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निर्णय लेने, बेचने या निर्णय लेने के लिए रियल एस्टेट निवेशकों के मूल मूल्यांकन कौशल होने चाहिए। रियल एस्टेट निवेश कंपनियों ने निवेश के फैसले करने में सहायता करने के लिए अत्याधुनिक मूल्यांकन मॉडल विकसित किए हैं। हालांकि, स्प्रैडशीट टूल का इस्तेमाल करके कोई व्यक्ति अधिक आय वाले अचल संपत्ति पर पर्याप्त मूल्यांकन का उत्पादन कर सकता है। इसमें आवासीय रियल एस्टेट को आवासीय किराये की संपत्ति के रूप में खरीदा जाएगा।
रियायती नकदी प्रवाह या पूंजीकरण विधियों का उपयोग करके अचल संपत्ति का मूल्यांकन करना स्टॉक या बॉन्ड के मूल्यांकन के समान है एकमात्र अंतर यह है कि उत्पाद और सेवाएं बेचने के विरोध में नकदी प्रवाह को लीजिंग स्पेस से प्राप्त किया गया है। यह जानने के लिए पढ़ें कि किसी भी निवेशक संभावित निवेश के अवसरों के माध्यम से घाटे के लिए पर्याप्त मूल्यवान मूल्यांकन कैसे बना सकते हैं।
व्यक्तिगत मूल्यांकन
कुछ व्यक्तियों का मानना है कि प्रमाणित मूल्यांकन पूरा हो जाने पर मूल्यांकन का उत्पादन अनावश्यक है। हालांकि, एक निवेशक का मूल्यांकन कई कारणों के लिए मूल्यांकन से अलग हो सकता है।
निवेशक के पास किरायेदारों को आकर्षित करने की संपत्ति की क्षमता के बारे में अलग-अलग राय हो सकती है या किराये की दरों को भुगतान करने के इच्छुक हैं। एक संभावित खरीदार या विक्रेता के रूप में, निवेशक यह महसूस कर सकता है कि संपत्ति के मूल्याधिकारी की तुलना में अधिक या कम जोखिम है।
मूल्यांकनकर्ता मूल्य के अलग-अलग आकलन का संचालन करते हैं इसमें संपत्ति को बदलने की लागत शामिल है, हालिया और तुलनीय लेनदेन की तुलना और आय दृष्टिकोण। इनमें से कुछ विधियां आमतौर पर बाजार को पीछे छोड़ देती हैं, अपट्रेंड के दौरान मूल्य को कम करके आंका जाता है, और एक डाउनथ्रेन्ड में परिसंपत्तियों का मूल्यांकन कर रहा है।
अचल संपत्ति बाजार में अवसरों को ढूँढना में उन गुणों को खोजना शामिल है जो बाजार द्वारा ग़लत ढंग से मूल्यवान हैं। इसका अक्सर मतलब होता है कि एक ऐसी संपत्ति का प्रबंधन करना जो बाजार की अपेक्षाओं से अधिक है। किसी वैल्यूएशन को एक संपत्ति की सच्ची आय-उत्पादक क्षमता का अनुमान लगाना चाहिए।
रियल एस्टेट मूल्यांकन
अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण स्टॉक, बांड, या किसी भी अन्य आय-जनरेटिंग निवेश के मूल्यांकन के लिए प्रक्रिया के समान है। अधिकांश विश्लेषकों ने संपत्ति के शुद्ध वर्तमान मूल्य (एनपीवी) को निर्धारित करने के लिए रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) विधि का उपयोग किया है
एनपीवी आज के डॉलर में संपत्ति का मूल्य है जो निवेशक के जोखिम समायोजित रिटर्न को प्राप्त करेगा। एनपीवी निवेशकों की अपेक्षित दर (आरआरओआर) द्वारा मालिकों के लिए आवधिक नकदी प्रवाह उपलब्ध कराने के द्वारा निर्धारित किया जाता है। चूंकि आरआरओआर जोखिम के शामिल होने के लिए निवेशक की आवश्यक दर की वापसी है, इसलिए व्युत्पन्न मान उस व्यक्तिगत निवेशक के लिए एक जोखिम-समायोजित मूल्य है। बाजार मूल्य की तुलना में इस मूल्य की तुलना करके, एक निवेशक निर्णय लेने, पकड़ने या बेचने में सक्षम है।
शेयर मूल्य ब्याज कूपन भुगतानों को छूट के द्वारा लाभांश, बांड मूल्यों को छूट के द्वारा प्राप्त किया जाता हैप्रॉपर्टी का शुद्ध नकद प्रवाह या मालिकों के लिए उपलब्ध नकद छूट के द्वारा मूल्यवान है, क्योंकि पट्टे पर आय से सभी खर्च काट लिया गया है। एक संपत्ति के मूल्यांकन में सभी किराये की आमदनी का अनुमान लगाया जाता है और फिर उन पट्टों को निष्पादित और बनाए रखने के लिए आवश्यक सभी खर्चों में कटौती करना शामिल है।
सभी आय के अनुमान पट्टों से सीधे आते हैं पट्टों किरायेदारों और एक मकान मालिक के बीच अनुबंध समझौतों हैं पट्टे पर किराया (वृद्धि) में सभी किराया और संविदात्मक बढ़ोतरी होगी, साथ ही अंतरिक्ष और किराया रियायतों के लिए विकल्प। मालिक भी किरायेदारों से भाग या सभी संपत्ति के खर्चों को भर देते हैं जिस तरीके से यह आय एकत्र की जाती है, वह भी लीज अनुबंध में कहा गया है। पट्टों के तीन मुख्य प्रकार हैं:
- पूर्ण-सेवा पट्टों
- शुद्ध पट्टों
- ट्रिपल-नेट (एनएनएन) पट्टों
पूर्ण-सेवा पट्टों में, किरायेदारों किराए के अलावा कुछ भी भुगतान नहीं करते हैं शुद्ध पट्टों में, किरायेदारों आमतौर पर संपत्ति में जाने के बाद की अवधि के लिए खर्च में वृद्धि के अपने हिस्से का भुगतान करते हैं ट्रिपल-नेट पट्टों में, किरायेदार सभी संपत्ति के खर्चों के अनुपात में हिस्सेदारी का भुगतान करता है।
आय के मूल्यांकन की तैयारी करते समय निम्नलिखित प्रकार के खर्चों पर विचार किया जाना है:
- पट्टे की लागतें
- प्रबंधन लागत
- पूंजीगत लागत
पट्टे पर खर्च किरायेदारों को आकर्षित करने के लिए आवश्यक खर्चों को देखें और पट्टों को अंजाम देने के लिए प्रबंधन लागत संपत्ति के स्तर के खर्च का उल्लेख करती है, जैसे उपयोगिताओं, सफाई, करों आदि। साथ ही संपत्ति का प्रबंधन करने के लिए कोई भी लागत। आय के कम परिचालन व्यय नेट ऑपरेटिंग आय (एनओआई) के बराबर है नोआई संपत्ति का सामान्य संचालन से प्राप्त नकदी प्रवाह है। तब नकदी प्रवाह एनओआई से पूंजीगत लागत को घटाकर प्राप्त किया जाता है। संपत्ति को बनाए रखने के लिए पूंजीगत लागत किसी आवधिक पूंजी आउटलेट हैं इनमें भविष्य में संपत्ति के उन्नयन के लिए पट्टे पर कमीशन, किरायेदार सुधार या पूंजी भंडार के लिए कोई भी पूंजी शामिल है।
मूल्यांकन उदाहरण
एक बार आवधिक नकदी प्रवाह तय हो जाने पर, उन्हें संपत्ति मूल्य निर्धारित करने के लिए वापस छूट दी जा सकती है। चित्रा 1 एक सरल मूल्यांकन डिजाइन दिखाता है जिसे मूल्य के लिए सबसे अधिक संपत्तियों में समायोजित किया जा सकता है।
| मान | धारणा | मूल्य | आय में वृद्धि Yr1-10 (g) |
| 4% | आय में वृद्धि Yr11 + (जी) | 3% > आरआरओआर (के) | 13% |
| आय का% का खर्च | 40% | पूंजीगत व्यय | $ 10, 000 |
| रिवर्सशन कैप रेट (किग्रा) | 10% | चित्रा 1 | वैल्यूएशन एक ऐसी संपत्ति रखती है जो सालाना किराये की आय $ 100,000 है, जो एक वर्ष में 4% सालाना और सालाना 10% बढ़ता है। व्यय का 40% आय का अनुमान है। पूंजीगत भंडार $ 10, 000 प्रति वर्ष पर आधारित हैं। छूट दर, या आरआरओआर, 13% पर सेट है वर्ष 10 में संपत्ति के प्रत्यावर्तन मूल्य का निर्धारण करने के लिए पूंजीकरण दर का अनुमान 10% है। वित्तीय शब्दावली में, इस पूंजीकरण की दर के-जी के बराबर है, जहां के निवेशक के आरआरओआर (रिटर्न की आवश्यक दर) है और जी आय में अपेक्षित वृद्धि है। केजी को निवेशक की अपेक्षित आय रिटर्न के रूप में जाना जाता है, या आय द्वारा प्रदान की गई कुल रिटर्न की राशि भी है। |
| वर्ष 10 में संपत्ति का मूल्य वर्ष 11 के अनुमानित एनओआई लेने और पूंजीकरण दर से इसे विभाजित करके प्राप्त किया गया है। मान लें कि निवेशक की अपेक्षित दर 13% पर रहता है तो पूंजीकरण 10% या के-जी (13% -3%) के बराबर होगा। 2 चित्रा में, नोएआई में वर्ष 11 88 डॉलर, 812 है। आवधिक नकदी प्रवाह की गणना के बाद, उन्हें 58 डॉलर, 333 की एनपीवी प्राप्त करने के लिए छूट दर (13%) से वापस छूट दी जाती है। |
आइटम
Yr 1
| यार 2 | यार 3 | यार 4 | यार 5 यार 6 यार 7 | यार 8 साल 9 साल 10 वर्ष 11 | आय | 100 | 104 | 108। 16 | 112। 49 | 116। 99 | 121। 67 |
| 126। 54 | 131। 60 | 136। 86 | 142। 33 | 148। 02 | व्यय | -40 | -41। 60 | -43। 26 | -45 | -46। 80 | -48। 67 |
| -50। 62 | -52। 64 | -54। 74 | -56। 93 | -59। 21 | नेट ऑपरेटिंग आय (एनओआई) | 60 | 62 40 | 64। 896 | 67। 494 | 70। 194 | 73। 002 |
| 75। 924 | 78। 96 | 82। 116 | 85। 398 | 88। 812 | कैपिटल | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 |
| -10 | -10 | -10 | -10 | - | कैश फ्लो (सीएफ) 50 | 52 40 | 54। 90 | 57। 49 | 60। 19 | 63 | 65। 92 |
| 68। 96 | 72। 12 | 75। 40 | - | प्रत्यावर्तन | - | - | - | - | - | - | - |
| - | - | 888। 12 | - | कुल कैश फ्लो | 50 | 52 40 | 54। 90 | 57। 49 | 60। 19 | 63 | 65। 92 |
| 68। 96 | 72। 12 | 963। 52 | - | लाभांश यील्ड | 9% | 9% | 9% | 10% | 10% 11% | 11% | 12% |
| 12% | 13% | - | चित्रा 2 (हजारों डॉलर में) | चित्रा 2 एक मूल स्वरूप प्रदान करता है जिसका इस्तेमाल किसी आय-उत्पादक या किराये की संपत्ति के मूल्य के लिए किया जा सकता है। किरायेदार संपत्ति के रूप में आवासीय अचल संपत्ति खरीदने वाले निवेशकों को यह निर्धारित करने के लिए वैल्यूमेंट्स तैयार करना चाहिए कि किराए पर लेने की दर पर शुल्क लगाया जा रहा है या नहीं तो खरीद मूल्य का समर्थन किया जा सकता है। हालांकि मूल्यांकनकर्ता अक्सर डिफ़ॉल्ट रूप से 10-वर्ष का नकदी प्रवाह का उपयोग करेंगे, निवेशकों को नकदी प्रवाह का उत्पादन करना चाहिए, जो उस धारणाओं को प्रतिबिंबित करना चाहिए जिन पर संपत्ति को खरीदा जाना माना जाता है। यह प्रारूप, हालांकि सरलीकृत, जटिलता की परवाह किए बिना, किसी भी संपत्ति का मूल्य समायोजित किया जा सकता है। यहां तक कि होटल का मूल्यांकन इस तरह किया जा सकता है। बस एक रात के पट्टे के रूप में रात के कमरे किराया के बारे में सोचो। | खरीदें, बेचें या पकड़ो | किसी संपत्ति की खरीद करते समय, यदि कोई निवेशक का मूल्यांकन मूल्य विक्रेता की पेशकश या मूल्यांकित मूल्य से अधिक होता है, तो संपत्ति को आरआरओआर प्राप्त करने की उच्च संभावना के साथ खरीदा जा सकता है। इसके विपरीत, जब एक संपत्ति बेचते हैं, यदि मूल्यांकन मूल्य खरीदार की पेशकश से कम है, तो संपत्ति बेची जानी चाहिए। इसके अलावा, अगर मूल्यांकन मूल्य बाजार के अनुरूप है और आरआरओआर जोखिम के लिए पर्याप्त वापसी प्रदान करता है, तो मालिक निवेश को रखने का निर्णय ले सकता है, जब तक मूल्यांकन और बाजार मूल्य के बीच कोई असुविधा न हो। | मान को सबसे बड़ी राशि के रूप में परिभाषित किया जा सकता है कि कोई व्यक्ति किसी संपत्ति के लिए भुगतान करने के लिए तैयार हो जाएगा किसी संपत्ति की खरीद करते समय, वित्तपोषण संपत्ति के अंतिम मूल्य को प्रभावित नहीं कर सकता क्योंकि प्रत्येक खरीदार के पास अलग-अलग वित्तपोषण विकल्प उपलब्ध हैं | हालांकि यह उन निवेशकों के लिए मामला नहीं है, जिनके पास पहले से ही संपत्तियां हैं जिन्हें वित्तपोषित किया गया है। वित्तपोषण को उचित समय पर निर्णय लेने पर विचार करना चाहिए क्योंकि वित्तपोषण संरचनाएं, जैसे पूर्व-भुगतान जुर्माना, अपने बिक्री की आय के निवेशक को लूट सकते हैं। ऐसे मामलों में यह महत्वपूर्ण है जहां निवेशकों ने अनुकूल वित्तपोषण शर्तों प्राप्त की जो अब बाजार में उपलब्ध नहीं हैं। भावी बिक्री की आय का पुनर्गठन करते समय प्राप्त होने वाले ऋण के साथ मौजूदा निवेश बेहतर जोखिम-समायोजित रिटर्न प्रदान कर सकते हैं बंधक ऋण के अतिरिक्त वित्तीय जोखिम को शामिल करने के लिए जोखिम आरआरओआर को समायोजित करें | नीचे की रेखा | खरीद या बिक्री चाहे, निर्णय लेने की प्रक्रिया में सहायता के लिए पर्याप्त सटीक मूल्यांकन मॉडल तैयार करना संभव है। मॉडल बनाने में शामिल गणित अपेक्षाकृत सरल है और अधिकांश निवेशकों की समझ में है स्थानीय बाज़ार मानकों, लीज स्ट्रक्चर के बारे में कुछ मूलभूत जानकारी पाने के बाद और कैसे विभिन्न संपत्ति प्रकारों में आय और व्यय काम करते हैं, भविष्य में भविष्य के नकदी प्रवाह की भविष्यवाणी करने में सक्षम होना चाहिए। |
किराये की संपत्ति के मालिक के पेशेवरों और विपक्ष | इन्वेस्टमोपेडिया
मकान मालिक बनना एक स्मार्ट वित्तीय कदम हो सकता है, लेकिन यह सुनिश्चित कर लें कि आप अपनी आंखों के साथ खुले हैं। कैसे किराये की संपत्ति मूल्यह्रास वर्क्स | निवेशकिया
यह थोड़ा मुश्किल है, लेकिन आपके निवेश का भुगतान करने के लिए एक महत्वपूर्ण उपकरण है। क्या संपत्ति कर योग्य है और क्या संपत्ति कर योग्य नहीं है? | इन्वेस्टमोपेडिया <आईएलएस करों क्या संपत्ति को समझने के द्वारा
अपनी कर योग्य आय को समायोजित करें टैक्स देयता को कम करने और बड़ी रिफंड प्राप्त करने के लिए कानूनी रणनीति के बारे में जानें। |