एक मात्रात्मक परिप्रेक्ष्य से, अचल संपत्ति में निवेश कुछ हद तक स्टॉक में निवेश करना है। अचल संपत्ति निवेश में लाभ के लिए, निवेशकों को उनके द्वारा खरीदे गए गुणों के मूल्य को निर्धारित करना चाहिए और शिक्षित अनुमान बनाना चाहिए कि इन निवेशों से कितना लाभ उत्पन्न होगा, चाहे संपत्ति की सराहना, किराये की आय या दोनों के संयोजन से।

इक्विटी मूल्यांकन आमतौर पर दो मूल पद्धतियों के माध्यम से किया जाता है: पूर्ण मूल्य और रिश्तेदार मूल्य। संपत्ति मूल्यांकन के लिए भी यही सच है अचल संपत्ति के लिए उचित छूट दर से भविष्य की नेट ऑपरेटिंग आय (एनओआई) को छूट देने से स्टॉक के लिए रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) वैल्यूएशन के समान होता है, जबकि रियल एस्टेट में सकल आय गुणक मॉडल को एकीकृत करते हुए स्टॉक के साथ सापेक्ष मूल्य वैल्यूएशन के बराबर होता है। यहां हम देखेंगे कि कैसे इन विधियों का उपयोग करके एक अचल संपत्ति संपत्ति का मूल्यांकन किया जाए।

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तुलनात्मक इक्विटी वैल्यूएशन

संपूर्ण वैल्यूएशन मॉडल शेयर के आंतरिक मूल्य को प्राप्त करने के लिए आने वाले नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्य का निर्धारण करते हैं; सबसे आम तरीके लाभांश डिस्काउंट मॉडल और रियायती नकदी प्रवाह तकनीक हैं। दूसरी तरफ, सापेक्ष मूल्य के तरीकों का सुझाव है कि दो तुलनात्मक प्रतिभूतियों की उनकी कमाई के अनुसार कीमत की जानी चाहिए। मूल्य-से-कमाई और मूल्य-से-बिक्री जैसे अनुपात, अन्य इंट्रा-इंडस्ट्री कंपनियों की तुलना में यह निर्धारित करने के लिए है कि कोई शेयर कम या ज्यादा मूल्यवान है या नहीं। इक्विटी मूल्यांकन के रूप में, रियल एस्टेट मूल्यांकन विश्लेषण को संभावित मूल्यों की एक श्रृंखला निर्धारित करने के लिए दोनों प्रक्रियाओं को लागू करना चाहिए।

एक रियल एस्टेट प्रॉपर्टी की नेट ऑपरेटिंग आय की गणना करना

कहां:

नॉय - शुद्ध परिचालन आय

आर- रियल एस्टेट संपत्तियों पर रिटर्न की दर जरूरी दर

जी-विकास दर NOI का

आर- कैपिटल बनाने की दर (आरजी)

शुद्ध परिचालन आय आय का प्रतिबिंबित करती है कि संपत्ति परिचालन व्ययों में फैक्टरिंग के बाद उत्पन्न होगी, लेकिन करों और ब्याज भुगतान की कटौती से पहले खर्चों में कटौती करने से पहले, निवेश से प्राप्त कुल राजस्व का निर्धारण किया जाना चाहिए। अपेक्षित किराये के राजस्व को शुरू में क्षेत्र में तुलनात्मक गुणों के आधार पर अनुमानित किया जा सकता है। उचित बाजार अनुसंधान करने से, एक निवेशक यह निर्धारित कर सकता है कि क्षेत्र में किरायेदारों पर शुल्क लगाया जा रहा है और यह अनुमान लगाया जाता है कि इस संपत्ति पर प्रति-स्क्वायर-फुट किराए के समान लागू किया जा सकता है। किराए में अनुमानित वृद्धि फार्मूले के भीतर विकास दर के लिए होती है।

चूंकि उच्च रिक्ति दर अचल संपत्ति निवेश के रिटर्न के लिए संभावित खतरे हैं, इसलिए संवेदनशीलता विश्लेषण या यथार्थवादी रूढ़िवादी अनुमानों का उपयोग करने के लिए गलत आय निर्धारित करने के लिए इस्तेमाल किया जाना चाहिए यदि परिसंपत्ति का पूर्ण उपयोग नहीं किया गया है

ऑपरेटिंग व्ययों में उन लोगों को शामिल किया जाता है, जो कि भवन निर्माण के दिन-प्रतिदिन के कार्यों जैसे प्रत्यक्ष बीमा, प्रबंधन शुल्क, रखरखाव शुल्क और उपयोगिता लागत जैसे प्रत्यक्ष रूप से खर्च किए जाते हैं।ध्यान दें कि कुल व्यय गणना में मूल्यह्रास शामिल नहीं है एक अचल संपत्ति संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय एक निगम के ईबीआईटीडीए के समान है।

फर्म के डब्लूसीएसी की गणना की तुलना में उचित छूट दर का निर्धारण करना कुछ अधिक जटिल है यद्यपि पूंजीकरण दर प्राप्त करने के कई तरीके हैं, एक सामान्य दृष्टिकोण बिल्ड-अप विधि है ब्याज दर से शुरू, उपयुक्त चलनिधि प्रीमियम, प्रीमियम को वापस लेना और जोखिम प्रीमियम जोड़ें अचल संपत्ति के अतरल प्रकृति, शुद्ध भूमि की सराहना के लिए प्रीमियम खातों को पुनः प्राप्त करने के कारण तरलता प्रीमियम उठता है, जबकि जोखिम प्रीमियम ने अचल संपत्ति बाजार के समग्र जोखिम का पता चलता है।

बाजार पूंजीकरण दर से रियल एस्टेट निवेश से निवल ऑपरेटिंग आय को छूट देना लाभांश वृद्धि के लिए समायोजित उपयुक्त रिटर्न की अपेक्षित दर से भावी लाभांश प्रवाह को छूटने के समान है। लाभांश विकास मॉडल से परिचित इक्विटी निवेशकों को समानता को तुरंत देखना चाहिए। (डीडीएम वित्तीय सिद्धांतों का सबसे मूलभूत सिद्धांत है, लेकिन इसकी मान्यताओं के रूप में ही उतना ही अच्छा है। लाभांश डिस्काउंट मॉडल में खोदने का नमूना ।)

एक संपत्ति की आय-जनरेटिंग क्षमता ढूँढना > सकल आय गुणक दृष्टिकोण एक रिश्तेदार मूल्यांकन पद्धति है जो अंतर्निहित धारणा पर आधारित है जो एक ही क्षेत्र में संपत्ति की सकल आय के लिए आनुपातिक रूप से मूल्यवान होगी, जो कि वे उत्पन्न करने में मदद करते हैं। जैसा कि नाम से पता चलता है, सकल आय किसी भी परिचालन व्यय की कटौती से पहले कुल आय है। हालांकि, सटीक सकल आय अनुमान प्राप्त करने के लिए रिक्ति दर का पूर्वानुमान होना चाहिए।

उदाहरण के लिए, यदि कोई रीयल एस्टेट निवेशक तुलनीय संपत्ति के आंकड़ों के आधार पर 100, 000 वर्ग फुट की इमारत खरीदता है, तो वह यह निर्धारित कर सकता है कि पड़ोस में औसत सकल मासिक आय 10 डॉलर है हालांकि निवेशक शुरू में यह अनुमान लगा सकता है कि सकल वार्षिक आय $ 12 मिलियन ($ 10 * 12 महीने * 100, 000 वर्ग फुट) है, इस समय इमारत में कुछ रिक्त इकाइयां होने की संभावना है। यह मानते हुए कि 10% रिक्ति दर है, सकल वार्षिक आय 10 डॉलर होगी 8 मिलियन ($ 12m * 90%) एक समान दृष्टिकोण नेट ऑपरेटिंग आय दृष्टिकोण पर भी लागू होता है

अचल संपत्ति संपत्ति के मूल्य का आकलन करने के लिए अगला कदम सकल आय गुणक निर्धारित करना है। यह प्राप्त किया जा सकता है कि किसी के पास ऐतिहासिक बिक्री डेटा तक पहुंच है। तुलनीय गुणों की बिक्री मूल्य को देखते हुए और उस मूल्य को विभाजित सकल वार्षिक आय से क्षेत्र के औसत गुणक का उत्पादन होगा।

इस प्रकार का मूल्यांकन दृष्टिकोण एक स्टॉक के मूल्य के लिए तुलनीय लेनदेन या गुणकों का उपयोग करने के समान है। कई विश्लेषकों ने एक कंपनी की कमाई का पूर्वानुमान लगाया और उद्योग के पी / ई अनुपात द्वारा ईपीएस आंकड़े गुणा किया। इसी तरह के उपायों के जरिए रियल एस्टेट मूल्यांकन किया जा सकता है (जानें कि आपके लिए काम करने के लिए शीर्ष इक्विटी विश्लेषण टूल में से एक को कैसे रखा जाए। चेक आउट करें

पीअर तुलना में अधोवाही स्टॉक ) रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए रोडब्लॉक्स

इन दोनों रियल एस्टेट मूल्यांकन विधियां अपेक्षाकृत सरल लगती हैं हालांकि, व्यवहार में, इन गणनाओं का उपयोग करके आय-जनरेटिंग संपत्ति का मूल्य निर्धारित करना काफी जटिल है। सबसे पहले, सभी सूत्र सूत्रों जैसे नेट ऑपरेटिंग आय के बारे में आवश्यक जानकारी प्राप्त करना, पूंजीकरण दर में शामिल प्रीमियम और तुलनात्मक बिक्री डेटा बेहद समय-उपभोक्ता और चुनौतीपूर्ण साबित हो सकता है। दूसरे, ये मूल्यांकन मॉडल अचल संपत्ति बाजार में संभावित बड़े बदलावों में ठीक तरह से कारक नहीं हैं जैसे क्रेडिट संकट या रियल एस्टेट बूम नतीजतन, आर्थिक विश्लेषण को बदलने के संभावित प्रभाव के पूर्वानुमान और कारक के लिए आगे विश्लेषण किया जाना चाहिए।

क्योंकि संपत्ति के बाजार स्टॉक मार्केट की तुलना में कम तरल हैं, इसलिए कभी-कभी आवश्यक जानकारी प्राप्त करने के लिए पूरी तरह से सूचित निवेश निर्णय लेना मुश्किल होता है उस ने कहा, बड़े पूंजी निवेश के कारण आम तौर पर एक बड़े विकास की आवश्यकता होती है, यह जटिल विश्लेषण बड़े वेतन का उत्पादन कर सकता है अगर यह एक कम संपत संपत्ति की खोज (इक्विटी निवेश के समान) के कारण होता है इस प्रकार, अपेक्षित इनपुट को खोजने के लिए समय लेना समय और ऊर्जा के लायक है।

नीचे की रेखा

रियल एस्टेट मूल्यांकन अक्सर इक्विटी विश्लेषण के समान रणनीतियों पर आधारित होता है। रियायती शुद्ध परिचालन आय और सकल आय गुणक दृष्टिकोण के अतिरिक्त अन्य विधियां भी अक्सर उपयोग में लाई जाती हैं। उदाहरण के तौर पर, कुछ उद्योग विशेषज्ञों का शहर प्रवास और विकास पैटर्न के बारे में एक सक्रिय कामकाजी ज्ञान है। नतीजतन, वे यह निर्धारित कर सकते हैं कि कौन से स्थानीय इलाकों में सबसे ज्यादा प्रशंसा की दर का अनुभव होने की संभावना है जो भी दृष्टिकोण का उपयोग करने का निर्णय लेता है, उसकी सफलता का सबसे महत्वपूर्ण सूचक यह है कि यह शोध कैसे किया जाता है। (जानें कि कंपनी के मूल्य का निर्धारण करने का एक मजबूत तरीका कैसे खोजना है, यहां:

अच्छे समय में इक्विटी मूल्यांकन और खराब ।)