क्या आप एक फिक्सर-ऊपरी खरीदने में दिलचस्पी रखते हैं, लेकिन उसे फिर से तैयार करने के लिए नकदी नहीं है? या फिर आपने रीमॉडेलिंग के लिए पैसे बचाए हैं, और आपको एक घर मिला जिसे आप पसंद करते हैं, लेकिन आपका ऋणदाता आपको इसे खरीदने की अनुमति नहीं देगा क्योंकि घर शौचालयों के बिना रहने योग्य नहीं माना जाता है। हमेशा बाजार पर संपत्तियां होती हैं, जो कि नकद संकटग्रस्त पूर्व मालिकों द्वारा नहीं रखी जाती थीं, को किरायेदारों द्वारा खराब तरीके से व्यवहार किया जाता था या उन प्रपत्र मालिकों द्वारा जानबूझकर ट्रैश किए गए थे, जिन पर रोक लगाई गई थी। क्या आपके जैसे किसी के लिए इन पड़ोसियों को ठीक करने और उन्हें जीवन में वापस लाने के लिए कोई रास्ता नहीं होना चाहिए?

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सरकार से एक उपहार

एक फिक्सर-ऊपरी खरीदने का एक तरीका है, और इसे संघीय सरकार द्वारा लाया गया है संघीय आवास प्रशासन का पुनर्वसन ऋण उत्पाद, एफएचए 203 (के) ऋण, उन व्यक्तियों के लिए डिज़ाइन किया गया था जो क्षतिग्रस्त घरों के पुनर्वास या मरम्मत की इच्छा रखते हैं ताकि वे इसे अपने प्राथमिक आवास के रूप में रह सकें। इन ऋणों को सरकार द्वारा उधारदाताओं को प्रोत्साहित करने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है जो अन्यथा एक जोखिम भरा ऋण उत्पाद माना जाएगा। जोखिम और व्यय में शामिल होने के कारण, पुनर्वसन परियोजनाओं को आमतौर पर पेशेवर रियल एस्टेट निवेशकों द्वारा संभाला जाता है जो नकदी के साथ संपत्ति खरीद सकते हैं और इसलिए संपत्ति की स्थिति को स्वीकार करने के लिए किसी भी बैंक की ज़रूरत नहीं है।

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यह आलेख बताता है कि आपको बचाने के लिए कितना पैसा चाहिए, दो अलग-अलग प्रकार के 203 (के) ऋण, योग्य गुण, योग्य मरम्मत और अधिक- संक्षेप में, आपको क्या पता होना चाहिए देखें कि इस प्रकार का ऋण आपके लिए सही है। (पृष्ठभूमि पढ़ने के लिए, देखें: फेडरल हाउसिंग अथॉरिटी (एफएचए) बंधक ।)

कितना नकद आपको चाहिए

एफएचए 203 (के) ऋण की मदद से आप मरम्मत के लिए आवश्यक धन शामिल कर सकते हैं ऋण में संबंधित खर्च (सामग्री और श्रम) यदि आप एक घर खरीदना चाहते थे जहां रसोई घर से बाहर निकल चुकी थी, तो आप ऋण में नए अलमारियाँ, काउंटरटॉप्स, फर्श, फ्रिज, स्टोव, ओवन, माइक्रोवेव, सिंक, डिशवॉशर, कूड़ा निपटान और लागत की कीमत शामिल कर सकते हैं। डिजाइन करने के लिए, परमिट और यह सब स्थापित करें। ऋण में ऊपर और आपके मरम्मत अनुमानों के परे के खर्चों के लिए 10-20% आकस्मिक रिज़र्व भी शामिल हो सकते हैं। आप बंधक भुगतान के छह महीनों के लायक मूल्य तक भी प्राप्त कर सकते हैं जब आप घर की मरम्मत करते समय बंधक को कवर करते हैं ताकि आपको दोहरी आवास भुगतान नहीं करना पड़े।

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203 (के) बंधकों के प्रकार

दो प्रकार के एफएचए 203 (के) बंधक हैं: नियमित और सुव्यवस्थित (जिसे "संशोधित" भी कहा जाता है)। नियमित रूप से उन गुणों के लिए होता है जिन्हें संरचनात्मक मरम्मत की आवश्यकता होती है; सुव्यवस्थित उन लोगों के लिए है जो केवल गैर-संरचनात्मक मरम्मत की आवश्यकता होती है। या तो खरीद या पुनर्वित्त के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है

नियमित 203 (के) खरीद ऋण के लिए, अधिकतम बंधक राशि संपत्ति के पुनर्निर्माण के बाद की संपत्ति के मूल्य या पुनर्वित्त लागत का मूल्य या संपत्ति के अपेक्षित मूल्य का 110%इसका मतलब यह है कि आप $ 150,000 के मूल्य के साथ एक घर खरीदना नहीं चाहते हैं, अगर इसे 25,000 डॉलर की ज़रूरत होती है तो मरम्मत के लिए जब तक आपके पास $ 10,000 अतिरिक्त नकद न हो, क्योंकि जितना अधिक आप $ 165 का उधार ले सकते हैं, 000 (110% का 110%, 000) सुव्यवस्थित ऋण में सुधार के लिए भुगतान करने के लिए होमबॉयर्स को खरीद मूल्य के अधिकतम $ 35, 000 जोड़ने की अनुमति मिलती है (अधिक जानने के लिए, देखें: बंधक: आप कितना खपत कर सकते हैं? )

बेशक, किसी भी मामले में, आपके पास बंधक का समर्थन करने की आय है - आप केवल एक ऋण नहीं ले सकते एक निश्चित राशि के लिए क्योंकि घर इसे वारंट करता है।

योग्य गुण

एफएचए 203 (के) ऋण मालिक-रहने वाले लोगों के लिए हैं, न कि निवेशकों के लिए। निम्नलिखित प्रकार के गुण पात्र हैं:

• एकल-परिवार के चार-परिवारों के आवास
• मौजूदा निर्माण, जो कम से कम एक वर्ष के लिए पूरा हो चुका है
• टर्डोअन, जब तक मौजूदा आधार का हिस्सा बनेगा <99 9 > एक मौजूदा घर जो एक नई नींव में लाया जाएगा
• मिश्रित-उपयोग (वाणिज्यिक / आवासीय) संपत्ति का रिहायशी हिस्सा
• एफएचए-अनुमोदित कोंडो
• क्वालीफाइंग संपत्तियों की इतनी विस्तृत श्रेणी के साथ, लगभग किसी को सही संपत्ति मिल सकती है जो 203 (के) ऋण के लिए योग्य होगी

वित्तपोषण की स्थिति और स्वीकार्य पुनर्वसन और मरम्मत व्यय

चाहे जो भी काम आपको घर की ज़रूरतों के बारे में सोचना पड़ता है, ऋणदाता और एफएचए के पास अपनी आवश्यकताओं की आवश्यकता होती है कि आपको भी मिलना होगा। यूएस डिपार्टमेंट ऑफ हाउसिंग एंड शहरी डेवलपमेंट (एचयूडी) "इस कार्यक्रम के तहत वित्त पोषित संपत्तियों को कुछ बुनियादी ऊर्जा दक्षता और संरचनात्मक मानकों को पूरा करने के लिए" एचयूडी की न्यूनतम संपत्ति मानकों (24 सीएफआर 200. 9 26 डी और / या एचयूडी पुस्तिका 4 9 05. 1 ) और सभी स्थानीय कोड और अध्यादेश। "

ऊर्जा दक्षता मानकों में शामिल हैं caulking, इन्सुलेशन, और वेंटिलेशन के साथ-साथ घर के लिए सही आकार हीटिंग और एयर कंडीशनिंग सिस्टम का उपयोग करना। घर में भी प्रत्येक नींद वाले क्षेत्र के निकट धुएं डिटेक्टरों की आवश्यकता होती है।

आप विभिन्न प्रकार की घरेलू मरम्मत और सुधारों से आश्चर्यचकित हो सकते हैं जिन्हें 203 (के) ऋण के साथ वित्त पोषण किया जा सकता है ये शामिल हैं, लेकिन इन तक सीमित नहीं हैं:

चित्रकला

• कमरे में अतिरिक्त
• डेक
• patios
• साइट ग्रेडिंग और जल निकासी
• बाथरूम रीमॉडेलिंग
• रसोईघर रीमॉडेलिंग, उपकरण सहित < एक अटारी या तहखाना खत्म करना
• संरचनात्मक परिवर्तन और मरम्मत
• आवास में इकाइयों की संख्या को जोड़ना या घटाना (उदाहरण के लिए, सिंगल फ्यूचर टू डुप्लेक्स)
• नई साइडिंग
• दूसरी कहानी अतिरिक्त
• उन्मूलन सीसा आधारित पेंट समस्याओं का
• हीटिंग, वेंटिलेशन और एयर कंडीशनिंग सिस्टम (एचवीएसी)
• नलसाजी
• छत
• फर्श
• ऊर्जा संरक्षण
• अक्षम पहुंच
• एफएचए ने अनुमति नहीं दी है टेनिस कोर्ट, स्विमिंग पूल, हॉट टब और बार्बेक्यू गड्ढों जैसे 203 (के) ऋण के साथ "लक्जरी वस्तुओं" को वित्तपोषित किया जा सकता है, लेकिन ऐसी कुछ वस्तुएं जिन्हें आप भांग-शराब बाथटब जैसे विलासिता के रूप में सोच सकते हैं, वास्तव में अनुमति दी जाती है। अपने ऋणदाता से उस विशिष्ट सुधार के बारे में बात करें जो आप यह देखना चाहते हैं कि आप वित्त कैसे कर सकते हैं।
• पुनर्वास को पूरा करना

एक बार जब आप खरीद पूरी करते हैं और घर तुम्हारा है, तो आप मरम्मत और रीमोडलिंग शुरू कर सकते हैं। एफएचए के लिए सभी मरम्मत की आवश्यकता है छह महीने के भीतर पूरा होने के लिए, हालांकि उधारदाताओं को थोड़े समय सीमा की आवश्यकता हो सकती है

आप तुरंत बंधक भुगतान करना शुरू कर देंगे जैसे आप किसी भी घर पर करेंगे आखिरकार, आप इसे स्वयं बनाते हैं- इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि आप अभी तक इसमें नहीं रह रहे हैं हालांकि, जैसा कि पहले बताया गया है, आप अपने पहले कुछ बंधक भुगतान को वित्तपोषित कर सकते हैं।

पुनर्वसन और मरम्मत का पैसा एक एस्क्रौ खाते में रखा गया है और जारी किया जाता है क्योंकि काम पूरा हो गया है और एचयूडी अनुमोदन सुनिश्चित करने के लिए निरीक्षण किया गया है। एक बार काम पूरा हो जाने के बाद एचडी को तैयार उत्पाद को भी स्वीकार करना चाहिए।

से बचने की समस्याएं

कई उधारकर्ताएं एफएचए 203 (के) ऋण नहीं करती हैं, चाहे वे नहीं जानते कि अतिरिक्त कागजी कार्रवाई कैसे करना है या नहीं। एक ऋणदाता के साथ कार्य करना जो कि एफएचए 203 (के) ऋण के साथ अनुभव नहीं किया गया है, वह कुछ है जिसे आप से बचना चाहिए - यह प्रक्रिया काफी जटिल है क्योंकि यह है। किसी व्यक्ति के साथ काम करके अपने आप को कोई सिरदर्द न दें जो यह नहीं जानते कि वे क्या कर रहे हैं।

इसके अलावा, सुनिश्चित करें कि आप घर में ज्यादा निवेश नहीं करते - मरम्मत और सुधारों पर इतना खर्च नहीं करते हैं कि आप एक दिन घर बेचते हैं तो आप अपनी लागतों में कमी नहीं कर पाएंगे। अपने पड़ोस में चलने वाले घरों के औसत बिक्री मूल्यों को देखो और इस रेंज में अपना घर लगाने का प्रयास करें। आप $ 200,000 के पड़ोस में $ 300,000 घर नहीं चाहते हैं, क्योंकि ज्यादातर लोग $ 300 का खर्च कर सकते हैं, 000 घर एक अच्छा पड़ोस में रहना चाहेगा जहां सभी घरों की तुलनात्मक रूप से महत्वपूर्ण है।

कमियां

एफएचए 203 (के) ऋणों में अन्य प्रकार के ऋणों की तुलना में एक लंबी समाप्ति अवधि है। आमतौर पर 30 से 45 दिन की तुलना में बंद करने के लिए 60 से 90 दिन लगते हैं, जो अन्य ऋणों के लिए सामान्य है, जिसमें नियमित एफएचए ऋण शामिल हैं। यदि आप स्थानांतरित करने की जल्दी में हैं, तो 203 (के) ऋण आपके लिए उत्पाद नहीं है आप घर-सुधार ऋणों के साथ जुड़े जोखिम के कारण उच्च ब्याज दर का भुगतान करने की भी उम्मीद कर सकते हैं। (अधिक के लिए, 99 99> बंधक अंक - क्या बात है?

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ये ऋण भी ऋणदाता के लिए और अधिक काम हैं और विशेष ऋण ज्ञान की आवश्यकता है, इसलिए उस ऋणदाता को ढूंढना कठिन हो सकता है जो इसके साथ काम करेगा आप। आवेदन और नवीनीकरण प्रक्रियाएं घर के मालिक के लिए बहुत सी कार्य हैं, और इसमें बहुत सारे लाल टेप शामिल हैं कुछ उधारकर्ताओं ने अपने पुनर्वसन फंड प्राप्त करने में देरी की सूचना दी है, जो प्रक्रिया में अतिरिक्त तनाव जोड़ती है। निचला रेखा हालांकि एफएएच 203 (के) ऋण देने वाले एक ऋणदाता को खोजने और आवेदन और नवीकरण की प्रक्रिया दोनों को पूरा करने के लिए यह अधिक काम हो सकता है, अतिरिक्त प्रयास बंद का भुगतान कर सकते हैं। यह ऋण उत्पाद आपके लिए यह सही घर खरीदने के लिए संभव बना सकता है कि बस फिर से पुनर्वित्त करने की आवश्यकता है। यह आपके लिए संभव है कि आप किराए से घर के स्वामित्व में छलांग लगाने के लिए संभव बना सकते हैं, क्योंकि आपके मूल्य सीमा में एक फिक्सर-ऊपरी हो सकता है जब कोई भी तैयार-घर नहीं है जो आप खरीद सकते हैं। (अधिक जानकारी के लिए, क्या आप एक घर खरीदने के लिए तैयार हैं?

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