरह अनुक्रमित ब्याज दर में परिवर्तन की दर निर्धारित करेगी जिस पर स्थगित ब्याज प्रमुख शेष राशि में जोड़ा गया है। (जिस दर पर नकारात्मक परिशोधन बनाया जाता है।) अगर यह पर्याप्त जटिल नहीं था, तो आमतौर पर बंधक अनुबंध में एक प्रावधान है जो बताता है कि न्यूनतम भुगतान 7% या 7 से बढ़ेगा।5% सालाना और, पांच साल के अंत में, बंधक "पुनः ढांचा" होगा।

जब बंधक की मरम्मत होती है, तो उसके मासिक भुगतान का पुन: परिकलन किया जाता है ताकि शेष अवधि के अंत तक बंधक का भुगतान किया जा सके। नया मासिक भुगतान पूरी तरह से अनुक्रमित ब्याज दर पर आधारित होता है जब बंधक की रियायतें होती हैं। यह भुगतान नया न्यूनतम भुगतान हो जाता है, और चक्र फिर से शुरू होता है।

नोट:

भुगतान विकल्प एआरएम में एक "ऋणात्मक परिशोधन सीमा" है जो बताती है कि यदि बंधक का बकाया प्रमुख शेष बंधक की मूल प्रधान शेष राशि (आमतौर पर 110-125%) का एक निश्चित प्रतिशत तक पहुंचता है, तो एक "अनिर्धारित पुनर्स्थापन "शुरू हो जाएगा लाभ और जोखिम

कई कारण हैं कि उपभोक्ता के लिए ब्याज-केवल और नकारात्मक परिशोधन बंधक बंधक उधारदाताओं और वित्तीय योजनाकारों द्वारा पेश किए जाते हैं; वे सभी जोखिम लेते हैं, लेकिन ये बंधक कुछ उधारकर्ताओं को लाभान्वित कर सकते हैं:

लाभ

उच्च लागत वाले क्षेत्रों में, ब्याज-केवल और नकारात्मक परिशोधन लोकप्रिय हैं वे एक उधारकर्ता के लिए एक अच्छा घर (हामीदारी मानकों के अधीन) को खरीदने के लिए एक रास्ता प्रदान करते हैं।

• ब्याज-मात्र और नकारात्मक परिशोधन बंधक किसी के लिए विकल्प हो सकता है, जो भविष्य के वर्षों में आय में वृद्धि कर सकता है।
• ब्याज-केवल और ऋणात्मक परिशोधन बंधक किसी के लिए उपयुक्त हो सकते हैं, जिसकी अनियमित आय है, जैसे कि वार्षिक बोनस जो उसकी आय का एक बड़ा प्रतिशत बना देता है
• कुछ वित्तीय योजनाकार उधारकर्ताओं को सलाह देते हैं कि जीवन में अपने बंधक भुगतान को कम करने के लिए उधारकर्ताओं को सलाह दी जाए और ब्याज-केवल या नकारात्मक परिशोधन बंधक भुगतान और पूरी तरह से बंधक भुगतान को चुकाना
• जोखिम

ब्याज-केवल और ऋणात्मक परिशोधन बंधक के अधिकांश उधारकर्ताएं घर की कीमतों की सराहना की दर पर भरोसा कर रही हैं जिससे वे इस तथ्य से अप्रासंगिक हो सकते हैं कि वे अपने बंधक के प्रमुख संतुलन को कम नहीं कर रहे हैं या बढ़ रहे हैं। घर की मूल्य प्रशंसा की भविष्य की दर के बारे में अवास्तविक धारणाएं बहुत जोखिम भरा है।

• समायोज्य-दर ब्याज-केवल और नकारात्मक परिशोधन बंधक भुगतान झटके जोखिम के एक महान सौदे के अधीन हैं। दूसरे शब्दों में, मासिक भुगतान डिजाइन से बढ़ेगा और अप्रत्याशित राशि से या अप्रत्याशित समय पर बढ़ सकता है।
• निवेश करने के लिए मासिक बंधक भुगतान को कम करने से जोखिम पैदा हो सकता है सामान्य तौर पर, ब्याज-केवल और नकारात्मक परिशोधन बंधक पांच साल के उत्पाद के रूप में तैयार किए जाते हैं। स्टॉक मार्केट में रिटर्न की स्थिर दर मानने के लिए पांच साल का समय बहुत छोटा है। दूसरे शब्दों में, उस समय, जब बंधक को सड़क पर पांच साल तक रिफाइन किए जाने की योजना है, तो शेयर बाजार बहुत अस्थिर है कहने के लिए कि बंधक पर ब्याज प्रभार को कवर करने के लिए उन पांच वर्षों में पर्याप्त लाभ अर्जित किया जाएगा।
• निचला रेखा

यह केवल ब्याज के शुरुआती मासिक भुगतान और नकारात्मक परिशोधन बंधक के बारे में नहीं है। उपभोक्ताओं को केवल ब्याज-रहित और ऋणात्मक परिशोधन बंधक के साथ जुड़े जोखिमों की पहचान और पहचान और मापने की आवश्यकता है।तभी तो कोई उपभोक्ता एक बंधक चुनने के बारे में एक अच्छी तरह से ज्ञात, शिक्षित विकल्प बना सकता है। एक सूचित विकल्प बनाने का एक शानदार तरीका है कि उपलब्ध दर निर्धारित करने के लिए नीचे की तरह एक बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करना