कैसे निजी बंधक बीमा को आउटसमेट करें

विषयसूची:

ट्यूटोरियल: बंधक मूल बातें
ट्रेडऑफ़
उदाहरण 1: होम प्राइस प्रशंसा का एक धीमा दर

जोखिम वाले उपायों में से एक उधारकर्ता एक बंधक को अंडरराइटिंग में उपयोग करते हैं, जो बंधक ऋण मूल्य (एलटीवी) अनुपात है एक बंधक का एलटीवी अनुपात घर की कीमत से ऋण की मात्रा को विभाजित करके एक सरल गणना है। एलटीवी अनुपात जितना अधिक होगा, उतना ही बंधक का जोखिम प्रोफाइल। 80% से अधिक एलटीवी अनुपात वाले अधिकांश बंधक को निजी बंधक बीमा (पीएमआई) को उधारकर्ता द्वारा भुगतान करने की आवश्यकता होती है और पीएमआई सस्ता नहीं है। उधारदाताओं की तुलना करने के लिए एक बंधक कैलकुलेटर की तरह टूल का उपयोग करें और यह जानने के लिए पढ़ें कि क्या आप अपने बंधक पर पीएमआई से बच सकते हैं।

ट्यूटोरियल: बंधक मूल बातें

पीएमआई गहराई में

एक उदाहरण पर एक नज़र डालें।

मान लें कि एक घर की कीमत 300 डॉलर है और ऋण राशि $ 270,000 है (जिसका मतलब है कि उधारकर्ता ने $ 30,000 का भुगतान किया) और एलटीवी अनुपात 9 0% है बंधक के प्रकार के आधार पर, मासिक पीएमआई भुगतान $ 117 और $ 150 के बीच होगा समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) को फिक्स्ड-रेट बंधक की तुलना में अधिक पीएमआई भुगतान की आवश्यकता होती है। (एआरएम के बारे में अधिक जानने के लिए, देखें एर्मेड और खतरनाक या बंधक: फिक्स्ड-रेट वर्स समायोज्य-दर ।)

हालांकि, पीएमआई एक स्थायी आवश्यकता नहीं है। ऋणदाताओं को पीएमआई को छोड़ने की आवश्यकता होती है जब एक बंधक का एलटीवी अनुपात बंधक और गृह मूल्य प्रशंसा पर प्रमुख कमी के संयोजन के माध्यम से 78% तक पहुंचता है। यदि एलटीवी अनुपात में कटौती का हिस्सा घर मूल्य प्रशंसा के माध्यम से महसूस होता है, तो एक नया मूल्यांकन, उधारकर्ता द्वारा भुगतान किया जाता है, प्रशंसा की मात्रा को सत्यापित करने के लिए आवश्यक होगा।

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आसान तरीका आउट

पीएमआई का भुगतान करने का एक विकल्प दूसरे बंधक या पिग्गीबैक ऋण का उपयोग करना है ऐसा करने में, उधारकर्ता घर मूल्य के 80% के बराबर राशि के साथ पहले बंधक लेता है, जिससे पीएमआई से बचते हैं, और फिर घर के बिक्री मूल्य के बराबर राशि के साथ एक दूसरे बंधक को नीचे भुगतान की राशि और पहले बंधक की राशि। ऊपर दिए गए उदाहरण से संख्याओं का उपयोग करते हुए, उधारकर्ता $ 240,000 के लिए पहले बंधक लेगा, $ 30,000 का भुगतान करेगा और $ 30,000 के लिए दूसरा बंधक प्राप्त करेगा। उधारकर्ता ने पीएमआई का भुगतान करने की आवश्यकता को समाप्त कर दिया है क्योंकि एलटीवी अनुपात पहले बंधक का 80% है, लेकिन उधारकर्ता का अब एक दूसरा बंधक है, जो ज्यादातर मामलों में पहले बंधक की तुलना में अधिक ब्याज दर ले जाएगा। कई प्रकार के दूसरे बंधक उपलब्ध हैं, लेकिन उच्च ब्याज दर अभी भी पाठ्यक्रम के लिए बराबर है। फिर भी, पहले और दूसरे बंधक के संयुक्त भुगतान आमतौर पर पहले बंधक और पीएमआई के भुगतान से कम होते हैं।

ट्रेडऑफ़

जब पीएमआई की बात आती है, तो एक उधारकर्ता, जिसकी बिक्री मूल्य या घर के मूल्य का 20% से कम है, को नीचे भुगतान के रूप में रखा जाता है, इसमें दो बुनियादी विकल्प होते हैं:

"स्टैंड का उपयोग करें" - अकेला "पहले बंधक और पीएमआई का भुगतान जब तक बंधक के एलटीवी 78% तक नहीं पहुंचते, उस बिंदु पर पीएमआई का सफाया हो सकता है
एक दूसरे बंधक का उपयोग करें यह पीएमआई के भुगतान की तुलना में कम प्रारंभिक बंधक खर्चों में सबसे अधिक संभावना होगी, लेकिन एक ही समय में, एक दूसरे बंधक में पहले बंधक की तुलना में अधिक ब्याज दर होती है, और इसका भुगतान केवल पहले ही और दूसरा एक नए स्टैंड-अलोन मॉर्टगेज में बंधक, संभवतः जब एलटीवी 80% या उससे कम (इतना कोई पीएमआई की आवश्यकता नहीं होगी) तक पहुंच जाएगा

ऐसे कई चर भी हैं जो इस फैसले में शामिल हो सकते हैं, जिनमें शामिल हैं:

पीएमआई के भुगतान से संबंधित टैक्स बचत, दूसरे बंधक पर ब्याज का भुगतान करने से संबंधित टैक्स बचत को छेड़ती है। संयुक्त राज्य में कर कानून विशिष्ट आय स्तरों के लिए पीएमआई की कटौती की अनुमति देता है, जैसे परिवार जो $ 100,000 से कम कमाते हैं।
पीएमआई को खत्म करने के लिए एक नए मूल्यांकन की लागत से पहले और दूसरे बंधक पुनर्वित्त करने की लागत एकल स्टैंड-अलोन बंधक में
जोखिम यह है कि प्रारंभिक बंधक निर्णय के समय और जिस पर पहले और दूसरे बंधक को पुनर्वित्त किया जाएगा समय के दौरान ब्याज दरें बढ़ सकती हैं।
दो विकल्पों की मुख्य कटौती की अलग दरें
पैसे का समय मान ( पैसे का समय मूल्य समझना ।), हालांकि, इस फैसले में सबसे महत्वपूर्ण चर: घर की कीमत की सराहना की उम्मीद दर उदाहरण के लिए, यदि उधारकर्ता एक स्टैंड-अलोन पहले बंधक का उपयोग करने का चुनाव करता है और पीएमआई का भुगतान करता है तो पीएमआई को खत्म करने के लिए दूसरे बंधक का इस्तेमाल करते हैं, तो घर कितनी जल्दी मूल्य की सराहना करते हैं जहां एलटीवी 78% है, और पीएमआई का सफाया हो सकता है? यह ओवरराइडिंग निर्णायक कारक है सरलीकरण और इस चर्चा के प्रयोजनों के लिए, हम उपर्युक्त अन्य वैरिएबल को अनदेखा करने जा रहे हैं, क्योंकि मूल्य प्रशंसा इन पर हावी है।

सराहना: निर्णय लेने की कुंजी

निर्णय की कुंजी यह है कि पीएमआई एक बार अकेले पहले बंधक से समाप्त हो जाती है, मासिक भुगतान पहले और दूसरे बंधक पर संयुक्त भुगतान से कम होगा। तो हम सवाल पूछते हैं: "पीएमआई समाप्त होने के पहले कब तक यह होगा?" और "प्रत्येक विकल्प से जुड़ी बचत क्या है?"

नीचे घर मूल्य की सराहना की दर के विभिन्न अनुमानों के आधार पर दो उदाहरण हैं

उदाहरण 1: होम प्राइस प्रशंसा का एक धीमा दर

नीचे दी गई सारणी एक 30-वर्षीय फिक्स्ड दर के पहले बंधक संयुक्त बनाम पीएमआई के साथ एक अकेले, 30-वर्षीय निश्चित दर बंधक की मासिक भुगतान की तुलना करती है 30-वर्ष / देय-इन-15-वर्षीय दूसरे बंधक के साथ

बंधक के पास निम्नलिखित विशेषताएं हैं:

चित्रा 1 चित्रा 2 में, घर मूल्य की सराहना की वार्षिक दर का अनुमान है।

चित्रा 2

ध्यान दें कि $ 120 पीएमआई भुगतान महीने के 60 महीनों में स्टैंड-अलोन पहले बंधक के कुल मासिक भुगतान से हटा दिया गया है, जैसा कि चित्रा 3 में दिखाया गया है जब एलटीवी 78% तक प्रमुख कमी के संयोजन के माध्यम से पहुंचता है और घर मूल्य प्रशंसा

चित्रा 3 चित्रा 4 में तालिका पहले और दूसरे बंधक के संयुक्त मासिक भुगतान को दर्शाती है। सूचना है कि मासिक भुगतान स्थिर है ब्याज दर एक भारित औसत है एलटीवी केवल पहला बंधक का है

चित्रा 4

पहले और दूसरे बंधक का उपयोग करना, पहले 60 महीनों के लिए $ 85 डॉलर प्रति माह बचाया जा सकता है यह $ 5, 100 की कुल बचत के बराबर है। 61 महीनों में शुरू होकर, स्टैंड-अलोन पहले बंधक को बंधक के शेष नियमों के लिए प्रति माह $ 35 का लाभ मिलता है। यदि हम $ 5, 100 डॉलर से 35 डॉलर कमाते हैं, तो हमें 145 मिलते हैं। दूसरे शब्दों में, धीमी गति से घर मूल्य प्रशंसा के इस परिदृश्य में, 61 महीनों से शुरू होने पर पीएमआई के बिना स्टैंड-अलोन पहले बंधक के भुगतान लाभ से पहले 145 महीने लगेंगे संयुक्त पहली और दूसरे बंधक के प्रारंभिक लाभ को वापस हासिल कर सकता है। (इस समय की अवधि लंबी हो जाएगी यदि पैसे का समय मान माना जाता है।)

उदाहरण 2: गृह मूल्य की सराहना की तीव्र दर नीचे दिया गया उदाहरण ऊपर दिखाए गए उसी बंधक पर आधारित है हालांकि, निम्नलिखित घर मूल्य प्रशंसा अनुमान का उपयोग किया जाता है।

चित्रा 5

इस उदाहरण में, हम केवल दो विकल्पों के लिए मासिक भुगतान की एक तालिका दिखाते हैं (चित्र 6 देखें)। सूचना है कि पीएमआई 13 माह में तेजी से घर की कीमत में वृद्धि के कारण इस मामले में गिरावट आई है, जो एलटीवी को 78% तक कम कर देता है।

चित्रा 6

तेजी से घर मूल्य प्रशंसा के साथ, पीएमआई अपेक्षाकृत जल्दी समाप्त हो सकता है संयुक्त बंधक के पास केवल 12 महीनों के लिए $ 85 का भुगतान लाभ है। यह $ 1, 020 की कुल बचत के बराबर है। 13 महीनों में शुरू होकर, स्टैंडअलोन बंधक के पास $ 35 का भुगतान लाभ है अगर हम $ 1 को 35 से 35 में विभाजित करते हैं, तो हम यह निर्धारित कर सकते हैं कि संयुक्त प्रथम और दूसरे बंधक की प्रारंभिक बचत करने के लिए 29 महीने लगेंगे। दूसरे शब्दों में, महीने 41 में शुरू होने पर, पीएमआई के साथ स्टैंड-अलोन पहले बंधक का चयन करके उधारकर्ता आर्थिक रूप से बेहतर होगा। (इस समय की अवधि लंबी हो जाएगी यदि पैसे का समय मान माना जाता है।)

नीचे की रेखा

उधारकर्ताओं के लिए जो 20% से कम भुगतान के नीचे हैं, पहले का उपयोग करने का निर्णय "अकेले अकेले "बंधक और पीएमआई या पहले और दूसरे बंधक के संयोजन का उपयोग बड़े पैमाने पर होता है कि वे अपने घर के मूल्य में तेजी लाने के लिए कितनी तेजी से उम्मीद करते हैं। यदि वे पीएमआई का भुगतान करना चुनते हैं, तो एलटीवी 78% तक पहुंचने के बाद इसे मूल्यांकन के माध्यम से समाप्त कर दिया जा सकता है। यदि वे पहले और दूसरे बंधक के संयोजन का उपयोग करना चुनते हैं, तो उन्हें प्रारंभिक भुगतान बचत होने की संभावना है, लेकिन दूसरे बंधक को खत्म करने का एकमात्र तरीका है, जो पहले बंधक की तुलना में अधिक ब्याज दर ले सकता है, इसे भुगतान करके या एक नया स्टैंड-अलोन बंधक में पहले और दूसरे दोनों को पुनर्वित्त करना। आपके समय के क्षितिज के आधार पर आपके विकल्पों का विश्लेषण करने के लिए एक विचारशील विश्लेषण किया जाना चाहिए।