यह सवाल है कि क्या खरीदने और बेचने या खरीदने और पकड़ना सबसे अच्छा रियल एस्टेट निवेश रणनीति का सही उत्तर नहीं है। इसके बजाय, एक विधि को दूसरे पर चुनने का निर्णय एक स्पष्ट रणनीति का हिस्सा होना चाहिए जो निवेशक के समग्र निवेश लक्ष्यों को लेता है, साथ ही मौजूदा बाजार द्वारा प्रस्तुत अवसरों को ध्यान में रखते हुए। यह लेख प्रत्येक निवेश रणनीति के फायदे और नुकसान पर चर्चा करेगा। यह पता लगाने के लिए कि किस बाजार में आप निवेश करते हैं, उसमें कौन सी रणनीति अन्य लोगों को आगे बढ़ सकती है

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क्यों रियल एस्टेट में निवेश करें?

आवासीय रीयल एस्टेट स्वामित्व निम्नलिखित कारणों से खुदरा निवेशकों से बढ़ती रुचि ले रहा है:

• रियल एस्टेट स्टॉक और बांडों की तुलना में अधिक पूर्वानुमानित रिटर्न प्रदान करता है।
• रियल एस्टेट एक मुद्रास्फीति बचाव प्रदान करता है क्योंकि किराये की दरों और निवेश नकदी प्रवाह आम तौर पर कम से कम मुद्रास्फीति की दर से बढ़ते हैं।
• रियल एस्टेट कई बार पूंजी के लिए एक उत्कृष्ट स्थान प्रदान करता है जब निवेशक स्टॉक और बॉन्ड मार्केट में संभावनाओं के बारे में अनिश्चित होते हैं या जब निवेशकों को शेयरों और बांडों में लंबी अवधि के रिटर्न में उम्मीद होती है तो वे अपर्याप्त हैं।
• एक अचल संपत्ति निवेश में बनाई गई इक्विटी अन्य निवेश के अवसरों के वित्तपोषण के लिए एक उत्कृष्ट आधार प्रदान करती है। पूंजी को अन्य वाहनों में जाने के लिए उधार लेने के बजाय (आई, मार्जिन पर स्टॉक खरीदने), निवेशक अन्य परियोजनाओं के वित्तपोषण के लिए अपनी इक्विटी के विरुद्ध उधार ले सकते हैं एक अचल संपत्ति निवेश के खिलाफ उधार लेने में सापेक्ष आसानी से बंधक ब्याज की कटौती के साथ मिलकर यह विकल्प निवेशकों के लिए अन्य अवसरों के वित्तपोषण के लिए एक कम-महंगी विधि बनाता है जो अतिरिक्त वित्तीय जोखिम को लेकर सहज महसूस कर रहे हैं।
• मालिकों के लिए आवासीय अचल संपत्ति किराए पर होने के दौरान नकदी प्रवाह उपलब्ध कराने के अलावा, यह उस समय के दौरान एक निवास या किसी अन्य उद्देश्य के लिए भी इस्तेमाल किया जा सकता है जब वह नकदी प्रवाहों का उत्पादन नहीं कर रहा है। (अधिक जानना चाहते हैं? पढ़ें: रियल एस्टेट में निवेश करना ।)

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बाजार के कारकों का प्रभाव

फ्लिप या पकड़ने के फैसले के रूपरेखा को रूपरेखा करने के लिए, प्रत्येक को लेनदेन रणनीतियों के निहित मुद्दों को समझना चाहिए। स्टॉक और बॉन्ड के मुकाबले, रियल एस्टेट एक अपेक्षाकृत अक्षम बाजार है और इसे कम लेन-देन की मात्रा और बाजार डेटा की विशेषता है जो कि बहुत पारदर्शी नहीं है। असंगत संपत्ति और बाजार डेटा के साथ संयोजन में अचल संपत्ति के अवसर खोजने की कठिनाई स्टॉक और बांड ट्रेडों की तुलना में अचल संपत्ति लेनदेन को और अधिक कठिन और महंगा बनाने में होता है। (आगे पढ़ने के लिए, देखें: पांच चीज़ें हर रियल एस्टेट इन्वेस्टर को पता होना चाहिए ।)

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दो अन्य मुद्दे जो निवेशकों को एक रणनीति चुनने के लिए नेतृत्व कर सकते हैं और मूल्यांकन मूल्य के आसपास घूमते हैं और इस परिसंपत्ति वर्ग में निवेश करने के लिए आवश्यक पूंजी हैं।आवासीय रियल एस्टेट मूल्यांकन मूल्य पद्धति द्वारा मूल्यवान है और नित्य व्यापार द्वारा नहीं, जिसके परिणामस्वरूप निवेश रिटर्न होता है, जो स्टॉक और बांड रिटर्न से अधिक अनुमानित और कम अस्थिर होता है। चूंकि अचल संपत्ति की मांग दीर्घकालिक आर्थिक प्रवृत्तियों से प्रभावित होती है, जैसे जनसंख्या, रोजगार और सामान्य अर्थव्यवस्था में वृद्धि, अचल संपत्ति ने उच्च और निम्न मूल्यों और लेनदेन संस्करणों की अवधि बढ़ा दी है। लंबे समय से ऊपर की प्रवृत्ति में रियल एस्टेट बाजारों की बढ़ती मांग और अवधियों की विशेषता होती है, जहां निवेशक "सूरज चमकते हुए घास बनाते हैं", जबकि नीचे बाजार सीमित ट्रेडों को दिखाते हैं, निवेशकों के साथ पेपर हानियों को ले जाने तक बाजार फिर से जीवित हो जाता है और वे एक बार फिर महसूस कर सकते हैं लाभ।

समग्र निवेश रणनीतियों पर रियल एस्टेट निवेश की अपेक्षाकृत उच्च लागत का प्रदर्शन करने के लिए इक्विटी में $ 200,000 निवेश और संपत्ति में एक समान निवेश के बीच के अंतर की तुलना करें। जब एक बड़ा इक्विटी एक्सपोज़र लेते हैं, तो निवेशक तुरंत लाभ के लिए निवेश का एक हिस्सा बेच सकता है और बैलेंस को डॉलर की लागत औसत में रख सकता है, भावी संभावित लाभों की प्रतीक्षा कर सकता है या उस उद्योग या कंपनी में दीर्घकालिक स्थिति ले सकता है। संपत्ति में $ 200, 000 डॉलर की स्थिति एक एकल-परिवार के घर से कुछ छोटी संपत्तियों में कुछ भी हो सकती है। रीयल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) जैसे प्रतिभूतिकृत रीयल एस्टेट निवेश को अपवाद के साथ, आवासीय संपत्ति के एकमात्र स्वामित्व में एक समस्या यह है कि इसे आसानी से उपविभाजित नहीं किया जा सकता है। अन्य प्रकार के निवेशों जैसे स्टॉक के रूप में, यदि किसी निवेशक को कुछ जोखिम के साथ असुविधाजनक है, तो वह डेरिवेटिव के साथ एक्सपोजर को "बंद" कर सकता है या निवेश का एक हिस्सा बेच सकता है अचल संपत्ति के साथ, जोखिम को कम करने का एकमात्र वास्तविक तरीका संपत्ति में साझेदारी हितों को बेचना है, जिससे नियंत्रण, कानूनी और प्रबंधन के मुद्दों का नेतृत्व हो सकता है।

फ्ब्पिंग के पेशेवरों और विपक्ष

संपत्ति के निवेश को फ्लिप करने का सबसे स्पष्ट फायदा यह है कि तत्काल लाभ प्राप्त करने की क्षमता है और कम से कम समय के लिए पूंजी बंधी हो सकती है। साथ ही, स्टॉक मार्केट के विपरीत, जो एक दिन के मध्य में बदल सकता है, अचल संपत्ति बाजारों को और अधिक आसानी से भविष्यवाणी की जाती है और विस्तारित समय अवधि प्रदान कर सकती है जो निवेशकों को फ्लिपिंग गुणों की भरपाई कर सकती हैं। इस मायने में, फ्लिपिंग प्रॉपर्टी को कम जोखिम भरा निवेश रणनीति माना जा सकता है क्योंकि इसका लक्ष्य कम से कम समय के लिए जोखिम में पूंजी रखने के लिए है और क्योंकि इसमें अचल संपत्ति रखने में निहित प्रबंधन और पट्टे पर होने वाले जोखिमों का अभाव है।

ज्यादातर निवेशकों के लिए, फ्लिपिंग गुणों को लंबी अवधि के निवेश की रणनीति की तुलना में सामरिक रणनीति के बारे में अधिक समझना चाहिए। चूंकि लेन-देन की लागत खरीद और बेचने की दोनों तरफ बहुत अधिक होती है, वे लाभ को काफी प्रभावित कर सकते हैं। दो प्रमुख प्रकार की संपत्तियां हैं जिनका इस्तेमाल अचल संपत्ति निवेश के लिए एक खरीद / बिक्री दृष्टिकोण में किया जा सकता है। पहला घर या अपार्टमेंट है जो कि मौजूदा बाजार मूल्य के नीचे खरीदा जा सकता है क्योंकि वे वित्तीय संकट में हैं। दूसरा "फिक्सर" है, एक संरचनात्मक या डिज़ाइन समस्या वाली संपत्ति जिसे मूल्य बनाने के लिए दूर किया जा सकता है।

ऐसे निवेशक जो व्यथित संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करते हैं, वे ऐसा करते हैं, जो घर के मालिकों की पहचान नहीं कर सकते हैं या न ही उनकी संपत्तियों को बनाए रख सकते हैं या न ही उन गुणों को पा सकते हैं जो अतिरंजित हैं और डिफ़ॉल्ट रूप से जाने का खतरा हैं। जो लोग फिक्सर को पसंद करते हैं, दूसरी ओर, एक संपत्ति को फिर से तैयार या बढ़ाएगा, ताकि यह घर के मालिकों के लिए बेहतर काम करे या अपार्टमेंट किरायेदारों के लिए अधिक कुशल हो। इस रणनीति का इस्तेमाल करते हुए, फिक्सर के खरीदार निवेश के पूंजी पर भरोसा कर रहा है, जो कि उच्च निवेश रिटर्न बनाने के लिए केवल कम आधार के लिए संपत्ति खरीदने के विरोध में मूल्यों को बढ़ाने के लिए निर्भर करता है। बेशक, संपत्तियों को बदलते समय इन दो रणनीतियों को जोड़ना भी संभव है, और कई निवेशक ऐसा ही करते हैं।

हालाँकि, संपत्तियों को बदलते हुए कर और लागत वाले मुद्दे बना सकते हैं जो दीर्घकालिक निवेश के साथ सामना नहीं करता है। फ्लिपिंग आमतौर पर आय में झूलों की ओर ले जाती है जो नकदी प्रवाह और कर प्रबंधन के मुद्दों को बना सकते हैं। इसके अलावा, इन अवसरों को खोजने के लिए दीर्घकालिक अवधि में मुश्किल हो सकती है, इस रणनीति को अचल संपत्ति बाजार में कम-अवधि के अवसरों का लाभ लेने के इच्छुक लोगों के लिए बेहतर अनुकूल बना सकते हैं। (फ्लिपिंग के बारे में अधिक जानने के लिए, पांच गलतियां जो हाउस को फ्लॉप करने वाले फ्लॉप को पढ़ें)।

होल्डिंग के पेशेवरों और विपक्ष

यह एक अच्छी बात है कि अचल संपत्ति खरीदना और रखना एक महान धन है। यू.एस. और विदेशों में अधिकांश "पुराने पैसे" भूमि स्वामित्व के माध्यम से जमा हुए थे। जमीन की कीमतों में कमी के बाद भी, जमीन के मूल्यों को लंबे समय में लगभग हमेशा ही उलट गया है क्योंकि भूमि की सीमित आपूर्ति सीमित है।

हालांकि, दीर्घकालिक अचल संपत्ति के स्वामित्व में एक असंख्य प्रबंधन और कानूनी मुद्दे हैं जो स्टॉक और बांडों में निवेशकों को कभी भी संघर्ष नहीं करना पड़ता है। रियल एस्टेट स्वामित्व एक प्रबंधन-गहन प्रयास है जो कई निवेशकों के कौशल सेट के बाहर है।

इक्विटी निवेशकों को एक विशेष बाजार का विश्लेषण करने के लिए कौशल, एक विशेष कंपनी और प्रबंधन की अपनी रणनीतियों को निष्पादित करने की क्षमता है। एक दीर्घकालिक अचल संपत्ति निवेशक को एक ही कौशल की जरूरत है लेकिन उसके गुणों के लिए उन व्यावसायिक रणनीतियों को बनाने और कार्यान्वित करने की अतिरिक्त जिम्मेदारी है। कई निवेशक, विशेष रूप से पहली बार किराए पर लेने वाले संपत्ति के मालिक, किराया संपत्ति के प्रबंधन के साथ आने वाली जिम्मेदारियों से निपटने के लिए तैयार नहीं हैं या बुरा नहीं हैं। गुणवत्ता वाले किरायेदारों की खोज और संपत्ति की रखरखाव और रखरखाव सुनिश्चित करने के साथ ही उनकी ज़रूरतों को पूरा करने की प्रक्रिया एक तनावपूर्ण और समय-गहन उपक्रम हो सकती है, लेकिन किसी भी निवेश से चालू नकदी प्रवाह सुनिश्चित करने के लिए सफल संपत्ति प्रबंधन आवश्यक है। (मकान मालिक बनने के बारे में सोच रहे हैं? देखें लाभदायक रेंटल प्रॉपर्टी के शीर्ष 10 विशेषताएं और भावी मकान मालिकों के लिए युक्तियां ।)

दीर्घकालिक अचल संपत्ति के स्वामित्व में निहित जोखिम महान, लेकिन अगर कम हो, तो उन्हें संभालने के लिए निवेशक को मुआवजा दिया जाता है। इन जोखिमों में से अधिकांश, जिसमें संपत्तियों की खरीद और बिक्री के लेन-देन के जोखिम शामिल हैं, संपत्ति के कल्याण के जोखिम और किरायेदारों को खोजने और बनाए रखने के जोखिमों को गैर-सिस्टेमेटिक जोखिम माना जाता है, या निवेश के जोखिम जो कि एक उपयुक्त संख्या निवेश की एक अच्छी तरह से तैयार की गई पोर्टफोलियो में खरीदी जाती है।अधिकांश निवेशकों के लिए समस्या यह है कि अचल संपत्ति इतना पूंजीगत है कि इन जोखिमों को दूर करने के लिए पर्याप्त संपत्ति खरीदने के लिए आवश्यक राशि उनकी क्षमताओं के बाहर है। (जोखिम के अपने व्यक्तिगत स्तर का आकलन कैसे करें, यह जानने के लिए: जोखिम और जोखिम पिरामिड निर्धारित करना ।)

एक रणनीति का चयन करना

यह तय करने के लिए कि क्या फ्लिपिंग गुण या उन्हें दीर्घकालिक सबसे उपयुक्त रणनीति है, एक को कुछ महत्वपूर्ण सवालों के जवाब देने की जरूरत है। निवेशक को यह तय करना होगा कि पूंजी आवंटन एक स्थायी या क्षणिक एक है और क्या यह एक समग्र निवेश रणनीति का मुख्य अंग है या रिटर्न बढ़ाने के लिए एक साधन है। किसी को भी यह तय करने की जरूरत है कि अपने निवेश पोर्टफोलियो के इस हिस्से के लिए कौन-कौन से जोखिम और रिटर्न उचित है और क्या निवेशक को प्रबंधन की ज़िम्मेदारियों को लेने के लिए उचित सहिष्णुता और कौशल मिलना चाहिए, जो कि निवेश के किसी भी प्रकार के साथ जाते हैं। यदि एक वैविध्यित पोर्टफोलियो खरीदने के लिए पूंजी उपलब्ध नहीं है, तो एक संभावित निवेशक को निजी संपत्ति जोखिमों और संपत्ति की मांग के संभावित अभाव सहित असंतुष्ट जोखिम लेने के लिए तैयार होना चाहिए, चाहे घर के मालिक या किरायेदारों द्वारा। एक खरीदने और बेचने की रणनीति पर निर्णय लेने में, एक निवेशक को यह भी तय करना चाहिए कि क्या उसे परेशान बिक्री के गुण या फिक्सर को उजागर करने का कौशल है या नहीं। इस ट्रांसेक्शनल रणनीति में, यह निर्धारित करना महत्वपूर्ण है कि क्या किसी निवेश की अवधि में पूंजी को पर्याप्त समय दिया जा सकता है ताकि ब्रोकरेज, फाइनेंसिंग और समापन शुल्क सहित, दोनों खरीद और बेचने की ओर से लेन-देन की लागत पर काबू पा सके।

निचला रेखा

हालांकि सवाल में दो रणनीतियों के बीच का चुनाव किसी की विशेष वित्तीय स्थिति और निवेश लक्ष्यों पर निर्भर करता है, दीर्घकालिक होल्डिंग रणनीति आम तौर पर उन लोगों के लिए उपयुक्त होती है जो अचल संपत्ति का इस्तेमाल करते हैं, जो कि उनके समग्र भाग निवेश पोर्टफोलियो; फ्लिपिंग प्रॉपर्टी अधिक उपयुक्त होती है, जब अचल संपत्ति को एक सहायक या रिटर्न-एन्हांसमेंट रणनीति के रूप में प्रयोग किया जाता है निवेशकों को धन एकत्र करने और अपने रियल एस्टेट निवेश से आय प्राप्त करने के लिए निवेशकों को दीर्घकालिक निवेश के लिए पोर्टफोलियो में बनाया गया इक्विटी का इस्तेमाल करके अन्य निवेश अवसरों के वित्तपोषण के बारे में विचार करना चाहिए, अंततः एक बाजार में संपत्ति बेचने की क्षमता के साथ। फ्लिपिंग गुण एक ऐसी रणनीति है जो उस अवधि के लिए सबसे उपयुक्त है जब स्टॉक और बॉन्ड मार्केट में संभावनाएं कम हैं या जब तक मौजूदा बाजार की अनुमति नहीं दी जाती है, तब तक निवेशकों को शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन का एहसास करना चाहिये।