आय-जनरेटिंग रीयल एस्टेट में निवेश करना बाजार के आंकड़ों और आजीवनता की एक डिग्री शामिल है। एक महत्वपूर्ण पहलुओं में से एक यह है कि एक रियल एस्टेट निवेशक को संपत्ति का मूल्यांकन करते समय उचित कैपिटलाइज़ेशन दर का चयन करना चाहिए, जो अचल संपत्ति पर वापसी की आवश्यक दर है, मान की सराहना या मूल्यह्रास का शुद्ध होना।

बस रखो, यह दर है जो एक संपत्ति के वर्तमान मूल्य को निर्धारित करने के लिए शुद्ध परिचालन आय पर लागू होता है

ट्यूटोरियल : रियल एस्टेट निवेश तलाशने

कैपिटलाइजेशन दर के साथ गणना करना

उदाहरण के लिए, अगर कोई संपत्ति जो 1 करोड़ डॉलर की नेट ऑपरेटिंग आय (एनओआई) अगले दस वर्षों में 14% की पूंजीकरण दर पर छूट दी गई है, संपत्ति का बाजार मूल्य निर्धारित किया जाएगा $ 1, 000, 000 / / 14 = $ 7, 142, 857, जहां कुल परिचालन दर से विभाजित शुद्ध परिचालन आय बाजार मूल्य के बराबर है।

$ 7, 142, 857 बाजार मूल्य एक अच्छा सौदा का प्रतिनिधित्व करता है अगर संपत्ति $ 6 में बेच रही है। 5 मिलियन और यदि यह बिक्री मूल्य 8 करोड़ डॉलर है तो यह एक बुरा सौदा होगा।

पूंजीकरण की दर का निर्धारण आय-जनरेटिंग संपत्ति के महत्व में प्रमुख मीट्रिक में से एक है ऐसे कई तरीके हैं जो निवेशक उपयुक्त कैपिटलाइज़ेशन दर को खोजने के लिए उपयोग कर सकते हैं।

मार्केट एक्सट्रैक्शन मेथड

यह विधि मानती है कि तुलनात्मक आय-जनरेटिंग गुणों पर वर्तमान, आसानी से उपलब्ध नेट ऑपरेटिंग आय और बिक्री मूल्य जानकारी है। बाजार निष्कर्षण पद्धति के साथ लाभ यह है कि पूंजीकरण दर प्रत्यक्ष आय पूंजीकरण को और अधिक सार्थक बनाता है।

पूंजीकरण दर का निर्धारण करना अपेक्षाकृत आसान है। मान लें कि एक निवेशक एक पार्किंग स्थल खरीदने पर विचार कर रहा है जो नेट ऑपरेटिंग आय में $ 500, 000 उत्पन्न होने की उम्मीद है। इस क्षेत्र में, तीन मौजूदा तुलनात्मक आय सृजन पार्किंग स्थल हैं।

1। पार्किंग स्थल 1 में $ 250, 000 की शुद्ध परिचालन आय है और 3 मिलियन डॉलर की बिक्री मूल्य है। इस मामले में, पूंजीकरण दर है: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%

2। पार्किंग 2 में 400 डॉलर की शुद्ध परिचालन आय है और $ 3 की एक बिक्री मूल्य है। 95 मिलियन पूंजीकरण दर है: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%।

3। पार्किंग लॉटल 3 में $ 185,000 की शुद्ध परिचालन आय और 2 मिलियन डॉलर की बिक्री मूल्य है। पूंजीकरण की दर है: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%

इन तीन तुलनीय गुणों (8. 33, 10. 13 और 9। 25%) के लिए गणना दरों पर आधारित, 9 की एक समग्र पूंजीकरण दर। 4% बाजार का उचित प्रतिनिधित्व होगा। इस पूंजीकरण दर का उपयोग करना, एक निवेशक संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित कर सकता है। $ 500, 000 / / पर पार्किंग का निवेश का मौका मूल्यवान होगा094 = $ 5, 319, 14 9।

बिल्ड-अप विधि

बिल्ड-अप विधि बाजार निष्कर्षण पद्धति से थोड़ा अधिक जटिल है ब्याज दर, गैर-तरलता दर (जिसके द्वारा यह अचल संपत्ति की प्रकृति के कारण अलिखित है) को जोड़कर पूंजीकरण दर हासिल की गई है, जोखिम को पुनर्परिवर्तित और जोखिम की दर।

4% की ब्याज दर, 1. 5% की गैर-तरलता दर, 1. 5% का पुनर्पूंजीकरण प्रीमियम और 2 के जोखिम की दर। 5%, इक्विटी प्रॉपर्टी का पूंजीकरण दर होगी के रूप में अभिव्यक्त: 6 + 1 5 + 1। 5 + 2। 5 = 11. 5% यदि शुद्ध परिचालन आय $ 200,000 थी, तो संपत्ति का बाजार मूल्य होगा: $ 200, 000 / 115 = $ 1, 739, 130.

जाहिर है, यह गणना करना बहुत सीधा है जटिलता पूंजीकरण दर के व्यक्तिगत घटकों के सटीक अनुमानों का आकलन करने में निहित है, जो चुनौतीपूर्ण हो सकती है। बिल्ड-अप विधि का लाभ यह है कि यह डिस्काउंट दर के व्यक्तिगत घटकों को परिभाषित करने और सही तरीके से मापने का प्रयास करता है।

बैंड-ऑफ-इनवेस्टमेंट मेथड

बैंड-ऑफ-इन्वेस्टमेंट मेथड को तीन तरीकों के सबसे उन्नत गणना की आवश्यकता होती है। पूंजीकरण दर को संपत्ति के लिए ब्याज की व्यक्तिगत दरों का उपयोग करके गणना की जाती है जो ऋण और इक्विटी वित्तपोषण दोनों का उपयोग करते हैं। बैंड-ऑफ-निवेश पद्धति का लाभ यह है कि यह वित्तपोषित अचल संपत्ति निवेश के लिए सबसे उपयुक्त पूंजीकरण दर है।

पहला कदम एक डूबने वाला फंड फैक्टर की गणना करना है यह वह प्रतिशत है, जिसे भविष्य में एक निश्चित समय पर एक निश्चित राशि रखने के लिए प्रत्येक अवधि को अलग रखा जाना चाहिए। मान लें कि शुद्ध परिचालन आय $ 950,000,000 के साथ 50% वित्तपोषित है, जो कि 7% ब्याज पर ऋण का उपयोग 15 वर्षों से परिशोधन किया जा सकता है। शेष 10% की वापसी की आवश्यक दर से इक्विटी के लिए भुगतान किया जाता है डूबने वाला निधि का कारक निम्न की गणना करेगा:

ब्याज दर / 12 महीने
{[1 + (ब्याज दर / 12 महीने)] # वर्ष x 12 महीने ^{} - 1} संख्याओं में प्लगिंग, हम प्राप्त करते हैं:

07/12

{[1 + (। 07/12)]
15x12 ^{} - 1} यह गणना करता है 003154 प्रति माह प्रति वर्ष, यह प्रतिशत:। 003154 x 12 महीने = 0. 0378। जिस दर पर एक ऋणदाता का भुगतान किया जाना चाहिए वह इस डूबने वाले फंड फैक्टर के साथ-साथ ब्याज दर के बराबर है। इस उदाहरण में, यह दर है:। 07 + 0378 = 10. 78%, या 1078.

इस प्रकार, भारित औसत दर या कुल पूंजीकरण दर, ऋण के लिए 50% वजन और इक्विटी के लिए 50% वजन का उपयोग करते हुए है: (5 x 1078) + (.5 x 10) = 10 39% नतीजतन, संपत्ति का बाजार मूल्य होगा: $ 950, 000 /। 1039 = $ 9, 143, 407.

निचला रेखा

ये विधियां विशेष रूप से आय-उत्पादक संपत्तियों जैसे अपार्टमेंट मकान, वाणिज्यिक और औद्योगिक गुणों के लिए डिज़ाइन की जाती हैं। यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि इन विधियों मालिकों द्वारा कब्जा कर लिया गया संपत्तियों के लिए उपयुक्त नहीं हैं

एक आय-जनरेटिंग प्रॉपर्टी के मूल्य पर अनुमान लगाने से गलत आकलन और असफल निवेश हो सकते हैं। उपयुक्त कैपिटलाइज़ेशन दर का चयन करना मूल्यांकन की सटीकता को बढ़ाता है, और इस प्रकार, अच्छी आय पैदा करने वाली संपत्ति के निवेश का चयन करने की क्षमता।(अधिक संबंधित रीडिंग के लिए, 99 99>> रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट का विश्लेषण करने के लिए कैसे करें

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