कई अमेरिकियों के लिए, एक परिवार के घर या किराये की संपत्ति के रूप में अचल संपत्ति, उनका निवेश का एक सबसे बड़ा वर्ग है इन निवेशक अक्सर अचल संपत्ति को समय की अवधि में सबसे सुरक्षित और सबसे अधिक विश्वसनीय लाभदायक निवेशों में से एक मानते हैं। हालांकि, अचल संपत्ति निवेश में प्रवेश की एक उच्च लागत (आमतौर पर ब्याज के साथ ऋण द्वारा वित्त पोषित), लंबी निवेश की अवधि और महान अनिश्चितता शामिल है। वास्तविक संपत्ति खरीदने के बजाय, निवेशक अचल संपत्ति के विकल्प को दोगुना कर सकते हैं क्योंकि कम लागत पर और कम व्यय के साथ अचल संपत्ति में निवेश किया जा सकता है।

रियल एस्टेट में लाभ की गणना करने पर एक यथार्थवादी देखो

एक नौसिखिया रियल एस्टेट निवेशक दो बेडरूम का अपार्टमेंट देख सकता है और देख सकता है कि 5 वर्षों में यह मूल्य 100 डॉलर, 000 से 300 डॉलर , 000 और निवेश मूल्य का तीन गुणा समाप्त। हालांकि, यह सरल विश्लेषण नियमित सम्बंधित खर्चों को याद करता है जिसमें संपत्ति की खरीद, मासिक ब्याज भुगतान, पंजीकरण और स्टाम्प शुल्क शुल्क, संपत्ति कर, खरीद या बिक्री के दौरान एजेंटों के लिए कमीशन, मासिक संघ शुल्क, रखरखाव और मरम्मत, बीमा, और अन्य लागू स्थानीय कर (उदाहरण के लिए, बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर या किसी निश्चित स्तर से अधिक संपत्ति मूल्यांकन जो कि संपत्ति कर के मालिक के लिए उत्तीर्ण हो)

इन सभी कारकों को ध्यान में रखते हुए, संपत्ति के लिए रिटर्न का यथार्थवादी मूल्यांकन काफी हद तक कम हो गया है, और आम निवेशक द्वारा पूरी तरह से समझा नहीं जा सकता (संबंधित: अपने निवेश रिटर्न की गणना कैसे करें) निवेश की अवधि के दौरान विकास की संपत्ति बाद में बेचने में कठिनाई हो सकती है। उदाहरण के लिए, एक शोरग़रा नया राजमार्ग या अपराध में एक स्पाइक संपत्ति को अवमूल्यन कर सकता है (संबंधित: रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए सबसे महत्वपूर्ण कारक)

अचल संपत्ति में निवेश और लाभ का कम लागत वाला तरीका अचल संपत्ति के विकल्प के माध्यम से होता है।

एक रियल एस्टेट विकल्प क्या है?

एक अचल संपत्ति विकल्प दो पक्षों (खरीदार और विक्रेता) के बीच एक विशेष रूप से डिजाइन किए अनुबंध है। विक्रेता एक निश्चित कीमत पर एक निश्चित अवधि के लिए खरीदार को संपत्ति खरीदने का विकल्प प्रदान करता है। खरीदार निर्दिष्ट समय अवधि के दौरान संपत्ति खरीदने या खरीदने का विकल्प खरीदता है।

इस विकल्प के अधिकार के लिए, खरीदार विक्रेता को एक विकल्प प्रीमियम देता है यदि खरीदार संपत्ति खरीदने का फैसला करता है (दूसरे शब्दों में, अचल संपत्ति विकल्प का प्रयोग करें), तो विक्रेता को पहले से ही अनुबंध की शर्तों के अनुसार खरीदार को संपत्ति बेचनी चाहिए।

स्टॉक खरीदने पर आपको विकल्प की अवधारणा का सामना करना पड़ सकता है विकल्प खरीदार को कई विकल्प प्रदान करते हैं उन्हें प्रारंभिक (अमेरिकी प्रकार) का प्रयोग किया जा सकता है, जो कि विकल्प समाप्ति तक आयोजित किया जाता है या समाप्ति से पहले दूसरे खरीदार को बेचा जाता है।

रियल एस्टेट विकल्प आमतौर पर संपत्ति डेवलपर्स और निवेशकों द्वारा वाणिज्यिक या उच्च अंत आवासीय संपत्तियों में उपयोग किया जाता है।रियल एस्टेट विकल्प खरीदारों के लिए अधिक लचीलेपन और कम लागत वाले व्यापार और निवेश का अवसर प्रदान करते हैं, इसके साथ ही विक्रेताओं को सीमित लाभ मिलते हैं।

एक रियल एस्टेट विकल्प व्यापार का उदाहरण

यहां एक अचल संपत्ति विकल्प परिदृश्य के जोखिम और इनाम का व्यापक विश्लेषण है। मान लीजिए कि एक निर्माता के पास 500,000 डॉलर हैं और वह वह जमीन खरीदना चाहती है जिसके लिए विक्रेता $ 2 मिलियन चाहता है बिल्डर कुछ चीज़ों के लिए अनिश्चित है:

1) क्या बिल्डर $ 1 बढ़ा सकता है 5 लाख बैंक ऋण या अन्य स्रोतों के माध्यम से?

2) क्या निर्माणकर्ता आवासीय या वाणिज्यिक विकास या संपत्ति के आगे उपखंड के लिए आवश्यक परमिट प्राप्त कर सकता है?

3) क्या एक बिल्डर भूमि खरीदने से पहले बिल्डर पैसे जुट सकता है और परमिट प्राप्त कर सकता है?

इस स्थिति में, एक रियल एस्टेट विकल्प उपयुक्त है एक परिभाषित गैर-वापसी योग्य लागत (जिसे रियल एस्टेट विकल्प प्रीमियम या विचार माना जाता है) के लिए $ 25, 000, बिल्डर विक्रेता के साथ एक रियल एस्टेट विकल्प अनुबंध दर्ज कर सकता है अचल संपत्ति विकल्प से बिल्डर को संपत्ति की बिक्री मूल्य 6 महीने की अवधि में $ 2 मिलियन तक बंद करने की अनुमति मिलती है। इस समय के दौरान, बिल्डर पैसे जुट सकता है, परमिट प्राप्त कर सकता है, और या तो संपत्ति खरीद सकता है (कुल $ 2 मिलियन से अधिक $ 25, 000 विकल्प प्रीमियम खर्च कर रहा है), संपत्ति से दूर चलना (और $ 25, 000 खोना) या बेच एक परक्राम्य कीमत के लिए एक और खरीदार के लिए विकल्प। किसी भी तरह से, विक्रेता संपत्ति से एक अतिरिक्त $ 25, 000 बना देगा।

रियल एस्टेट विकल्प अनुबंध में निम्नलिखित शर्तों शामिल होंगी:

• संपत्ति विवरण (स्थान, आकार और अन्य विशेष)
• अनुबंध की अवधि (व्यापार तिथि से 6 महीने)
• विकल्प प्रीमियम या विचार राशि (खरीदार द्वारा व्यापार तिथि पर खरीदार द्वारा $ 25, 000 का भुगतान न किए जाने योग्य)
• अनुबंध पर सहमति के साथ अगर विकल्प का उपयोग किया जाता है ($ 2 मिलियन)

अनुबंध की 6 महीने की अवधि के लिए चार संभव परिदृश्य

परिदृश्य 1: बिल्डर $ 1 के लिए मंजूरी दे दी है 5 मिलियन बैंक ऋण उन्होंने यह भी पुष्टि की कि वह विकास के लिए आवश्यक परमिट प्राप्त कर सकता है। वह अपनी अचल संपत्ति विकल्प का उपयोग करके संपत्ति को खरीदने के लिए $ 2 मिलियन की पूर्व निर्धारित कीमत पर विक्रेता $ 2 मिलियन प्राप्त करता है और अतिरिक्त $ 25, 000 विकल्प प्रीमियम रखता है।

परिदृश्य 2: 2 महीने बाद, बिल्डर को पता चलता है कि वह विकास परमिट प्राप्त नहीं कर पाएगा। अगले 4 महीनों में, बिल्डर $ 2 मिलियन के लिए संपत्ति खरीदने के लिए तैयार एक और पार्टी को ढूंढने में कामयाब रहा है। बिल्डर अचल संपत्ति विकल्प 30,000 डॉलर की नई कीमत के लिए नई पार्टी को बेचता है। नई पार्टी मूल विकल्प अनुबंध में बिल्डर की जगह लेती है। नई पार्टी विकल्प का इस्तेमाल करती है और $ 2 मिलियन की संपत्ति खरीदती है। विक्रेता को नई पार्टी से $ 2 मिलियन प्राप्त होता है और निर्माता से $ 25, 000 विकल्प प्रीमियम रहता है। बिल्डर ने $ 30,000 के लिए विकल्प बेच दिया और इस प्रकार $ 5, 000 बना दिया और उस संपत्ति के साथ काठी नहीं है जिसका वह उपयोग नहीं कर सकता है।

परिदृश्य 3: बिल्डर केवल एक विकल्प खरीदार है जो संपत्ति के मूल्य में बढ़ोतरी से लाभ उठा रहा है।अगर $ 2 मिलियन की मांग की कीमत $ 2 तक बढ़ जाती है 5 महीने में 2 मिलियन, विकल्प खरीदार को संपत्ति खरीदने और फिर संपत्ति ($ 2. 2 मिलियन - $ 2 मिलियन - $ 25, 000 = $ 175, 000) बेचने के विकल्प का उपयोग करके लाभ होगा।

हालांकि, संपत्ति के स्वामित्व में प्रवेश करने और सभी संबद्ध फीस, करों और लागतों को $ 175,000 के मुनाफे को कम करने के बजाय, विकल्प खरीदार इसके बजाय एक नई पार्टी को संपत्ति खरीदने के लिए विकल्प बेच सकता है। जैसा कि अंतर्निहित संपत्ति की कीमत बढ़ जाती है, अचल संपत्ति विकल्प मूल्य भी डेल्टा कहा जाता है में बढ़ जाएगा) खरीदार एक नए प्रीमियम पर विकल्प बेच सकता है जिसमें संपत्ति के मूल्य में बदलाव शामिल होता है।

मूल विकल्प खरीदार नए खरीदार को $ 200,000 के लिए विकल्प बेच सकता है नया खरीदार $ 200,000 का भुगतान करने के लिए तैयार होगा क्योंकि इसका मतलब है कि संपत्ति का कुल खरीद मूल्य $ 2 होगा 2 मिलियन (मूल संपत्ति के मालिक / विकल्प विक्रेता को $ 2 मिलियन का भुगतान और मौजूदा विकल्प धारक को $ 200,000)

लेनदेन के अंत में, संपत्ति के मालिक $ 2 मिलियन से अधिक $ 25, 000 विकल्प प्रीमियम, मूल विकल्प खरीदार $ 175, 000 के साथ लाभ, और नए विकल्प खरीदार मौजूदा बाजार दर पर वांछित संपत्ति खरीदता है।

परिदृश्य 4 : बिल्डर ऋण या परमिट को सुरक्षित करने में सक्षम नहीं है वह अपने विकल्प के लिए एक नया खरीदार भी नहीं मिल सकता है बिल्डर विकल्प समाप्त होने देता है और विकल्प प्रीमियम खो देता है हालांकि खरीदार $ 25, 000 प्रीमियम (केवल वास्तविक सौदा मान का मात्र 1. 25 प्रतिशत) का भुगतान करके खराब $ 2 मिलियन निवेश से बचने में सक्षम था। विक्रेता को 6 महीने की अवधि के दौरान $ 25,000 से लाभ होता है और खरीदार की खोज जारी है।

सभी मामलों में, एक बार जब विक्रेता एक अचल संपत्ति विकल्प अनुबंध में प्रवेश करता है, तो विक्रेता के पास अब विकल्प नहीं है कि वह संपत्ति बेचने के लिए और किस कीमत पर। विक्रेता को विकल्प का प्रयोग करने के खरीदार के निर्णय के लिए प्रतीक्षा करनी चाहिए। यही कारण है कि विक्रेता को प्रीमियम प्रीमियम का लाभ प्राप्त और रखता है

नीचे की रेखा

रियल एस्टेट विकल्प अचल संपत्ति निवेश से व्यापार, निवेश और लाभ के लिए कम लागत वाली विधि प्रदान करते हैं। हालांकि, वे प्रभावी रूप से दो अलग-अलग दलों के बीच ओटीसी अनुबंध हैं जिनके बाहर कोई नियामक निरीक्षण नहीं है। शामिल पार्टियों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि विकल्प अनुबंध उचित है। विकल्प विक्रेता द्वारा डिफ़ॉल्ट अचल संपत्ति विकल्प समझौतों में प्रमुख चुनौतियों में से एक है। ऐसे मामलों में, खरीदार का एकमात्र सहारा एक मुकदमा है। सार्वजनिक रूप से उपलब्ध जानकारी और अचल संपत्ति विकल्प प्रतिभागियों पर पिछले रिकॉर्ड का अभाव एक और चुनौती है। रियल एस्टेट विकल्प निवेशकों को भी अतिरिक्त खर्चों पर विचार करना चाहिए जैसे कानूनी सेवाओं के लिए फीस जैसे मसौदा तैयार करना और पंजीकरण करना।