निजी बंधक बीमा (पीएमआई) एक विशेष प्रकार की बीमा पॉलिसी है, जो निजी बीमा कंपनियों द्वारा प्रदान की जाती है, ताकि किसी ऋणदाता चूक के नुकसान के बदले एक ऋणदाता की रक्षा कर सके। ज्यादातर उधारदाताओं को पीएमआई की आवश्यकता होती है, जब एक होमबॉयर घर की खरीद मूल्य के 20% से कम का भुगतान करता है - या, बंधक-बोलने में, बंधक के ऋण मूल्य (एलटीवी) का अनुपात 80% से अधिक है (एलटीवी अनुपात अधिक है , बंधक के जोखिम वाले प्रोफाइल का उच्चतर) पीएमआई उधारकर्ताओं को वित्तपोषण प्राप्त करने की अनुमति देता है, अगर वे केवल 5% से 19. डालर को कम करने के लिए खर्च कर सकते हैं (या पसंद करते हैं)। निवास की लागत का 99%, लेकिन यह अतिरिक्त मासिक लागतों के साथ आता है। उधारकर्ताओं ने अपने पीएमआई मासिक का भुगतान तब तक किया जब तक कि वे घर में पर्याप्त इक्विटी जमा न करें कि ऋणदाता उन्हें उच्च जोखिम नहीं मानता।

डाउन पेमेंट और बंधक के आकार के आधार पर पीएमआई लागत में 0. 25% से 2% (लेकिन आम तौर पर 0.5 से 5% से 1% तक) आपके प्रति वर्ष ऋण शेष राशि हो सकती है। ऋण अवधि और आपके क्रेडिट स्कोर अधिक जोखिम वाले कारक, जितनी अधिक आप भुगतान करेंगे। इसके अलावा, क्योंकि पीएमआई ऋण की राशि का प्रतिशत है, जितना अधिक आप उधार लेते हैं, उतने पीएमआई आपको भुगतान करेंगे संयुक्त राज्य में छह प्रमुख पीएमआई कंपनियां हैं वे समान दरों का भुगतान करते हैं, जो सालाना समायोजित होते हैं।

कब तक आप पीएमआई लेते हैं?

एक बार बंधक का एलटीवी 78% तक गिर जाता है - जिसका मतलब है आपके डाउन पेमेंट, साथ ही आपके द्वारा दिए गए ऋण प्रधानाचार्य, घर की खरीद मूल्य के 22% के बराबर है - ऋणदाता को स्वयं को पीएमआई रद्द कर देना चाहिए, जैसा कि संघीय होममाइंडर्स प्रोटेक्शन एक्ट , भले ही आपके घर का बाजार मूल्य नीचे चला गया हो (जब तक आप अपने बंधक पर चालू हो)।

अन्यथा, पीएमआई को ले जाने के लिए आपके द्वारा चुनी गई पीएमआई के प्रकार पर निर्भर करता है।

पीएमआई के प्रकार

तीन अलग-अलग प्रकार के निजी बंधक बीमा हैं:

• बोरर-पेड पीएमआई (बीपीएमआई): आप हर महीने प्रीमियम का भुगतान करते हैं जब तक कि आपका पीएमआई या तो न हो समाप्त (जब आपका एलटीवी बैलेंस आपके घर के मूल मूल्य का 78% तक पहुंचने के लिए निर्धारित है), या जब आपके अनुरोध पर रद्द कर दिया जाता है जब किसी उधारकर्ता ने घर में 20% इक्विटी हासिल कर ली है, तो वह ऋणदाता को लिखित रूप में सूचित कर सकता है कि यह पीएमआई प्रीमियम को बंद करने का समय है। ऋणदाताओं को आवश्यक है कि खरीदार को यह सूचित करने पर एक लिखित कथन दें कि बंधक प्रिंसिपल का 20% भुगतान करने के लिए उन्हें कितने साल और महीनों का समय लगेगा, लेकिन यह जल्दी ही हो सकता है, क्योंकि घर की कीमत की प्रशंसा (मूल्यांकन द्वारा सत्यापित) या क्योंकि आपने अतिरिक्त प्रमुख भुगतान किए हैं ऋणदाता को तब तक अनुपालन करना चाहिए जब तक आपके घर का मूल्य घट नहीं गया है, आपके पास समय-समय पर भुगतान का इतिहास है और आप प्रमाणित करते हैं कि आपके पास संपत्ति पर दूसरा बंधक या अधीनस्थ ग्रहणाधिकार नहीं है।आप रद्दीकरण का अनुरोध भी कर सकते हैं या जब आप परिशोधन अवधि (एक 30 साल का ऋण, 15 साल के बाद मिडप्पन तक पहुंच जाएगा) के मध्य बिंदु पर पहुंचते हैं।
• सिंगल प्रीमियम पीएमआई : आप एक एकल मुश्त राशि में बंधक बीमा प्रीमियम अपफोर्ट का भुगतान करते हैं, जिससे मासिक पीएमआई भुगतान की आवश्यकता को नष्ट कर दिया जाता है। एकल प्रीमियम का भुगतान बंद या बंधक में वित्तपोषित पर पूरा किया जा सकता है। हालांकि इसके लिए एक अग्रिम परिव्यय की अधिक आवश्यकता है, यह विकल्प लंबी अवधि के घर के मालिकों के लिए पैसा बचा सकता है
• ऋणदाता-भुगतान पीएमआई (एलपीएमआई) : उधारकर्ता की तरफ से ऋणदाता निजी बंधक बीमा का भुगतान करता है। यह कम मासिक बंधक भुगतान के लिए बना सकता है, लेकिन आप ऋण के जीवन पर अधिक ब्याज भुगतान कर सकते हैं, खासकर जब से पीएमआई के लिए आमतौर पर दरें अधिक होती हैं (क्योंकि इसकी लागत बंधक ब्याज दर में शामिल है ऋण का जीवन) बीपीएमआई के विपरीत, आप एलपीएमआई को रद्द नहीं कर सकते, क्योंकि यह ऋण का एक स्थायी हिस्सा है।

पीएमआई रद्द करना

बीपीएमआई के साथ, अपने बंधक भुगतान और आपके इक्विटी बिल्डअप का ट्रैक रखना महत्वपूर्ण है स्वचालित टर्मिनेशन के लिए 78% सीमा आपके वास्तविक भुगतान पर नहीं, आपके परिशोधन अनुसूची के अनुसार, एलटीवी अनुसूचित को 78% तक पहुंचने की तारीख पर आधारित है। इसका मतलब यह है कि यदि आपने अतिरिक्त भुगतान किया है और समय से पहले 78% सीमा तक पहुंच प्राप्त किया है, तो आपके ऋणी को पीएमआई को मूल रूप से निर्धारित तारीख तक समाप्त नहीं करना पड़ेगा, जो आपको अनावश्यक पीएमआई भुगतानों की महीनों या साल भी बना सकती है। (कानून के अनुसार, उधारदाताओं को आपको पीएमआई को रद्द करने के अपने सामान्य अधिकार की सूचना देने की ज़रूरत है, लेकिन जब आप विशेष रूप से नहीं कर सकते हैं।) न ही आपको ऋणदाता पर भरोसा करना चाहिए कि संपत्ति में आपकी इक्विटी 20% इसकी मूल खरीद मूल्य या मौजूदा मूल्यांकन मूल्य का यदि यह है, तो रद्दीकरण का अनुरोध करने के लिए जिम्मेदारी आप पर है। रद्द करने का अनुरोध करने के लिए, आपको अपने बंधक भुगतान पर वर्तमान होना चाहिए और एक अच्छा भुगतान रिकॉर्ड होना चाहिए; विशेष रूप से, आपके पास:

रद्दीकरण की तिथि (या जिस तिथि को आप रद्द करने का अनुरोध करते हैं, जो भी बाद में हो) से पहले पिछले दो वर्षों के पहले 12 महीनों के भीतर 60 दिनों या उससे अधिक समय का भुगतान नहीं किया गया था ; या

• रद्दीकरण तिथि (या जिस तिथि को आप रद्द करने का अनुरोध करते हैं, जो भी बाद में हो) से पहले 12 महीनों के भीतर 30 दिनों या उससे अधिक समय का भुगतान नहीं किया गया था।
• अपनी बंधक को भुगतान करने से इक्विटी का निर्माण करने का एकमात्र तरीका नहीं है जो आपको रद्द करने का अनुरोध करने की अनुमति देता है सुधार करना जो आपके घर में पर्याप्त मूल्य जोड़ता है, आपको आवश्यक न्यूनतम तक ले जा सकता है। यदि आप बड़े पुनर्निर्माण कर रहे हैं - उदाहरण के लिए एक महत्वपूर्ण रसोईघर रीमॉडेलिंग - संख्याओं की समीक्षा करें कि क्या आप अब लिखित पीएमआई रद्दीकरण अनुरोध के लिए योग्य हैं या नहीं।

एक बार PMI को रद्द कर दिया गया है, ऋणदाता को आपके लिखित अनुरोध प्राप्त होने की तारीख के 30 दिन से अधिक पीएमआई भुगतान की आवश्यकता नहीं है, या जिस तारीख को आप सबूत और प्रमाणीकरण आवश्यकताओं को संतुष्ट कर सकते हैं, जो भी बाद में हो।

पीएमआई बनाम एमआईपी: निजी बंधक बीमा और बंधक बीमा प्रीमियम के बीच अंतर

तकनीकी तौर पर, पीएमआई केवल पारंपरिक ऋणों पर लागू होता हैफेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन ऋण के पास अलग-अलग आवश्यकताओं के साथ अपना खुद का बंधक बीमा है

एफएचए ऋण पीएमआई ऋण के समान हैं, जिसमें उन्हें बंधक बीमा को उधारकर्ता द्वारा नियमित बंधक भुगतान के ऊपर भुगतान करने की आवश्यकता होती है। लेकिन यह बीमा, जिसे बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) के रूप में जाना जाता है, को समापन पर एक फ्रंट-फ्रंट शुल्क की आवश्यकता होती है, साथ ही साथ एक निर्धारित प्रीमियम के लिए मासिक प्रीमियम भी; यह सीधे यू.एस. विभाग के आवास और शहरी विकास विभाग (एचयूडी) को भुगतान किया जाता है। एफएचए ऋण भी इसमें भिन्नता है कि वे उधारकर्ताओं के लिए कम-से-पूर्ण क्रेडिट वाले उपलब्ध हैं, एक घर की खरीद मूल्य के रूप में 3.5% के भुगतान की अनुमति देते हैं, और निवेश या माध्यमिक आवासों के लिए उपयोग नहीं किया जा सकता है।

पीएमआई के समान ही शर्तों के तहत एमआईपी अक्सर बंद कर दिए जाते हैं हालांकि, आपके ऋणदाता को अपने एफएचए ऋण पर कई परिस्थितियों में इसे जारी रखने के लिए कानूनी तौर पर हकदार हो सकता है:

जब आपने पिछले दो साल में देर से 30 दिनों के भीतर और पिछले दो सालों में देर से 60 दिनों के भीतर भुगतान किया था, तो आपका ऋणदाता जारी रख सकता है आपको एक उच्च जोखिम वाले उधारकर्ता पर विचार करने के लिए आपका ऋणदाता उसी निष्कर्ष पर पहुंच सकता है जब आपका वर्तमान क्रेडिट स्कोर बहुत कम है

• अगर आपके पास दूसरी संपत्ति है, जैसे घर इक्विटी ऋण, आपकी संपत्ति पर सोच यह है कि यदि आपके पास ऋण-से-ऋण का अनुपात अधिक है, तो आप अपने दायित्वों पर डिफ़ॉल्ट होने की संभावना अधिक है।
• जब एफएचए ऋण पहले जारी किया गया था तब से आपके घर के मूल्य में नाटकीय रूप से गिरावट आई है, जिससे कि आपका एलटीवी 80% या उससे ज्यादा का हो, इसका मौजूदा बाजार मूल्य का उपयोग कर।
• क्या पीएमआई दरें प्रभावित करती हैं?

आपका दर कई कारकों पर निर्भर करेगा, जिसमें निम्न शामिल हैं:

आपके नीचे भुगतान का आकार पीएमआई का खर्च कम हो सकता है यदि आपके पास एक बड़ा डाउन पेमेंट (और इसके विपरीत) है।

• आपका क्रेडिट स्कोर आपका क्रेडिट स्कोर जितना अधिक होगा, उतना ही आपका पीएमआई प्रीमियम कम होगा।
• संपत्ति की सराहना के लिए संभावित यदि आप संपत्ति मूल्य में गिरावट के साथ बाजार में रहते हैं, तो आपका पीएमआई प्रीमियम अधिक हो सकता है
• ऋण प्रकार समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) को फिक्स्ड-रेट बंधक की तुलना में अधिक पीएमआई भुगतान की आवश्यकता होती है।
• उधारकर्ता अधिभोग अगर वित्तपोषित संपत्ति मालिक-कब्जे वाले (आप वहां रहेंगी) होगी, तो आपका पीएमआई प्रीमियम किराया या निवेश संपत्ति से कम होगा।
• मान लें कि आपके पास 30 साल का साल है। $ 200,000 के लिए 5% निश्चित-दर बंधक। आपका मासिक बंधक भुगतान (प्रिंसिपल प्लस ब्याज) $ 1, 013 होगा। यदि पीएमआई का मूल्य 0. 5% है, तो आप भुगतान करेंगे अतिरिक्त $ 1, 000 प्रति वर्ष, या $ 83 33 प्रत्येक महीने, आपके मासिक घर का भुगतान $ 1, 096 तक लाता है। 70.

कई मामलों में, सिंगल प्रीमियम पीएमआई अधिक सस्ती विकल्प है जब तक आप घर में कम से कम तीन साल तक रहने की योजना बनाते हैं। वही $ 200, 000 के लिए ऋण, आप 1 के बारे में भुगतान कर सकते हैं। 4% अग्रिम, या $ 2, 800 (मासिक पीएमआई भुगतान के साथ तीन साल बाद 3,000 डॉलर के मुकाबले)

निजी बंधक बीमा से कैसे बचें

जो भी प्रकार आप चुनते हैं, पीएमआई सस्ता नहीं है। (और अगर आपको अक्षम या मरना पड़ता है तो उसे बंधक जीवन बीमा के साथ भ्रमित न करें, जो आपके पास जाता है, या आपके उत्तराधिकारियों को अपने बंधक का भुगतान करने के लिए।ऋणदाता पीएमआई का एकमात्र लाभकारी है।) लेकिन इससे बचने के तरीके मौजूद हैं।

पीएमआई का भुगतान करने का एक विकल्प दूसरे बंधक या पिगीबैक ऋण का उपयोग करना है ऐसा करने में, उधारकर्ता घर मूल्य के 80% के बराबर राशि के साथ पहले बंधक लेता है, जिससे पीएमआई से बचते हैं, और फिर घर के बिक्री मूल्य के बराबर राशि के साथ एक दूसरे बंधक को नीचे भुगतान की राशि और पहले बंधक की राशि। उदाहरण के तौर पर, "80-10-10" पिगीबैक बंधक के साथ, खरीद मूल्य का 80% पहले बंधक द्वारा कवर किया जाता है, 10% दूसरे ऋण द्वारा कवर किया जाता है, और अंतिम 10% आपके नीचे भुगतान द्वारा कवर किया जाता है इससे पीएमआई की आवश्यकता को समाप्त करने से पहले बंधक के ऋण-से-मूल्य (एलटीवी) को 80% से कम कर दिया जाता है। उदाहरण के लिए, यदि आपका नया घर 180,000 डॉलर खर्च करता है, तो आपका पहला बंधक 144,000 डॉलर होगा, दूसरा बंधक 18 डॉलर, 000 होगा, और आपका डाउन पेमेंट 18 डॉलर, 000 होगा।

बेशक, कोई दोष : ज्यादातर मामलों में दूसरा बंधक पहले बंधक की तुलना में अधिक ब्याज दर ले जाएगा।

पीएमआई रणनीतियाँ

इन दोनों बुनियादी विकल्पों के बीच फैसला कैसे करें - "अकेले अकेले" पहले बंधक का उपयोग करें और पीएमआई का भुगतान करें या दूसरा बंधक का उपयोग करें? ऐसे कई चर हैं जो इस फैसले में शामिल हो सकते हैं, जिनमें शामिल हैं:

मासिक संख्याएं: क्या पहला बंधक और पीएमआई के भुगतान की तुलना में पहले और दूसरे बंधक के संयुक्त भुगतान कम हैं?

• पीएमआई के भुगतान से संबंधित टैक्स बचत, दूसरे बंधक पर ब्याज का भुगतान करने से संबंधित टैक्स बचत के छंद संयुक्त राज्य में टैक्स कानून केवल विशिष्ट आय स्तरों के लिए पीएमआई की कटौती की अनुमति देता है, जैसे परिवार जो $ 100,000 से कम कमाते हैं। इसके विपरीत, नियमित रूप से नियमित बंधक ब्याज की कटौती पर कोई प्रतिबंध नहीं होता है।
• दो विकल्पों की मुख्य कटौती की अलग दरें
• पैसे का समय मान
• हालांकि, निर्णय में सबसे महत्वपूर्ण चर:

घर मूल्य की सराहना की उम्मीद की दर

• उदाहरण के लिए, अगर उधारकर्ता एक स्टैंड-अकेले पहले बंधक का उपयोग करने का चुनाव करता है और दूसरा बंधक का उपयोग करते हुए पीएमआई का भुगतान करता है पीएमआई को खत्म करने के लिए, घर कितनी जल्दी मूल्य की सराहना कर सकता है, जहां एलटीवी 78% है और पीएमआई का सफाया हो सकता है? यह ओवरराइडिंग निर्णायक कारक है

सराहना: निर्णय लेने की कुंजी

निर्णय की कुंजी यह है कि पीएमआई एक बार अकेले पहले बंधक से समाप्त हो जाती है, मासिक भुगतान पहले और दूसरे बंधक पर संयुक्त भुगतान से कम होगा। तो हम सवाल पूछते हैं: "पीएमआई समाप्त होने के पहले कब तक यह होगा?" और "प्रत्येक विकल्प से जुड़ी बचत क्या है?"

नीचे घर मूल्य की सराहना की दर के विभिन्न अनुमानों के आधार पर दो उदाहरण हैं

उदाहरण 1: होम प्राइस प्रशंसा का एक धीमा दर

नीचे दी गई सारणी एक 30-वर्षीय फिक्स्ड दर के पहले बंधक संयुक्त बनाम पीएमआई के साथ स्टैंड-अलोन, 30-वर्षीय निश्चित दर बंधक की मासिक भुगतान की तुलना करती है 30-वर्ष / देय-इन-15-वर्षीय दूसरे बंधक के साथ
बंधक के पास निम्नलिखित विशेषताएं हैं:

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चित्रा 1 चित्रा 2 में, घर मूल्य की सराहना की वार्षिक दर का अनुमान है।

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चित्रा 2

ध्यान दें कि $ 120 पीएमआई भुगतान महीने के 60 में स्टैंड-अलोन पहले बंधक के कुल मासिक भुगतान से हटा दिया गया है, जैसा कि चित्रा 3 में दिखाया गया है, जब एलटीवी मूलधन के संयोजन के माध्यम से 78% तक पहुंचता है कमी और घर मूल्य प्रशंसा

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चित्रा 3 चित्रा 4 में तालिका पहले और दूसरे बंधक के संयुक्त मासिक भुगतान को दर्शाती है। सूचना है कि मासिक भुगतान स्थिर है ब्याज दर एक भारित औसत है एलटीवी केवल पहला बंधक का है

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चित्रा 4

पहले और दूसरे बंधक का उपयोग करना, पहले 60 महीनों के लिए $ 85 डॉलर प्रति माह बचाया जा सकता है यह $ 5, 100 की कुल बचत के बराबर है। 61 महीनों में शुरू होकर, स्टैंड-अलोन पहले बंधक को बंधक के शेष नियमों के लिए प्रति माह $ 35 का लाभ मिलता है। यदि हम $ 5, 100 डॉलर से 35 डॉलर कमाते हैं, तो हमें 145 मिलते हैं। दूसरे शब्दों में, धीमी गति से घर मूल्य प्रशंसा के इस परिदृश्य में, 61 महीनों से शुरू होने पर पीएमआई के बिना स्टैंड-अलोन पहले बंधक के भुगतान लाभ से पहले 145 महीने लगेंगे संयुक्त पहली और दूसरे बंधक के प्रारंभिक लाभ को वापस हासिल कर सकता है। (इस समय की अवधि लंबी हो जाएगी यदि पैसे का समय मान माना जाता है।)

उदाहरण 2: गृह मूल्य की सराहना की तीव्र दर नीचे दिया गया उदाहरण ऊपर दिखाए गए उसी बंधक पर आधारित है हालांकि, निम्नलिखित घर मूल्य प्रशंसा अनुमान का उपयोग किया जाता है।

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चित्रा 5

इस उदाहरण में, हम केवल दो विकल्पों के लिए मासिक भुगतान की एक तालिका दिखाते हैं (चित्र 6 देखें)। सूचना है कि पीएमआई 13 माह में तेजी से घर की कीमत में वृद्धि के कारण इस मामले में गिरावट आई है, जो एलटीवी को 78% तक कम कर देता है।
चित्रा 6

तेजी से घर मूल्य प्रशंसा के साथ, पीएमआई अपेक्षाकृत जल्दी समाप्त हो सकता है संयुक्त बंधक के पास केवल 12 महीनों के लिए $ 85 का भुगतान लाभ है। यह $ 1, 020 की कुल बचत के बराबर है। 13 महीनों में शुरू होकर, स्टैंडअलोन बंधक के पास $ 35 का भुगतान लाभ है अगर हम $ 1 को 35 से 35 में विभाजित करते हैं, तो हम यह निर्धारित कर सकते हैं कि संयुक्त प्रथम और दूसरे बंधक की प्रारंभिक बचत करने के लिए 29 महीने लगेंगे। दूसरे शब्दों में, महीने 41 में शुरू होने पर, पीएमआई के साथ स्टैंड-अलोन पहले बंधक का चयन करके उधारकर्ता आर्थिक रूप से बेहतर होगा। (इस समय की अवधि लंबी हो जाएगी यदि पैसे का समय मान माना जाता है।)

एक और विकल्प: पुनर्वित्त

कुछ वर्षों के बाद, घर के मालिकों को पीएमआई से छुटकारा पाने का दूसरा विकल्प हो सकता है: पुनर्वित्त अगर आपको लगता है कि आपके घर के मूल्य की सराहना की गई है, तो एक नया ऋण 80% से कम घर के मूल्य के लिए खाता हो सकता है, जिसका अर्थ है कि आपको पीएमआई का भुगतान नहीं करना होगा। हालांकि यह घर के मालिकों की मदद कर सकता है, यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है कि पुनर्वित्त वित्तीय समझ में आता है। उदाहरण के लिए, आपकी खरीद के बाद से ब्याज दर काफी बढ़ सकती है।सामान्य तौर पर, यदि आप अनुकूल, कम ब्याज दर पर पुनर्वित्त कर सकते हैं और उसी समय पीएमआई से छुटकारा पा सकते हैं, तो यह एक अच्छा कदम हो सकता है।

घर बनाम पीएमआई बीमा: कैसे वे भिन्न हैं? इन्वेस्टमोपेडिया होम्योरर्स का बीमा और निजी बंधक बीमा एक बंधक पर बंद होने की सामान्य आवश्यकताओं दोनों हैं, लेकिन प्रत्येक के पास अलग-अलग उपयोग हैं जिन्हें आपको घर खरीदने से पहले पता होना चाहिए। पीएमआई के साथ सबसे अच्छा 3 बंधक कैलकुलेटर वेबसाइट्स पीएमआई के पीछे सभी कारकों के बारे में अधिक जानें, और उन तीन सर्वश्रेष्ठ वेबसाइटों की खोज करें जो कि बंधक कैलकुलेटर प्रदान करते हैं जिसमें पीएमआई शामिल है विभिन्न प्रकार के निजी बंधक बीमा (पीएमआई) क्या हैं? निजी बीमा बंधक बीमा (पीएमआई) एक बीमा पॉलिसी है जो उधारदाताओं को डिफ़ॉल्ट और फौजदारी के जोखिम से बचाता है, और उन खरीदारों को अनुमति देता है जो परंपरागत रूप से प्राप्त करने के लिए महत्वपूर्ण भुगतान नहीं कर सकते हैं (या वे नहीं) सस्ती दरों पर बंधक वित्तपोषण